Предложите владельцам коттеджного поселка современный подход в обслуживании, широкий спектр услуг, безопасность проживания и дальнейшее развитие коммунальной и досугово-развлекательной инфраструктуры. И они выберут вас, поскольку ценят комфорт и безопасность. Рассказываем об управлении коттеджными посёлками.
Скрытые возможности для управляющих организаций: ищем точки роста
Коттедж и многоквартирный дом – в чём разница
Закон не определяет статус коттеджного посёлка и порядок управления им. В данной ситуации по аналогии применяется Жилищный кодекс, а пробелы восполняются СНИП 2.07.01-89, утв. приказом Минстроя РФ от 30.12.2016 № 1034/пр, и судебной практикой.
Коттеджный посёлок не является самостоятельным населённым пунктом. Это пригородный или загородный жилой комплекс, созданный в соответствии с генеральным планом застройки. Он состоит из индивидуальных земельных участков и жилых домов (коттеджей). Коттедж имеет не более трёх этажей и предназначен для проживания одной семьи.
Этим коттедж отличается от многоквартирного дома. МКД состоит из двух и более квартир, предназначенных для проживания более одной семьи, имеющих самостоятельные выходы. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников.
Способы управления коттеджным поселком
Собственники жилых домов в коттеджном посёлке могут выбрать любой из способов управления общим имуществом, названных вч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Это управляющая организация, жилищное объединение, непосредственное управление собственниками. Для этого потребуется провести общее собрание собственников, соблюдая правила статей 44–48 ЖК РФ и главы 9.1 ГК РФ.
Выбрать можно только один из способов управления. Недопустимо одновременное управление общим имуществом коттеджного посёлка со стороны УО и ТСЖ или двумя ТСЖ.
В коттеджном посёлке может быть создано ТСЖ по аналогии с созданием ТСЖ в одном или нескольких многоквартирных домах (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ). Но это не самый удачный и эффективный вариант, потому что в процессе управления загородным посёлком активное участие принимают сами жители, не являющиеся профессионалами.
Наиболее эффективным способом управления считается УО, которая не первый год занимается обслуживанием жилых домов и способна сделать любой коттедж подходящим для комфортного проживания.
Суды о реализации выбранного собственниками способа управления МКД
Риски УО в коттеджном посёлке: плата за содержание общего имущества
Как мы уже писали выше, самым эффективным способом управления для коттеджных посёлков считается УО. Управляющая организация в коттеджном посёлке будет осуществлять содержание и ремонт общего имущества, не отвечая за коммунальные ресурсы. Лицензия ей для этого не требуется.
Но нужно быть готовым к тому, что собственники коттеджей предъявят повышенные требования к обслуживанию общего имущества. А значит, размер платы за содержание должен включать в себя все предполагаемые затраты и вознаграждение УО.
За содержание общего имущества посёлка платят все собственники коттеджей. Это подтверждается судебной практикой (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.08.2017 № Ф03-2679/2017 по делу № А73-14373/2015).
Проблемы с взысканием платы могут быть связаны с неопределённостью владельца коттеджа или состава общего имущества коттеджного посёлка (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.08.2017 № Ф03-2679/2017 по делу № А73-14373/2015).
Позиция неплательщиков, не вступивших в члены ТСЖ (если в посёлке выбран способ управления ТСЖ) не имеет перспектив. Суды однозначно встают на сторону товарищества, не углубляясь в тонкости жилищного регулирования (апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2016 по делу № 33-24614. Чтобы прочитать определение, пройдите по ссылке и нажмите «Скачать файл»).
Состав общего имущества в коттеджном посёлке
Единого перечня общего имущества в коттеджном посёлке не существует. Чтобы определить его состав, изучите проектно-техническую документацию коттеджного посёлка. Это проекты и чертежи на жилые дома и иные капитальные объекты инфраструктуры посёлка, договор на строительство жилого дома (инвестиционный, участия в строительстве и т. д.), разрешение на ввод в эксплуатацию.
Если объекты обслуживают более одного жилого дома, входящих в коттеджный посёлок, они относятся к общему имуществу. Например, инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, иные хозяйственные постройки.
Такие выводы делают суды. В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 13.09.2016 № Ф06-12259/2016 по делу № А65-9912/2015 указано, что канализационная насосная станция входит в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов, поскольку обслуживает более одного индивидуального жилого дома. Также насосная станция обслуживает исключительно сточные воды, поступающие из жилых домов коттеджного комплекса.
Общее имущество в коттеджном посёлке подлежит государственной регистрации. В результате у собственников коттеджей возникают долевые права на такое имущество (постановление Конституционного суда РФ от 10.11.2016 № 23-П).
