Как продать квартиру через ипотеку пошаговая инструкция

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

• Банк проверит покупателя;
• Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
• Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита. 

📚 Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

• Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
• Цену объекта;
• Порядок расчетов;
• Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
• Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении. 

Необходимые документы

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

• выписка из ЕГРН;
• копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
• если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
• если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровый и/или технический паспорт помещения;
• справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости. 

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких. 

Заключение договора купли продажи

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

• покупателе и продавце;
• квартире;
• цене договора;
• порядке расчета между покупателем и продавцом. 

Передача денег

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

•  На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
•  До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово. 

Этапы сделки купли-продажи квартиры с ипотекой

Рассмотрим основные этапы сделки купли-продажи квартиры с ипотекой.

Подготовка к сделке

На этом этапе покупатель:

• Выбирает квартиру, соответствующую требованиям банка (например, объект не должен быть в аварийном состоянии или под арестом).
• Проводит предварительные переговоры с продавцом.
• Получает одобрение на ипотеку от банка.

Продавец со своей стороны:

• Готовит документы на недвижимость, чтобы подтвердить право собственности и отсутствие обременений.
• Проверяет, подходит ли квартира для продажи через ипотеку (по параметрам банка).

Сбор и проверка документов

Для сделки требуются следующие документы:

От покупателя:

• Паспорт.
• Одобрение банка на ипотеку.
• Справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка).
• Договор с банком (если уже подписан).

От продавца:

• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
• Паспорт.
• Документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования).
• Выписка о задолженностях по коммунальным услугам.
• Разрешение супруга (если квартира была приобретена в браке).
• Согласие всех собственников (в случае долевой собственности).

Покупателю и продавцу нужно убедиться, что все документы соответствуют требованиям. Для этого рекомендуется привлекать юриста или риэлтора.

Заключение предварительного договора

До основного договора стороны могут подписать предварительный договор. В нем фиксируются:

• Сроки сделки.
• Условия передачи имущества.
• Размер аванса или задатка (если предусмотрен).

Предварительный договор помогает закрепить намерения сторон, особенно если требуется время на согласование с банком.

Оценка квартиры

Покупатель обязан провести оценку недвижимости для банка. Это необходимо, чтобы банк убедился в ликвидности объекта. Процедура включает:

• Привлечение независимого оценщика.
• Составление отчета об оценке.
• Передачу отчета в банк.

Оценочная стоимость может повлиять на размер одобренного кредита. Если стоимость окажется ниже ожидаемой, покупателю придется компенсировать разницу из собственных средств.

Согласование сделки с банком

На этом этапе:

• Банк проверяет документы на квартиру.
• Утверждает окончательные условия кредита.
• Подготавливает договор ипотеки и выдачи средств.

Важно: до подписания основного договора купли-продажи банк должен дать письменное одобрение на сделку.

Подписание договора купли-продажи

После получения одобрения от банка стороны подписывают договор купли-продажи. Договор включает:

• Описание недвижимости.
• Условия оплаты.
• Права и обязанности сторон.

Договор подписывается в присутствии нотариуса (при необходимости) или просто регистрируется в Росреестре.

Регистрация сделки в Росреестре

Для регистрации сделки подаются следующие документы:

• Договор купли-продажи (в трех экземплярах).
• Заявление от продавца и покупателя.
• Кредитный договор (если требуется).
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Паспорт продавца и покупателя.

Регистрация занимает от 5 до 10 рабочих дней. После завершения процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН с указанием обременения в пользу банка.

Оплата квартиры

Оплата осуществляется через аккредитив или ячейку в банке:

• Аккредитив: деньги замораживаются на счете покупателя и переводятся продавцу только после регистрации сделки.
• Банковская ячейка: ключи от ячейки передаются продавцу после предоставления документов, подтверждающих регистрацию.

Банк переводит ипотечные средства напрямую продавцу после регистрации.

Передача квартиры

После завершения регистрации и получения оплаты стороны составляют акт приема-передачи квартиры. В акте указывается:

• Состояние квартиры.
• Отсутствие претензий у сторон.

С момента подписания акта покупатель становится фактическим владельцем квартиры.

Особенности сделки при покупке квартиры с ипотекой

Рассмотрим особенности того, как происходит сделка купли продажи квартиры с ипотекой.

Требования к недвижимости

Банки накладывают строгие ограничения на объект:

• Дом не должен быть в аварийном состоянии.
• Документы на квартиру должны быть в порядке.
• Если объект долевой, требуется согласие всех собственников.

