Как продать долю в квартире второму собственнику пошаговая инструкция

Откуда берутся доли

Квартирой может владеть один собственник, тогда она полностью принадлежит ему, а могут — несколько человек. Такая собственность называется общей.

Общая собственность может быть:

— совместной: доли не выделены, собственники равноправны, владеют и управляют недвижимостью вместе;

— долевой: определена доля каждого из собственников.

Доли выделяются по соглашению участников: как они сами решили. Если мирно договориться им не удалось, доли выделяет суд.

Каждый владелец доли обслуживает имущество соразмерно своей доле: скидывается на ремонт, платит налоги и т. п. Но и пользоваться может соразмерно: например, в двухкомнатной квартире каждый из двух владельцев равных долей может занять по одной комнате.

Какими бывают доли

Есть два вида долей: идеальная и выделенная.

Идеальная доля — это часть собственника в общем праве на недвижимость. Например: 1/2 квартиры, 1/3 квартиры. Идеальные доли не выражены материально: если у вас 1/2 квартиры, это не значит, что вы имеете право занять половину комнат и половину кухни. Но вы можете свободно перемещаться по всей квартире, не спрашивая разрешения других собственников.

При продаже вы должны получить ровно 1/2 стоимости квартиры, а если нужно заплатить налоги, то вам надо заплатить половину общей суммы налога.

Выделенная доля — это доля в реальном выражении: комната или часть дома. Например, в трёхкомнатной квартире с сопоставимыми площадями комнат у каждого из трёх собственников может быть выделенная доля — по одной конкретной комнате. В этом случае собственники не могут свободно заходить в чужие комнаты, а на дверь своей могут повесить замок.

Выделенные доли более ликвидны на рынке, они лучше продаются, потому что покупатель получает не абстрактную долю, а конкретную комнату, в которую может сразу заселиться.

Минимальный размер доли

До 1 сентября 2022 года размер доли не ограничивался: можно было покупать даже самые мелкие, так называемые микродоли. Чаще всего их покупали в крупных городах для получения прописки.

С 1 сентября 2022 года закон ограничил минимальный размер доли — он составляет 6 кв. м. Дробить жильё на доли, если на человека придётся меньше 6 кв. м, нельзя.

Исключение составляет наследование и приватизация жилья: в этих случаях одному человеку может достаться и меньше 6 кв. м.

Как продать долю: пошаговая инструкция

Продажа доли состоит из нескольких этапов. Расскажем о каждом из них подробнее.

1. Известить о продаже сособственников

Просто выставить свою долю на продажу нельзя. Пожалуй, самый важный момент при продаже доли — вы должны соблюсти преимущественное право выкупа вашей доли. Такое право, согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, есть у сособственников квартиры, то есть владельцев остальных долей.

Когда продавец доли определился с ценой, по которой он выставит её на продажу, первым он должен предложить купить её сособственникам квартиры или дома. Важно, что предложить долю он должен по той же цене и на тех же условиях, что и посторонним людям.

Чтобы сделка не была оспорена в будущем, извещение сособственникам нужно направить письменно, заказным письмом с уведомлением о вручении. Так нужно поступить, даже если вы живёте под одной крышей.

С момента получения извещения у совладельцев жилья есть месяц на выкуп доли. Если они не изъявили такого желания, долю можно смело выставлять на продажу.

Если условия преимущественного права выкупа не соблюдены, сделку можно признать недействительной.

Продажа доли сособственнику

Долю можно продать одному из сособственников. Отправлять уведомления остальным владельцам долей в этом случае не надо, как и получать их согласие. Сособственника, которому будет продана доля, выбирает продавец: кому хочет, тому и продаёт по любой цене в рамках договорённости между покупателем и продавцом.

2. Собрать документы

Для продажи доли нужно подготовить все необходимые документы.

• Правоустанавливающие документы на жильё.
• Выписка из ЕГРН на квартиру.
• Техпаспорт квартиры.
• Паспорт продавца.
• Отказы всех сособственников от покупки доли.
• Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу.

Чтобы продать долю, которой владеет несовершеннолетний, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Также оно потребуется, если квартира имеет среди собственников несовершеннолетнего и продаётся третьим лицам. В этом случае на уведомление о продаже несовершеннолетний собственник должен написать отказ от покупки доли, который согласовывается с органами опеки.

3. Провести сделку при участии нотариуса

Сделки по продаже долей должны быть заверены нотариусом, он выступает гарантом чистоты сделки.

Без заверения сделки у нотариуса она будет считаться недействительной.

