Среди собственников недвижимости наиболее распространена практика приватизации земли под частными домами. Но не все жильцы многоквартирных домов (МКД) знают, что они имеют полное право на оформление земли под МКД, в котором они проживают. Меж тем, приватизация земли многоквартирного дома в
2025
году осуществляется на основании действующего законодательства и в некоторой степени может быть полезной для собственников жилья. Таким образом, вы вправе приватизировать придомовую территорию возле многоквартирного дома, чтобы распоряжаться ею по усмотрению всех жильцов. На участке можно обустроить детскую площадку, поставить ограждение и шлагбаум. Кроме того, существует возможность сдавать часть общедомового имущества в аренду и получать с этого прибыль. В статье мы расскажем, как приватизировать придомовой участок возле МКД, и что для этого нужно сделать. Помимо этого, вы узнаете о плюсах и минусах приватизации, правах и обязанностях собственников жилья после оформления территории в общую собственность.
Можно ли приватизировать участок под МКД
Приватизация – понятие общее. Придомовую территорию можно лишь бесплатно оформить в общедолевую собственность жильцов. А под приватизацией, как правило, подразумевается безвозмездное получение жилой недвижимости от государства или от муниципалитета, если граждане проживают в нем по договору социального найма (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации…»). Также в соответствии с законом, можно приватизировать муниципальное либо государственное имущество, включая земельные участки (ФЗ от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного…»).
Приходилось ли вам приватизировать землю в МКД?
Приходилось ли вам приватизировать землю в МКД?
| Да, проходили подобное |
99 |
| Нет, не имею такого опыта |
264 |
Согласно ст. 36 ЖК РФ, земельный участок, который находится рядом с МКД, относится к его имуществу. А потому жильцы дома могут приватизировать в совместную собственность ту или иную площадь. Она определяется органами местного самоуправления в зависимости от конкретных характеристик МКД. Например, не всегда детская площадка, расположенная вблизи МКД, входит в придомовую территорию. Теоретически это могут быть:
- благоустроенные зоны в непосредственной близости;
- спортивные и детские площадки;
- автостоянки;
- места, которые используются для сушки белья;
- землю прямо под зданием;
- иные территории.
Если земля под многоквартирным домом переходит в собственность жильцов и перестает быть государственной, то муниципальные власти уже не смогут использовать ее в собственных целях без заблаговременного согласия владельцев. В случае отчуждения участка все собственники должны получить дополнительные денежные компенсации.
Если МКД сдан до 2005 г., существует вероятность, что участок придомовой территории так и не прошел процедуру формирования. Соответственно, его можно поставить на кадастровый учет и оформить в общую собственность. К сожалению, и с новыми домами существует проблема: МКД сдается без выделения придомовой территории, и тогда жильцам приходится обращаться дополнительно к уполномоченному органу для формирования земли.
Что нельзя приватизировать
Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ, собственники не вправе приватизировать участки земли, занятые автодорогами, проездами, улицами, бульварами, скверами, водными и прочими объектами общего пользования.
Пример:
Представим, что возле вашего дома есть детская площадка, высажены клумбы и заасфальтирована дорога для проезда по двору. Данную территорию вы, скорее всего, сможете приватизировать. После этого вы можете поставить ограждение и шлагбаум, чтобы к вам не смогли заехать посторонние. Если сразу за клумбой расположена автодорога, то при приватизации граница участка будет заканчиваться этой клумбой.
Возможна ли приватизация, определяет администрация, нельзя утверждать доподлинно, что детскую площадку включат в придомовую территорию. Существует формула расчета площади придомовой территории.
Оформление земли под домом в собственность: плюсы и минусы
Приватизация земли под многоквартирным домом имеет как свои преимущества, так и недостатки. Конечно, их лучше заранее проанализировать, чтобы на основе этой информации решить, надо ли вообще приватизировать участок или же оставить его в государственном ведении.
