Как продать комнату в коммуналке спб пошаговая инструкция

Узнать статус недвижимости

Комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях — необычный вид недвижимости. Поэтому важно сперва убедиться, что у владельца в принципе есть право совершать сделку. Это первое, с чего стоит начать самостоятельную продажу или покупку комнаты в коммунальной квартире либо общежитии.

Для общежития. Если здание — действующее общежитие, которое принадлежит государству или компании, продать или купить в нём комнату нельзя. Жилец не имеет права собственности и не может распоряжаться имуществом. Но некоторые общежития переводят в стандартный жилой фонд — по статусу они превращаются в обычные многоквартирные дома.

• В действующее общежитие по-прежнему заселяют людей: студентов, рабочих или научных сотрудников. Собственник комнаты, согласно выписке из ЕГРН, — государство, муниципалитет или компания. 
• Если здание перевели в жилой фонд, его называют бывшим общежитием. В него не заселяют студентов или сотрудников, а жильцы могут приватизировать свои комнаты и совершать с ними сделки.

Для коммунальной квартиры. Комнаты в коммунальной квартире можно покупать и продавать, если они приватизированы. Но понадобится соблюсти несколько юридических аспектов.

Убедиться, что комната приватизирована

Приватизация — это оформление муниципальной недвижимости в частную собственность. На неё имеют право люди, которым в СССР или в 90-е предоставили государственное жильё. На основании ордера на вселение, оформленного в тот период, жильцы могут заключить договор социального найма недвижимости. А после этого — приватизировать её и стать собственниками.

До приватизации комната принадлежит муниципалитету — её нельзя продать или купить. Так что перед сделкой нужно убедиться, что жильё приватизировано и находится в собственности продавца.

Что делать продавцу: заказать на Госуслугах выписку из ЕГРН и проверить, кто указан собственником комнаты. 

• Если собственник — муниципалитет или государство, комната не приватизирована. Нужно оформить её в собственность и продавать только после приватизации.
• Если владельцем указано физическое лицо — комната в частной собственности и уже приватизирована. Собственник может совершать с ней любые сделки.

Что делать покупателю: просмотреть выписку из ЕГРН о правах на объект недвижимости. Это можно сделать:

• Самостоятельно — в этом случае данные о собственнике покажут, только если это государство или муниципалитет. Сведения о физлицах-собственниках раскрывают только им самим.
• Через владельца — если выписку закажет собственник, ему предоставят подробные данные о правах на недвижимость.

Самостоятельно заказанной выписки хватит, чтобы проверить, приватизирована ли комната. Если владельцем указан государственный или муниципальный орган — приватизации не было. Но так не получится проверить, точно ли продавец квартиры — её настоящий владелец. Для большей уверенности лучше запросить выписку у продавца.

Проверить, комната или доля

Собственник может владеть комнатой как отдельным помещением или долей в общей площади квартиры. Это разные понятия:

• Комната — изолированное пространство, в пределах которого всё принадлежит собственнику. Её границы чётко определены, а владельцы других помещений не могут ею распоряжаться.
• Доля — площадь, не привязанная к конкретному помещению. У неё нет чётких границ. Технически это означает, что комнатой могут пользоваться другие жильцы квартиры или общежития, и владелец доли не вправе им это запретить.

Проверить тип права собственности стоит до сделки, чтобы точно понимать, о каком объекте идёт речь. Обычно тип указывают в выписке из ЕГРН. Достаточно простой бесплатной онлайн-выписки об основных сведениях на недвижимость. Её может заказать кто угодно — нужно знать только адрес и кадастровый номер.

Для комнаты тип указывают как «помещение», для доли — как «доля». При желании можно переоформить долю в комнату, но понадобятся согласия всех жильцов и помощь кадастрового инженера. 

Учесть преимущественное право жильцов

По закону другие жители квартиры имеют преимущественное право на выкуп комнаты или доли. Перед тем как продать комнату в коммунальной квартире, владелец должен письменно уведомить их, что собирается продавать недвижимость. Если все другие собственники откажутся, владелец сможет продать комнату третьему лицу.