Исключение

Общую долевую или совместную собственность можно продать в простой письменной форме, без участия нотариуса, если продаётся не одна доля, а квартира целиком. Договор подписывают все сособственники лично или по нотариальной/консульской договорённости.

Что надо прописать в договоре:

— имена и паспортные данные продавца и покупателя;

— размер доли;

— информацию о квартире: адрес, кадастровый номер, этаж, площадь и количество комнат;

— документы, на основании которых продавец владеет долей;

— цену;

— условия и способ передачи денег: ячейка или аккредитив;

— кто оплачивает аренду ячейки или открытие аккредитива;

— кто зарегистрирован в квартире.

Добавьте в договор важные для вас пункты, если они есть.

После проверки сделки нотариус сам отправит пакет документов в Росреестр. Регистрация обычно занимает от 3 до 7 дней.

Для оплаты можно использовать банковскую ячейку или аккредитив. Второй вариант считается надёжнее и стоит дешевле.

Если объектом продажи была выделенная доля, покупатель может въезжать в комнату/комнаты, менять замки и обживаться на новом месте или приступать к ремонту.

Расходы при продаже доли в квартире

Если вы хотите продать долю в квартире, готовьтесь к следующим расходам:

— работа агентства или частного риелтора — от 100 тыс. рублей;

— услуги нотариуса — от 7 тыс. рублей;

— госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре — 4 тыс. рублей.

Можно ли обязать собственника продать его долю

Как ни странно, да. Иногда часть квартиры оказывается в собственности чужих людей: они могут получить долю по наследству или в дар. В некоторых случаях собственник, которому принадлежит большая доля в квартире, может выкупить меньшую долю по рыночной стоимости, даже если её собственник не согласен на эту цену.

Обязать владельца продать свою долю вправе только суд. Это происходит, если меньшая доля признаётся незначительной и соразмерную комнату в квартире под такую долю выделить невозможно.

Владельца незначительной доли можно обязать продать её по рыночной цене, если соблюдены три условия согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ:

• доля признана незначительной;
• нет возможности выделить долю;
• собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Главное

— Доли во владении квартирой или домом выделяются по соглашению сособственников. Если они не могут договориться, доли выделяет суд.

— Доли бывают идеальными и выделенными. Последним соответствуют конкретные комнаты в жилье: владелец такой доли может повесить на свою комнату замок и пустить туда только тех, кого захочет. Если доли не выделены, всё имущество считается общим: никто не может запретить другим сособственникам зайти в любое помещение в общем жилье.

— Минимальный размер доли по закону — 6 кв. м.

— Первыми, кого нужно известить о продаже доли, — сособственники квартиры. Сделать это надо заказным письмом с уведомлением о вручении. Продать долю дешевле, чем указано в уведомлении для сособственников, нельзя.

— Если сособственники не прислали ответ в течение месяца или написали письменные отказы от преимущественного выкупа доли, её можно выставлять на продажу третьим лицам.

— Продать долю можно только при участии нотариуса.

​

Когда речь заходит о покупке и продаже недвижимости, обычно имеют в виду дом или квартиру. Но иногда продать нужно не объект целиком, а долю в нем — например, доставшуюся в наследство. У таких сделок есть свои особенности.

Зачем покупать долю в квартире

Если нужно продать долю в объекте недвижимости, первым делом поймите, кто ваш покупатель. Одни приобретают долю, потому что нет денег на целую квартиру, другие таким образом вкладывают деньги, спасают их от инфляции. Есть и те, кто при переезде в новый регион покупает часть квартиры — для прописки и получения местных льгот.

Кстати, подобрать ипотеку под индивидуальный запрос можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность — это совместное владение одним объектом, но с выделением доли в нем. Например, когда супруги покупают квартиру в браке, собственность у них будет совместная, а не долевая. Но также они могут выделить доли — определить, кому какая часть имущества принадлежит. Сделать это можно как в браке, так и при разводе. Если доли не выделены, а собственность совместная, то автоматически считается, что каждому собственнику принадлежит равная часть. Долями же можно выделить и две трети, и три четверти и даже 23/76 квартиры.

Долями может быть поделена и подаренная или полученная в наследство недвижимость. Кроме того, доли всем членам семьи обязательно выделять при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Главная особенность долевой собственности состоит в том, что владельцы не могут распоряжаться ей без согласия других собственников. Если один из собственников решит продать свою часть имущества, ему придется сначала уведомить других о своих планах и предложить им приобрести его долю. Только получив отказ, он может предлагать ее другим.

