Как переизбрать председателя совета дома пошаговая инструкция

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Переизбрание совета дома

Переизбрание совета дома

Подборка наиболее важных документов по запросу Переизбрание совета дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

Когда в доме нужно создавать совет МКД и кто вправе его избрать

Совет МКД нужно избрать на общем собрании собственников помещений в МКД в каждом доме, где более четырех квартир и способом управления домом выбрана УО или домом управляют непосредственно собственники помещений.

Чтобы принять решение о создании совета МКД, проголосовать «За» должны большинство участников собрания. Если совет МКД и его председателя решили наделить дополнительными полномочиями, то по этим вопросам необходимо более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК).

УО может предложить собственникам готовые решения и инициировать такое собрание. Для этого заранее определите:

· кандидатуры членов совета и его председателя;

· полномочия совета МКД;

· срок полномочий;

· размер вознаграждения совета МКД.

Совет МКД не нужно регистрировать в органах МСУ или иных органах.

В какой срок необходимо создать совет МКД

Создать совет МКД необходимо в течение календарного года с момента (ч. 2 ст. 161.1 ЖК):

· изменения способа управления МКД с ТСЖ, ЖСК, ЖК на управление УО или непосредственное управление;

· регистрации большинством собственников помещений в МКД прав собственности на помещения в МКД после получения разрешения на ввод такого дома в эксплуатацию.

Если решение не принять на собрании собственников или не реализовать, орган МСУ инициирует и проводит ОСС об избрании совета МКД. Такой совет МКД не будет обладать специальными полномочиями и получать вознаграждение. Поэтому будет малоэффективным.

Создавать один совет МКД на несколько домов запрещено. В каждом доме должен быть свой совет МКД (ч. 3 ст. 161.1 ЖК).

Как выбрать кандидатуры членов совета МКД и его председателя

Членов совета МКД выбирают из собственников помещений в МКД на ОСС. Из числа предполагаемых членов совета выберите кандидатуру председателя. Требования к кандидатам устанавливают части 1 и 6 статьи 161.1 ЖК.

На голосование вы можете вынести несколько кандидатур, однако это осложняет выбор и запутывает собственников. Лучше предложить готовый состав, чтобы собственники утвердили его. Также с кандидатурой председателя совета МКД – на практике в повестку дня включают имя одного конкретного человека, а жители голосуют «За», «Против» или «Воздержался».

Совет

чтобы совет МКД работал, а не просто существовал на бумаге, выберите активных, небезразличных собственников. Если эти собственники имеют опыт работы или понимание сферы ЖКХ, вам будет проще общаться и объяснять те или иные решения.

Количество членов совета МКД определяет ОСС с учетом количества подъездов, этажей и квартир в таком доме. Но отталкиваться от этих характеристик не обязательно. При этом председатель совета может быть только один (ч. 4 ст. 161.1 ЖК).

Совет

подберите нечетное количество членов совета МКД. Так вы избежите случаев равного количества голосов членов совета МКД «за» и «против» при решении различных вопросов.

Принуждать собственника стать членом совета МКД нельзя, поэтому заранее убедитесь, что выбранные вами кандидатуры согласны с дополнительной нагрузкой.

Ситуация

Может ли представитель по доверенности входить в совет МКД или быть его председателем

Нет, не может.

Избранный в члены совета МКД собственник помещения в МКД не вправе передоверить свои права и обязанности иному лицу.

Выдача доверенности – односторонняя сделка, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя (п. 50 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25).

Совершать через представителя сделки, которые по своему характеру могут быть совершены только лично, запрещено. Это определено частью 4 статьи 182 Гражданского кодекса РФ.

Членов совета МКД и его председателя избирает общее собрание собственников с целью исполнения прав и обязанностей, предусмотренных законодательством.

Ситуация

Вправе ли председатель совета МКД передать свои полномочия иному лицу

Передать все полномочия нельзя, но можно поручить конкретные действия.

Собственник помещения, избранный председателем совета МКД, не может переложить все права и обязанности председателя на иных лиц, включая членов совета.

Общее собрание собственников выбирает председателем совета МКД конкретное лицо, которое будет иметь установленный набор прав и обязанностей (ч. 6 ст. 161.1 ЖК). Закон запрещает совершать через представителя сделки, которые можно совершить только лично (п. 4 ст. 182 ГК).