Написать уведомление о продаже можно в свободной форме, но оно обязательно должно содержать:

• адрес комнаты;
• кадастровый номер — его можно посмотреть в выписке из ЕГРН;
• реальную стоимость комнаты — ту, за которую комнату планируют продавать.

После передачи уведомления нужно подождать 30 дней. Если в течение этого срока никто из других жильцов не согласится выкупить комнату, её можно выставлять на продажу. Есть возможность сделать это и раньше, но тогда другие жильцы должны оформить отказ письменно и заверить его у нотариуса.

Что делать продавцу: написать извещения о продаже, передать их другим жильцам и убедиться в получении. Для этого можно:

• Выдать документ лично в руки под подпись — в двух экземплярах, один из которых остаётся у продавца и доказывает, что тот вручил извещение получателю. В каждом экземпляре нужно написать фактическую дату получения.
• Отправить извещение заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Уведомление о вручении нужно сохранить как подтверждение, что жилец получил письмо.

Если никто не сообщит о своём намерении выкупить комнату — её можно продавать кому угодно.

Что делать покупателю: до сделки запросить у продавца доказательства, что другие жильцы получили извещения. Это может быть:

• уведомление о вручении заказного письма;
• подписанный жильцом экземпляр документа, который хранится у владельца;
• нотариально заверенный отказ жильцов от покупки комнаты.

Собрать документы

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммуналке или общежитии — зависит от ситуации. 

Основные документы. Чаще всего пакет стандартный, такой же, как и при других сделках с недвижимостью:

• паспорта покупателя, продавца и всех собственников;
• договор купли-продажи;
• акт передачи имущества;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности.

Отличие только одно. Чтобы зарегистрировать сделку, нужны документальные подтверждения, что другие жильцы не захотели покупать комнату. Именно для этого собственник собирает доказательства, что вручил уведомление и подождал нужный срок.

Дополнительные документы. Иногда бывают нужны и другие документы. Чаще всего если владельцев у комнаты несколько или среди них есть несовершеннолетние.

• Если кто-то из собственников — ребёнок, понадобится разрешение органов опеки. 
• Если комната в совместной собственности — нужно нотариально заверенное согласие всех собственников на продажу. 
• Если комнату купили в браке — необходимо письменное согласие второго супруга, даже если пара уже развелась.

Документы для ипотеки. Если покупатель берёт ипотеку, для неё понадобится свой набор документов. Каких именно — зависит от требований банка. Это может быть справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, предварительный договор купли-продажи или отчёт об оценке комнаты.

Документы для юридической проверки. Они не нужны для заключения сделки, но помогут покупателю убедиться в юридической чистоте объекта. Покупателю стоит их запросить, а продавцу — предоставить. Это могут быть:

• правоустанавливающие документы на комнату — договор купли-продажи, приватизации, дарения или мены;
• выписка из ЕГРН об объекте недвижимости и о правах на недвижимость;
• документ о зарегистрированных в комнате жильцах — единый жилищный документ или выписка из домовой книги;
• технический план или техпаспорт комнаты из БТИ.

Покупателю также стоит запросить у продавца справку о дееспособности от психиатра и нарколога. Её можно получить в государственном психдиспансере.

Завершить приготовления к сделке

Перед заключением договора обеим сторонам остаётся только убедиться, что всё готово к купле-продаже.

• Продавец снимается с регистрационного учёта в комнате. Если в ней зарегистрированы другие люди — их тоже лучше выписать. Ещё нужно убедиться, что коммунальные платежи за последние периоды оплачены и по ним нет задолженностей.
• Покупатель соблюдает договорённости с продавцом, если о них условились заранее: вносит аванс или заключает предварительный договор купли-продажи.

После всех приготовлений продавец и покупатель в назначенную дату подписывают договор купли-продажи. Покупатель регистрирует право собственности на комнату в Росреестре и становится полноправным владельцем недвижимости.

