Содержание статьи
- I. Подготовка сделки от и до
- II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей
- III. Опасные моменты
- IV. Как платить налоги
Циан.Журнал публиковал инструкцию для покупателей, которые собираются приобрести загородный дом. Теперь — очередь продавцов.
Благодарим за помощь Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнёры»; Сергея Вишнякова, руководителя агентства безопасной недвижимости «Вишня», и Татьяну Ананьеву, эксперта «Миэль».
I. Подготовка сделки от и до
1. Документы
Убедитесь, что у вас всё в порядке с документами. Вот список обязательных.
— Правоподтверждающие документы. Они удостоверяют, что именно вы являетесь собственником недвижимости.
До 2016 года выдавались свидетельства о государственной регистрации права. С 2016 года правоподтверждающим документом является выписка из ЕГРН. Она содержит данные о вашем объекте с указанием кадастрового номера, площади, этажности и пр. Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на «Госуслугах».
Если предыдущий переход права состоялся до 2016 года, а свидетельство о госрегистрации вы потеряли, не расстраивайтесь: выписка из ЕГРН его вполне заменит.
— Правоустанавливающие документы. Они показывают, на каком основании вы владеете объектом: покупка, наследство, дарение и прочее:
- договор купли-продажи;
- договор дарения, дарственная;
- завещание и/или свидетельство о принятии наследства;
- соглашение об обмене;
- договор долевого участия.
— Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ. Она понадобится вам, чтобы подтвердить покупателю отсутствие долгов.
— Согласие супруга на сделку. Если загородная недвижимость приобретена в браке, необходимо заручиться согласием второй половины, даже если он/она не является собственником объекта.
Согласие оформляется у нотариуса, для этого будут нужны справка из ЕГРН и паспорта супругов. Если от одного из них выступает представитель, потребуется доверенность.
На этом же этапе надо выяснить, возможна ли сделка, если дом куплен в ипотеку.
2. Продажа дома в ипотеке
Продать дом, за который ещё не выплатили ипотечный кредит, можно не всегда, поскольку недвижимость находится в залоге у банка.
Не исключено, что банк выступит против сделки, и тогда продать дом не получится — выяснить это следует сразу, как только вы задумались о продаже.
Если банк согласится на смену должника по кредиту, особых проблем нет. В назначенный банком день вы вместе с покупателем придёте в отделение и подпишете дополнительное соглашение, в котором передадите будущему собственнику свои обязанности по дальнейшим выплатам. Всё это делается одновременно с подписанием договора купли-продажи недвижимости.
В соглашении важно прописать, что бремя выплат ложится на покупателя только после перехода права собственности. Иначе он рискует взвалить на себя обязанность платить чужой кредит, но собственником так и не стать.
Если же банк или сам покупатель не согласен на такое условие, у продавца есть четыре пути решения проблемы.
Четыре варианта, как продать дом в ипотеке
А. Взять новый кредит
Если покупателю тоже нужен ипотечный кредит, он может обратиться в любой банк.
Если ипотека одобрена, банк выдаёт кредит, которым гасится ипотека продавца, после чего недвижимость переоформляется на покупателя.
Б. Погасить кредит деньгами покупателя
Ваш покупатель сразу имеет достаточную сумму, чтобы погасить ваш кредит. Необходимо известить банк о полном досрочном погашении. После этого покупатель и продавец вместе приходят в банк, вносят недостающую сумму и снимают обременение, возвращая закладную нынешнему собственнику.
Несмотря на то что в этом случае тоже составляется соглашение о покупке, для покупателя такая схема рискованна. Ведь деньги он уже отдаст, но ему придётся ждать снятия обременения, прежде чем сделка будет продолжена. Только после этого он полноценно вступит во владение объектом.
В. Рефинансировать кредит продавца в другом банке
Однако надо учесть, что иногда эта процедура не оправдывает затрат: придётся заплатить за выдачу кредита, перерегистрацию сделки, страховку и пр.
Г. Опасный вариант, который до сих пор используется
Новый покупатель ежемесячно даёт вам — продавцу — определённую сумму на погашение кредита, и вы добросовестно вносите эти платежи. При этом покупатель пользуется вашим домом на правах нового собственника.
