Как продать квартиру в ипотеке втб пошаговая инструкция

Понимание процесса продажи квартиры в ипотеке

Если квартира находится в ипотеке, то она обременена правом залога в пользу банка. Это значит, что до момента полной выплаты кредита, продажа такой недвижимости невозможна без участия банка. Банк должен дать согласие на продажу, а также рассчитать остаток долга и способы его погашения.

В случае с ВТБ процесс продажи квартиры в ипотеке имеет несколько специфичных этапов, которые необходимо пройти для успешной реализации недвижимости.

Подготовка к продаже квартиры в ипотеке ВТБ

Перед тем как начать процесс продажи квартиры в ипотеке ВТБ, нужно выполнить несколько подготовительных шагов:

Проверьте остаток долга по ипотеке

Для того чтобы понимать, сколько нужно погасить, уточните остаток долга по ипотечному кредиту. Эту информацию можно получить, обратившись в отделение ВТБ или через личный кабинет на сайте банка. Также будет полезно получить справку о том, что ипотечный кредит не имеет просроченных платежей.

Оценка рыночной стоимости квартиры

Оценка квартиры необходима, чтобы понять, за какую сумму можно продать жилье. Это поможет вам не только определить цену, но и рассчитать, хватит ли средств от продажи для погашения оставшейся части долга перед банком.

Консультация с банком

Если вы решите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первым шагом будет обращение в банк для получения разрешения на продажу. Сотрудники банка сообщат, какие документы потребуются для оформления сделки, а также как будет происходить процесс погашения оставшегося долга.

Шаги по продаже квартиры в ипотеке ВТБ

Рассмотрим этапы по продаже квартиры в ипотеке ВТБ.

Получение согласия банка на продажу

Прежде чем продать ипотечную квартиру, вам необходимо получить согласие банка ВТБ на продажу. Для этого следует:

1. Написать заявление на досрочное погашение кредита и продажу квартиры.
2. В банке вам сообщат точную сумму, которую нужно выплатить для закрытия долга (с учетом процентов, штрафов и других возможных расходов).
3. Ожидайте получения письменного согласия банка на продажу квартиры. Важно получить эту бумагу заранее, поскольку она подтверждает, что банк не будет против продажи и снятия обременения.

Выбор покупателя и заключение предварительного договора

Как только у вас есть согласие банка на продажу квартиры, можно приступать к поиску покупателя. Важно, чтобы покупатель понимал, что квартира находится в ипотеке и обременена правом залога.

С покупателем нужно заключить предварительный договор купли-продажи. В нем оговариваются основные условия сделки: цена, сроки, а также обязательства по погашению ипотеки.

Погашение долга и снятие обременения

Когда вы найдете покупателя, нужно будет погасить остаток долга по ипотеке. ВТБ предлагает несколько вариантов для этого:

• Погашение долга полностью за счет средств покупателя. После того как покупатель внесет деньги, они будут направлены на погашение долга.
• Частичное погашение долга. Если вы не можете покрыть весь долг деньгами от продажи, то вам нужно будет внести остаток самостоятельно или договориться с покупателем о частичном платеже.

В зависимости от суммы, которую вы получите от покупателя, остаток долга либо полностью погасится, либо нужно будет внести разницу из собственных средств.

Снятие обременения

После того как долг погашен, ВТБ выдаст вам справку о том, что задолженность полностью закрыта. С этим документом и другими необходимыми бумагами (например, копией договора купли-продажи) необходимо обратиться в Росреестр для снятия обременения с квартиры. После этого покупатель сможет стать полноправным владельцем недвижимости.

Регистрация сделки в Росреестре

После того как все вопросы с банком решены и обременение снято, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Для этого вам нужно:

1. Подать заявление о регистрации права собственности на покупателя.
2. Приложить все необходимые документы: договор купли-продажи, паспорт, свидетельство о праве собственности, справку из банка о погашении долга.
3. После регистрации сделки покупатель получит новые документы на квартиру.

Что делать, если не хватает средств для погашения долга?

Иногда сумма от продажи квартиры может не покрывать весь долг перед банком. В этом случае есть несколько вариантов:

• Досрочное погашение остаточной суммы из собственных средств. Если у вас есть достаточные деньги, вы можете погасить остаток долга самостоятельно.
• Продажа с остаточным долгом. В этом случае покупатель может принять решение выплатить часть долга по ипотеке, и это нужно будет прописать в договоре купли-продажи.

Однако при продаже квартиры с остаточным долгом важен точный расчет всех средств, чтобы избежать неприятных ситуаций и споров с банком или покупателем.

Какие документы потребуются для продажи квартиры в ипотеке ВТБ?