На практике случается, что имущество общего пользования зарегистрировано за застройщиком или ТСЖ. Это следует выяснить до того, как приступить к управлению. Иначе могут возникнуть споры относительно предмета управления и законности взыскиваемой платы за содержание.
Такая ситуация не противоречит закону и в отсутствии иного распределения права собственности на общее имущество между собственниками коттеджей может существовать. Но не считается справедливой. Все коттеджи зависят от общей инфраструктуры, а значит собственники коттеджей могут потребовать признания права общей долевой собственности на общее имущество за собой (постановление Арбитражного суда ДВО от 17.06.2015 по делу № А73-6149/2014).
О площади общего имущества дома при расчёте платы за КР на СОИ
Плюсы и минусы управления коттеджным посёлком для УО
Если вы решили взять в управление коттеджный посёлок, подумайте, сможете ли вы предложить владельцам посёлка современное обслуживание недвижимости, широкий спектр услуг, безопасность проживания и дальнейшее развитие коммунальной и досугово-развлекательной инфраструктуры.
Если вы ответили положительно на представленные выше вопросы, то взвесьте для себя все плюсы и минусы управления таким посёлком.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 67 165 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
14.05.2019
В большинстве случаев в современных условиях застройщик коттеджных поселков берет на себя и функции управляющей компании. Что же входит в ее обязанности, рассмотрим в этом материале.
Первый фактор, влияющий на функции управляющей компании это уровень объекта. В поселках обязанности УК порой ограничиваются всего двумя функциями: организацией охраны на въезде и вывозом мусора. Однако чем выше статус объекта, тем шире круг обязанностей управляющей компании. Представьте, что на территории поселка есть поле для гольфа или теннисные корты. Кто следит за ними? Конечно, управляющая компания.
Рассмотрим круг обязанностей УК на примере коттеджных поселков компании «ФАКТ.», где для управления создана собственная компания «Гринлайн».
«Наша специализация — управление территорией и обслуживание объектов инфраструктуры поселков. Сюда входят: контроль состояния и поддержание бесперебойной работы инженерных сетей — электрических, водопроводных и газопроводных, в зависимости от набора конкретного посёлка; содержание и обслуживание дорог, систем дренажа и наружного освещения посёлка. Безопасность на общественных территориях, контроль порядка, противопожарной обстановки, организация контрольно-пропускного режима в коттеджные посёлки – тоже наша забота. Помимо этого, управляющая компания обеспечивает и поддержание эстетического порядка в коттеджном посёлке – сотрудники компании занимаются клинингом, благоустройством, озеленением и другими ландшафтными работами в рекреационных зонах, где проводят досуг жители наших проектов»,- рассказывает генеральный директор УК «Гринлайн» Егор Быков.
Кстати, ухоженность территории и аккуратность в выполнении работ – большой плюс в пользу застройщика. А наличие собственной управляющей компании, которая продолжит поддерживать территорию в том же виде, говорит о том, что этому застройщику можно доверять. Кроме того, управляющая компания это не только специалисты по жилищно-коммунальному хозяйству. Обслуживание и поддержание работоспособности развлекательной инфраструктуры, зон отдыха, детских площадок и спортивных объектов в коттеджном поселке – все это также ложится на плечи управляющей компании.
Что еще может входить в ее обязанности?
В УК «Гринлайн» дополнительно можно заказать такие индивидуальные услуги, как разработка планировки земельного участка, вывоз строительного мусора, подключение электрической сети к дому и электромонтажные работы, покос травы и уборка снега, мелкие технические и строительные работы, услуги по уходу за садом и страхованию имущества.
Современная управляющая компания должна идти в ногу со временем и постоянно развиваться, используя все доступные технологические возможности.
«Чтобы жителям было комфортно и это не отнимало много времени, внутри компании «ФАКТ.» выстраивается единая система сервиса, которая обрабатывает все обращения от сособственников участков, в том числе и заказ любых дополнительных услуг. Не важно, кто их оказывает: служба сервиса, управляющая компания или служба домостроения. Клиент делает заказ или задаёт вопрос в любой удобной для него форме, а уже мы внутри своих процессов делаем так, чтобы он получил её качественно и с минимальными временными затратами.
Во многом, автоматизировать эти процессы нам помог запуск мобильного приложения для собственников участков. Жители посёлков с управляющей компанией получают и оплачивают ежемесячные квитанции прямо в смартфоне. Здесь же они пишут свои обращения и вопросы, в том числе и специалистам УК, видят важные новости о жизни и мероприятиях в коттеджных посёлках, заказывают индивидуальные услуги, разовые автопропуски для проезда в посёлок через электронное КПП своих гостей и всегда имеют под рукой контакты охраны, управляющего, а также актуальные регламенты жизни в своём посёлке. В этом году мы дополним мобильное приложение новыми функциями – электронной записью на приём к специалистам УК за пару кликов и другими полезными жителям возможностями»,- говорит Егор Быков.