Чек-лист: что проверить перед сделкой с комнатой

• Дом не относится к действующим общежитиям.
• Комната приватизирована на имя продавца.
• Известен статус собственности — комната или доля.
• Другие жильцы получили уведомление о продаже.
• На уведомление не ответили в срок до 30 дней или написали отказ у нотариуса.
• Продажу одобрили все собственники комнаты.

Во многих городах России коммунальных квартир осталось немного, но так не везде: например, в Санкт-Петербурге шестьдесят пять тысяч коммуналок, а живут в них полмиллиона человек. Власти Петербурга обещают расселить еще пять тысяч квартир до 2024 года, а в правительстве России уверены, что к 2030 году коммуналок не останется вообще.

В статье расскажем, как собственнику продать комнату и почему сначала ее нужно предложить соседям. Но давайте договоримся: в статье говорим о продаже комнаты как отдельного жилого помещения со своим кадастровым номером, а не доли в квартире. О том, как продать долю, мы написали отдельную статью.

Шаг 1. Сказать соседям, что комната продается

В целом продажа комнаты в коммуналке проходит так же, как если бы продавали квартиру. Но отличие всё же есть — соседи.

По закону у собственников комнат есть приоритет перед другими покупателями. Это значит, что прежде, чем выкладывать объявление о продаже, нужно предложить комнату соседям. И не просто поговорить об этом, а отправить по почте письменное извещение.

Извещение нужно отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении. И сделать это за месяц до продажи, то есть у соседей будет тридцать дней, чтобы выкупить комнату. Если они этого не сделают, можно продавать кому угодно.

Но и здесь есть условие: цена комнаты не должна меняться. Это нужно, чтобы поддержать преимущественное право. Без этого условия собственник мог бы предложить соседу комнату втридорога, а после отказа продать на стороне дешевле.

Теперь о нюансах: извещения отправляют по адресам регистрации или фактического проживания собственников комнат, а ими могут быть не те люди, что там живут. Например, комната может принадлежать бабушке из деревни, а живет там ее сестра.

Формально можно расспросить соседей, кто собственник и где он прописан, но на деле пожилые люди могут сами об этом не помнить. А если с соседями плохие отношения, они и не скажут. Но выслать извещение всё равно куда-то нужно.

В этом случае извещение можно отправить по адресу коммунальной квартиры, а имена собственников посмотреть в выписках из ЕГРН по каждой комнате.

Если не хочется возиться, можно обратиться к нотариусу: он сам отправит извещения. Если в итоге комнату будут покупать посторонние люди с помощью ипотеки, банк может попросить, чтобы извещения были доставлены через нотариуса, а не почту — этот момент нужно уточнять в банке.

Шаг 2. Собрать документы

Прежде чем подавать объявление о продаже комнаты, нужно убедиться, что все нужные документы собраны:

паспорт — подтвердит, что вы это вы;

правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство — всё зависит от того, как получили комнату;

выписка из ЕГРН — подтвердит права на комнату и документы, о которых сказали выше. Это главный документ, его покупатель точно посмотрит. Выписку заказывают на сайте Росреестра, Госуслугах, в сервисе на сайте Кадастровой палаты или в МФЦ. В ней будет имя собственника. Если же там написан муниципалитет, то комната не приватизирована, поэтому сначала нужно заняться приватизацией.

Для начала этого достаточно, но на этапе сделки еще понадобятся:

паспорт покупателя, чтобы вписать его данные в договор;

договор купли-продажи — три копии. По одной на каждую сторону и одну в Росреестр;

извещение соседей с отметками о получении или отказ с их стороны — без этого Росреестр не зарегистрирует сделку;

справка об отсутствии долгов за коммуналку или последняя платежка — по закону часть долгов за услуги переходит на нового собственника, поэтому нужно убедиться, что их нет. В некоторых регионах, например в Москве, можно заказать единый жилищный документ — он объединяет сразу несколько справок. В нем также можно посмотреть, кто прописан в жилом помещении: во время сделки там могут быть зарегистрированы люди, но в момент передачи денег их быть уже не должно.