Такая схема опасна: если по какой-то причине покупатель прекратит выплаты, вопрос придётся распутывать в суде. Любые расписки не имеют законной силы: у покупателя, выплачивающего за вас кредит, всё равно нет шансов вступить в право собственности до того момента, пока банк не вернёт закладную.
Как только кредит продавца выплачен и банк возвращает закладную, обременение снимается и сделку можно регистрировать. Идти в обход банковского решения не стоит: ипотечный заёмщик обязан согласовывать продажу недвижимости с банком по статье 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Подготовка дома и участка к продаже
Проводить полноценный ремонт дома смысла нет. Но если вы хотите продать его выгодно, подготовка не помешает.
— Обновите краску на табличке с номером участка, на калитке и на воротах.
— Удалите с участка высохшие кусты. Скосите траву.
— Уберите разбросанные стройматериалы и садовый инвентарь.
— Смажьте петли дверей, если они скрипят.
— Проведите мелкий ремонт: почините то, что поломано, подкрасьте облупившиеся косяки и оконные рамы.
— Уберите всё, что говорит о хозяине дома. Задача — привести дом в нейтральный вид, чтобы покупатель мог примерить его на себя. Чем больше свободных поверхностей, тем приятнее и просторнее выглядит дом.
—Купите недорогие новые шторы, скатерть и дополнительный светильник — траты небольшие, но дом будет визуально привлекательнее.
— Определитесь с серьёзными недостатками: насколько сложна проблема и готовы ли вы её решать. Например, если септик работает с перебоями или печь топится только по-чёрному, до показа и сделки решите, что с ними делать. Иногда надо вызвать специалиста — вы заплатите за его работу, зато не придётся делать более ощутимую скидку при продаже.
4. Подача объявления
Фотографии
Фотографии должны отображать реальное положение дел. Снимайте так, чтобы человек легко представил, где, что и как расположено.
Добавьте план дома. Воспользуйтесь онлайн-планировщиком или нарисуйте план от руки, сфотографируйте чертёж и приложите к объявлению вместе с другими изображениями.
Сделайте пару фотографий ближайших окрестностей — леса, водоёма, поля. Достаточно 2–3 фото тех объектов, которые действительно находятся рядом.
Наведите порядок, спрячьте личные вещи, поставьте на стол букет.
Комнаты лучше снимать из угла и горизонтально — так фото будут более информативны. Старайтесь, чтобы в кадр попадало по два угла.
Снимайте в светлое время суток, включайте свет в помещениях. Фотографии должны быть в хорошем качестве.
Подготовьте видеоэкскурсию: снимите ролик о доме, прогулявшись по участку и комнатам. Потом загрузите ролик в облако и при подаче объявления указывайте ссылку на него.
Текст объявления
Дайте основную информацию о доме и участке: статус земли, площадь участка, площадь дома, количество этажей и комнат, тип отопления, вид строительного материала стен, крыши, проведённые коммуникации, наличие и тип санузла, значимые особенности дома, участка и сделки, число собственников.
Не расписывайте слишком подробно, это перегружает объявление и отвлекает от сути.
5. Как определить стоимость дома
Назначить правильную цену помогут профессиональные риелторы.
Если вы решили обойтись без них, ориентируйтесь на окрестные предложения. Обращайте внимание на год постройки, тип стен, этажность и район.
Можете отметить в объявлении возможность торга. Заложите её в стоимость, указанную в объявлении.
6. Просмотры
Если вы будете проводить просмотры самостоятельно, вот несколько советов.
1. Заранее продумайте маршрут экскурсии: куда вы пойдёте от калитки, что будете показывать в доме, о чём расскажете гостям.
2. Узнайте, какие варианты покупатель уже смотрел и что ему в них понравилось или не понравилось. Используйте эту информацию, если ваш дом имеет преимущества.
3. Не скрывайте недостатки: заговорите о них первым и предложите контраргументы: да, солнце светит в спальню с пяти утра, но проблема решается блэкаут-шторами, зато днём в спальне уютно и прохладно.
7. Подписание авансового соглашения и предварительного договора
Если стороны решили заключать сделку, они подписывают предварительный договор, а покупатель вносит задаток. Он гарантирует заключение основного договора и накладывает санкции за отказ на обе стороны.
Если сделку отклонил покупатель, задаток ему, как правило, не возвращают. А если инициатор разрыва — продавец, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Все эти условия прописываются как раз в предварительном договоре купли-продажи.