Вместе с тем, председатель совета МКД вправе доверить иным лицам совершить от его имени конкретные действия. Например, направить запросы в различные инстанции, принять участие в судебном заседании, подготовить заключение по условиям проекта договора. Для этого нужно оформить доверенность с подписью председателя. В ряде случаев доверенность может потребоваться заверить у нотариуса.

Ситуация

Как переизбрать председателя совета, если он не выполняет свои полномочия

Если председатель совета МКД не выполняет своих функций по объективным причинам или наладить с ним контакт невозможно, проведите перевыборы председателя совета МКД.

Возможность переизбрать председателя досрочно предусматривает часть 10 статьи 161.1 ЖК. Переизбирать совет МКД в этом случае не нужно. Ранее действующий председатель просто будет одним из членов совета.

Но если среди действующего состава членов совета нет желающих занять должность председателя, включите в повестку дня вопрос о выборе совета МКД и его председателя.

Какие полномочия выполняет совет МКД и его председатель

У совета МКД есть обязательные полномочия и дополнительные. Обязательные — это те, что напрямую установлены законодательством, а дополнительные — которыми наделили собственники по решению общего собрания или доверенностью.

Основные полномочия совета МКД закреплены частью 5 стати 161.1 ЖК. Их выполняют в обязательном порядке.

Дополнительно совет МКД можно наделить правом принимать решение о текущем ремонте общего имущества. Для этого необходимо решение общего собрания собственников помещений в МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК).

Совет

правила работы совета МКД лучше прописать в отдельном документе, поскольку Жилищный кодекс РФ не конкретизирует его деятельность. Как правило, таким документом считается Положение о совете МКД.

Председатель совета МКД – важное связующее звено между УО и собственниками помещений в МКД. Он руководит деятельностью совета и отчитывается общему собранию собственников.

Полномочия председателя перечислены в части 8 статьи 161.1 ЖК. Среди них есть полномочия, которые он сможет выполнять на основании доверенностей от собственников или по решению ОСС:

· заключать договор управления МКД;

· заключать договоры по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и договоры ресурсоснабжения – при непосредственном управлении МКД;

· контролировать выполнение обязательств по заключенным договорам по содержанию и ремонту общего имущества;

· выступать в суде в качестве представителя собственников.

Председателя можно наделить дополнительными полномочиями, которые прямо не предусмотрены ЖК и не отнесены к полномочиям общего собрания собственников в МКД. Круг таких полномочий определяет общее собрание собственников (п. 4.3 ч. 2 ст. 44, п. 6 ч. 8 ст. 161.1 ЖК).

Например, председателя совета МКД можно наделить обязанностями:

· согласовывать и определять с УО виды и стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в пределах утвержденного размера платы за содержание жилого помещения;

· согласовывать с советом МКД и УО выбор подрядных организаций для выполнения работ и услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД;

· согласовывать с советом МКД и УО заключение договоров с платежными агентами на сбор с собственников помещений в МКД денежных средств за ЖКУ, а также условия таких договоров.

Чтобы наделить совет МКД и его председателя дополнительными полномочиями, необходимо не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК). Дополнительные полномочия совета МКД и его председателя не должны противоречить условиям заключенного с УО договора.

Ситуация

Каковы полномочия совета МКД по контролю деятельности УО

Совет МКД контролирует, как УО:

· оказывает услуги, выполняет работы по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества;

· предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений в МКД.

Председатель совета МКД имеет полномочия:

· контролировать, как УО выполняет обязательства по заключенным договорам по содержанию и ремонту общего имущества, – он вправе это делать на основании доверенностей от собственников помещений или по решению ОСС;

· подписывать акты приемки оказанных услуг, выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, акты о непредоставлении КУ или предоставлении их ненадлежащего качества;

· направлять в органы МСУ обращения, если УО не выполняет обязательства по договору управления.

Контрольные полномочия совета МКД и председателя совета предусмотрены пунктом 5 части 5 статьи 161.1, пунктом 4 части 8 статьи 161.1 ЖК.

Подробнее о контрольных полномочиях председателя совета МКД читайте в отдельном материале.

Ситуация

Вправе ли председатель совета МКД заключать договоры на содержание и ремонт МКД без доверенностей от собственников

Да, вправе, но только если ОСС наделило его таким полномочием.