Например: три сестры, Марья, Дарья и Людмила, получили в наследство от бабушки трехкомнатную квартиру. Марья учится в институте, Дарья в следующем году поступает, и девушки планируют жить вместе в этой квартире. Людмила уже закончила учебу, работает и подумывает об ипотеке — она хочет продать свою долю, а вырученные деньги внести в качестве первого взноса. По закону она должна сначала предложить сестрам выкупить у нее долю и только потом, если они откажутся, выставлять ее на продажу.

Как определить долю в квартире

Доли — это части совместного имущества, принадлежащие разным людям. Они могут быть как равными, так и неравными.

«По умолчанию доли считаются равными, в этом случае их размер зависит от количества собственников: если их 2, то каждый имеет по ½ доли. Неравенство долей определяется либо соглашением собственников квартиры, либо решением суда», — говорит младший юрист фирмы «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алена Бабурина.

Виды доли

Доли могут быть реальными (в натуре) или идеальными, в частях от целого.

Доля в частях от целого

Доля в частях от целого, она же идеальная, существует на бумаге — собственники знают, какой процент имущества принадлежит им и другим собственникам, но не более. Каждый обладатель доли участвует в управлении всей квартирой, может свободно перемещаться по ней без согласия другого собственника.

Доля в натуре

Вариант предполагает фактически отделение части имущества, и это уже сложнее. Дело в том, что выделение доли в натуре предусматривает полную автономию этой доли. Осуществляется это либо по соглашению собственников, либо по суду.

Пленум Верховного суда РФ постановил, что выделить такую долю можно, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. В документе также уточняется, что при отсутствии такой возможности суд вправе определить порядок пользования квартирой. Собственники могут сделать это и самостоятельно.

Популярные вопросы о продаже доли в квартире

Владение квартирой в долях отличается от единоличного владения. Отвечаем на самые распространенные вопросы о продаже доли.

Может ли собственник продать свою долю?

Да, продать свою долю в квартире можно, но сначала надо сообщить о своих намерениях другим собственникам. По закону они имеют преимущественное право на выкуп перед другими покупателями, то есть продать свою долю постороннему человеку владелец может, только если остальные собственники отказались. Сообщить о продаже доли другим собственникам нужно в письменной форме.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца или сразу письменно откажутся от этого права, можно продавать долю посторонним лицам.

Можно ли продать долю совладельцу квартиры?

Да, у них даже есть преимущество. Что нельзя, так это предлагать долю собственникам по завышенной цене, чтобы получить их отказ, а для постороннего лица цену снижать. Условия должны быть равными.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Да, но понадобится согласие не только других совладельцев, но и банка.

Может ли муж или жена продать свою долю?

Если доля в имуществе выделена — может, но сначала должен предупредить об этом второго супруга и предложить выкупить долю ему, как и с другими собственниками. Если доля не выделена, имущество является совместным, распоряжаться им без ведома супруга нельзя. Если речь идет не о доле в общей квартире, а о доле в квартире, которая приобретена одним из супругов в браке — это тоже совместно нажитое имущество, то есть необходимо получить согласие жены/мужа. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Да, но только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может сам заключить договор купли-продажи доли с согласия своих законных представителей.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен?

Да, если он при этом не готов выкупить долю по указанной цене.

«Так как сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению, на нотариусе лежит обязанность проверить соблюдение предоставления преимущественного права покупки совладельцам, поэтому, если не уведомить собственников заранее, то нотариус откажет в удостоверении сделки», — говорит юрист Алена Бабурина.

Какой риск при продаже доли в квартире

Основным риском юристы называют несоблюдение уведомительного порядка или его соблюдение не должным образом. Например, уведомления с предложением покупки собственникам направили, но не по актуальным адресам, или же они уклонились от получения. Даже если в этом случае продажа все-таки состоялась, велик риск признания сделки недействительной: время, нервы и деньги на оформление будут потрачены, а доля вернется продавцу.

«Отдельного внимания заслуживают так называемые микродоли. В 2022 году вступил в силу закон, согласно которому продажа долей менее 6 кв. метров является ничтожной сделкой (недействительной — прим. ред.)», — говорит юрист Алена Бабурина.

Как проверить вид собственности

Если собственник не уверен в том, как именно оформлена его собственность и есть ли у него доля, проверить это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости. Заказать выписку можно в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».

Что делать до оформления договора купли-продажи доли в квартире

Нужно сообщить другим собственникам о том, что вы намерены продать свою долю, и предложить им ее выкупить. В извещении надо указать размер доли, адрес квартиры и заявленную цену. Вручить извещение нужно так, чтобы на руках осталось подтверждение, что собственников уведомили — это можно сделать через нотариуса или заказным письмом с уведомлением и описью.