Предварительный договор подписывают только сами участники сделки либо их представители по доверенности.
В предварительном договоре обычно указываются стороны, предмет договора, стоимость объекта, размер задатка, обязанности сторон и условия сделки. Также фиксируется, каким образом будут переданы деньги от покупателя продавцу.
8. Сбор документов и важные моменты
Чем сложнее сделка и чем больше сопутствующих обстоятельств, тем больше документов придётся подготовить.
Объекты загородного рынка могут состоять из нескольких частей: тут и земельный участок (а иногда и несколько в одном — документы должны быть оформлены на все), и дом, и прочие постройки. Принципиален статус земли, факт межевания (или его отсутствия), наличие права собственности.
Полный список зависит от статуса земли, типа дома и других факторов.
Важные моменты
— Надо проверить правильность межевания участка и нанесение границ дома на земельный участок. Подробнее об этой и других проблемах, связанных с оформлением границ участка, рассказывается тут.
— Если не проведено межевание участка, сделку с этим участком заключить нельзя. Это правило вступило в силу с 1 марта 2025 года. Нет межевания — Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
— Если в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, понадобится согласие опеки — читайте подробнее.
Другие документы, которые понадобятся для сделки, перечислены здесь.
9. Подготовка к ипотечной сделке
Если покупатель оформляет ипотеку, нужно провести оценку.
В оговорённое время к вам приедет оценщик для составления оценочного альбома: он осмотрит, измерит помещения и сфотографирует их.
ВАЖНО
Иногда покупатели хотят взять кредит на большую сумму, чем требуется для покупки дома (например, нужны деньги на ремонт). Поэтому просят продавца и оценщика оценить дом дороже. Это невыгодно для продавца: ему придётся платить более высокий налог и писать обратную расписку — лишние риски.
Если банк одобряет объект, то он выдаёт кредит. Дальше покупатель и продавец отправляются на подписание договора купли-продажи.
II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей
В Циан.Журнале есть подробная инструкция, как правильно составить договор купли-продажи.
В любом договоре купли-продажи есть определённые положения, которые имеют критическое значение именно для продавца. Вот самые важные.
Сумма сделки
В договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу. Иногда указывают гораздо меньшую сумму, чтобы впоследствии выплачивать меньший НДФЛ, но это опасно: если покупатель не выплатит сумму полностью, в суде вам этот факт доказать не удастся.
Обязательно пропишите, при каких обстоятельствах покупатель будет передавать деньги: где и когда это произойдёт, какая форма передачи денег будет использована. Подробнее об этом читайте здесь, самые безопасные способы — аккредитив или банковская ячейка.
Если покупатель использует рассрочку, распишите, какие суммы по каким датам он должен вносить. Добавьте сюда же способ расчёта и порядок снятия обременения.
Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита: кто выдаёт кредит, кто его получает, на каких условиях, а также дату заключения кредитного договора и его номер.
Порядок освобождения дома
Продавцу следует прописать в договоре:
- когда и как он освободит дом:
- выпишет всех прописанных в нем людей;
- какие вещи (технику, мебель, инвентарь) оставит, какие заберёт с собой;
- когда именно съедет и передаст дом по передаточному акту новому собственнику — это называется физическим освобождением объекта.
важно
Недостатки дома следует прописать в договоре, чтобы после не возникло острых ситуаций, — тогда у покупателя не будет шанса потребовать через суд признать сделку недействительной из-за якобы скрытых продавцом дефектов.
В назначенный день все участники сделки встречаются с полным пакетом документов, договором и деньгами. Обычно сначала проверяется наличие денег у покупателя (происходит закладка в ячейку, подписание аккредитива или выбирается иной способ оплаты), потом подписывается договор.
После этого проводится регистрация перехода права: документы в МФЦ подают стороны сделки или нотариус.
Передача объекта проводится с подписанием акта приёма-передачи.
В акте для продавца самой важной является фраза, что объект принят и покупатель не имеет претензий. Желательно добавить, что все задолженности оплачены.
После того как право перешло новому владельцу, продавцу нужно заплатить налоги.
III. Опасные моменты
Основные рекомендации, как не попасть в неприятную ситуацию.
1. Проверяйте риелторов своих покупателей: для этого обратитесь в названное ими агентство.
2. Как правильно продать объект, если его купили в браке, вы узнаете здесь.