Сроки сделки

Оформление ипотеки может занять от 1 до 3 месяцев. Наибольшее время уходит на:

• Оценку квартиры.
• Одобрение документов банком.
• Регистрацию сделки в Росреестре.

Риски для продавца

Продавец может столкнуться с риском отказа банка, если квартира не пройдет проверку. Также важно правильно организовать процесс передачи денег, чтобы избежать мошенничества.

Советы для успешной сделки

1. Проверка юриста:
• Привлеките юриста для проверки договора купли-продажи.
• Убедитесь, что все условия сделки прописаны четко.
2. Тщательная проверка документов:
• Проверяйте все документы на квартиру, особенно выписку из ЕГРН.
• Убедитесь, что квартира не находится под арестом.
3. Выбор способа оплаты:
• Используйте безопасные методы оплаты: аккредитив или банковскую ячейку.
4. Согласование условий с банком:
• Заранее уточните у банка все требования к объекту.
• Узнайте, какие документы нужны для успешной сделки.
5. Соблюдение сроков:
• Подписывайте предварительный договор, чтобы закрепить намерения сторон.
• Следите за соблюдением сроков регистрации и выплаты средств.

Заключение

Сделка купли-продажи квартиры с ипотекой требует внимания к деталям и тщательной подготовки. Участие банка добавляет этапы проверки и одобрения, но при правильной организации процесс пройдет без осложнений. Чтобы избежать ошибок, рекомендуется привлекать профессиональных юристов или риэлторов, которые помогут с оформлением документов и соблюдением условий сделки.

​

Ипотечная квартира принадлежит заемщику, однако она находится в залоге у банка до погашения долга. Для кредитора это гарантия того, что он получит деньги с процентами. Если заемщик не сможет вносить платежи, недвижимость продадут на торгах, а вырученные деньги направят в счет погашения долга. Рассмотрели, как можно продать ипотечную квартиру. 

Какие ограничения есть при продаже ипотечной квартиры

В законе «Об ипотеке» сказано, что заложенное имущество может быть продано только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. То есть придется спрашивать разрешение у банка. Если он даст согласие, недвижимость можно будет продать. Но тогда нужно погасить кредит или переоформить его на нового собственника.

Как продать ипотечную квартиру

Собственнику нужно получить разрешение от кредитора, желательно сделать это до публикации объявления. Если квартира строится, потребуется еще и разрешение застройщика. Рассмотрели варианты продажи квартиры.

Продажа с досрочным погашением ипотеки

Продавец может погасить кредит досрочно, если на это есть деньги. Или попросить покупателя квартиры внести сумму. Для этого нужно:

• Получить согласие банка на продажу.
• Предупредить о досрочном погашении ипотеки.
• Получить справку об остатке задолженности.
• Собрать необходимую сумму из своих средств или из средств покупателя.
• Оформить предварительный договор купли-продажи, договор задатка, если деньги предоставляет покупатель.
• Закрыть долг по ипотеке.
• Снять обременение с квартиры. Далее в статье расскажем, как это сделать. 
• Завершить сделку, получить от покупателя оставшуюся сумму, а ему передать квартиру.
• Зарегистрировать переход права собственности через Росреестр. 

Погашение ипотеки во время сделки

Погасить ипотеку можно и при проведении сделки, когда весь процесс регулирует банк. Этот вариант безопаснее первого.

«Если у покупателя достаточно денежных средств на погашение оставшейся части кредитных обязательств продавца, тогда он выплачивает необходимую сумму банку, который снимает обременение, а стороны спокойно регистрируют переход права собственности», — говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Для расчетов используют две ячейки: одна — для погашения остатка долга по ипотеке, другая — для выплаты остатка стоимости квартиры.

Продажа квартиры вместе с ипотекой

Еще один вариант, когда ипотека владельца квартиры переоформляется на покупателя. Вместе с ней в собственность переходит и квартира. Такая сделка проходит под наблюдением банка.

«Первое, от чего нужно оттолкнуться, — это остаток долга. Чем он меньше, тем легче продать квартиру, — говорит эксперт компании Nalog98.ru Александр Егоров. — Также важно, чтобы покупатель квартиры подошел под требования банка. Это нужно выяснить еще до заключения договора через поддержку кредитора».

Минус в том, что на такую сделку сложно найти покупателя. Ипотечное жилье приобретают чаще всего либо риелторы, либо люди, у которых недостаточно свободных денежных средств для того, чтобы приобрести квартиру по рыночной цене, считает Владимир Кузнецов.

«Все дело в том, что сделки купли-продажи ипотечных квартир проводят со скидкой 20–30% от рынка в силу наличия обременения», — рассказывает эксперт.