После этого можно либо взять со всех собственников письменный отказ, либо подождать месяц — если за это время никто из имеющих преимущественное право на выкуп доли не изъявит желания, то можно продавать другим.

А если не предупредить?

При продаже доли с нарушением права преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть здесь риски больше для покупателя, чем для продавца — это он может потратить время, нервы и деньги, но остаться без приобретения. Продавец свои деньги в любом случае получит — если не от стороннего покупателя, так от собственника.

Договор купли-продажи доли в квартире

Договор купли-продажи доли не отличается от любого другого договора купли-продажи недвижимости — подробно о том, как его правильно составлять, мы рассказывали в этом материале. Но есть нюансы. Например, важно указать в договоре ту же сумму, что и в уведомлении о продаже, направленном совладельцам — в противном случае они смогут оспорить сделку.

Содержание договора купли-продажи доли:

• предмет договора со всеми характеристиками (местонахождение, характеристики дома, площадь квартиры, количество комнат, размер доли);
• цена;
• порядок расчетов;
• обременения;
• правоустанавливающие документы;
• данные продавца и покупателя;
• данные о гражданах, сохраняющих право пользования жильем.

Юрист Алена Бабурина также рекомендует в договоре определить судьбу имеющегося в квартире имущества — оно остается и входит в стоимость, продается или приобретается за отдельную плату.

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

В случае с договором купли-продажи доли обязательна нотариальная форма сделки для ее последующей государственной регистрации.

Регистрация сделки

Регистрацией сделки в случае продажи доли занимается нотариус. Удостоверив договор купли-продажи, он обязан сразу направить документы в Росреестр. Документы должны зарегистрировать в течение 3 рабочих дней.

Налоги с продажи доли в квартире

Налог с продажи доли в квартире платится по тем же принципам, что и НДФЛ при продаже любой другой недвижимости — 13% от суммы сделки.

А когда платить налог не нужно?

Для освобождения от уплаты НДФЛ вы должны быть собственником дольше минимального срока владения, который зависит от того, как вам досталось имущество. Минимальный срок владения 5 лет, но он может быть сокращен до 3 лет, если квартира получена по наследству, по договору пожизненного содержания с иждивением, в дар от близких родственников, была приватизирована текущим собственником или является единственным жильем.

Памятка

1. При долевой собственности собственники должны учитывать интересы друг друга и вместе определять порядок пользования, но если они не могут договориться, поможет суд.
2. По закону свою долю можно выделить в натуре, но технически это не всегда возможно — нужно, чтобы был отдельный вход и свои подсобные помещения (уборная, кухня).
3. Собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире, и если один собирается продать свою, он должен предложить ее другим.
4. Собственники не могут быть против продажи другим собственником своей доли посторонним людям, если сами отказались ее выкупать.
5. Продать долю ребенка можно, но понадобится согласование сделки с органами опеки.
6. Сделки с долями обязательно заключаются у нотариуса. 

В 2022 году были приняты поправки в закон о долевой собственности, уменьшающие размер метража доли в квартире с 8 кв. м до 6 кв. м. Теперь запрещено приобретение и отчуждение жилплощади размером менее этого норматива. Давайте теперь подробнее разберемся, что такое доля в квартире, как ее продать и какие условия нужно соблюсти для успешной сделки.

Что такое доля в квартире и как стать ее владельцем

Доля в квартире – это часть жилой площади, принадлежащая определенному собственнику.

Доля может быть получена:

• В наследство, если у наследодателя было несколько наследников.
• От родителей – они могут самостоятельно выделить доли детям.
• В браке или после развода – супруги делят совместно нажитое имущество.
• При совместной покупке – несколько человек покупают квартиру вместе.

Таким образом, доля позволяет разделить право собственности на квартиру между несколькими людьми.

Какие бывают доли:

Различают два вида долей:

• Идеальная доля – часть от всей площади квартиры, например 1/2 или 1/3.
• Выделенная доля – конкретное помещение в квартире, например комната 25 кв. м.

Выделенная доля проще продается, так как покупатель получает отдельную комнату.

Картинка с сайта: www.mirkvartir.ru

Что нужно сделать перед продажей доли

Перед продажей доли необходимо:

• Уведомить всех сособственников о намерении продать долю.
• Получить от них письменный отказ от покупки или неполучение ответа в течение месяца.
• Определиться с ценой и условиями продажи.

Это позволит избежать рисков оспаривания сделки в дальнейшем.

Оформление купли-продажи доли через нотариуса

Продажу доли обязательно надо оформлять через нотариуса.