При непосредственном управлении МКД договоры на содержание и ремонт председатель совета такого дома заключает на основании доверенностей от собственников или по решению ОСС. Такое правило следует из пункта 3 части 8 статьи 161.1, части 1 статьи 164 ЖК.  

Ситуация

Вправе ли председатель совета МКД быть представителем собственников в суде без доверенностей от них

Да, вправе, но только если ОСС наделило его таким полномочием.

ОСС вправе принять решение о наделении председателя полномочием выступать в суде в качестве представителя собственников по делам, которые связаны с управлением МКД и предоставлением КУ. Такое решение должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников и содержать перечни:

· споров по управлению МКД и предоставлению КУ, по которым председатель вправе стать представителем собственников;

· процессуальных действий, которые председатель вправе совершать от имени собственников в рамках переданного ему полномочия.

Такие правила предусмотрены пунктом 5 части 8 статьи 161.1 ЖК.

Ситуация

Вправе ли председатель совета МКД передоверить свои права и обязанности иному лицу по доверенности

Нет, не вправе.

Выдача доверенности – односторонняя сделка, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя. Это определено пунктом 50 постановления Пленума Верховного cуда от 23 июня 2015 г. № 25.

Законодательство запрещает совершать через представителя сделки, которые по своему характеру могут быть совершены только лично (ч. 4 ст. 182 ГК).

Председателя совета МКД собственники помещений в МКД избирают с целью исполнения им своих обязанностей лично. Эти обязанности возникают в силу закона, на основании доверенности от собственников или по решению общего собрания.

Председатель совета МКД вправе уполномочить иное лицо на выполнение отдельных действий. Например, поручить ему направить запросы в различные инстанции и получить ответы на них, подготовить заключение по условиям проекта договора управления МКД.

В этом случае оформляйте письменную доверенность от председателя совета МКД иному лицу. Удостоверяет такую доверенность уполномоченное лицо по месту работы, учебы или лечения, которое может убедиться в личности доверителя, сделав об этом соответствующую отметку в тексте доверенности. Также доверенность можно заверить нотариально. Это следует из статьи 185 ГК.

Ситуация

Нужно ли оформлять протокол по итогу заседания совета МКД

Нет, это необязательно, если не предусмотрено положением о совете МКД.

Закон не предусматривает обязанности оформлять какие-либо документы по итогам заседания совета МКД. Однако жители могут утвердить на ОСС правила работы членов совета МКД и прописать там обязанность оформлять протоколы. Таким документом может быть положение о совете дома.

Если члены совета МКД хотят зафиксировать свои решения в протокол, то его оформляют в свободной форме.

На какой срок избирается совет МКД

Совет МКД избирается на два года. Иной срок может установить общее собрание собственников. По окончании срока совет необходимо переизбрать.

Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в МКД или если собственники примут решение о создании ТСЖ до избрания правления товарищества. Если в установленный срок общее собрание не приняло решения о переизбрании совета МКД или создании ТСЖ, полномочия совета продлеваются еще на два года. Срок действия полномочий совета МКД установлен частями 9 и 10 статьи 161.1 ЖК.

Если совет МКД не исполняет своих обязанностей надлежащим образом, переизберите его досрочно.

Ситуация

Совет дома избрали без определения срока, то есть на два года. Нужно ли вновь избирать совет дома

Нет, не нужно.

Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в МКД или если собственники примут решение о создании ТСЖ и его государственной регистрации. Такое правило предусматривает часть 10 статьи 161.1 ЖК.

Как установить вознаграждение членам совета МКД за их работу

Работа председателя совета МКД, как и его членов, не должна быть безвозмездной – это тоже труд. Вознаграждение членам совета МКД станет для них финансовой мотивацией. Его можно предусмотреть как всем членам совета, так и отдельным лицам. Например, оплачивать только работу председателя совета.

Решение о выплате вознаграждения членам совета МКД и его председателю примите на ОСС (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК). Собственники определяют размер, условия и порядок выплаты вознаграждения.

Утвердите выплату вознаграждения в качестве дополнительных ежемесячных взносов собственников. Решение о выплате вознаграждения за счет платежей на содержание жилого помещения противоречит закону и будет ничтожно. Это связано с тем, что такое вознаграждение не входит в структуру платы за ЖКУ.

Это следует из пункта 1 части 2 статьи 154 ЖК.