На управляющую компанию частично ложится и формирование сообщества владельцев недвижимости. Необходимо разработать регламенты проживания в поселке, где максимально предусмотреть возможные конфликты между соседями, а также жителям и управляющей компанией. Разработать правила и предоставить их жильцам необходимо уже в момент покупки недвижимости, чтобы в дальнейшем обеспечить полное взаимопонимание между жителями и администрацией.
Подытожим, что входит в основные обязанности управляющей компании:
- организация системы учёта и сбор средств за коммунальные платежи
- регулярный вывоз мусора, уборка проездов и дорожек
- обслуживание и содержание внутрипоселковых дорог
- охрана коттеджного поселка (общей территории поселка и контрольно-пропускной пункт на въезде)
- круглосуточное техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей и коммуникаций, проходящих по общественной территории
- содержание и уборка территории, уход за зелеными насаждениями в местах общего пользования (стрижка газонов, уход за деревьями, озеленение
- очистка общественных территорий от снега и его вывоз в зимний период
- создание аварийно-диспетчерской службы
- контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг привлечёнными организациями и монополистами, защита интересов жильцов
К дополнительным обязанностям и услугам относится:
- уход за зелеными насаждениями на собственной территории жильцов (озеленение, стрижка газонов, ландшафтный дизайн)
- уборка снега на территории жильцов
- геодезические работы
- проектирование и разработка проектов, отделочные и ремонтные работы, строительный и технический надзор
- возведение дополнительных построек на территории собственника (баня, гараж, беседка, навес)
- предоставление разнорабочих для мелкого бытового ремонта, выгула собак, услуги няни
- погрузо-разгрузочные работы
- аренда строительного инструмента, строительной техники и вывоз строительного мусора
- курьерская служба
- предоставление телекоммуникационных услуг
- клининг
Конечный перечень услуг зависит от класса поселка и пожеланий жильцов.
Главная
→
Бухгалтерские формы
→
Должностная инструкция управляющего
Бухгалтерская форма:
актуально на 4 декабря 2024 г.
Должностная инструкция управляющего
1119
В должностной инструкции конкретизируется объем обязанностей и работ, которые должно выполнять лицо, занимающее определенную должность. Должностная инструкция в соответствии с Общероссийским классификатором управленческой документации, или ОКУД, ОК 011-93 (утв. Постановлением Госстандарта от 30.12.1993 № 299) отнесена к документации по организационно-нормативному регулированию деятельности организации. К группе таких документов наряду с должностной инструкцией причислены, в частности, правила внутреннего трудового распорядка, положение о структурном подразделении, штатное расписание.
Обязательны ли должностные инструкции?
ТК РФ не обязывает работодателей составлять должностные инструкции. Ведь в трудовом договоре с работником всегда должна быть раскрыта его трудовая функция (работа по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием квалификации или конкретный вид поручаемой ему работы) (ст. 57 ТК РФ). А потому и привлечь работодателя к ответственности за отсутствие должностных инструкций нельзя.
Скачайте образцы документов по этой теме в КонсультантПлюс
Скачать
В то же время именно должностная инструкция обычно является документом, в котором трудовая функция работника конкретизируется. Инструкция содержит перечень должностных обязанностей работника с учетом особенностей организации производства, труда и управления, прав работника и его ответственности (Письмо Роструда от 30.11.2009 № 3520-6-1). Более того, в должностной инструкции обычно не только раскрывается трудовая функция работника, но и приводятся квалификационные требования, которые предъявляются к занимаемой должности или выполняемой работе (Письмо Роструда от 24.11.2008 № 6234-ТЗ).
Наличие должностных инструкций упрощает процесс взаимодействия работника и работодателя по вопросам содержания трудовой функции, прав и обязанностей работника и предъявляемых к нему требований. То есть всех тех вопросов, которые часто возникают во взаимоотношениях как с действующими работниками, так и вновь принимаемыми, а также с претендентами на определенную должность.
Роструд считает, что должностная инструкция необходима в интересах как работодателя, так и работника. Ведь наличие должностной инструкции поможет (Письмо Роструда от 09.08.2007 № 3042-6-0):
- объективно оценить деятельность работника в период испытательного срока;
- обоснованно отказать в приеме на работу (ведь в инструкции могут содержаться дополнительные требования, связанные с деловыми качествами работника);
- распределить трудовые функции между работниками;
- временно перевести работника на другую работу;
- оценить добросовестность и полноту выполнения работником трудовой функции.
Именно поэтому составление должностных инструкций в организации является целесообразным.
Такая инструкция может являться приложением к трудовому договору или утверждаться как самостоятельный документ.