Для этого потребуются следующие документы:

• Договор купли-продажи
• Паспорт продавца и покупателя
• Отказы сособственников от покупки
• Техпаспорт и выписка из ЕГРН на квартиру
• Разрешение супруга или опеки, если нужно

Нотариус проверит документы, оформит договор и подаст на регистрацию в Росреестр.

Картинка с сайта: www.mirkvartir.ru

Договор купли-продажи доли: что в нем прописать

В договоре должно быть указано:

• Адрес и характеристики квартиры.
• Параметры доли (площадь, количество комнат).
• Цена доли.
• Условия и сроки оплаты.
• Обременения доли, если есть.

Это основные обязательные пункты. Также можно прописать дополнительные условия.

Какие расходы несут продавец и покупатель

Основные расходы:

• Госпошлина за регистрацию договора (2 тыс. руб.).
• Оплата нотариуса (до 20 тыс. руб.).
• Налог на доходы физических лиц (13%, если доля продана менее чем через 5 лет).

Эти расходы, как правило, делятся поровну между продавцом и покупателем.

Картинка с сайта: www.mirkvartir.ru

Налоги при продаже доли в квартире

Если доля продается менее чем через 5 лет владения, то НДФЛ составляет 13% от стоимости доли.

НДФЛ не платится, если доля принадлежит более 5 лет или получена:

• В наследство от родственников.
• В дар от родственников.
• При приватизации до 2016 года.

В этих случаях можно применить налоговый вычет 1 млн рублей.

Риски, связанные с продажей доли

Основные риски при продаже доли:

• Оспаривание сделки сособственниками из-за нарушения их прав
• Признание сделки недействительной, если доля меньше минимального размера
• Невозможность вселиться покупателю из-за противодействия соседей

Чтобы их минимизировать, нужно строго следовать законодательству и заранее согласовывать продажу.

Картинка с сайта: www.mirkvartir.ru

Часто задаваемые вопросы по продаже доли в квартире

Вопрос 1: Как узнать реальную стоимость доли?

Ответ: Для определения стоимости лучше обратиться к оценщику или воспользоваться онлайн-калькуляторами.

Вопрос 2: Можно ли продать долю без согласия бывшего супруга?

Ответ: Нет, нужно получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга на продажу.

Вопрос 3: Как найти покупателя на долю в квартире?
Ответ: Через риелторов, доски объявлений или специальные сервисы по продаже долей.

Вопрос 4: Сколько стоит оформление договора у нотариуса?

Ответ: От 500 рублей до 20 000 рублей плюс госпошлина 2000 рублей.

Вопрос 5: Как быстро регистрируется договор купли-продажи доли?

Ответ: Обычно от 3 до 7 рабочих дней.

Вопрос 6: Можно ли продать часть доли в квартире?

Ответ: Да, но она не должна быть меньше минимального размера в 6 кв. м.

Вопрос 7: Как продать долю ребенка в квартире?

Ответ: Только с разрешения органов опеки по месту регистрации ребенка.

Вопрос 8: Нужно ли согласие сособственников на продажу доли?

Ответ: Да, обязательно нужно уведомить их заранее.

Вопрос 9: Какие налоги при продаже доли в квартире?

Ответ: Только НДФЛ по ставке 13%, если доля продается менее 5 лет.

Вопрос 10: Можно ли продать долю в ипотеке?

Ответ: Да, но только с согласия банка.

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

1. Уведомите сособственников о продаже и получите отказы.
2. Определите цену и найдите покупателя.
3. Подготовьте документы и обратитесь к нотариусу.
4. Нотариус оформит договор купли-продажи.
5. Договор будет зарегистрирован в Росреестре.
6. Оплатите госпошлину и налоги.
7. Получите документы о регистрации у нотариуса.
8. Передайте долю покупателю после оплаты.

Таким образом, продажа доли в квартире – процесс небыстрый, но вполне осуществимый при соблюдении всех нюансов законодательства. Главное, все тщательно продумать и заранее согласовать.

Как делить квартиру при разводе, если у вас гражданский брак. Истории из практики юриста

На какой срок выгоднее брать ипотеку и почему?

Получили ключи от квартиры в новостройке: что делать дальше?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

Продать квартиру полностью

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев. Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.

Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.

Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

• данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
• обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
• уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Резюме экспертов

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

1. Что нужно знать о долевой собственности
2. В каких случаях продаются доли в квартире
3. Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция
4. Расходы продавца и покупателя
5. Налоги при продаже доли в квартире
6. Как продать квартиру с долями несовершеннолетних

Отвечаем на вопросы о продаже доли в квартире

Что нужно знать о долевой собственности

Очень многие квартиры в России имеют нескольких владельцев. Чаще всего совместное владение недвижимостью — следствие приватизации, брака или принятия наследства несколькими родственниками. Однако закон не запрещает совместно владеть имуществом и совершенно чужим друг другу людям.

Есть разные виды владения частью квартиры.

1. Общая совместная собственность. При этом конкретные доли каждого владельца не определены и не выделены. Права и обязанности всех владельцев равны. Любые действия с недвижимостью сособственники должны согласовывать друг с другом. К примеру, можно ли кого-то прописать и — тем более — как-то распорядиться имуществом. Если недвижимость необходимо продать, то решение об этом принимают все собственники — нужен будет документ об их согласии.
2. Общая долевая собственность. Хозяев несколько, и определено, какой долей владеет каждый из них. Доли могут быть разными. Например, у одного из них половина квартиры, еще у двоих по четверти. Или у одного 85/100, у другого 15/100.

Если квартира оказалась в общей совместной собственности, но несколько собственников живут обособленно (не одной семьей), то лучше определить, какая доля находится в распоряжении каждого владельца. Часто доля равна комнате или ее части. Своей частью жилплощади хозяин может распорядиться, как хочет (согласием других собственников заручаться необязательно), но продавая ее, обязан в первую очередь предложить покупку своим соседям по квартире. При этом независимо от величины доли каждого собственника право пользоваться квартирой у них одинаковое.

Совладельцы могут договориться между собой или через суд об использовании каждым из них определенной комнаты в квартире. Однако это лишь соглашение, и при смене собственника (например, при продаже доли) оно действовать уже не будет.

Важно!

Такой ситуацией злоупотребляют «черные риелторы». Покупая небольшую долю в квартире, они получают право пользоваться всей недвижимостью, притесняют других владельцев долей и вынуждают их дешево продать свои части.

3. Владение комнатой (часть коммунальной квартиры). Отличить этот вариант от общей долевой собственности можно по документам:

• у владельца доли вид собственности — «квартира», а далее указана величина доли в праве собственности. Кадастровый номер у всех совладельцев одинаковый.
• у владельца комнаты в выписке из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) под видом собственности указана «комната», есть кадастровый номер именно на комнату. Хозяин комнаты при продаже также должен предлагать недвижимость соседям по квартире. Пользоваться его комнатой другие владельцы не имеют права, даже в случае смены владельца.

Комментарии экспертов

«Общая совместная собственность чаще всего встречается применительно к объектам недвижимого имущества и именно в этой области встречается наибольшее количество вопросов, — говорит юрист, руководитель правового центра «Фортис» Екатерина Новыйдарскова. — На данный момент на российском рынке недвижимости большинство объектов находятся в долевой собственности, и здесь важно понимать, что долевая собственность, общая собственность и доля, выделенная в натуре — это разные понятия и, соответственно, распоряжение такими долями происходит с учетом ряда особенностей».

«Комната — это отдельный объект, у которого есть свой кадастровый номер, это понятный формат недвижимости, сложившийся еще в коммунальных квартирах, — рассуждает Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. — Нужно четко проводить грань между долей и комнатой, хотя схема реализации и того, и другого объекта идентична: необходимо уведомление сособственников. Разница в том, что, когда ты владелец комнаты и уведомляешь сособственников, позже обычно не возникает сложностей с заселением в объект. Когда же это касается доли, то четко определить, какая часть данного объекта недвижимости является вашей в пользовании, достаточно сложно. Здесь требуется либо подписывать добровольное соглашение с сособственниками, либо обращаться в суд для установления тех самых волшебных метров, которыми вы можете распоряжаться».

Картинка с сайта: rg.ru

Фото: Юлий Ахромеев/РИА Новости

В каких случаях продаются доли в квартире

Чаще всего долевая собственность возникает:

• при получении наследства,
• при покупке жилья в браке,
• при разводе,
• в результате дарения,
• из-за использования маткапитала, поскольку родители обязаны выделить долю каждому члену семьи.

Почему обычно продают доли?

• Нередко доли поступают в продажу потому, что распоряжаться такой недвижимостью — даже, например, сдавать комнату в аренду — можно только с согласия других собственников. Зачастую в связи с этим возникают трудности. Поэтому многие стремятся избавиться от проблемного имущества.
• Другой вариант — натянутые отношения между бывшими супругами при разводе или родственниками, вступившими в наследство. В этом случае роль играют как технические сложности (вроде обязательного согласия сособственников на сдачу доли в аренду), так и эмоциональные — нежелание иметь общие дела с бывшим супругом или родственником, с которым собственник в плохих отношениях.