Для того чтобы продать квартиру в ипотеке, потребуется следующий комплект документов:

• Паспорт владельца квартиры.
• Договор купли-продажи квартиры.
• Справка о задолженности по ипотечному кредиту.
• Согласие банка на продажу квартиры (если оно требуется).
• Документы, подтверждающие погашение долга (если кредит уже закрыт).
• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
• Заключение о снятии обременения с недвижимости.

Заключение

Продажа квартиры в ипотеке ВТБ — это процесс, который требует внимательности и четкого соблюдения всех шагов. Важно заранее договориться с банком, погасить оставшийся долг и провести сделку с покупателем с учетом всех юридических нюансов. Следуя данной инструкции, вы сможете успешно продать квартиру в ипотеке и закрыть все финансовые обязательства перед банком.

К нам стали чаще обращаться клиенты, чтобы продать ипотечную квартиру, которая в залоге у банка.

Расскажем, как проходят сделки по продаже таких квартир. Чтобы продать ипотечную квартиру, можно пойти двумя путями: найти покупателя с наличными деньгами или с ипотекой в том же банке.

Возьмём ВТБ, там независимо наличка или ипотека, сотрудники банка готовят документы и составляют заявление на снятие обременения с квартиры для подачи с основным пакетом документов на регистрацию. Для сделки ВТБ настаивает на привлечении «регистраторов» аффилированных с банком. На них нужно будет делать доверенности от вашего имени. Можно и без «регистраторов», тогда надо договариваться с представителем банка о встрече в МФЦ для подачи документов.

Например, в ВТБ стоимость проведения такой сделки следующая:

25000 — комиссия банка за проведение сделки 

~27 000 — регистраторы для сделки 

1500 — стоимость аккредитива (хотя в прошлом году составляла 9.000 рублей).

Покупатель наличные или ипотечные средства размещает на аккредитивный счёт в ВТБ, после чего выходит на сделку.

После проведения сделки для раскрытия аккредитива вы предоставляете в банк:

— зарегистрированный договор купли-продажи

— выписку из ЕГРН

— заявление на досрочное погашение кредита

После проверки документов вы получаете деньги за вычетом долга по ипотеке, а покупатель — квартиру без обременения или с обременением по своему кредитному договору.

В Сбербанке, если покупать за наличные, то оплачивать надо до выхода на сделку долг продавца, но есть риски, поэтому лучше взять хоть маленькую ипотеку на 300 000, это упростит и обезопасит процесс покупки. Сотрудники банка готовят пакет документов, назначают день сделки, первоначальный взнос размещается на аккредитив и с помощью электронной регистрации проводится сделка. 

После регистрации на квартире будет два обременения, по новому собственнику и предыдущему, как только банк видит переход права и два обременения на квартиру, продавец пишет заявление на досрочное погашение задолженности перед банком, а потом банк подает документ на снятие предыдущего обременения.

Если вы столкнулись с необходимостью продать ипотечную квартиру — обращайтесь. Учтём все нюансы, подготовим нужные документы и проведём сделку.

Агентство недвижимости Today Estate

​

Ипотечная квартира принадлежит заемщику, однако она находится в залоге у банка до погашения долга. Для кредитора это гарантия того, что он получит деньги с процентами. Если заемщик не сможет вносить платежи, недвижимость продадут на торгах, а вырученные деньги направят в счет погашения долга. Рассмотрели, как можно продать ипотечную квартиру. 

Какие ограничения есть при продаже ипотечной квартиры

В законе «Об ипотеке» сказано, что заложенное имущество может быть продано только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. То есть придется спрашивать разрешение у банка. Если он даст согласие, недвижимость можно будет продать. Но тогда нужно погасить кредит или переоформить его на нового собственника.

Как продать ипотечную квартиру

Собственнику нужно получить разрешение от кредитора, желательно сделать это до публикации объявления. Если квартира строится, потребуется еще и разрешение застройщика. Рассмотрели варианты продажи квартиры.

Продажа с досрочным погашением ипотеки

Продавец может погасить кредит досрочно, если на это есть деньги. Или попросить покупателя квартиры внести сумму. Для этого нужно:

• Получить согласие банка на продажу.
• Предупредить о досрочном погашении ипотеки.
• Получить справку об остатке задолженности.
• Собрать необходимую сумму из своих средств или из средств покупателя.
• Оформить предварительный договор купли-продажи, договор задатка, если деньги предоставляет покупатель.
• Закрыть долг по ипотеке.
• Снять обременение с квартиры. Далее в статье расскажем, как это сделать. 
• Завершить сделку, получить от покупателя оставшуюся сумму, а ему передать квартиру.
• Зарегистрировать переход права собственности через Росреестр. 