Банк сам продает ипотечную квартиру

Это случается, если заемщик допускает длительные просрочки или вообще не платит ипотеку. Тогда банк продает квартиру на торгах, чтобы из вырученных средств закрыть долг.

Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — погасить кредит. Появляются претенденты и назначают свою цену. Побеждает тот покупатель, который предложит больше.

Какие нужны документы

Основные документы, которые понадобятся для продажи ипотечной квартиры:

• Паспорта участников сделки и владельцев недвижимости.
• Свидетельства о рождении детей, у которых есть доля в квартире.
• Разрешение органов опеки на продажу квартиры.
• Согласие супруга на продажу.
• Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных в квартире.
• Выписка из ЕГРН.
• Справка об отсутствии долга по коммуналке.
• Справка об оценке квартиры.
• Справка о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Как снять обременение с квартиры

1. После внесения последнего платежа нужно проверить, что он дошел до банка, это можно сделать через приложение либо поддержку клиентов.
2. Заказать в банке справки: о полном погашении кредита и о состоянии кредитного счета (она подтверждает нулевой остаток). После этого нужно забрать у банка закладную с пометкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
3. Подать в МФЦ заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.
4. Проверить, что обременение сняли: информацию можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Ее можно получить через онлайн-сервис Росреестра,  заказать в МФЦ или получить на «Госуслугах».

Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры

Если квартира была в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% налога с доходов. При расчете суммы учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. То есть, если квартира куплена за 3 млн рублей, а продали ее за 5 млн, то налог нужно будет заплатить с 2 млн рублей.

Можно получить имущественный вычет с покупки недвижимости. Вычет рассчитывается от суммы, не превышающей 2 млн рублей. Получить можно 13% от этой суммы, то есть до 260 тысяч рублей. Если воспользоваться вычетом в размере меньше лимита, то остаток можно получить при следующей покупке недвижимости.

Также есть вычет по процентам за ипотеку, для него лимит — 3 млн рублей. То есть получить можно не более 390 тысяч рублей. Подать заявку на такой возврат можно только один раз, только на один объект. Подробнее о том, как это сделать, рассказали в нашей инструкции.

Частые вопросы

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал

Если квартира была куплена с использованием маткапитала, родители должны выделить детям доли в праве собственности. Раз у объекта есть несовершеннолетние собственники, на продажу необходимо согласие органов опеки.

Легко ли продать квартиру с ипотекой

В каждом из вариантов продажи ипотечной квартиры могут возникнуть свои нюансы, говорит Владимир Кузнецов. Банк может отказать какой-либо из сторон в согласовании сделки, либо сама сделка может сорваться из-за слишком продолжительных раздумий банка и неготовности покупателя долго ждать и так далее. Но важным является тот момент, что продажа ипотечной квартиры, во-первых, возможна, а во-вторых, в ряде случаев является даже выгодной, причем как для покупателя, так и для продавца.

Какие есть минусы в продаже ипотечной квартиры:

• Сложно найти покупателя.
• Из-за обременения цена объекта может быть ниже рынка.
• Банк может не разрешить сделку.
• Банк может не согласовать покупателя.

На что еще нужно разрешение банка в использовании ипотечной квартиры

• Перепланировка. Собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения ее стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
• Продажа и дарение. Эти сделки возможны с согласия кредитора. 
• Раздел при разводе. У супругов возникает общий долг перед банком и совместные обязательства по выплате кредита. Если брачного договора нет, при разделе любой совместно нажитой собственности стоит заключить нотариальное соглашение. Для подготовки такого документа нотариус потребует согласие банка.
• Сдача в аренду. Получать доход с недвижимости, находящейся в залоге, не запрещено, это сказано в статье 346 ГК РФ. Но может потребоваться разрешение банка, если это предусмотрено кредитным договором.
• Регистрация других людей. Это не запрещено, но в кредитном договоре могут быть условия про согласование с банком.

На что не нужно разрешение банка

• Ремонт. Можно красить полы и стены, менять плитку в ванной, натягивать потолки, покупать дизайнерскую мебель — делать все, что не приводит к снижению стоимости недвижимости.
• Завещание. Правда, кроме недвижимости наследник приобретает и обязанности по кредиту, если он еще не выплачен. 

По данным Национального бюро кредитных историй, за последние три года квартиры, ипотека за которые ещё не выплачена, стали продавать почти в полтора раза чаще. Это далеко не всегда связано с какими-то негативными событиями вроде потери заёмщиком дохода или его банкротства. Многие хотят переехать или увеличить жилплощадь в связи с прибавлением в семье. 