3. Не отдавайте на руки потенциальным покупателям оригиналы документов.
4. Не продавайте дом по договору дарения, чтобы сэкономить на налогах: по закону он подразумевает безвозмездную сделку, и ваш покупатель получит повод вовсе не платить вам. Объяснять, зачем вы даром отдали дом незнакомому человеку, придётся в суде.
5. Не допускайте помарок и следите, чтобы договор не подменили.
6. Если продаёте дом покупателю с доверенностью, проверьте выписанный ему документ в реестре.
7. Будьте осторожны при оформлении сделки с рассрочкой платежа: велик риск, что после перехода права собственности выплаты прекратятся. Дальше — только суд.
IV. Как платить налоги
После заключения сделки и получения денег для продавца наступают так называемые налоговые последствия: государство расценивает сделку как получение прибыли и требует уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
1. Когда налог уплачивать не надо
При продаже объекта после минимального срока владения НДФЛ платить не требуется. По общему правилу минимальный срок составляет 5 лет, но в некоторых случаях он сокращается до 3 лет.
Правило трехлетнего срока действует, если объект достался продавцу:
- от близкого родственника в подарок или по наследству;
- после приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
У наследника отсчёт трёхлетнего срока начинается со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина от 18.06.2019 № 03-04-05/44444, от 24.05.2019 № 03-04-05/37838).
Если объект получен по наследству от умершего супруга и был приобретён в браке, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность (письма Минфина от 30.05.2016 № 03-04-05/30938, от 02.04.2013 № 03-04-05/9-326).
Также срок владения сокращается до 3 лет, если объект является единственным жильём владельца. При этом если единственное жильё продаётся в течение 90 дней с момента покупки нового жилья, то льготный срок сохраняется.
Второй вариант, когда налог платить не придётся: если дом был продан по цене, не превышающей стоимости приобретения, и продавец может подтвердить это документально.
Пример
Владимир купил дом в 2023 году за 4 млн рублей и продал его через год за ту же цену. Дохода он не получил, поэтому налог уплачивать не должен.
Но если бы он продал дом за 4,2 млн рублей, тогда НДФЛ: (4,2 млн – 4 млн) × 13% = 26 тыс. рублей. То есть налог в этом случае взимается лишь с разницы между ценой, по которой продавец когда-то купил недвижимость, и той, по которой продал.
Третий вариант — сумма продажи менее 1 млн рублей.
Закон позволяет любому налогоплательщику раз в год воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей, то есть уменьшить доход, полученный при продаже, на эту сумму.
2. Когда нужно заплатить НДФЛ
Если ваша сделка не подходит под перечисленные в предыдущем разделе критерии, то налог уплатить всё же придётся.
Нужно в срок до 30 апреля следующего за сделкой года передать в налоговую инспекцию по месту жительства заполненную декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов.
При заполнении декларации будет рассчитан налог. Для его уменьшения можно применить схему «доход – расходы», если вы сможете подтвердить понесённые расходы, а если этого сделать нельзя, то воспользуйтесь полученным вычетом 1 млн рублей.
Пример
Андрей купил дом в 2022 году за 3,5 млн рублей. В 2024 году он его продал за 5 млн рублей.
Минимальный срок владения не истёк, поэтому в 2025 году ему нужно будет уплатить НДФЛ: (5 млн – 3,5 млн) × 13% = 195 тыс. рублей.
Если бы он не мог документально подтвердить расходы на покупку дома или получил бы его в наследство, тогда НДФЛ: (5 млн – 1 млн) × 13% = 520 тыс. рублей.
Важно
С 1 января 2025 года доходы от продажи недвижимости облагаются налогом по прогрессивной шкале 13–22%, а не по единой ставке 13%. Поэтому для сделок, заключённых в 2025 году, действуют другие правила. Подробно об этом читайте здесь.
Фото: Shutterstock / Fotodom
Купля-продажа дома — ответственный и, безусловно, важный шаг, сопряженный с рисками, ведь сделки с дорогостоящим имуществом часто привлекают внимание мошенников. Не стоит спешить в этом деле, грамотно провести сделку помогут осторожность, скрупулезность и ответственный подход. Купля-продажа дома оформляется договором — единым документом, подписанным сторонами, — и может быть удостоверена у нотариуса, а в некоторых случаях удостоверяется в обязательном порядке. Например:
· если продается доля в недвижимости (часть дома);
· если купля-продажа совершается в отношении дома, собственниками которого выступают граждане, не достигшие совершеннолетия или по решению суда ограниченные в дееспособности, недееспособные граждане;
· если участники сделки пришли к соглашению о необходимости нотариально удостоверить договор.