Погашение ипотеки во время сделки

Погасить ипотеку можно и при проведении сделки, когда весь процесс регулирует банк. Этот вариант безопаснее первого.

«Если у покупателя достаточно денежных средств на погашение оставшейся части кредитных обязательств продавца, тогда он выплачивает необходимую сумму банку, который снимает обременение, а стороны спокойно регистрируют переход права собственности», — говорит вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

Для расчетов используют две ячейки: одна — для погашения остатка долга по ипотеке, другая — для выплаты остатка стоимости квартиры.

Продажа квартиры вместе с ипотекой

Еще один вариант, когда ипотека владельца квартиры переоформляется на покупателя. Вместе с ней в собственность переходит и квартира. Такая сделка проходит под наблюдением банка.

«Первое, от чего нужно оттолкнуться, — это остаток долга. Чем он меньше, тем легче продать квартиру, — говорит эксперт компании Nalog98.ru Александр Егоров. — Также важно, чтобы покупатель квартиры подошел под требования банка. Это нужно выяснить еще до заключения договора через поддержку кредитора».

Минус в том, что на такую сделку сложно найти покупателя. Ипотечное жилье приобретают чаще всего либо риелторы, либо люди, у которых недостаточно свободных денежных средств для того, чтобы приобрести квартиру по рыночной цене, считает Владимир Кузнецов.

«Все дело в том, что сделки купли-продажи ипотечных квартир проводят со скидкой 20–30% от рынка в силу наличия обременения», — рассказывает эксперт.

Банк сам продает ипотечную квартиру

Это случается, если заемщик допускает длительные просрочки или вообще не платит ипотеку. Тогда банк продает квартиру на торгах, чтобы из вырученных средств закрыть долг.

Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — погасить кредит. Появляются претенденты и назначают свою цену. Побеждает тот покупатель, который предложит больше.

Какие нужны документы

Основные документы, которые понадобятся для продажи ипотечной квартиры:

• Паспорта участников сделки и владельцев недвижимости.
• Свидетельства о рождении детей, у которых есть доля в квартире.
• Разрешение органов опеки на продажу квартиры.
• Согласие супруга на продажу.
• Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных в квартире.
• Выписка из ЕГРН.
• Справка об отсутствии долга по коммуналке.
• Справка об оценке квартиры.
• Справка о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

Как снять обременение с квартиры

1. После внесения последнего платежа нужно проверить, что он дошел до банка, это можно сделать через приложение либо поддержку клиентов.
2. Заказать в банке справки: о полном погашении кредита и о состоянии кредитного счета (она подтверждает нулевой остаток). После этого нужно забрать у банка закладную с пометкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
3. Подать в МФЦ заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.
4. Проверить, что обременение сняли: информацию можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Ее можно получить через онлайн-сервис Росреестра,  заказать в МФЦ или получить на «Госуслугах».

Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры

Если квартира была в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% налога с доходов. При расчете суммы учитывается цена покупки квартиры без учета стоимости кредита. То есть, если квартира куплена за 3 млн рублей, а продали ее за 5 млн, то налог нужно будет заплатить с 2 млн рублей.

Можно получить имущественный вычет с покупки недвижимости. Вычет рассчитывается от суммы, не превышающей 2 млн рублей. Получить можно 13% от этой суммы, то есть до 260 тысяч рублей. Если воспользоваться вычетом в размере меньше лимита, то остаток можно получить при следующей покупке недвижимости.

Также есть вычет по процентам за ипотеку, для него лимит — 3 млн рублей. То есть получить можно не более 390 тысяч рублей. Подать заявку на такой возврат можно только один раз, только на один объект. Подробнее о том, как это сделать, рассказали в нашей инструкции.

Частые вопросы

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал

Если квартира была куплена с использованием маткапитала, родители должны выделить детям доли в праве собственности. Раз у объекта есть несовершеннолетние собственники, на продажу необходимо согласие органов опеки.

Легко ли продать квартиру с ипотекой

В каждом из вариантов продажи ипотечной квартиры могут возникнуть свои нюансы, говорит Владимир Кузнецов. Банк может отказать какой-либо из сторон в согласовании сделки, либо сама сделка может сорваться из-за слишком продолжительных раздумий банка и неготовности покупателя долго ждать и так далее. Но важным является тот момент, что продажа ипотечной квартиры, во-первых, возможна, а во-вторых, в ряде случаев является даже выгодной, причем как для покупателя, так и для продавца.

Какие есть минусы в продаже ипотечной квартиры:

• Сложно найти покупателя.
• Из-за обременения цена объекта может быть ниже рынка.
• Банк может не разрешить сделку.
• Банк может не согласовать покупателя.