Как составляется должностная инструкция
Должностная инструкция обычно составляется на основе квалификационных характеристик, которые содержатся в квалификационных справочниках (например, в Квалификационном справочнике должностей руководителей, специалистов и других служащих, утвержденном Постановлением Минтруда от 21.08.1998 № 37).
Для работников, которые принимаются на работу по профессиям рабочих, для определения их трудовой функции используются единые тарифно-квалификационные справочники работ и профессий рабочих по соответствующим отраслям. Разработанные на основе таких справочников инструкции обычно называются производственными. Однако в целях унификации и упрощения внутренней документации в организации инструкции для рабочих профессий часто также именуются должностными.
При составлении должностных инструкций организации также руководствуются профессиональными стандартами.
Поскольку должностная инструкция является внутренним организационно-распорядительным документом, работодатель обязан ознакомить с ней работника под подпись при приеме его на работу (до подписания трудового договора) (ч. 3 ст. 68 ТК РФ).
Должностные обязанности управляющего
Приведем пример должностной инструкции управляющего.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Реклама. ООО НПО «ВМИ — Координационный Центр Сети КонсультантПлюс»
Опрос
Обращались ли вы в СФР за возмещением расходов на предупредительные меры?
Что входит в обязанности управляющего коттеджным поселком — полный перечень обязанностей для эффективной работы
На чтение10 мин
Опубликовано
Обновлено
Управляющий коттеджным поселком — ключевая фигура, отвечающая за комфортное проживание жителей и эффективное функционирование поселка. Его обязанности включают множество аспектов, начиная от технической поддержки и обслуживания инженерных систем, и заканчивая организацией общественной жизни и поддержкой порядка в поселке.
Техническая поддержка и обслуживание инженерных систем
Одной из важнейших обязанностей управляющего является обеспечение надлежащего функционирования инженерных коммуникаций и систем в коттеджном поселке. Это включает в себя контроль за работой водоснабжения, канализации, электропитания, отопления и других систем, устранение возникающих аварий и неполадок, а также регулярное профилактическое обслуживание и ремонт.
Поддержание порядка и безопасности
Управляющий отвечает за обеспечение безопасной и спокойной жизни жителей поселка. Он организует контроль за въездом и выездом, следит за соблюдением правил внутреннего распорядка и обеспечивает порядок на территории поселка. Также ему доверено осуществление контроля за техникой безопасности, контроль пожарной безопасности и готовность к чрезвычайным ситуациям.
Организация общественной жизни
Управляющий занимается организацией и поддержкой общественной жизни в коттеджном поселке. Он организует проведение различных мероприятий, таких как фестивали, спортивные и культурные мероприятия, семинары и конференции. Также ему доверено взаимодействие с общественными организациями и управление общими объектами, такими как парки, детские площадки и спортивные площадки.
В обязанности управляющего коттеджным поселком входит еще множество других аспектов, таких как бухгалтерия и финансовое управление, взаимодействие с государственными органами и коммунальными службами, обеспечение комфортного проживания и удовлетворение потребностей жителей. Именно благодаря квалифицированной и ответственной работе управляющего, жители коттеджных поселков могут наслаждаться уютом и комфортом своего проживания в окружении природы.
Обязанности управляющего коттеджным поселком
Управляющий коттеджным поселком играет важную роль в обеспечении комфортного проживания жителей и эффективного функционирования поселка. В его обязанности входят следующие задачи:
1. Поддержание порядка и безопасности. Управляющий ответственен за поддержание чистоты и уборку общественных территорий, парков и детских площадок в поселке. Он также организует службу охраны для обеспечения безопасности жителей и их имущества.
2. Техническое обслуживание и ремонт. Управляющий заботится о техническом состоянии инженерных систем поселка, таких как водоснабжение, электроснабжение, отопление и канализация. Он следит за работоспособностью дорог, освещения и зеленых насаждений. В случае необходимости, управляющий организует ремонт и обслуживание указанных систем.
3. Работа с поставщиками и контрагентами. Управляющий отвечает за взаимодействие с поставщиками услуг и контрагентами по обслуживанию и содержанию поселка. Он контролирует качество предоставляемых услуг и заключает договоры с необходимыми поставщиками.
4. Управление финансами. Управляющий осуществляет планирование и контроль расходов поселка, сбор платежей от жителей, составление бюджета и отчетности о финансовых операциях. Он также занимается управлением фондом благоустройства и инвестиционными проектами в поселке.
5. Организация общественной жизни. Управляющий стимулирует развитие социальной инфраструктуры, такой как магазины, рестораны, спортивные и культурные объекты. Он организует мероприятия и активности для жителей, чтобы создать дружественную и активную общину в поселке.