На этапе утверждения оплаты объясните собственникам важность деятельности совета МКД и его председателя, найдите удобные источники финансирования.

Размер вознаграждения рассчитайте с учетом уплаты подоходного налога и страховых взносов. К объектам обложения страховыми взносами относят выплаты в рамках трудовых отношений, в том числе вознаграждения в пользу членов совета МКД (п.п. 1, 2 ст. 420 НК).

На практике это выглядит так. Собственники утвердили размер вознаграждения председателю совета МКД в размере 10 000 руб. Из них 13% необходимо уплатить подоходного налога и 30% страховых взносов. Итого председатель совета МКД «на руки» получит 5 700 руб. 

Внимание

Обязанность уплачивать страховые взносы с вознаграждения членам совета МКД действует с 1 января 2024 года

Если ранее при уплате вознаграждения не учитывались страховые взносы, то размер вознаграждения уменьшится. Увеличить оплату можно только через ОСС.

Изменения внес Закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ.

Чтобы утвердить вознаграждение, «за» должны проголосовать большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, участвующих в собрании.

Оплата работы членов совета МКД – право, но не обязанность собственников помещений в МКД.

Как оформить вознаграждение совету мкд в договоре управления

Утвердите на ОСС порядок оплаты вознаграждения членам совета МКД через УО и изменение условий договора управления. В договор управления включите дополнительные обязанности УО по начислению и выплате вознаграждения.

Например, вы можете предусмотреть, что УО, действующая по поручению собственников помещений в МКД:

· начисляет и выставляет к оплате в платежных документах собственникам взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета МКД в размере, установленном общим собранием собственников;

· выплачивает фактически полученные по данной статье денежные средства членам и председателю совета МКД с периодичностью, предусмотренной общим собранием собственников.

Так вы зафиксируете обязательства УО перед собственниками помещений в МКД распоряжаться их денежными средствами. При этом УО не вступает ни в какие правоотношения с членами и председателем совета МКД – только собственники помещений вправе требовать от нее надлежащего исполнения обязательств по выплате вознаграждения либо возврата неосновательного обогащения.

Ситуация

Может ли УО оформить к себе на работу председателя совета МКД

Нет, не может.

Законный вариант начислять вознаграждения членам совета МКД и его председателю один: решение о выплате вознаграждения принимает ОСС (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК).

Чтобы начислять председателю плату за работу, УО должна оформить его по трудовому или иному гражданско-правовому договору. Договорные отношения с председателем совета МКД будут противоречить принципу создания совета МКД, ведь тогда его члены должны будут проверять деятельность организации, на которую они работают.

Ситуация

Можно ли направлять средства от размещения рекламы на выплату вознаграждения председателю и членам совета МКД

Да, можно.

Вопрос о том, из каких средств будет выплачиваться вознаграждение председателю и членам совета МКД, решают сами собственники помещений в МКД на общем собрании.

Источник: Справочная система «Управление многоквартирным домом» https://1umd.ru

Дата копирования: 18.03.2024

Совет дома

Картинка с сайта: vgkh.ru

1. Зачем нужен совет дома: управляющим компаниям и жильцам

2. Как выбирают совет дома

3. Какие полномочия, права и обязанности есть у совета дома

4. Кто входит в совет дома

5. Председатель совета дома

6. Взаимодействие совета дома и управляющей компании

Совет многоквартирного дома – СМД – помогает взаимодействовать жильцам и управляющей компании, являясь своеобразным посредником между ними. Иногда его называют домовым комитетом.

Это общественный орган – представитель владельцев квартир. Он не является юридическим лицом и регистрировать его нигде не нужно, в отличие от управляющей организации – юридического лица, которое решает задачи по обслуживанию дома. Совет дома руководствуется мнением большинства жителей, тесно работает со своей управляющей компанией и контролирует ее деятельность.