На что еще нужно разрешение банка в использовании ипотечной квартиры

• Перепланировка. Собственник квартиры не должен допускать ухудшения и уменьшения ее стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
• Продажа и дарение. Эти сделки возможны с согласия кредитора. 
• Раздел при разводе. У супругов возникает общий долг перед банком и совместные обязательства по выплате кредита. Если брачного договора нет, при разделе любой совместно нажитой собственности стоит заключить нотариальное соглашение. Для подготовки такого документа нотариус потребует согласие банка.
• Сдача в аренду. Получать доход с недвижимости, находящейся в залоге, не запрещено, это сказано в статье 346 ГК РФ. Но может потребоваться разрешение банка, если это предусмотрено кредитным договором.
• Регистрация других людей. Это не запрещено, но в кредитном договоре могут быть условия про согласование с банком.

На что не нужно разрешение банка

• Ремонт. Можно красить полы и стены, менять плитку в ванной, натягивать потолки, покупать дизайнерскую мебель — делать все, что не приводит к снижению стоимости недвижимости.
• Завещание. Правда, кроме недвижимости наследник приобретает и обязанности по кредиту, если он еще не выплачен. 

Особенность продажи жилья, купленного в кредит

При ипотечном кредитовании жильё передают в банковский залог. Такой подход гарантирует банку возврат средств, если заёмщик окажется неплатёжеспособен. Обременение снимается с недвижимости только после полной выплаты долга по ипотечному кредитному договору (договору займа).

Несмотря на то, что официально квартира — это залоговое имущество, она находится в собственности заёмщика. Владелец вправе распоряжаться недвижимостью, например, продать ипотечную квартиру и купить другую, но только с согласия банка. Банк имеет право запретить сделку.

Что нужно сделать, если вы хотите продать ипотечное жильё?

1. Обратитесь в банк и выясните, как досрочно погасить задолженность по ипотечному кредитному договору, а также получите информацию о процессе снятия обременения.

2. Выберите способ продажи квартиры.

3. Найдите покупателя, согласного на покупку залогового жилья.

4. Получите одобрение банка для проведения сделки.

Когда можно продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?

Да, продать такую квартиру можно, но есть нюансы, о которых нужно знать. Родители должны выделить детям доли в праве собственности на квартиру после полного погашения задолженности, если материнский (семейный) капитал использовался:

на уплату первоначального взноса

на погашение задолженности по кредитному договору

Если доля квартира находится в собственности несовершеннолетних, то для её продажи понадобится согласие органа опеки и попечительства. Сотрудники органа проанализируют условия конкретной сделки и определят, не нарушает ли она интересы детей.

Подробнее о том, как продать квартиру, если для покупки недвижимости использовался материнский (семейный) капитал, читайте в статье.

Способы продать недвижимость в ипотеке

Выберите подходящий для вас вариант продажи заложенной недвижимости. Чаще всего используются 4 основных сценария:

продажа квартиры после полного погашения кредита и снятия обременения

погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи

продажа квартиры вместе с задолженностью по кредиту

реализация квартиры банком

Рассмотрим подробно каждый из вариантов.

Продажа квартиры после досрочного погашения кредита

Заёмщик может погасить долг по кредитному договору (договору займа) досрочно, если у него есть для этого средства в размере остатка задолженности.

Ещё один возможный вариант — погасить ипотеку за счёт денежных средств покупателя. В этом случае проинформируйте банк о досрочном погашении ипотечного кредита, согласие на продажу недвижимости в этом случае также не требуется.

Рекомендации, как провести сделку:

1. 
   Оформите договор задатка на необходимую сумму (например, на сумму задолженности)
   

   Стороны прописывают в нём сумму сделки, способ передачи задатка от покупателя, условия и сроки снятия залога. Все условия сделки закрепляйте письменно: это позволит обеим сторонам обезопасить себя в случае непредвиденных обстоятельств.

2. 
   Погасите ипотечный кредит досрочно
   

   Используйте средства, которые покупатель передаст вам (продавцу).

3. 
   Получите закладную у банка, если она оформлялась
   

   Проверьте отметку о полном погашении долга. Подробнее о закладной рассказано в статье.

4. 
   Снимите обременение с жилья
   

   Некоторые банки снимают обременение самостоятельно в электронном формате. Если такой опции нет, подайте заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке через МФЦ.

5. 
   Заключите договор купли-продажи
   

   Учтите задаток, который вам уже выплатил покупатель.

6. 
   Зарегистрируйте переход права собственности
   

   Покупатель станет владельцем квартиры после внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Для регистрации сделки обратитесь в МФЦ.

Погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи

В процессе продажи залоговой недвижимости обязательно участвует банк, так как необходимо его согласие на продажу квартиры с дальнейшим погашением долга.

Рекомендации, как провести сделку:

1. Получите согласие банка на продажу заложенного жилья.