6. Решение конфликтов и обращений жителей. Управляющий слушает обращения жителей и решает возникающие проблемы и конфликты. Он оказывает поддержку и консультации жителям в вопросах, связанных с проживанием в поселке.
Обязанности управляющего коттеджным поселком разнообразны и требуют от него организационных и межличностных навыков, знаний и опыта в сфере управления недвижимостью и обслуживания жилых комплексов.
Управление территорией и общим имуществом
- Обеспечение чистоты и порядка на территории поселка. Управляющий контролирует работу служб уборки и поддерживает территорию в чистоте и ухоженности. Он также ответственен за устранение мусора и соблюдение правил ведения хозяйственной деятельности.
- Проведение регулярного обслуживания и ремонтов общего имущества. Управляющий заведует вопросами эксплуатации и технического обслуживания общих зон и инфраструктуры поселка. Он сотрудничает с сервисными организациями и участвует в выборе поставщиков услуг.
- Контроль и учет капитального строительства и реконструкции. Управляющий следит за выполнением строительных и реконструкционных работ на территории поселка. Он контролирует соблюдение строительных норм и правил и отвечает за качество выполненных работ.
- Организация работы с общими коммуникациями. Управляющий отвечает за подключение и обслуживание всех систем коммунального обслуживания в поселке, таких как электроснабжение, водоснабжение, канализация и отопление. Он регулярно проверяет работу систем и принимает необходимые меры по поддержанию их исправности.
Эффективное управление территорией и общим имуществом коттеджного поселка позволяет создать комфортные условия для жителей, обеспечивает сохранность и улучшение инфраструктуры поселка, а также способствует поддержанию стабильности и спокойной атмосферы в поселке.
Обеспечение безопасности и охраны
Управляющий коттеджным поселком несет ответственность за организацию и поддержание работоспособности системы видеонаблюдения, контроля доступа и охранной сигнализации.
Он должен следить за тем, чтобы видеокамеры находились в рабочем состоянии, осуществлять контроль доступа в поселок для посторонних лиц и обеспечивать безопасность детей, проживающих в коттеджном поселке.
Кроме этого, управляющий отвечает за обеспечение жителей поселка информацией о новых способах противодействия преступности и предоставляет сервисы охранной организации для реагирования на происшествия и поддержания порядка в поселке.
Он также обязан контролировать исполнение договоров с охранной фирмой и принимать меры для соблюдения правил внутреннего распорядка поселка, например, запрета на проникновение на территорию со собаками определенных пород.
Управление коммунальными услугами
Одной из ключевых задач управляющего является организация и контроль работы по обеспечению постоянного и качественного предоставления коммунальных услуг жителям поселка. В его компетенцию входит следующее:
- Организация работы коммунальных служб: управляющий отвечает за найм и координацию работы коммунальных служб, включая водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализацию и другие соответствующие системы.
- Планирование и координация ремонтных работ: управляющий осуществляет планирование и регулярный мониторинг состояния коммунальных сетей, а также организует проведение необходимых ремонтных работ.
- Контроль за соблюдением условий договоров с поставщиками коммунальных услуг: управляющий отвечает за своевременную оплату коммунальных услуг и контролирует выполнение поставщиками условий договоров.
- Разработка и контроль бюджета на обслуживание коммунальной инфраструктуры: управляющий обеспечивает составление и соблюдение бюджета на текущее обслуживание коммунальной инфраструктуры, включая оплату труда сотрудников служб, закупку материалов и оборудования.
Управляющий коттеджным поселком также отвечает за урегулирование возникающих споров между жителями и поставщиками коммунальных услуг, а также обеспечение безопасности эксплуатируемых систем и сооружений.
Важно отметить, что управление коммунальными услугами требует от управляющего не только технического знания и опыта, но и хороших организационных и коммуникативных навыков для эффективного решения проблем и удовлетворения потребностей жителей поселка.
Организация взаимодействия с жителями
Управляющий осуществляет ряд действий для оптимизации взаимодействия с жителями:
- Информирование жителей. Управляющий предоставляет жителям необходимую информацию, в том числе о расписании работ, проводимых в поселке, проводимых мероприятиях, изменениях в правилах проживания и т.д. Он также отвечает на вопросы жителей, предлагает решения проблем, возникших в поселке.
- Организация общественных собраний. Управляющий проводит общественные собрания для обсуждения важных вопросов поселка и принятия совместных решений. Это позволяет жителям активно участвовать в жизни поселка и выразить свои предложения и пожелания.
- Управление конфликтными ситуациями. Управляющий решает конфликты и разногласия между жителями, предлагает мирные пути их разрешения. Он также содействует развитию дружеской и благополучной атмосферы в поселке.