Но пока кредит не погашен полностью, квартира остаётся в залоге у банка, и это ограничивает права её владельца. В частности, он не может просто взять и продать её — нужно, чтобы сделку одобрил банк. 

Кроме того, многие покупатели неохотно рассматривают залоговые объекты, считая, что купить квартиру с ипотекой очень сложно. В целом сделка и правда получается непростой, хотя и вполне реализуемой.

В этой статье мы рассмотрим нюансы продажи квартиры при наличии «ипотечного хвоста» и расскажем о возможных вариантах оформления сделки.  

Порядок продажи ипотечной квартиры 

Единого механизма заключения сделок на квартиры с невыплаченным кредитом не существует. Во-первых, условия ипотечных договоров в банках отличаются, а во-вторых, финансовые организации по-разному реагируют на попытки заёмщиков продать залоговый объект.

Самый простой вариант продажи квартиры с ипотекой — когда заёмщик сам закрывает остаток долга и снимает обременение с объекта. Далее сделка проходит по обычной схеме купли-продажи. Если возможности погасить ипотеку самостоятельно нет, приходится искать другие способы. 

Они могут быть разными, но у таких сделок всё равно есть ряд общих шагов: 

Шаг 1. Первым делом — в банк

Не только собственники ипотечного жилья, но и некоторые риелторы сначала ищут покупателя, который согласится на непростую сделку, и только после этого начинают подготовку к ней. 

Это не самый верный подход. В первую очередь владелец должен известить о намерении продать ипотечную квартиру свой банк. Лучше сделать это ещё до подачи объявления, чтобы понять, реалистичен ли ваш план в принципе.  

Процедуры переоформления ипотечных займов в разных банках отличаются, поэтому сперва надо выяснить, какой отдел этим занимается. После этого лучше отправиться в отделение и задать все вопросы на личной встрече с сотрудником.

Если у заёмщика нет проблем с выплатами, банк в течение 3–10 дней выдаст письменное согласие на продажу квартиры. При этом многие кредиторы соглашаются на сделку даже при небольшой просрочке платежей. 

Не лишним будет поинтересоваться сроками переоформления договора — иногда процесс затягивается на месяц-полтора. Для альтернативной сделки это слишком долго, и собственники квартиры, которую продавец хочет купить взамен своей, могут отказаться ждать.

Шаг 2. Ищем покупателя

Если банк не возражает против продажи, можно приступать к поиску покупателей. Надо ли указывать в объявлении, что квартира находится в ипотеке, — спорный вопрос. Некоторые специалисты считают, что это сразу отсекает многих потенциальных покупателей. 

Многим покупка ипотечной квартиры кажется слишком рискованной затеей, от которой проще отказаться, не вникая в нюансы. Но если описать всю схему и уточнить детали, покупателя вполне реально убедить в обратном. А убеждать проще при личном разговоре. 

Шаг 3. Решаем, как закрыть или переоформить кредит, и проводим сделку 

Итак, покупатель найден. Дальше всё зависит от его финансовых возможностей и кредитной истории. Есть два варианта развития событий. 

Вариант 1. У покупателя достаточно денег, чтобы выплатить кредитный долг продавца без привлечения нового займа. Стороны приходят в банк, покупатель вносит на счёт деньги, банк снимает обременение, передаёт закладную продавцу, и сделка благополучно регистрируется. 

Весь процесс в таком случае занимает пару дней. Но иногда процедура затягивается из-за различных согласований и ожидания передачи закладной. 

Это довольно волнительная для покупателя ситуация: он расстаётся с деньгами, пусть и в качестве задатка, но при отказе продавца от сделки взыскать эту сумму обратно будет непросто. При этом квартиру могут продать кому-то другому. 

Вариант 2. Денег на полное погашение ипотеки покупателю не хватает, и ему самому нужен кредит. В таком случае банк сначала проводит проверку его как заёмщика и решает, стоит ли давать ему ипотеку. 

Если на этом этапе выяснится, что второй заёмщик не отвечает критериям банка, ему откажут, и сделка не состоится. Если же всё в порядке, ипотека либо переоформляется в том же банке, где кредитовался продавец, либо берётся в другом — на выбор покупателя. Подробнее этот процесс описан в нашей статье о том, как купить ипотечную квартиру. 

Как только продавец получает на руки закладную, открывается путь дальше — обременение с квартиры снимается, и можно подавать документы на регистрацию сделки. Если покупатель оформляет ипотеку, на квартиру накладывают новое обременение. 