Это базовые документы, дальше всё зависит от обстоятельств: если у комнаты не один собственник, нужно согласие остальных владельцев, если прописаны дети — разрешение органов опеки и попечительства, а если жилплощадь купили вместе с супругом или супругой — нотариальное согласие.

Если покупатель комнаты будет оформлять ипотеку, банк может запросить дополнительные документы, например предварительный договор купли-продажи, как гарантию, что сделка состоится.

Шаг 3. Подготовиться к сделке

После того как уведомили соседей и собрали документы, можно готовиться к сделке:

выписать всех из комнаты — заявление можно подать через Госуслуги, а затем прийти в районное отделение МВД и поставить штамп о выписке. Или сразу обратиться в МВД или МФЦ;

заключить предварительный договор купли-продажи. Это необязательно, если комнату покупают за наличные, но потребуется, если у покупателя ипотека. В предварительном договоре фиксируют, что в будущем стороны подпишут основной. Предварительный договор по комнате нужно зарегистрировать у нотариуса;

получить аванс или задаток — сумму, которая гарантирует сделку. Если всё сорвется по вине покупателя, аванс возвращается покупателю, а задаток — нет.

Если всё готово, можно подписывать договор.

Шаг 4. Подписать договор и получить деньги

Мы рекомендуем, чтобы сделку сопровождал юрист: он поможет с документами и составит договор. Если продаете без юриста, можно взять типовой договор и адаптировать его под себя.
Главное, чтобы в договоре были указаны:

информация о продавце и покупателе;

адрес, кадастровый номер и площадь комнаты. Эту информацию можно найти в выписке из ЕГРН;

стоимость, за которую комнату продают, и как эти деньги будут переданы;

есть ли обременение и люди, которые имеют права пользоваться комнатой после продажи;

ответственность сторон за нарушение договора;

дата заключения договора и подписи.

Договор нужно заверить у нотариуса, но есть нюансы. По закону договоры по сделкам с долями заверяют у нотариуса, а по квартирам — необязательно. Комната — не доля, а отдельное жилье, но места общего пользования делятся по долям. В общем, вопрос спорный, поэтому лучше перестраховаться и обратиться к нотариусу, который составит договор и заверит его. Правда, придется заплатить пошлину — 0,5% от стоимости комнаты.

После этого покупатель передает деньги и получает ключи. Рассчитаться он может несколькими способами, например:

банковским переводом со счета на счет;

наличными через банковскую ячейку;

Аккредитив считается самым безопасным способом: он защищает обе стороны. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец получает их после регистрации сделки в Росреестре. Так продавец может быть уверен, что покупатель заплатит, а покупатель — что получит комнату.

После этого продавец передает комнату покупателю по акту приема-передачи. В нем пишут паспортные данные сторон, описывают состояние квартиры и указывают показания счетчиков — это нужно, чтобы после не было претензий. Акт составляют в двух экземплярах — по одному для продавца и покупателя.

Шаг 5. Зарегистрировать сделку

Нотариус сам зарегистрирует сделку в Росреестре: направит документы и заявление о регистрации перехода прав собственности. Это удобно, потому что не нужно самому всем заниматься и платить пошлину.

Если же решили обойтись без нотариуса, нужно собрать документы и отнести их в отделение Росреестра или МФЦ. В разных регионах документы могут различаться, но точно потребуются:

заявление — образец дадут на месте;

паспорта сторон сделки;

договор купли-продажи в трех экземплярах;

отказы соседей;

квитанция об оплате пошлины — 2000 рублей.

Если в комнате были прописаны дети — согласие органов опеки, а если у продавца есть супруг или супруга — согласие на продажу.