Создание и осуществление деятельности совета основывается на законах:

• Конституция РФ

• Жилищный кодекс, статья 161.1

• Гражданский кодекс (часть 1, часть 2, часть 3)

• Указ Президента России №425 от 27.05.1997 о реформе ЖКХ России

• Указ Президента России №600 от 07.05.2012 о порядке обеспечения граждан страны комфортным и доступным жильем, а также о повышении уровня жилищно-коммунальных услуг

• Федеральный закон России №209-Ф3 от 21.07.2014 об информационной системе государства в сфере ЖКХ (ГИС)

Картинка с сайта: vgkh.ru

Картинка с сайта: vgkh.ru

Зачем нужен совет дома: управляющим компаниям и жильцам

Предложить собрать совет дома может управляющая компания. Вопрос по выбору совета дома может содержаться в повестке общего собрания. На собрании представитель УК предлагает собрать совет дома, желающие выдвигают кандидатуры. Кандидаты сообщают свои данные – ФИО, квартира, номер телефона, их записывают. И потом проводится отдельное общее собрание или заочное голосование, где остальные жители могут проголосовать за или против конкретной кандидатуры.

Членами совета становятся те собственники, которые были выбраны на общем голосовании. Арендаторы и наниматели не могут находиться в составе совета.

Согласно статье 161.1 Жилищного Кодекса многоквартирный дом может иметь только один орган управления. Совет МКД должен быть в каждом доме с пятью и более квартирами, если в нём не создано иное объединение жителей: ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив. Поэтому совет не может быть создан в ТСЖ – товариществе собственников жилья или ЖСК – жилищно-строительном кооперативе, поскольку они уже сами являются органом управления.

Совет дома – совещательный орган (п. 11 статьи 161.1 ЖК РФ), а председатель – официальный представитель совета.

Совет заявляет о существующих проблемах и контролирует деятельность организации, обслуживающей дом. Председатель передает все данные в УК, осуществляет прямое взаимодействие с управляющей организацией.

Совет дома должен решать задачи:

• подготовка предложений для рассмотрения на общем собрании собственников;

• контроль над выполнением решений, принятых в ходе собрания жильцов.

Взаимодействие совета дома и управляющей организации важно, потому что УК нужно получать обратную связь от жителей, а жильцам – контролировать работу управляющей организации. При этом совет дома должен отражать активность жителей и действовать в целях улучшения содержания дома, а не для войны с управляющей компанией.

Совет дома может помочь управляющей организации:

• донести пожелания собственников по текущему ремонту,

• выдвинуть предложения по благоустройству,

• организовать проведение общего собрания,

• распространить важную информацию.

Совет контролирует, как содержится и ремонтируется общее имущество многоквартирного дома; представляет интересы жителей при взаимодействии с управляющей организацией. 

У совета и управляющей компании одна общая цель – надлежащее содержание дома.

Причины, почему совет дома может работать неэффективно:

• Формальность существования совета.

• Выбор неактивных людей в состав совета.

• Незаинтересованность в изучении современного жилищного законодательства.

• Совет в конфронтации с управляющей компанией.

• Большое число членов совета. Законом их число не регламентировано, но согласно практике, совет из более 7-8 человек не эффективен.

• Отсутствие диалога совета с остальными жителями, совет не интересуется мнением всех жителей.

• Лоббирование интересов отдельных групп жителей (например, только отдельных подъездов или только автомобилистов).

• За весь совет работает только председатель в одиночку, «выгорает» и совет перестает работать эффективно.

Рекомендации для организации эффективной работы совета дома:

• оптимальное количество людей в совете – от 3 до 7 человек;

• лучшее количество человек – нечетное: при голосовании, разделении мнений всегда будет большинство;

• нормально, что наиболее активно будут работать 1-2 человека, которые будут ставить вопросы и выносить информацию на обсуждение всего совета.

Как выбирают совет дома

Подойдите к созданию совета дома ответственно:

1. Подготовьте жильцов дома, оповестите их о собрании по теме выбора совета дома за 10 дней до даты. Жильцы могут собрать инициативную группу и предложить кандидатуры в совет и на должность председателя из числа собственников.

2. Подготовьтесь к проведению общего собрания. Как это сделать, читайте в статье.

3. Избрание членов совета с помощью голосования (за, против или воздержался). Если форма проведения собрания заочная, подготовьте опросники и раздайте их жильцам (или сделайте голосование на сайте ЖКХ). Для очного собрания позаботьтесь о явке собственников на собрании.

4. Оформите результаты голосования протоколом. Протокол разместите в общедоступных местах для ознакомления с ним всех собственников.

5. Составьте устав и положение о совете дома, где будут закреплены основные полномочия совета.