Итак, разберемся сначала, что можно отнести к плюсам переоформления земли в совместную собственность:
|
|
|
|
|
1 |
Возможность использования территории по своему усмотрению |
На неприватизированной земле могут построить те или иные здания (например, бары, магазины, автомойки и пр.). Однако это зависит от многих факторов, например, такой вид разрешенного использования, как под размещение МКД, не предполагает размещение на нем магазинов и, тем более, баров и автомойки. А если и можно что-то построить, то без спроса не получится. Дачная амнистия распространяется только на индивидуальные объекты недвижимости. Территорию, переданную собственникам, можно благоустраивать самим. К примеру, оборудовать спортивную/детскую площадку или удобную парковку для автомобилей. |
|
2 |
Защита земли |
Пока придомовая территория находится в муниципальной собственности, государство вправе изъять эту землю для использования в своих целях. В то время как приватизированным участком органы местного самоуправления уже не могут свободно распоряжаться. А если без изъятия участка не обойтись, государство в таком случае должно выплатить денежные компенсации каждому из собственников земли. |
|
3 |
Коммерческое использование |
На таком участке можно построить только строения для обслуживания МКД, если площадь таких помещении не превышает 15% общей площади МКД. |
Несмотря на очевидное наличие преимуществ, процесс переоформления земли в совместную собственность отличается и рядом недостатков:
|
№ |
Минусы приватизации участка под МКД |
|
|
1 |
Обязанность благоустраивать и содержать территорию самостоятельно |
На плечи собственников ложатся расходы, связанные с теми или иными работами по благоустройству земельного участка (речь идет, например, об установке детских игровых комплексов или об озеленении). |
|
2 |
Проведение ремонта |
Владельцам участка придется отвечать за ремонт объектов, находящихся на приватизированной земле. |
|
3 |
Штрафные санкции |
Если придомовая территория эксплуатируется с нарушениями, это может стать причиной для наложения штрафа. Так, нести ответственность придется за организацию несогласованной автопарковки, несвоевременные вывоз мусора или уборку снега и т.д. |
Таким образом, получая в собственность землю, жильцы приобретают больше прав и свобод по ее использованию. Вместе с тем, им приходится выполнять ряд требований по содержанию участка во избежание штрафных санкций.
Естественно, не сами владельцы квартир будут заниматься управлением эксплуатацией благоустроенной территории — есть специальные организации, нанимаемые для этого. При постановке на кадастровый учет земельного участка под МКД, он переходит в собственность всех собственников помещений МКД. То есть включается в состав общего имущества МКД. За содержание общего имущества МКД отвечает та организация, которая управляет этим МКД в рамках Договора управления. Поэтому принимать отдельное решение о передаче земли под содержание не требуется.
Кто вправе приватизировать
Чаще всего земельные участки сразу приватизируются застройщиками и затем передаются в долевую собственность владельцам квартир. Это если мы говорим о новых домах. Если же вы живете в старом доме, а придомовая территория не была оформлена в собственность, то этим могут заняться сами жильцы.
Участвовать в процедуре приватизации территории под МКД не обязательно должны все собственники жилья. Инициировать переоформление земли под многоквартирным домом могут:
- группа владельцев недвижимости;
- компания-застройщик;
- отдельный собственник;
- управляющая компания либо доверенное лицо, действующее по поручению собрания владельцев недвижимого имущества;
- единое собрание всех собственников квартир в МКД.
Ключевое требование для начала такого процесса, как оформление земельного участка под многоквартирным домом – это наличие права собственности на квартиру в многоквартирном доме. То есть те, кто квартиру арендует, не могут голосовать на общих собраниях. Участвовать в приватизации могут также собственники нежилых помещений.
Важно! Пусть даже вы проживаете в доме, сданном после 2005-го г., все равно лучше уточнить, прошел ли земельный участок формирование. Достаточно заглянуть на официальный сайт “Публичная кадастровая карта”, ввести адрес дома и увидеть границы земли на карте. В последующем вы можете заказать выписку из ЕГРН в подтверждение такого формирования, но это только если вы сомневаетесь в актуальности карты.
Условия оформления придомовой территории в собственность
Соблюдение некоторых условий является обязательным для успешной приватизации земли под МКД. Так, переоформить участок в совместную собственность жильцов возможно только, если:
- территория имеет строго определенные границы;
- дом возведен и введен в эксплуатацию в пределах норм, предусмотренных ЗК РФ и градостроительным законодательством;
- земля под застройку использовалась на законных основаниях.
Это касается того органа местного самоуправления, который будет заниматься формированием. Сам заявитель не обязан соблюсти какие-либо условия.
Фото: Этапы постановки земельного участка на кадастровый учет
Учитывайте, что абсолютно каждый собственник, который хочет принять участие в приватизации, имеет такое право.
Поскольку земля под МКД не приватизируется, а всего лишь формируется и ставится на кадастровый учет, то быть собственником доли в земле под МКД можно неоднократно.