Заявление на регистрацию также можно подать на сайте Росреестра, в МФЦ или через Госуслуги, но там потребуется усиленная квалифицированная подпись. Подробнее об удаленной регистрации мы рассказали в другой статье.

Регистрация в Росреестре занимает от 5 до 12 рабочих дней.

Список использованных источников

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // СПС КонсультантПлюс.

Коммунальные квартиры сейчас встречаются реже, чем в прошлом веке, но они еще остались. И продажа комнаты в такой квартире имеет свою специфику, которую нужно учесть, чтобы не нарушить закон.

Продавайте только свою собственность

Чтобы продать комнату в коммуналке, нужно быть ее собственником. То есть, она должна быть приватизирована. Регионы могут устанавливать свои требования на приватизацию комнат, но в общем случае процедура стандартная. С большой долей вероятности проживающие в коммуналках уже воспользовались своими правами на приватизацию, но на всякий случай лучше уточнить, запросив данные из ЕГРН.

Очередь на покупку

Владельцы других комнат в коммуналке имеют преимущество при покупке. То есть, первым делом нужно сделать предложение им, и только в случае отказа выходить на рынок.

Чтобы понять, будут ли соседи покупать, их требуется за месяц письменно известить о намерении продать. Важно! В этом письменном извещении необходимо указать стоимость комнаты. И менять в дальнейшем эту сумму нельзя, чтобы не нарушить принцип справедливости в очередности продажи.

Чтобы избежать спорных ситуаций, извещение о продаже нужно вручать так, чтобы не возникало сомнений в этом факте. Можно вручить все извещения лично и попросить расписаться о получении. Еще один вариант — отправить информацию заказным письмом, чтобы остался документ, подтверждающий это действие. Отправить нужно каждому соседу по адресу его регистрации. И наконец, можно обратиться к нотариусу, чтобы он известил всех соседей. Обратите внимание на то, что месяц, положенный соседям на принятие решения, отсчитывается с момента получения ими извещения.

Соседи могут сразу отказаться

Можно сразу получить от соседей отказ покупать, чтобы не ждать месяц и не заниматься бумажной волокитой. Если среди участников долевой собственности есть несовершеннолетние, как правило отказ за них должны подписать родители или опекуны. Важно! Такие отказы обязательно должны совершаться с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, поскольку невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.

Договор купли-продажи

После того, как соседи отказались покупать комнату или прошел месяц с момента получения ими извещения, можно искать покупателя и заключать договор купли-продажи.

Что интересно, комната в коммунальной квартире — не то же самое, что доля в квартире, хотя иногда приватизация коммуналок предполагает выделение долей, а не передачу в собственность отдельных помещений. Соответственно, комната считается самостоятельным объектом недвижимости. По этой причине договор купли-продажи необязательно удостоверять у нотариуса (как это требуется при продаже доли в квартире). Однако если вы хотите максимально подстраховаться, обратиться к нотариусу можно. Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:

• по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

• по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также сделок, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд).

При продаже комнаты бывший собственник автоматически передает покупателю долю на общее имущество: санузел, кухня, коридор и другие части квартиры, если они в общей собственности.

Переход права собственности на комнату в коммунальной квартире к покупателю подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые документы в Росреестр обычно представляются самим нотариусом. В остальных случаях представить документы на регистрацию стороны сделки могут самостоятельно.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Пожалуй, из специфики главное — наличие данных о том, что владелец предлагал покупку соседям, а те отказались (текст извещения, отказы, документы, подтверждающие передачу извещения, и так далее).

Что касается договора купли-продажи и передачи денег, все рекомендации могут быть стандартными для любой крупной сделки.

Росреестр ответил на вопросы о продаже комнаты в коммунальной квартире

В Управление Росреестра по Пермскому краю часто поступают вопросы жителей о том, как продать комнату в коммунальной квартире. Для продажи такой недвижимости нужно соблюдать определенные условия. Управление подготовило ответы на самые часто возникающие вопросы.

1. В каких случаях необходимо извещать собственников соседних комнат о продаже комнаты в коммунальной квартире?