2. Найдите потенциального покупателя

3. Получите в банке выписку об остатке суммы выплат по ипотекеи предоставьте её покупателю.

4. Составьте договор купли-продажи. Подробно укажите в договоре все условия проведения сделки, сроки продажи залогового имущества.

5. Покупатель перечисляет в банк деньги в размере: — суммы задолженности по кредитным обязательствам — остатка средств за квартиру собственнику

   Перечислить деньги можно и другим способом. Подробнее о том, как безопасно осуществить передачу денежных средств, читайте в статье.

6. Зарегистрируйте переход права собственности, после чего банк получит средства для погашения остатка по ипотеке и снимет обременение с квартиры. Для регистрации нужно обратиться в МФЦ. Покупатель становится полноправным владельцем квартиры после осуществления регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

Продажа ипотечной квартиры вместе с кредитными обязательствами

Переоформление ипотеки, как правило, используется, если у продавца жилья большой остаток задолженности по ипотечному кредитному договору, а у покупателя нет полной суммы, чтобы приобрести недвижимость. Преимущество такого способа продажи — меньше бумажной волокиты, так как большая часть документов уже есть в банке. Основное ограничение — новый заёмщик может не подходить под требования кредитной организации, а значит не сможет оформить кредит на себя.

Рекомендации, как можно провести оформление ипотечной сделки и сделки купли-продажи:

1. Уведомите банк, что вы планируете продать квартиру, и получите одобрение кредитора.

2. Найдите покупателя, согласного приобрести ипотечную квартиру вместе с задолженностью.

3. Покупатель предоставляет в банк документы о своей платёжеспособности. Перечень нужных документов уточните у кредитной организации. Как правило, это: — паспорт покупателя — документы, подтверждающие наличие работы и достаточного дохода. Нередко банк с согласия покупателя запрашивает эти данные у Пенсионного фонда самостоятельно — документы, подтверждающие наличие первоначального взноса, к примеру, выписка об остатке средств

4. 
   Оформите сделку между банком и покупателем.
   

5. Получите деньги от банка. Продавец получает выплату в размере разницы между стоимостью квартиры и остатком долга по ипотечному жилью.

6. Перерегистрируйте право собственности. Обратитесь в МФЦ или в Росреестр.

Реализация квартиры банком

Банк может продать квартиру, если у заёмщика числится большая задолженность по кредиту. Если просрочка по выплатам небольшая, попробуйте договориться с банком об отсрочке для выплаты долга, например, оформите ипотечные каникулы, или продайте жильё своими силами.

Кредитор может продать жильё только по решению суда. Для этого недвижимость выставляется на торги на специализированных площадках. Сумма за продажу квартиры идёт на оплату: — судебных издержек — услуг по организации торгов — остатка задолженности по ипотечному кредитному договору

Если после всех выплат остаются свободные средства, банк передаёт их клиенту-заёмщику, поэтому такой способ продажи рассматривают только в крайнем случае.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечного жилья?

Согласно Налоговому кодексу РФ, собственник должен заплатить НДФЛ 13%, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет. Отсчёт срока владения начинается с даты, указанной в выписке ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права.

Если при уплате такого налога вы воспользуетесь имущественным вычетом, это уменьшит сумму налога. Размер такого вычета может составить до 1 млн рублей.

Продажа ипотечного жилья не всегда выгодна продавцу, однако обстоятельства иногда вынуждают принимать решения быстро. Внимательно изучите нюансы разных сценариев продажи обременённой квартиры, чтобы выбрать наиболее подходящий для вас вариант.

Рано или поздно купленная в ипотеку недвижимость выходит на вторичный рынок. Риелторы отмечают, что таких объектов с каждым годом становится все больше. Если еще лет 7-10 назад покупатели немного настороженно относились к таким вариантам, то сейчас это уже вполне рядовая ситуация. Сделки с квартирами с непогашенной ипотекой проходят быстро, а задолженность перед банком не является проблемой для продажи.

Такие сделки, как правило, оформляются в электронном виде в офисе банка. Там же проходят безопасные денежные расчеты между покупателем и продавцом. Часть денег покупателя уходит на погашение ипотеки, часть остается на безопасном счете, и продавец получает их после завершения сделки. Обычно все проходит безопасно как для продавца, так и для покупателя, довольно быстро и без лишних проволочек.

Важный момент: покупатель такой квартиры должен особо тщательно подойти к сделке. Обязательно нужно юридически проверить объект, чтобы не было приостановок и отказов в регистрации, говорит Альбина Трушкина.