Оформить придомовую территорию в собственность можно только при соблюдении ряда условий. Наши юристы в дистанционном порядке расскажут, какие документы надо подготовить и куда их подать.
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет
Задать вопрос
Как определяются границы и размер
Под любым многоквартирным домом образуются земельные участки с конкретно определенными границами. Они ни в коем случае не должны нарушать права третьих лиц: так, нельзя, чтобы граница формируемого участка проходила по территории владельца другого участка.
Есть и другие условия:
- Запрещено включать в границы земельного участка территорию, на которой размещены объекты капитального строительства, никоим образом не относящиеся к общедомовому имуществу.
- В состав формируемого участка не должны входить земли общего пользования.
- Размер формируемой территории устанавливают, исходя из площади МКД, т.е. суммарной площади всех квартир и нежилых помещений здания.
- При определении размера следует учитывать территории, необходимые для обеспечения бесперебойной работы инженерных систем. Нужно соблюдать требования пожарной безопасности, санитарные нормы, нормы градостроительного законодательства.
Кроме того, при определении границ формируемого участка в расчет надо брать плотность застройки и элементы благоустройства, включая и те, которые созданы за счет личных денежных средств собственников квартир.
Как собственникам квартир приватизировать придомовую территорию: порядок действий
Любой собственник обращается в уполномоченные органы (в Москве это Департамент городского имущества), а все мероприятия по межеванию и постановке на кадастровый учет ведет орган. Собственник не несет никакие расходы.
После того, как принято решение о приватизации на общем собрании, нужно правильно выполнить все шаги. Наши юристы дистанционно помогут вам приватизировать территорию под МКД, оформить документы, осуществить межевание и поставить участок на кадастровый учет.
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет
Задать вопрос
Определение границ участка
Участок не поставят без межевания на кадастровый учет, это обязательная процедура. А вот право собственности на землю зарегистрировать могут (данные Росреестра). Однако в любом случае лучше все сделать по закону и оформить все необходимые документы. Если вы не имеете точного представления о том, где находятся границы, это чревато проблемами.
Для межевания придомовой территории органу следует обратиться в компанию, которая предоставляет соответствующие услуги и имеет допуск СРО для проведения кадастровых и геодезических работ.
На месте с помощью специального оборудования инженер определит границы и установит межевые знаки. После проведения работ вам выдадут готовые документы для Росреестра.
Также подготовить проект межевания может соответствующий отдел администрации.
Постановка на кадастровый учет
Итак, администрация направляет в Росреестр документы для постановки участка на кадастровый учет.
Чтобы произвести постановку участка на кадастровый учет, нужно предоставить сотрудникам администрации соответствующие документы.
Регистрация права собственности
Согласно ч. 5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие…», нет необходимости специально регистрировать право собственности на придомовую территорию МКД: она переходит в собственность владельцев квартир сразу же при постановке на кадастровый учет.
Сроки и расходы
Процедура проведения приватизации земельного участка под МКД обычно занимает немало времени:
- примерно 14 дней потребуется на предварительное информирование жильцов о собрании, а также его проведение (важно, чтобы на него пришли не менее половины всех собственников квартир в МКД);
- подготовка акта о передаче земли в собственность жильцов, как правило, занимает 15-30 рабочих дней;
- срок изготовления кадастрового паспорта составляет до 2-х месяцев;
- получение техпаспорта дома – до 2-х недель;
- внесение изменений в госреестр потребует до 14 дней.
Процесс приватизации занимает в среднем от 3 до 6 месяцев, а в некоторых случаях и больше.
Что касается стоимости, то земля передается в руки владельцев жилья бесплатно. Никаких расходов в данном случае не будет.
Наши юристы по приватизации подготовили для вас бланк протокола общего собрания, с ним можно ознакомиться ниже:
Образец заявления
Образец протокола общего собрания о приватизации придомовой территории в
2025 году
Риски при приватизации
После приватизации территории под МКД все жильцы получают определенные права. Обязанности по содержанию несет УК МКД. Среди них:
- Обеспечение безопасного передвижения по дворовой территории (так, зимой необходимо сотрудничать с организацией, которая будет заниматься уборкой снега и наледи).
- Соблюдение требований санитарной и пожарной безопасности.
- Поддержание дороги и тротуаров в надлежащем состоянии. Если местами образовались ямы, собственники должны устранять их за свой счет.