- Организация досуговых и развлекательных мероприятий. Управляющий предлагает жителям разнообразные мероприятия, например, праздники, спортивные соревнования, мастер-классы и другие мероприятия, которые способствуют формированию коммуникаций и укреплению дружественных отношений между жителями.
- Поддержка экологических инициатив. Управляющий содействует реализации экологических инициатив и решений жителей, направленных на сохранение природы и окружающей среды в поселке. Он помогает организовать негосударственную экологическую деятельность и привлекает жителей к этим инициативам.
Таким образом, управляющий коттеджным поселком играет важную роль в организации взаимодействия между администрацией поселка и его жителями. Он помогает жителям быть в курсе всех событий и изменений, происходящих в поселке, а также способствует формированию дружественной и благополучной атмосферы в поселке.
Проведение ремонтных работ и обслуживание инфраструктуры
Управляющий коттеджным поселком также отвечает за проведение ремонтных работ и обслуживание инфраструктуры. Это включает в себя следующие обязанности:
1. Регулярное техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений. Управляющий контролирует состояние домов, дорог, заборов и других объектов инфраструктуры поселка. Он разрабатывает планы ремонтных работ, нанимает специалистов и контролирует выполнение работ в срок.
2. Обеспечение работоспособности коммуникаций. Управляющий отвечает за работоспособность электрической, водопроводной и канализационной систем, а также систем отопления и вентиляции. Он контролирует состояние сетей, проводит регулярные проверки и необходимые ремонтные работы.
3. Управление и обслуживание общественных зон. Управляющий отвечает за содержание и поддержание в порядке общественных зон поселка, таких как парки, спортивные площадки, прогулочные дорожки и другие. Он контролирует уборку и осуществляет необходимые ремонтные работы на этих территориях.
4. Организация дорожного движения. Управляющий контролирует дорожное движение внутри поселка, обеспечивая безопасность жителей и гостей. Он следит за состоянием дорожных покрытий, устанавливает дорожные знаки и маркировку, а также осуществляет необходимые ремонтные работы.
5. Поддержание порядка и безопасности в поселке. Управляющий отвечает за контроль за соблюдением правил проживания в поселке и обеспечение безопасности жителей. Он сотрудничает с местной полицией и службами безопасности, проводит мероприятия по предотвращению преступности и принимает меры по ликвидации возникающих чрезвычайных ситуаций.
Таким образом, проведение ремонтных работ и обслуживание инфраструктуры являются важной частью обязанностей управляющего коттеджным поселком. Это позволяет поддерживать высокий уровень комфорта и безопасности для жителей, а также обеспечивает сохранность имущества и инфраструктуры поселка.
Учет финансовых операций и расчеты с поставщиками
В рамках учета финансовых операций управляющий отвечает за следующие задачи:
| Задача | Описание |
|---|---|
| Ведение бухгалтерии | Учет всех финансовых операций, включая поступление и расходы средств, оплату услуг и счетов. |
| Формирование бюджета | Разработка и утверждение бюджетных планов, а также контроль выполнения финансовых показателей. |
| Расчет стоимости услуг | Определение стоимости коммунальных услуг, учет платежей жителей, составление отчетности. |
| Рассчеты с поставщиками | Оформление и проверка счетов на оплату, контроль своевременности платежей и взаиморасчетов с поставщиками. |
Для эффективного осуществления учета финансовых операций и рассчетов с поставщиками управляющему необходимо обладать знаниями в области бухгалтерии и уметь работать с соответствующими программами и системами. Точность, ответственность и внимательность в подготовке документации и учете финансовых операций являются ключевыми навыками, необходимыми для успешного выполнения данных обязанностей.
Урегулирование правовых вопросов и соблюдение законодательства
Управляющий следит за тем, чтобы все жители поселка соблюдали все правила, установленные законодательством и регламентом поселка. Он контролирует порядок использования общественных и инфраструктурных объектов и предупреждает о нарушениях.
Также управляющий решает различные правовые вопросы, связанные с функционированием поселка. Он занимается заключением и исполнением договоров на оказание услуг, контролирует своевременную оплату коммунальных платежей и уплату налогов.
Управляющий отслеживает изменения законодательства, связанные с коттеджным строительством и эксплуатацией инфраструктуры поселка. Он информирует жителей о новых требованиях и нормах, а также организует необходимые мероприятия по их выполнению.
При возникновении конфликтных ситуаций или споров, связанных с правами и интересами жителей, управляющий выступает как посредник и помогает урегулировать ситуацию с соблюдением законодательства и с учетом интересов обоих сторон.
Управляющий коттеджным поселком также осуществляет взаимодействие с представителями государственных органов, в том числе с местными администрациями, службами безопасности, инспекциями и другими организациями. Он представляет интересы поселка и сотрудничает с ними для решения различных юридических вопросов и вопросов общего характера.