История из жизни: продаем квартиру с ипотекой за наличку

Юля купила однушку в ипотеку три года назад. Платила ежемесячно по 25 тыс. рублей, но успела покрыть только 60 тыс. рублей основного долга и осталась должна банку 3 млн рублей. Юля переезжает в другой город и теперь не знает, как быстро и выгодно продать ипотечную квартиру. Трех миллионов для покрытия долга перед банком у девушки нет, занять такую большую сумму тоже не у кого.

Риелтор, к которому обратилась Юля, ее успокоил: сейчас продать квартиру с непогашенной ипотекой не является проблемой. Купить такую недвижимость могут как покупатели с наличкой, так и люди, у которых одобрен ипотечный кредит.

Юле повезло — за три года цены на квартиры в Казани порядком выросли, и даже после того, как она рассчитается с долгом перед банком, у девушки должно остаться на руках около 4 млн рублей.

Давайте разберем, как прошла сделка у Юли.

• Шаг 1: Поиск покупателя

Риелтор помог Юле найти покупателя на квартиру: недвижимость искала семья с наличными средствами. С будущими покупателями был заключен предварительный договор купли-продажи.

• Шаг 2: Сделка в банке

В назначенный день Юля и покупатели ее квартиры встретились в офисе банка, где у нее была оформлена ипотека. Продавец передал Юле 3 млн рублей, а она при них же внесла эту сумму в счет погашения ипотеки.

В соседнем кабинете участники сделки подписали договор купли-продажи недвижимости и сразу отправили его на электронную регистрацию. Вопрос с электронной подписью решился очень просто — заранее надо было только скачать приложение, а сама подпись была выпущена уже в банке.

Остаток денег за недвижимость покупатели отдали не лично Юле, а разместили на специальном банковском счете. Получить эту сумму девушка сможет только после того, как квартира будет переоформлена на новых владельцев.

• Шаг 3: Регистрация

Через неделю регистрация объекта прошла успешно,и Юля смогла прийти в банк и снять оставшиеся средства. Покупатель для этого был уже не нужен, доступ к деньгам был открыт сразу после того, как прошла регистрация.

Продажа квартиры с непогашенной ипотекой покупателю с наличными пошагово

• Найти покупателя

• Взять справку о размерах остатка основного долга (это можно сделать онлайн). Такая справка понадобится для будущих покупателей — именно эту сумму они должны будут внести в качестве первого платежа за квартиру.

• Оформить предварительный договор купли-продажи, в котором будет указана стоимость недвижимости, сумма вашей задолженности перед банком и сроки сделки. Советуем указывать максимальные сроки, с запасом.

• Заключить договор купли-продажи, отправить его на электронную регистрацию и погасить задолженность перед банком (за счет покупателей). Согласно «Закону об ипотеке» Росреестр должен снять обременение в течение 3 рабочих дней после того, как банк передаст им закладную. Сейчас закладные в основном электронные, так что физически уже ничего передавать не надо.

• После регистрации получить оставшуюся часть денег.

Совет: если размер остатка основного долга небольшой (до 500 тыс. рублей), погасить его лучше самостоятельно, взяв потребительский кредит. Таким образом, сделка пройдет без участия банка, и ваша квартира будет интересна более широкому кругу покупателей.

История из жизни: ипотека на ипотеку

У Николая и Анжелики Авериных на подходе уже третий ребёнок, и в двушке они явно не помещаются. Семья решила продать свою ипотечную квартиру и взять трехкомнатную. Долг семьи перед банком составлял 1,5 млн рублей. Квартира была в собственности супругов, без детских долей.

Ребята быстро нашли покупателя. Он сразу предупредил, что планирует купить квартиру в ипотеку. У него уже был одобрен кредит, в том же банке, где брала ипотеку семья Авериных. Всем участникам сделки помогали риелторы, и через две недели сделка была завершена. Покупатель купил квартиру с ипотечными средствами, а продавцы получили деньги, оставшиеся после оплаты долга перед банком.

Продажа ипотечной квартиры покупателю с ипотекой пошагово

• Найти покупателя, у которого уже одобрена ипотека

• Взять справку о размерах остатка основного долга (это можно сделать онлайн).

• Заключить предварительный договор купли-продажи с покупателем.

• Оформить электронные подписи всем сторонам сделки.

• Одобрить объект недвижимости в банке, провести оценку объекта.

• Провести сделку электронно в банке. Покупатель вносит на счет продавца остаток его долга перед банком. При этом закрыть долг продавца покупатель может как за счет собственных средств, так и за счет кредитных средств банка. Покупатель подписывают с банком ипотечный договор.

• После завершения регистрации недвижимости на имя покупателя продавец получает оставшуюся часть денег.

Примечание: Если в процессе оформления сделки стоимость недвижимости на рынке вырастет, а договор купли-продажи уже был заключен, цену на свою квартиру вы изменить не сможете.