Таким образом, после приватизации придомовой территории придется за ней следить самостоятельно.
Отказ в приватизации и обращение в суд
Как правило, приватизация земель под МКД проходит без особых проблем. Раньше даже практиковалось, когда некоторые региональные власти сами предлагали владельцам квартир оформлять участки на собственников дома, так как это позволяло управленцам снять с себя лишнюю ответственность и некоторым образом сократить расходы.
Бывает и так, что по каким-то причинам не получается приватизировать придомовую территорию, поскольку администрация в ответ на заявление направляет отказ. Так происходит, например, если вы вовремя не предоставили те или иные требуемые документы, неверно оформили протокол общего собрания и т.д. Письменный отказ вы можете оспорить в суде.
Если вы примете решение инициировать судебное разбирательство, следует подать иск в районный суд по адресу спорного земельного участка. Вы можете сделать это лично, через представителя либо в Интернете — с помощью ГАС «Правосудие». Если ваши исковые требования будут удовлетворены, на основании судебного решения участок поставят на кадастровый учет.
Если в процессе приватизации земель МКД вы получили отказ от администрации, обращайтесь в суд. Наши юристы дистанционно проанализируют сложившуюся ситуацию, найдут причины отказа, помогут вам правильно подготовить пакет требуемых документов и подать иск в суд, чтобы в итоге приватизировать придомовую территорию.
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет
Задать вопрос
Судебная практика: границы участков под МКД
Когда речь идет о границах участков под МКД, то важно понимать, что они должны учитывать земли общего пользования и не могут их пересекать. Согласно Кассационное определение ВС РФ от 22 мая 2019 г. №67-КА19-1).
Разница процедуры для новостроек и для МКД на вторичном рынке
Многоквартирные дома на вторичном рынке недвижимости, возведенные еще до момента принятия ЖК РФ, т.е. до 1.03.2005, размещаются на муниципальной земле. Собственники вправе приватизировать территорию под такими домами путем обращения с заявлением в местные органы власти.
В случае со старым жилым домом для приватизации территории под ним вам понадобится кадастровый паспорт. Если данного документа нет, процедура оформления проводится в общем порядке.
После принятия ЖК РФ, дольщикам, покупающим квартиры в новостройках, предоставили право на земельный участок под многоквартирным домом. Приобретая недвижимость в строящемся либо недавно сданном доме, владелец жилья автоматически становится собственником части земельного участка, на который оформлен кадастровый паспорт.
Важно! За приватизацию земли в новостройках в полной мере отвечает застройщик или уполномоченная компания.
Частые вопросы
Если участок уже зафиксирован в кадастровом паспорте, он принадлежит собственникам?
+
По 189-ФЗ, со дня государственного кадастрового учета все собственники помещений мкд становятся собственниками и регистрировать свои доли в земле им не нужно.
Нужно ли приватизировать землю под многоквартирным домом?
+
Приватизировать земельный участок невозможно. Придомовую территорию можно лишь оформить в совместную собственность всех жильцов.
Как оформить часть земельного участка под МКД в личную собственность?
+
Часть земли в личную собственность под МКД оформить невозможно. Максимум — возможна сдача в аренду части земли.
Заключение эксперта
Итак, подведем итоги. Приватизация придомовой территории МКД возможна, если большинство собственников согласны с этим. Для этого следует обратиться с заявлением в администрацию. Одновременно с постановкой земли на кадастровый учет возникает право собственности. Каждому жильцу выделяется доля в праве общей собственности на имущество многоквартирного дома. Если вам отказали в приватизации придомовой территории, это можно сделать через суд, поскольку право на земельный участок под многоквартирным домом имеет каждый собственник.
Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность
Двор в Москве
Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации. Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан. Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.
Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности.
«Без земли домов не бывает — еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», — пояснила Мария Литинецкая.
В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю. В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», — рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.
Зачем нужна собственность на землю у дома
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.
Земля и реновация пятиэтажек
Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.
При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.
«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.
Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская призвала жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. «Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию. Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок. Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», — сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.
На каком основании земля принадлежит собственникам
Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).
Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.
«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.
Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.
Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.
«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», — пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Как оформить землю у дома в собственность
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.
Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.
Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.
Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.
Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30–40 тыс. руб. с одного дома.
После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», — дополняет Мария Литинецкая.
Какие документы нужны
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:
- заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
- документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
- решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);
Куда подавать документы
Документы на государственную регистрацию можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью) или в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, в случае если документы поданы через центр предоставления государственных услуг «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.