Таким образом, управляющий коттеджным поселком выполняет широкий спектр функций по урегулированию правовых вопросов и соблюдению законодательства, чтобы обеспечить комфортное и безопасное проживание жителей.
Что такое коттеджный поселок с юридической точки зрения?
В российском законодательстве до сих пор отсутствует как определение коттеджного поселка, так и понятие коттеджа. Упоминания о них можно встретить только в некоторых методических рекомендациях и указаниях государственных органов.
Росреестр определяет коттедж как индивидуальный дом большой площади и повышенной комфортности, который построен с применением качественных материалов и имеет инженерное обеспечение (подключен к необходимым коммуникациям)?Приложение №2 к Приказу Росреестра от 04.08.2021 N П/0336. В то же время Росстат описывает коттедж как одноквартирный двухэтажный индивидуальный жилой дом с небольшим земельным участком, где на первом этаже расположены общая комната, кухня и хозяйственные помещения, а на втором — спальни?п. 23 Приказа Росстата от 25.01.2023 N 20.
Определение коттеджа можно найти и в региональных документах. Например, правительство Москвы в своем акте о строительных нормах указало, что коттедж — это одноквартирный дом, который относится к I категории комфорта?п. 3.1. Московских городских строительных норм (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания».
На основе этих документов можно сделать вывод, что коттеджный поселок — это жилой комплекс, который состоит из малоэтажных частных домов повышенного уровня комфорта, где под комфортом понимается:
- Этажность дома в 2 и более этажей;
- Благоустроенность (наличие необходимых инженерных коммуникаций);
- Наличие собственного земельного участка.
При этом коттеджные поселки не являются самостоятельными населенными пунктами, а представляют собой лишь пригородный или загородный жилой комплекс. И по аналогии с другими видами ЖК у коттеджных поселков есть общее имущество.
Кому принадлежит общее имущество коттеджного поселка?
Так как сегодня нет закона, определяющего правовой статус коттеджных поселков, вопрос о принадлежности их общего имущества остается открытым и зависит от ряда факторов.
В сети можно встретить информацию, что к общему имуществу в коттеджных поселках применяются нормы Жилищного кодекса о многоквартирных домах и оно по умолчанию принадлежит всем собственникам земельных участков на праве общедолевой собственности. Но такой подход в корне неверный, о чем свидетельствует одно из постановлений Конституционного суда России?Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10.11.2016 № 23-П.
Споры вокруг совместного имущества связаны с тем, что нередко земли общего пользования (например, на которых расположены дороги и проезды) после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию остаются в собственности застройщика или назначенной им управляющей компании (УК). Тогда владельцы коттеджей сталкиваются с дополнительными сборами за их использование, вступительными взносами, высокими коммунальными платежами и трудностями в создании товарищества собственников недвижимости (ТСН). Готового решения данной проблемы пока нет и владельцам коттеджей остается только договариваться с фактическим собственником общих земель либо разбираться в ситуации через суд.
Иначе обстоят дела в коттеджных поселках, в которых дома строились по договорам долевого участия (ДДУ). Здесь уже закон четко предписывает, что к собственникам домов и земельных участков в малоэтажных комплексах переходят еще и доли в общем имуществе ЖК (по аналогии с МКД). Поэтому они самостоятельно могут решать, кто и как будет управлять общей территорией и имуществом?ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Фото: Загородное поместье
Что относится к общему имуществу коттеджного поселка?
К общему имуществу коттеджного поселка относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, расположенные в границах территории малоэтажного жилого комплекса:
-
котельные, водонапорные башни, тепловые пункты и площадки для размещения мусорных контейнеров;
-
проезды, парковочные площадки, велосипедные дорожки, пешеходные переходы и тротуары;
-
элементы благоустройства, места отдыха, детские и спортивные площадки.
Кто управляет коттеджным поселком?
Обязанность по содержанию общего имущества лежит на собственниках участков в коттеджных поселках. Часто они передают эту обязанность управляющей компании (УК). Однако жители коттеджных поселков, у которых есть доли в общем имуществе, могут взять управление в свои руки и организоваться в товарищество собственников недвижимости (ТСН).
Управляющая компания в коттеджном поселке
Принцип работы управляющей компании заключается в том, что она берет на себя ответственность за содержание общего имущества и самостоятельно решает практически все вопросы по благоустройству. Жители поселка не волнуются о том, кто устранит коммунальную аварию, отремонтирует дорогу или озеленит лужайку в зоне отдыха. Они лишь платят деньги по заключенным договорам и утвержденным тарифам.
Но нередко бывает, что управляющая компания хорошо исполняет свои обязанности лишь в первое время. После сдачи домов в эксплуатацию или окончания их гарантийного срока качество услуг УК может заметно ухудшиться, а расходы на содержание заметно повыситься. Если собственники коттеджей владеют долями в общем имуществе поселка, они могут сменить управляющую компанию на другую либо выбрать подходящую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).