Чаще всего вопросы с долями возникают при бракоразводных процессах, когда бывшие супруги не могут договориться, говорит Новыйдарскова.

Потенциальному покупателю нужно учитывать, что в ситуациях конфликта и его отношения с будущими соседями по квартире могут оказаться, мягко говоря, натянутыми.

Комментарий эксперта

«Часто встречаются и случаи продажи так называемых микродолей, что происходит при продаже доли после вступления в наследство, где несколько наследников, или после приватизации. И люди становятся собственниками, к примеру, 1/9 доли. И именно в таких случаях, когда родственники не могут договориться, они продают такие доли так называемым «черным соседям», — пояснила юрист. — Любая доля, которая составляет менее ¼, считается микродолей, и в таких случаях сложно выделить ее в натуре и проживать изолированно. Самый удобный и безопасный вариант приобретения доли в квартире возможен при условии, когда все собственники согласны на отчуждение своих долей одним договором и будут присутствовать на совершении сделки «.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Шаг первый. Выделение доли

Для того, чтобы продать долю в квартире, ее сначала нужно выделить, определив ее размер. Сделать это можно по соглашению собственников.

Картинка с сайта: rg.ru

Фото: iStock

Чаще всего недвижимость делят на равные доли. Например, владельцев трое, тогда каждому причитается по 1/3. Такая доля называется идеальной. Другой вариант — выделение комнат. Например, два владельца двухкомнатной квартиры с комнатами 16 и 12 кв. м договариваются, что каждому будет принадлежать отдельная комната, тогда доли будут неравными. Однако это не всегда возможно, если квартира небольшая, а собственников много. Поэтому идеальные доли — распространенное явление.

Подавать документы о выделении долей нужно в Росреестр — например, через МФЦ.

Важно!

В 2022 году вступил в силу закон, который запрещает дробить жилье на доли площадью менее 6 кв. м. Стать владельцем доли менее 6 кв. м можно только при наследовании, приватизации или распределении долей между членами семьи в квартире, купленной с использованием маткапитала. Закон был направлен на борьбу с «резиновыми» квартирами — зачастую приезжие покупали долю в квартире в несколько сантиметров, чтобы получить прописку.

Шаг второй. Уведомление других собственников

Прежде чем продать свою долю в квартире, нужно уведомить остальных собственников и удостовериться, что они не хотят выкупить вашу долю. Важно, чтобы было зафиксировано, что вы оповестили соседей. Просто сказать им об этом недостаточно.

Картинка с сайта: rg.ru

Нажмите на изображение, чтобы скачать форму документа.

Поэтому нужно подготовить извещение, в котором указать:

• продаваемый объект,
• адрес недвижимости,
• цену

Передать извещение соседям по квартире можно:

• лично в руки. При этом нужно взять расписку о получении, которая будет являться доказательством в спорных ситуациях.
• через нотариуса. Он сам предпримет действия по надлежащему извещению других владельцев.
• отправить письмо с уведомлением по месту прописки собственника.

Если у вас есть подтверждение, что уведомление соседям вручено, но в течение месяца соседи не воспользовались правом покупки и даже не ответили на обращение, то долю можно продавать посторонним людям.

Идеальный вариант — уговорить собственников других долей вместе с продавцом доли прийти к нотариусу, чтобы оформить отказ от покупки.

В случае отказа других собственников приобрести долю и продажи недвижимости постороннему лицу цена сделки должна быть не ниже той, которую он предложил соседям по квартире. Иначе соседи смогут позже оспорить сделку.

Совет эксперта: Получить отказ соседей от преимущественного права покупки лучше заранее, советует риелтор Мария Кудреватых. Иначе может сложиться ситуация, что вы нашли покупателя, решили оформить отказ, но ваш сосед уехал в отпуск. Скорее всего, покупатель ждать не будет.

Шаг третий. Поиск покупателя: особенности

Скрывать, что продается доля, не имеет смысла: укажите в объявлении полную информацию о доле и квартире, характеристики недвижимости, наличии других долей и т. д.

Чтобы определить примерную цену, возьмите среднерыночную стоимость аналогичной недвижимости и поделите на число, равное доле (если продается ¼ доли в квартире за 10 млн руб., то примерная стоимость доли будет 2,5 млн руб.) Однако учтите, что из-за больших сложностей и меньших прав у владельца доли такие части в квартире продаются по цене ниже, чем аналогичные по площади комнаты, оформленные именно как комнаты (с отдельным кадастровым номером).