Как приватизировать землю под многоквартирным домом и придомовую территорию?
- Главная
- Правовое просвещение
- Ответы на вопросы
- Для граждан
- Собственность
БРОШЮРЫ И ПАМЯТКИ
Вопрос:
Мы хотим приватизировать землю под многоквартирным домом и придомовую территорию. Какие документы необходимо собрать, нужно ли проводить собрание собственников многоквартирного дома и куда необходимо обращаться?
Ответ:
Вам необходимо сформировать земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, то есть определить его границы на местности и, соответственно, его размер, а затем поставить сформированный земельный участок на кадастровый учет, то есть присвоить земельному участку кадастровый номер.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Поэтому первое, что нужно сделать, — заказать выписку из кадастрового паспорта вашего земельного участка в Кадастровой палате, так как, возможно, он уже стоит на кадастровом учете, а значит, ничего приватизировать вам не надо, поскольку участок и так уже в вашей собственности.
Если нет, то можете обратиться в заявлением о формировании земельного участка в департамент земельных отношений либо самостоятельно заказать межевой план, обратившись к любому кадастровому инженеру. Затем в Кадастровой палате ставите участок на кадастровый учет.
Проводить общее собрание собственников для этого не нужно. Абсолютно любой собственник по своей единоличной инициативе вправе в любое время инициировать работу по формированию и постановке на кадастровый учет придомовой территории.
Этот сайт использует сервис веб-аналитики Яндекс Метрика, предоставляемый компанией ООО «ЯНДЕКС», 119021, Россия, Москва, ул. Л. Толстого, 16 (далее — Яндекс).
Сервис Яндекс Метрика использует технологию “cookie” — небольшие текстовые файлы, размещаемые на компьютере пользователей с целью анализа их пользовательской активности.
Собранная при помощи cookie информация не может идентифицировать вас, однако может помочь нам улучшить работу нашего сайта. Информация об использовании вами данного сайта, собранная при помощи cookie, будет передаваться Яндексу и храниться на сервере Яндекса в ЕС и Российской Федерации. Яндекс будет обрабатывать эту информацию для оценки использования вами сайта, составления для нас отчетов о деятельности нашего сайта, и предоставления других услуг. Яндекс обрабатывает эту информацию в порядке, установленном в условиях использования сервиса Яндекс Метрика.
Вы можете отказаться от использования cookies, выбрав соответствующие настройки в браузере. Также вы можете использовать инструмент — https://yandex.ru/support/metrika/general/opt-out.html Однако это может повлиять на работу некоторых функций сайта. Используя этот сайт, вы соглашаетесь на обработку данных о вас Яндексом в порядке и целях, указанных выше.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).
В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в нем в соответствии с ч.5 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
У собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.
Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1 ст. 15, ст. 18, ч. 1 ст. 42 Закона о регистрации.
На государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются:
1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (через любой офис многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг на территории Калининградской области);
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме;
3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины. В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей;
4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ;
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ – 01.03.2005 г.);
6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);
7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;
8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;
9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством.
Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.
Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в сведения о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.
Государственная регистрация возникновения прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, — она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности.
Если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, такой участок находится в собственности соответствующего публично-правового образования. При этом собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком для эксплуатации дома и объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Информация об образовании и кадастровом учете земельного участка под многоквартирным домом размещена на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (1 марта 2005 года), любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законом, проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав.
С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа.
«Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме», – заключила эксперт Роскадастра по Псковской области Юлия Тимофеева.
Напоминаем, что специалисты филиала ППК «Роскадастр» по Псковской области оказывают консультационные услуги, связанные с подготовкой схемы расположения земельного участка, стоимость составляет: 1500 рублей, в т.ч. НДС. Для того чтобы получить консультацию или узнать дополнительную информацию обращайтесь по телефону 8(8112)649-301 доб. (2120).
Оплата услуг, оказываемых филиалом, осуществляется в безналичном порядке на лицевой счет филиала, реквизиты размещены в сети интернет по адресу: https://kadastr.ru/, также реквизиты могут быть направлены на электронный адрес заказчика.
Для заключения договора на оказание платных услуг необходимо обратиться в отдел правового и кадрового обеспечения филиала по адресу: г. Псков, ул. Рабочая, д. 11, предварительно позвонив по тел. 8 (8112) 64-93-01, добавочный 2120, для получения подробной информации.