Чем ТСН отличается от ТСЖ?
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это некоммерческая организация, представляющая собой добровольное объединение собственников недвижимости для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом?ст. 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
ТСН имеет несколько видов, которые различаются целями и порядком принятия решений:
-
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческое объединение собственников помещений в многоквартирном доме или нескольких домов, которое создается с целью управления общим имуществом?ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ;
-
Садовое некоммерческое (СНТ) и огородное некоммерческое товарищество (ОНТ) — создаются на землях с соответствующим видом разрешенного использования (садоводство либо огородничество).
ТСН в коттеджном поселке
Несомненным преимуществом ТСН перед управляющей компанией будут неограниченные возможности владельцев коттеджей по части самоуправления. Они могут быстро и без лишней бюрократии менять обслуживающие организации (например, охранное предприятие), а также вносить на содержание общей территории столько средств, сколько считают нужным. Если собственников устраивает существующая инфраструктура, членские взносы будут покрывать необходимый минимум для ее содержания. А если они хотят улучшений, то могут повысить размер взносов и реализовать все свои задумки.
Но такой подход имеет и обратную сторону. ТСН напрямую зависит от ответственности каждого жителя поселка и готовности исправно вносить деньги. Если кто-то не участвует в жизни товарищества или не делает взносы, то затраты на ремонт и благоустройство придется делить между ответственными членами товарищества либо дожидаться момента, пока неплательщики закроют долг.
Также работа товарищества во многом зависит от предприимчивости и ответственности его председателя. Не каждый в силах предложить идею, донести ее важность до каждого собственника участка и сделать так, чтобы все решения общего собрания претворились в жизнь.
Как создать и зарегистрировать ТСН?
Первым этапом к созданию товарищества собственников недвижимости станет разработка его основного документа — устава ТСН. Он должен содержать наименование товарищества, его адрес, предмет и цели деятельности. Кроме этого, устав должен включать состав и компетенцию органов товарищества, а также порядок принятия ими решений (единогласно или квалифицированным большинством голосов).
Далее следует организовать общее собрание собственников недвижимости, на котором будет принято решение о создании товарищества и утверждении его устава. Кворум для организации ТСЖ должен быть более 50% голосов собственников недвижимости, в то время как решение о создании СНТ и ОНТ должно быть принято единогласно всеми учредителями (количество учредителей товарищества должно быть не менее семи). Все эти решения оформляются общим протоколом в письменной форме и подписываются председателем собрания, его секретарем и учредителями товарищества.
После этого необходимо зарегистрировать ТСН в Федеральной налоговой службе. Для этого нужно подать заявление в местную инспекцию ФНС, приложив к нему протокол общего собрания, устав и документ об оплате госпошлины (4 000 рублей). Срок регистрации составит 3 рабочих дня со дня предоставления налоговой всех необходимых документов.
Какие взносы и платежи есть в коттеджных поселках?
Количество платежей и их размеры будут зависеть от уровня благоустройства поселка, собственника общего имущества и способа управления. Базово владельцы коттеджей оплачивают собственные коммунальные расходы (электричество, газ, водоснабжение, канализацию, вывоз ТКО) и содержание общей территории (охрана, озеленение, текущий ремонт дорог и коммунального хозяйства).
Управляющая компания, как правило, вносит все эти расходы в квитанции, которые каждый владелец коттеджа получает и оплачивает индивидуально. А если коттеджный поселок управляется ТСН, то собственники оплачивают два вида взносов?ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ:
-
Целевые — разовые платежи на нужды товарищества, например, на строительство дороги или детской площадки. Решение о необходимости и размере таких взносов принимается на общем собрании;
-
Членские — регулярные взносы, средства от которых идут на оплату текущих расходов (оплата охраны, зарплата дворника, текущий ремонт коммунального хозяйства и другое). Такие расходы закрепляются в уставе товарищества.
Какой способ управления коттеджным поселком выгоднее?
Однозначно сказать, что один способ управления выгоднее другого, нельзя. Это зависит от множества факторов и ситуации в конкретном коттеджном поселке.
Если каждый житель поселка понимает свою ответственность, исправно платит налоги и взносы на обслуживание, а среди собственников есть инициативный человек, готовый стать председателем, то ТСН может оказаться выгоднее и эффективнее, чем управляющая компания. Однако, если у жителей нет единства мнений и они не готовы к самоуправлению, разумнее доверить содержание общего имущества УК.
Но независимо от выбранного способа управления поселком, собственникам коттеджей все равно стоит контролировать расходы на содержание территории и не оставаться в стороне, если эти обязанности выполняются плохо или не исполняются вовсе.