ОТВЕТ: извещение собственников соседних комнат (соседей) является обязательным во всех случаях при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу, так как они имеют право преимущественной покупки. В случае продажи комнаты одному из соседей, извещать собственников остальных комнат не требуется.

2. Как можно известить соседа по коммунальной квартире о продаже комнаты?

ОТВЕТ: Извещение должно быть составлено в письменном виде, так как его копия представляется в Росреестр при регистрации сделки.

Способы извещения на выбор продавца:

— направить телеграммой либо заказным письмом с уведомлением о вручении;

— собрать подписи у соседей об отказе в покупке комнаты или обратиться к нотариусу, в этом случае нотариус сам подготовит и направит извещение.

Сообщения о продаже, направленные соседям по телефону в различных месенджерах или на электронную почту, не является допустимой формой извещения.

3. Что необходимо указать в извещении?

ОТВЕТ: в извещении обязательно указываются адресат (ФИО и адрес собственника соседней комнаты), предмет продажи — комната, её характеристики, цена продажи.

4. Если соседние комнаты находятся в долевой собственности, нужно ли извещать всех сособственников?

ОТВЕТ: извещать необходимо каждого из сособственников, в том числе и несовершеннолетних.

5. Если адрес проживания собственника неизвестен, куда направлять извещение?

ОТВЕТ: извещение направляется на адрес коммунальной квартиры.

6. Можно ли продать комнату постороннему лицу по цене, отличной от указанной в извещении?

ОТВЕТ: после извещения соседей о продаже комнаты за определенную цену, можно продать ее дороже, чем предложено соседям. Однако, если цена будет ниже указанной ранее, то необходимо повторно известить всех соседей.

7. По истечении какого срока после извещения соседей можно продавать комнату постороннему лицу?

ОТВЕТ: продать комнату постороннему лицу возможно по истечении месяца со дня извещения продавцом соседей коммунальной квартиры. Важно знать, что месячный срок, предусмотренный для реализации права преимущественной покупки собственниками соседних комнат, исчисляется не с даты направления извещения, а с даты получения либо отказа от получения извещения. Если сосед вообще не явился для получения извещения, то месячный срок будет исчисляться с даты возврата почтового отправления в связи с истечением срока хранения.

8. Что делать, если у продавца нет возможности ждать месяц?

ОТВЕТ: можно получить от соседей письменные отказы в приобретения комнаты. Нотариальное удостоверение отказа законом не предусмотрено, но нотариально удостоверенный документ будет являться бесспорным подтверждением отказа соседей от использования преимущественного права покупки. Если собственником комнаты является несовершеннолетний, для отказа от преимущественного права покупки потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

9. Где и как получить информацию о собственниках соседних комнат?

ОТВЕТ: чтобы выяснить, кто владеет остальными комнатами в коммунальной квартире, продавцу нужно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости на каждую комнату.

Запросить выписку можно с помощью портала Госуслуг (www.gosuslugi.ru) или в офисах МФЦ.

Также можно обратиться к нотариусу за уточнением персональных данных владельца недвижимости: очно, посетив нотариальную контору, либо онлайн через личный кабинет на портале Федеральной нотариальной палаты (https://notariat.ru/ru-ru/).

10. Какие документы нужно представить на регистрацию сделки, чтобы подтвердить, что соседи были извещены?

ОТВЕТ: продавцу необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации прав, если он продает комнату постороннему лицу, документы, подтверждающие извещение соседей о намерении продать свою комнату. К таким документам относятся текст извещения, почтовая квитанция об отправке заказного письма и уведомление о его вручении, а также уведомление, переданное через нотариуса. В качестве альтернативы можно предоставить отказ других собственников от покупки комнаты. В случае непредоставления документов об извещении регистрация прав будет приостановлена.

06.10.2021

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Нужно ли уведомлять соседей? Участвует ли в оформлении нотариус? Рассмотрим особенности продажи комнаты в коммунальной квартире.