Ипотека по ставке продавца — реальность или утопия

На сайтах по продаже недвижимости можно встретить объявления, в которых продавец предлагает переуступить квартиру в ипотеке по своей ставке. Например, это может быть жилищный кредит под 12-14%, а иногда и 10% годовых. В условиях средних рыночных ставок по ипотеке, которые достигают 22% и выше, такое предложение кажется весьма выгодным.

Альбина Трушкина отмечает, что ранее банки проводили сделки, когда ипотечную квартиру продавали с условиями ипотечного кредита продавца. Сейчас такие сделки — большая редкость.

«Единственный банк, где ранее были возможны такие сделки — это Сбербанк. Часто продавцы «уступали» свои кредитные условия покупателям, и это были выгодные сделки. Планируется, что во II квартале 2025 года банк вернет ипотеку с сохранением ставки (продавца) для всех покупателей. Сейчас такой вид сделок доступен только для близких родственников», — говорит эксперт.

Как это работает? Для покупателя сохраняются все условия по ипотеке продавца — оставшийся срок, остаток задолженности по кредиту, ставка и ежемесячный платеж. Стоимость недвижимости продавец определяет самостоятельно. При этом задолженность переводится на покупателя, а разницу он выплачивает продавцу из собственных средств, разъяснила Альбина Трушкина.

Читайте также
Как продать квартиру, купленную в рассрочку или с помощью траншевой ипотеки, в 2025 году

Продажа ипотечной квартиры: важные вопросы

Какие документы нужны для сделки?

Для проведения сделки по по залоговому жилому объекту вам понадобятся следующие документы:

1. Паспорта всех владельцев

2. Выписка из ЕГРН, где указаны данные о собственниках жилья и наличии обременения. Документ действителен в течение 30 дней

3. Правоустанавливающий документ для подтверждения, что площадь досталась вам законным путем — обычно это договор купли-продажи и ипотечный договор

4. Техпаспорт, который необходимо заказать в бюро технической инвентаризации

5. Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги

6. Свидетельство о браке и согласие мужа/жены на продажу (или брачный договор).

В какие сроки проходят такие сделки?

Вся сделка проходит за пару часов в офисе банка-кредитора. Вопрос в том, через какое время сделка будет зарегистрирована. Обычно за 2-3 дня снимается обременение (в зависимости от банка) и за 3-5 дней происходит регистрация сделки. Как правило, сделка занимает 9 рабочих дней.

Ситуация немного усложняется, если ипотека была взята давно, например, более 10 лет назад, в некрупном банке, где закладные бумажные и хранятся в центральном офисе, предположим, в Москве. В этом случае сроки могут затянуться до 30 рабочих дней. Эксперты советуют обратиться в службу поддержки кредитной организации с просьбой ускорить процесс.

Кто может купить ипотечную квартиру?

Идеальные покупатели — люди с наличными деньгами или одобренной ипотекой в том же банке, где у вас ипотека.

Будьте готовы, что ваш вариант не сможет встать в длинную цепочку сделок, а также к тому, что у ряда покупателей будет желание поторговаться на основании того, что ваша ипотека еще не закрыта.

Смогут ли квартиру с непогашенной ипотекой приобрести покупатели, желающие выделить в недвижимости доли своим детям — вопрос, ответить на который смогут только органы опеки. Теоретически, если ипотека будет погашена и квартира соответствует другим условиям (площадь, местоположение, доля ребенка), препятствий нет. Но на практике ситуация разная, и ответ будет зависеть от решения районной администрации муниципалитета.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован маткапитал?

Да, можно, но все сильно усложняется.

Альбина Трушкина пошагово разъясняет, каким будет алгоритм действий, если для ипотеки был использован материнский капитал: «Все зависит от банка. Есть кредитные организации, которые позволяют сразу выделить доли в обремененном объекте. Здесь надо получить согласие опеки на продажу, найти встречный объект, собрать нужные документы и подать заявление. Сделка проходит через нотариуса».

Если же ипотека в банке, по условиям которого выделить доли в обремененном объекте можно только после полного погашения кредита, то алгоритм другой. Сначала покупатель гасит обременение продавца, либо продавец делает это сам. После снимается обременение, и уже потом выделяются доли детям. Далее нужно найти встречный объект для покупки, собрать пакет документов для опеки, получить разрешение опеки на сделку и продать квартиру через нотариуса (так как в сособственниках дети, то сделки проходят только через нотариусов). В этом случае, чтобы обезопасить покупателя, если он гасит задолженность продавца, необходимо составить договор займа и, если банк позволит, внести деньги на ипотечный счет продавца от своего имени. Это поможет минимизировать риски, но совсем их убрать не получится. Покупатель будет в зависимом положении: от решения опеки и в целом от добросовестности продавца.