Покупатель вместе с приобретением дома получает права на земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество. Необходимо включить земельный участок в предмет договора купли-продажи, указав основание возникновения у продавца права на землю с домом. Предмет договора по продаже дома — это сведения об отчуждаемом имуществе, то есть описание недвижимости: адрес нахождения дома с участком, площадь, кадастровые номера, категория земли, вид разрешенного пользования (сохраняется при переходе участка к покупателю) и др. Рекомендуем описывать предмет сделки как можно подробнее, чтобы не возникло проблем с идентификацией недвижимости и путаницы при регистрации права на недвижимость.
Условия, которые обязательно нужно включить в договор купли-продажи дома:
· предмет договора;
· цену продаваемого дома и участка, определенную и согласованную сторонами сделки;
· сведения о лицах, которые сохранят право пользования имуществом, например, в силу завещательного отказа. Поскольку купля-продажа дома не всегда означает, что проживающие в нем граждане обязаны съехать, об этом сообщается покупателю и указывается в договоре. Покупателю следует проверить дом с участком и убедиться, что недвижимость никак не обременена, в том числе и правами третьих лиц, сведения об этом также вносятся в договор;
· если участок не принадлежит продавцу на праве собственности, в договоре должны быть указаны вид права на землю и основание его возникновения (например, пожизненное наследуемое владение);
· если дом приобретается в собственность несколькими покупателями, то порядок пользования земельным участком между ними определяется в соответствии с размером доли каждого собственника или по сложившемуся порядку пользования участком (ст. 35 Земельного кодекса РФ).
Включите в текст договора купли-продажи дома пункт о порядке расчетов по договору, а если дом и участок приобретаются в кредит или в рассрочку, подготовьте график внесения платежей. Для расчетов удобно и безопасно использовать депозит нотариуса.
Чтобы купить или продать дом, подписанного договора недостаточно, переход права собственности на объекты недвижимости регистрируется в Росреестре (через МФЦ). Сделки, удостоверенные у нотариуса, имеют преимущества: регистрация права проходит быстрее и легче для участников договора. Нотариус сам направляет в регистрирующий орган документы в электронном виде в день совершения нотариального действия, то есть удостоверения сделки. В соответствии с пунктом 9 части 1 статьи 16 Федерального закона № 218-ФЗ срок регистрации прав по нотариально удостоверенной сделке — 1 день с момента поступления документов в Росреестр, если подаются документы в бумажном виде — не более 3 дней.
И продавцу, и покупателю важно быть внимательными при проверке документов, составлении текста договора купли-продажи, проведении расчетов по сделке и подписании передаточного акта. Обращение к нотариусу повысит правовую защищенность сторон, поскольку нотариус, удостоверяя сделки, проводит правовую экспертизу совершаемой сделки, разъясняет сторонам смысл, значение и последствия заключаемого договора, проверяет правомочия обратившихся лиц, соответствие намерений сторон, выраженных в договоре, реальным. Нотариус действует в интересах всех участников сделки, что гарантирует соблюдение законных прав и продавца, и покупателя недвижимости.
* Обращение к нотариусу для удостоверения сделки не только наиболее защищенный способ совершения сделки, но и финансово выгодный. Весь комплекс работ нотариуса производится в рамках установленных законом тарифов, с ними вы можете ознакомиться по этой ссылке: https://notariat.ru/ru-ru/actions-and-tariffs/.
В связи с изменениями действующего законодательства информация данной статьи могла
потерять актуальность. Актуальная информация о нотариальных действиях находится в
основных разделах Советов нотариуса —
https://notariat.ru/sovety/
Полезная статья? Поделитесь ей:
Комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе «Наш опыт». У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. При этом юрист всегда на связи и защищает интересы доверителя на всех этапах сделки. Работать с нами удобно — посмотрите отзывы наших доверителей об опыте сотрудничества с нами.
Узнать подробнее
В этой статье мы рассмотрим особенности сделок с домами как с объектами недвижимого имущества.