6. По истечении 2-х лет (на такой срок избирается совет дома) назначаются новые выборы членов совета. Срок может быть установлен другой, если это оговорено на общем собрании и занесено в протокол. Но жильцы могут провести дополнительное внеочередное собрание, чтобы выбрать новый совет дома ранее установленного срока, если их не устраивает работа текущего состава совета.

Какие полномочия, права и обязанности есть у совета дома

Права и обязанности совета дома собственники могут прописать в Положении о совете многоквартирного дома. Положение составляют на общем собрании в соответствии с Жилищным кодексом. Нельзя взвалить на совет дома полномочий больше, чем указано в кодексе.

Права совета дома:

• Налаживать взаимодействие между жильцами и органами управления, что является основной целью создания совета.

• Выступать посредником между собственниками и представителями управляющей компании.

• Помогать жильцам принимать решения по сохранению общего имущества.

• Контролировать действия управляющей компании при исполнении этих решений.

Прежде чем приступать к выполнению обязанностей, председатель получает нотариально заверенную доверенность от собственников помещений многоквартирного дома. С этим документом он становится официальным посредником между собственниками и управляющей компанией.

Обязанности совета дома:

• Контроль над выполнением соглашений управляющей организацией:

• предоставление коммунальных услуг,

• проведение уборки дворовой территории,

• ремонт лифтов,

• ремонт мусоропроводов,

• подготовка дома к отопительному сезону,

• прочих видов работ по поддержанию общего имущества.

• Председатель совета дома подписывает акт приемки после завершения работ сотрудниками управляющей организации.
  При некачественном выполнении работ или несоблюдении условий предварительного соглашения председатель оформляет акт о нарушении нормативов и договоренностей. После этого председатель от лица совета направляет протокол о нарушении условий соглашения к муниципальным органам управления.

• Председатель представляет интересы жильцов в органах государственной власти, суде в случае разногласий между жильцами и управляющей компанией по вопросам управления дома и предоставления услуг ненадлежащего качества.

• Подготовка тем для рассмотрения на общем собрании.

• Контроль за выполнением решения вопросов, поднятых на общем собрании.

• Сообщение о нарушении договоренностей собственников и управляющей организации в вышестоящие органы власти.

• Отслеживание, чтобы жильцы получали коммунальные услуги в полном объеме.

• Решение проблем, связанных с эксплуатацией объектов общей собственности, их ремонт и обслуживание.

• Освещение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг и эксплуатацией объектов общей собственности.

• Проработка вопросов, которые выносятся на обсуждение на общем собрании.

• Внесение рациональных предложений по решению проблем, вынесенных на общем собрании.

• Налаживание взаимодействия между жильцами и управляющей компанией.

Совет должен руководствоваться решениями общего собрания в своей деятельности. На общее собрание совет дома должен выносить вопросы:

• какие затраты предстоят на обслуживание и ремонт общего имущества,

• правила использования имущества дома,

• рассмотрение новых проектов договоров на предоставление коммунальных услуг,

• расширение полномочий совета.

Картинка с сайта: vgkh.ru

Картинка с сайта: vgkh.ru

Кто входит в совет дома

На общем собрании собственников проходят выборы председателя и его секретаря. Во время голосования обязательно ведется протокол собрания, который потом подписывают председатель и секретарь. Протокол отдают управляющей компании. Управляющая организация в течение месяца выдаст председателю документ, подтверждающий его права и обязанности.

В совет дома входят:

• председатель, который аккумулирует работу совета и общается с управляющей организацией,

• секретарь,

• несколько членов совета дома из числа наиболее активных и заинтересованных жильцов.

Удобно, если в составе совета будет секретарь, с его помощью будет легче проводить общие собрания. Секретарь – тот член совета, который может правильно оформлять протоколы собраний, формулировать и фиксировать принятые решения.

Остальные члены совета предлагают идеи по улучшению обслуживания дома, контролируют работу организаций, налаживают взаимодействие управляющей компании и жильцов, и в целом выполняют обязанности, описанные выше.

Председатель совета дома

Председатель совета на официальном уровне:

• общается с большим количеством людей,

• занимается деловой перепиской,

• составляет документы,

• контролирует выполнение работ.

От человека, занимающего пост председателя, зависит состояние дома, это должен быть ответственный житель. Председателю совета дома важно обладать знаниями и навыками:

• коммуникабельность,

• грамотность,

• инициативность,

• организаторские и управленческие способности,

• знания в области обслуживания многоквартирных домов.