Имейте в виду, разрешение на продажу органы опеки выдают только при условии встречной покупки, то есть вы должны предоставить документы на покупаемую взамен квартиру. При этом условия проживания детей не должны ухудшаться. Даже если детям принадлежат небольшие доли квартиры (например, 1/10 или 1/20), все равно сделку придется проводить через отдел опеки.

В редких случаях органы опеки позволяют перенести детские доли в недвижимость родственников (бабушки, дедушки, тети, дяди). Если ваши родственники будут согласны иметь в сособственниках недвижимости детей, то уже вашу квартиру получится продать без волокиты с органами опеки.

Что делать, если в процессе вы передумали продавать?

Редко, но бывает, что продавцы в процессе решают отменить сделку (даже если продают недвижимость, взятую в ипотеку). Например, муж и жена передумали разводиться, переезд в другой город по работе отменился, а на погашение непосильной раньше ипотеки появились деньги в виде неожиданного наследства. Можно ли остановить процесс продажи? Понесете ли вы в этом случае потери?

До момента перехода права собственности еще есть возможность остановить сделку. Но ваши покупатели должны быть на это согласны, так как обе стороны пишут заявление об отмене регистрации. В этом случае вы возвращаете покупателям весь их задаток (плюс возможные штрафы, прописанные в договоре). Если регистрация уже прошла, то отменить сделку можно только через суд. Но на это должны быть веские причины.

Можно ли продать ипотечную недвижимость на этапе строительства?

Да, такие объекты тоже можно продать, это называется сделки по переуступке прав собственности. Условно, вы можете досрочно покрыть ипотеку даже через две недели после оформления сделки. Алгоритм будет таким же как и для квартир на вторичным рынке.

Что делать, если в ипотечной квартире неузаконенная перепланировка?

Продать залоговую недвижимость с несогласованной перепланировкой можно. Если покупатель берет недвижимость за наличку, то вам лишь следует предупредить его о наличии перепланировки.

Если же покупатель приобретает вашу недвижимость в ипотеку, то ему придется собрать все документы на квартиру и заново провести оценку жилья. Банк обычно одобряет сделку, если в ходе перепланировки не были затронуты несущие стены и не перенесены мокрые точки.

А что с налогами при продаже?

Если вы получили имущественный вычет на свою недвижимость, то возвращать в налоговую ничего не нужно. Обязательство по уплате налогов возникает, если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, который составляет 3 или 5 лет в зависимости от вида имущества и ряда нюансов.

Например, вы купили однушку в ипотеку за 5 млн рублей, а спустя два года продаете ее за 7 млн рублей. Ваш чистый доход за это время — 2 млн рублей, а значит, при продаже вы должны заплатить налог 260 тыс. рублей. На практике есть случаи занижения стоимости, но лучше не рисковать. Налоговая не дремлет, и все больше случаев, когда контролирующий орган проводит проверки и штрафует участников фиктивных сделок.

Стоит ли для продажи квартиры с непогашенной ипотекой нанимать риелтора?

Этот вопрос вы решаете сами. Чем вам поможет специалист:

1. Найдет покупателя и договорится с ним

2. Решит вопросы с банком

3. Проконтролирует вопрос передачи денег

4. Сэкономит ваше время

Если вы хотите купить квартиру с непогашенной ипотекой, то риелтор в таких сделках очень рекомендуется. Обычно именно у покупателей есть риски в таких сделках.

С каким дисконтом продавать ипотечную квартиру?

Несомненный плюс ипотечной недвижимости для покупателя — хороший дисконт. Чаще всего объекты продаются на 100-200 тыс. рублей дешевле аналогичных вариантов (размер скидки зависит от суммы оставшегося долга). Внимательно изучите аналогичные объекты, чтобы не продешевить и не назначить слишком высокую цену.

Основные сложности, которые могут возникнуть

• Будет трудно найти покупателя. Сейчас рынок покупателя, люди с наличкой или одобренной ипотекой могут выбрать любой объект, и ваша ипотечная квартира должна быть для них очень привлекательна.

• Покупатель передумает в процессе сделки. Такое возможно, но вас защитит предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются условия отмены.

• Сделка задержится по времени. Обычно в банке есть установленные сроки для снятия обременения. Но в любом случае в договоре купли-продажи лучше прописывать сроки с запасом времени.

Кратко по теме

• Да, продать ипотечную квартиру можно, но придется быть готовым к волоките с документами и поиску покупателя, готового пойти на такую сделку.

• Продумайте размер скидки, чтобы ваша недвижимость привлекла покупателей.

• Продать вы можете не всем — длинные цепочки, увы, не ваш вариант.