Основная особенность этого типа сделок в том, что при покупке дома одновременно покупается и участок, или часть его. Ст. 552 Гражданского кодекса РФ запрещает продажу недвижимости без земельного участка, на котором она расположена. Согласно закону, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Если же участок не в собственности, то покупателю передается возможность пользоваться земельным участком на том же праве и тех же условиях, что действовали для продавца.
Дом и земельный участок, на котором он расположен. – два отдельных объекта права собственности, они учитываются в едином государственном реестре недвижимого имущества отдельно, у каждого из них имеется свой кадастровый номер.
Поэтому, при заключении договора купли-продажи дома одновременно заключается договор купли-продажи земельного участка. Можно включить оба объекта в предмет одного договора, но необходимо помнить, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Предмет договора в этом случае будет состоять из двух объектов, по каждому из которых необходимо указать все позволяющие определить его данные – адрес расположения, кадастровый номер и так далее.
Цену тоже стоит указать отдельно за каждый отчуждаемый объект, так будет удобнее при регистрации и в дальнейшем для целей применения налоговых вычетов.
Не лишним будет напомнить, что в договоре ВСЕГДА надо указывать реальную цену отчуждаемого имущества, иначе можно потерять и деньги, и права на недвижимость. Некоторые делают это по неведению.
Вот, например, как в деле №2-1/11 от 19 мая 2011 года, рассмотренном Павловским районным судом Алтайского края. Истец обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи жилого дома и прилегающего к нему земельного участка в связи с имеющими место существенными и неустранимыми дефектами дома, допущенными при его строительстве. В иске истец указала, что в договоре покупная цена дома указана в 950 000 руб., однако фактически было уплачено в счет покупки больше, поскольку она пошла навстречу ответчикам, желающим сэкономить на налогах. В подтверждение своих слов она представляла дополнительную расписку о получении дополнительной суммы. Суд, по результатам судебной строительно-технической экспертизы принял решение в пользу истца. Но, поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи прямо говорилось об общей цене дома и земли суд решил, что именно данная сумма подлежит возврату покупателю при расторжении спорного договора и приведения сторон сделки в первоначальное положение. В результате истец потеряла и дом, и часть денег, и все по своей вине.
Для многих важна возможность получить постоянную регистрацию в приобретаемом доме. Надо понимать, что беспроблемная постоянная регистрация возможна не в каждом доме.
Федеральный закон от 15.04.1998 года № 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” определяет садовый земельный участок как земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).
Постановление Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 года № 13-П “По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” в связи с жалобой гражданина А.В. Воробьева признает противоречащим Конституции положения этого пункта, связанные с невозможностью регистрации. Закон Российской Федерации “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации”, осуществляющий регулирование в сфере регистрации граждан по месту пребывания и жительства, не связывает регистрацию ни с определенным имущественным правом на конкретное жилое строение, ни с целевым назначением земельного участка, на котором оно возведено, и, соответственно, не затрагивает гражданско-правовой статус садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Следовательно, регистрация граждан по месту жительства в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, расположенных на садовых земельных участках (безотносительно к тому, отнесены они к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения), сама по себе не может изменить целевое назначение этих земельных участков, указывает Конституционный суд.
Имеется и положительная судебная практика по этому вопросу, например, Определение Московского областного суда от 4 августа 2011 г. по делу № 33-17692, определение Московского областного суда от 1 декабря 2011 г. по делу № 33-24236/11. Из практики видно, что основной вопрос, рассматриваемый судом – является ли строение, в котором хочет зарегистрироваться истец, пригодным для постоянного проживания.
Но между тем изменения в спорный абзац до сих пор не внесены. Поэтому если категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», а разрешенное использование «садоводство», и нет желания идти в суд, оспаривая отказ в регистрации, а вопрос регистрации принципиален, то лучше предпочесть другой дом.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
-
проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.;
-
проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;
-
проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;
-
проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
-
полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);
-
сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;
-
регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года сопровождает сделки с недвижимостью. Мы имеем богатый опыт сопровождения сделок с недвижимостью (как на стороне покупателя, так и на стороне продавца), регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предложить весь спектр услуг, необходимых для совершения безопасных с правовой точки зрения сделок. Кроме того, одной из сфер деятельности нашей компании является защита доверителей в судебных спорах в сфере недвижимости, в связи с чем мы обладаем обширными практическими знаниями оспаривания сделок с недвижимостью, что позволяет нам выявлять скрытые риски сделок. С судебной практикой наших юристов вы можете ознакомиться в разделе «Наш опыт». У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.
Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, расскажет подробно о порядке сопровождения сделки с недвижимостью и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.
Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка юридической чистоты объекта, подготовка документов для сделки, получение дополнительных документов, решение организационных вопросов, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, регистрация перехода права собственности или сделки, защита ваших интересов до завершения сделки. При этом юрист всегда на связи и защищает интересы доверителя на всех этапах сделки. Работать с нами удобно — посмотрите отзывы наших доверителей об опыте сотрудничества с нами.
Услуги по сопровождению сделок с недвижимостью
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.
- Услуги риелтора по сопровождению сделок с недвижимостью
- Регистрация права собственности
- Проверка недвижимости
- Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
- Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
- Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
- Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
- Юридическое сопровождение сделок с новостройками
- Юридическое сопровождение аренды недвижимости
- Оформление дарения недвижимости
- Юридическое сопровождение мены недвижимости
- Юридическое сопровождение ренты недвижимости
- Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах
Требуется помощь юриста по недвижимости?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
- Поделиться:
Публикуем только проверенную информацию
Комментарии (0)
Оставить комментарий
Вам ответит автор статьи
Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить
Для быстрой продажи загородного дома по рыночной цене нужно, чтобы все документы были полностью готовы, долги уплачены, а все лишнее с участка убрано
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной
Продажа загородного дома — процесс сложный и трудоемкий. От правильности действий продавца во многом зависит, придется ли ждать сделки месяцами или же собственность быстро найдет покупателя. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовиться к продаже загородного дома.
Эксперты в статье
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Ольга Фрик, нотариус, член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями
Как подготовиться к быстрой продаже
Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.
«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.
Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.
Какие документы нужно подготовить:
- паспорт продавца;
- свидетельство о регистрации или расторжении брака;
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку или копия брачного договора;
- документы, подтверждающие право собственности (например, договор дарения или свидетельство о праве на наследство и др.);
- справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и подтверждение уплаты членских взносов в садовом товариществе;
- справку об отсутствии зарегистрированных в доме, если дом находится на землях населенных пунктов и/или имеет статус жилого;
- документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Процедура межевания долгая, поэтому заняться этим лучше за несколько месяцев до выставления дома на продажу.
Ольга Фрик, нотариус:
— Продавец загородной недвижимости должен подготовить документы не только на загородный дом, но и на земельный участок, на котором он расположен, поскольку в соответствии с законом здания, строения или сооружения не могут быть отчуждены без земельного участка. Кроме того, если продавец недвижимости состоит в браке или состоял на момент приобретения недвижимости, то потребуется также оформить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Брачный договор или соглашение о разделе имущества, которыми изменен режим совместной собственности супругов, отменяет эту обязанность.
Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.
«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.
Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.
Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.
Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.
Как правильно провести показ
Показ дома — один из самых важных этапов подготовки продажи. Не следует затягивать переговоры, лучше, если потенциальный покупатель как можно скорее посмотрит дом. При личной встрече рекомендуется быть спокойным, доброжелательным, но не говорить без остановки. Вряд ли покупателя, который приехал осматривать дом, интересуют история семьи продавца и другая лишняя для него информация. Надо соблюдать обычный этикет, не стоит оказывать излишнее давление или пытаться скрыть недостатки. Главная задача продавца — показать себя честным человеком, с которым можно иметь дело, рекомендуют риелторы.
Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.
Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.
Как оформить сделку
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Как вести расчеты
Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.
«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.
1 шаг
Составьте договор купли-продажи дома с земельным участком
2 шаг
Подпишите два экземпляра договора (или по числу сторон сделки) и еще один экземпляр для Росреестра
Заверять такой договор у нотариуса необязательно, если только сделка не затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан, а недвижимость не находится в долевой собственности.
3 шаг
После проведения сделки составьте акт приема-передачи имущества, в котором будут описаны передаваемое имущество и сроки его передачи
Такой акт может иметь произвольную форму.
4 шаг
Зарегистрируйте оформление собственности в Росреестре.
Для этого вместе с документами можно обратиться в МФЦ.
5 шаг
После рассмотрения документов (обычно занимает 9 дней) вы получите выписку из ЕГРН