Должностные обязанности председателя совета МКД:

• регулярная проверка состояния объектов общего имущества (лифт, крыша, подвал, электросети, водопровод и тому подобное),

• переговоры с управляющей организацией,

• уточнение условий договора на управление домом,

• информирование собственников о соглашениях, достигнутых в результате переговоров,

• подпись документа об управлении домом после того, как убедился в его соответствии с оговоренным на собрании,

• контроль выполнения условий соглашения со стороны управляющей компанией,

• отслеживание услуг или работ, выполненных в неполном объеме или некачественно,

• составление и направление соответствующего акта о некачественных работах,

• право выступать в суде (на основании доверенности) от имени всех собственников дома – в случаях слушаний об управлении домом и уклонении управляющей организацией от выполнения обязанностей,

• представление интересов собственников помещений жилого дома в местных органах власти,

• проведение собраний,

• принятие окончательного решения по вопросам, обсуждаемым на общем собрании (в случае, если эти полномочия были переданы ему решением всего совета),

• устранение нарушений по содержанию дома и привлечение к ответственности виновных собственников,

• участие во всех мероприятиях совета, направленных на благоустройство дома.

Для подтверждения полномочий председатель может предъявить выписку из протокола собрания, где его выбрали председателем. Эта выписка будет иметь юридическую силу, если в ней указаны:

• решение о назначении одного из собственников председателем совета,

• дата проведения собрания,

• адрес дома,

• срок, на какой избран председатель.

Документ подписывают секретарь собрания и представитель органа местного самоуправления, который был на собрании во время назначения председателя.

План работы председателя

Деятельность работы председателя будет эффективна, если он будет работать согласно ежемесячному плану мероприятий. План работы содержит список дел, рутинные и новые обязанности. 

Наиболее важное из дел председателя – осмотр дома, оценка состояния общей собственности. Если состояние какого-то из объектов неудовлетворительно, председатель сообщает в управляющую компанию.

Председатель составляет отчет о проделанной работе и знакомит собственников с его результатами.

Председатель работает на общественных началах без оплаты. Собственники могут назначить материальное вознаграждение председателю (и остальным члена совета – п. 8.1 ст. 161.1 Жилищного кодекса), если посчитают, что он справляется со своей работой очень хорошо. Такое решение о премировании принимают на собрании жильцов, поскольку расходы ложатся на плечи собственников. Это может быть оформлено включением в квитанцию на оплату за содержание общего имущества отдельной строки «сбор финансовых средств на оплату работы председателя МКД». Если большинство голосов «за», составляется документ с указанием данных о председателе и суммой вознаграждения.

Собственники могут расширить полномочия членов совета дома, и председателя в том числе. В этом случае подписывается соответствующий договор с управляющей компанией, подрядной организацией, государственными органами. Расширенный список обязанностей совета не должен противоречить Жилищному Кодексу.

При расширении списка полномочий председателю выдается доверенность с указанием собственников, согласных на это.

Иногда стоит передать полномочия другому лицу:

• председатель хочет покинуть пост по собственному желанию,

• жильцы недовольны работой нынешнего председателя.

Для перевыборов председателя жильцам нужно составить петицию и собрать подписи минимум 25% собственников для проведения досрочных выборов, на котором будут переизбраны члены совета (или только председатель). На собрании составляется протокол по итогам повторных выборов членов совета, который передают в управляющую организацию. Сотрудники УК изучают его и аннулируют полномочия прежнего председателя совета.

Взаимодействие совета дома и управляющей компании

Члены совета дома – это глаза и уши управляющей компании. 

С их помощью управляющая организация может качественно выполнять работу по управлению многоквартирным домом: актуальная информация о недовольстве и потребностях жильцов, неполадках в доме будут поступать напрямую в УК, а не в ГЖИ и прокуратуру. Для управляющей компании плюсом работы в тандеме с советом дома станет меньшее количество жалоб, проверок, конфликтов с жильцами, соответственно, будет меньше проблем и штрафов. Работа станет проще, быстрее и эффективнее.

Совет дома поможет проводить собрания собственников и решать вопросы по текущему и капитальному ремонту.

Если управляющая компания поможет собственникам создать эффективно сотрудничающий с ней совет дома, наладится контакт с жителями.

Как управляющей организации работать с советом дома:

• Постарайтесь привлечь в совет дома жильцов разного возраста и с разным образованием.