Как снять с квартиры обременение

После полного закрытия ипотеки банк выдаёт продавцу справку о её выплате и закладную с отметкой о погашении долга. Эти документы нужно представить в Росреестр, чтобы зарегистрировать снятие обременения с квартиры. Госпошлина за это не взимается.  

Если закладная выдана на бумаге, то её и справку о выполнении обязательств в Росреестр подаёт либо продавец, либо курирующий сделку сотрудник банка, который его кредитовал. В последнем случае придётся оформить на него доверенность. 

Если закладная оформлена в электронном виде, банк сам направит документы в Росреестр. Обычно это делается в течение одного дня после погашения ипотеки. После снятия залога банк уведомит об этом продавца. 

Росреестр снимает обременение с залоговой квартиры в течение трёх рабочих дней после получения документов (п. 1 ст. 25 закона об ипотеке). Затем продавец сможет получить выписку из ЕГРН, где будет указано, что обременений в виде залога на квартире нет.  

После снятия обременения нужно зарегистрировать переход права собственности, для чего договор о покупке подают в Росреестр. Регистрация займёт 3–5 дней. 

Если для совершения сделки покупатель оформил кредит, то по окончании регистрации продавец обычно получает на руки ту сумму, которая осталась после погашения ипотечного долга. 

Продажа без переоформления: зона риска для всех

А что, если покупатель будет ежемесячно перечислять деньги продавцу, который продолжит выплачивать ипотеку, но квартира при этом будет переоформлена на нового человека?

Фактически такую схему реализовать можно, но на официальное проведение сделки рассчитывать не стоит. Зарегистрировать переход права собственности не удастся — в зоне риска окажутся обе стороны. Даже если продавец и покупатель — друзья и полностью доверяют друг другу, банк всё равно не имеет оснований для переоформления кредита, возвращения закладной и снятия обременения.

Следовательно, официально зарегистрировать сделку не выйдет, а в случае разногласий представить в суде будет нечего. Даже если стороны заключат между собой личный договор, напишут расписку и обязательство, законной силы эти бумаги иметь не будут. Любые действия, связанные с недвижимостью, должны быть зарегистрированы.

Таким образом, продажа квартиры в ипотеке проходит сложнее, чем обычная сделка, но с годами становится всё более привычным явлением и меньше пугает потенциальных покупателей. Главное — оформлять всё по закону и избегать серых схем, когда договорённости заключаются на словах и могут быть легко нарушены. 

Продажа объектов недвижимости, обремененных ипотекой, осуществима только с санкции финансовой институции. Следовательно, первоочередная задача — обеспечение получения такового разрешения.

Бывали прецеденты, когда агенты по недвижимости советовали игнорировать необходимость предварительного согласия банка, объясняя это тем, что в процессе сделки первоначально происходит выкуп долга, а после переходит право собственности. В таком контексте, когда долг погашен и залог снят, банк уже меньше интересуют перспективы объекта.

Тем не менее, законодательство предписывает наличие одобрения банка. Более того, покупатели зачастую желают удостовериться, что имущество свободно от правовых проблем и в прошлом по платежам по ипотеке не было задержек.

Для оформления одобрения кредитора на совершение транзакции необходимо заполнить и отправить соответствующее заявление в финансовое учреждение через электронную почту или личный кабинет, в зависимости от политики указанного банка. Форму запроса можно получить через личный кабинет или у специалиста по ипотечному кредитованию. Обратите внимание, что за оформление разрешения может взиматься оплата.

Приобретение ипотечного жилища возможно как с помощью личных финансов покупателя, так и путем оформления новой ипотеки. Далее представлю краткое руководство по обеим методам.

Покупка за личные средства. В этом случае самым надежным методом сделки для обеих сторон является использование сопровождающей услуги банка продавца. Стоимость таковой у службы варьируется в пределах от 10 000 до 50 000 рублей.

Покупка в ипотеку. В такой ситуации необходимо незамедлительно проинформировать покупателя о наличии ипотечного обременения имущества и уточнить в его кредитной организации возможности финансирования такой сделки и условия кредитования.

Не каждое банковское учреждение согласится финансировать объект, если прежний владелец:

1. использовал материнский капитал как часть оплаты;
2. проводил реструктуризацию долга или воспользовался кредитными каникулами;
3. имел просрочки по ипотечным платежам в течение последних шести месяцев или года.

Риски при отчуждении ипотечного жилья сопоставимы с общеизвестными опасностями стандартной купли-продажи. Однако, учитывая, что покупатель ликвидирует ваш кредит, его риски усугубляются: ему важно удостовериться в том, что продавец не пропадет после погашения долга и должным образом завершит регистрацию сделки.