Перед показом квартиры важно уделить внимание местам общего пользования: в каком они виде и состоянии, поскольку это может повлиять на решение потенциального покупателя, рекомендует Мария Кудреватых. Покупатель, осматривая кухню или санузел, получает представление о том, с кем ему предстоит жить в будущем.

Важно также предварительно поговорить с соседями, советует эксперт. Может случиться, что они готовы на все ради того, чтобы новый человек в квартире не появился. Предварительная беседа о намерениях продажи доли может помочь избежать недопонимания.

Шаг четвертый. Сбор документов для сделки

Для сделки необходимы:

• договор купли-продажи;
• удостоверения личности продавца и покупателя;
• документы, подтверждающие, что о продаже уведомлены сособственники;
• свидетельство о праве собственности или выписка о правах из ЕГРН;
• согласие органа опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних.

Картинка с сайта: rg.ru

Нажмите на изображение, чтобы скачать форму документа.

Шаг пятый. Составляем договор купли-продажи

Договор не особенно отличается от аналогичного документа при продаже квартиры целиком.

В нем нужно отразить, что у продавца есть право общей долевой собственности на квартиру, обозначить:

• условия сделки,
• порядок расчета с продавцом,
• цену доли (не ниже, чем было в уведомлении соседей!),
• кадастровый номер и адрес квартиры, в которой находится доля,
• перечислить основные характеристики квартиры.

Шаг шестой. Нотариальное заверение сделки

Чаще всего необходимо нотариальное заверение сделки по продаже доли в квартире. Это нужно, если доля продается сторонним покупателям или кому-то из сособственников.

Если же все собственники решат продать свои части квартиры, то нотариальное заверение не потребуется. При этом, если продажа будет происходить не в одно время и не по одному договору, нотариус все же понадобится.

Расходы продавца и покупателя

Расходы обычно продавец и покупатель делят поровну (кроме налога на доход, который оплачивает продавец). Вот перечень основных трат:

• госпошлина за регистрацию договора (2 тыс. руб.);
• оплата услуг нотариуса (до 20 тыс. руб.).

Налоги при продаже доли в квартире

При продаже доли в квартире налог будет таким же, как при продаже квартиры целиком.

Картинка с сайта: rg.ru

Фото: iStock

Налог на доходы физических лиц в 13% придется заплатить при продаже доли в квартире, если она была продана менее чем через три года после возникновения права собственности (при ее безвозмездном получении — дарение, приватизация, наследство, по праву ренты).

В остальных случаях нужно ждать пять лет.

Если срок владения недвижимостью больше, то платить налог не нужно.

Есть легальные способы уменьшить налог, об этом подробнее здесь.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних

Картинка с сайта: rg.ru

Фото: iStock

Общий порядок такой же, как и при обычной продаже квартиры, принадлежащей детям.

• За маленьких детей-владельцев доли участие в сделках принимают родители.
• С 14 лет дети могут принимать участие в сделке, но с согласия родителей.
• В 18 лет владелец является полностью дееспособным: согласия родителей и органов опеки не нужно.

При этом на сделку с недвижимостью несовершеннолетних необходимо получить согласие органов опеки. Какие у них требования — лучше уточнить у местных чиновников. Обычно требуется предоставить ребенку другую аналогичную недвижимость.

При сделках с долями согласие органов опеки потребуется также для оформления отказа от покупки, если ребенок — не продавец доли, а сосед продавца (владелец другой доли).

Популярные вопросы

Можно ли продать часть доли?

Можно продать и часть доли, но ее нужно выделить в отдельную долю. При этом каждая новая доля должна быть площадью не менее 6 кв. м.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Можно. Но, как и при продаже ипотечной квартиры целиком, есть нюансы. Во-первых, потребуется согласие банка-кредитора. Во-вторых, как правило, придется найти покупателя, который сначала готов дать деньги на погашение ипотеки, а потом уже оформлять сделку.

Картинка с сайта: rg.ru

Фото: Эрик Романенко/ТАСС

Можно также оформить переуступку прав. Обычно это делают, когда покупатель — владелец другой доли и созаемщик по кредиту (как правило, речь о супругах).

Можно ли продать доли в квартире родственнику?

Можно. Но само родство, если при этом родственник не является сособственником, не влечет права на преимущественную покупку или не дает других преференций.

«Как правило, доля — это достаточно сложный объект недвижимости, — резюмирует Дымова. — И если мы говорим о приобретении какой-то части объекта, то мы всегда советуем клиентам выбрать и приобрести комнату в объекте недвижимости, а не долю».