• Обращайте внимание на качественный состав совета, а не на численный.

• Пенсионеры-активисты приветствуются – у них больше времени и они неравнодушны к судьбе дома.

• Дополните совет теми членами, которые разбираются в нюансах законов, сметах, технических сторонах. Чудесно, если в совете будет юрист, талантливый человек для переговоров с жителями и управляющей компанией, человек с техническим образованием.
  Если такие жители не хотят быть полноценными членами совета дома, договоритесь о консультациях с ними по необходимости. Можно найти сторонних консультантов, например, в числе не собственников помещений, а арендаторов.

• Проведите с составом совета первое собрание-знакомство. Пусть все обменяются контактами и распределят обязанности.

• Обсудите функции совета дома, обязанности председателя и остальных его членов.

• Ознакомьте совет дома с финансовой и хозяйственной деятельностью управляющей организации. Покажите договор управления, состав общего имущества дома.

• Предоставьте актуальную информацию о фонде капремонта, о размере платы за жилое помещение.

• Ознакомьте совет дома с перечнем услуг и работ, которые оказывает управляющая компания, покажите стоимость и сметы.

• Организуйте совместный осмотр общего имущества дома вместе с советом. Фиксируйте дефекты и замечания в акте осмотра. Так вы совместно определите, что нуждается в ремонте прежде всего, сможете подготовить информацию для собственников и провести внеочередное собрание, утвердить на нем перечень работ по текущему ремонту и откуда будут браться средства.

• Наладьте общение с советом дома, так вы будете получать обратную связь и от остальных жителей.

• Наладьте интерактивное и современное общение с собственниками (через интернет посредством сайта, мобильного приложения, мессенджеров).

Взаимодействие управляющей организации и совета дома ценно тем, что так работа будет налажена более эффективно. Члены совета дома помогут собирать результаты заочного голосования. Также они будут приходить раз в квартал в УК, УК будет отчитываться о проделанной и планируемой работе.

Можно создать группу в соцсети или чат в мессенджерах для общения жильцов. Оповестите жильцов об этом при помощи объявлений в подъездах. 

Взаимодействовать с советом дома удобно через сайт или мобильное приложение. Там же жители смогут получать информацию о коммунальных услугах, оплатах, важных сообщениях, проведении собрания, объявления, новостях законодательства ЖКХ.

Картинка с сайта: vgkh.ru

Картинка с сайта: vgkh.ru

При помощи современных средств связи через интернет (сайт, приложение, мессенджеры) вы выявите наиболее активных жителей дома. Так намного легче доставлять собственникам важную информацию, выяснить проблемы и актуальные вопросы, которые беспокоят собственников.

Дата обновления материала: сентябрь 2020.

Вам также может быть интересно: Как провести голосование в ЖКХ
Общедомовое имущество ЖКХ
Капитальный ремонт общего имущества
Общее собрание собственников
Общее собрание собственников по вопросам капитального ремонта

Дополнительные продукты ЖКХ:

• Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
• Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
• Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет
• Мобильное приложение Заявки мастера ЖКХ

Совет многоквартирного дома избирается на срок два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в доме, который продлевается на тот же срок в случае непринятия решения о переизбрании совета. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений.

Для управления деятельностью совета многоквартирного дома из числа его членов избирается председатель, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений.

Положениями части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации  определены полномочия председателя совета многоквартирного дома, согласно которым он, представляя интересы дома, вправе вести переговоры по условиям договора управления многоквартирным домом, поставке коммунальных услуг, осуществлять контроль по договорам на выполнение работ, оказание услуг, а также на основании доверенности, выданной собственниками, может заключать договор управления многоквартирным домом либо договоры, связанные с содержанием и текущим ремонтом общего имущества, поставкой коммунальных услуг, и представлять интересы собственников в суде, а также органах исполнительной власти.

Для передачи полномочий председателю совета многоквартирного дома также достаточно решения общего собрания собственников помещений в таком доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о выплате вознаграждения как председателю, так и членам совета многоквартирного дома, если такое решение будет одобрено большинством голосов от общего количества участников общего собрания.

В данном случае решение должно включать в себя условия и порядок выплаты вознаграждения, порядок определения и установления размера вознаграждения.

При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома, равно как и его председатель, могут быть досрочно переизбраны общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.