Как продать квартиру за наличные пошаговая инструкция

Содержание:

Участники сделки и место ее проведения

Сценарий сделки

Если используется электронная регистрация

Если сделка проходит у нотариуса

Подача на регистрацию перехода права

Участники сделки и место ее проведения

Где можно технически провести сделку? В отделении банка, в МФЦ, у нотариуса или полностью удаленно.

Отделение банка. Это частый выбор: безопасно, есть охрана, все друг друга видят, есть место и время спокойно проверить документы, перечитать договор, проверить деньги, может собраться много человек в случае цепочки сделок. Большинство участников сделки приглашают риелторов и/или юристов, поэтому на встрече может собраться довольно большая толпа.

Взаиморасчеты в банке проходят через аккредитив или банковскую ячейку, об этом — чуть позже.

Если на сделке будут использовать специальные сервисы банков (например, электронную регистрацию или услуги по безопасным расчетам), потребуется заранее записаться онлайн или офлайн в банке на сделку.

МФЦ. Теоретически ничто не мешает провести и в отделении МФЦ, но там неудобно рассчитываться — если только наличными из рук в руки. В отличие от банка, МФЦ не предоставляет услугу проверки и пересчета денег.

Чем длиннее цепочка, тем больше времени придется провести в отделении банка или у кабинета нотариуса (зависит от того, где проходит сделка).

Еще одно относительно новое для рынка недвижимости решение — сервисы электронной регистрации сделки. Например, сервис Циан.Сделка позволяет продать или купить квартиру полностью онлайн либо при встрече в любом удобном месте. Например, в офисе агентства недвижимости или в кафе. 

Заверить документы по сделке можно электронной подписью. Ее выпустит удостоверяющий центр, аккредитованный Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ. Как правило, такая сделка проходит быстрее, так как Циан отправляет документы напрямую в Росреестр.

Сценарий сделки

Сбор участников. Начинать мероприятие можно только после того, как соберутся все участники сделки (актуально для цепочек).

Проверка. В последний раз все тщательно проверяется. До любого подписания имеет смысл проверить наличие и актуальность всех документов у всех участников. Удобнее это делать с помощью специальной «карты сделки» — схемы с подробным описанием, кто, что и у кого покупает и какие документы должен предоставить.

Проверка договора. Это настолько важный этап, что он вынесен в отдельный пункт. Случается, что многократно проверенные и прочитанные договоры путаются или подменяются прямо в день подписания. Чтобы не оказаться в невыгодном положении, имеет смысл внимательно ознакомиться именно с тем документом, под которым вы собираетесь ставить подпись, — все экземпляры.

Финансовый этап. В зависимости от способа расчетов подписываются кредитные договоры, открываются аккредитивы (безналичный счет, доступ к которому откроется продавцу после регистрации перехода права собственности) или деньги закладываются в арендованную заранее ячейку. Предварительно деньги можно проверить на предмет подлинности и пересчитать в счетчике банкнот. Да, деньги продавец получит уже после регистрации перехода права собственности, но на хранение банку покупатель отдает их в день сделки — до подписания документов.

После этого можно подписывать договоры купли-продажи. Некоторые банки предлагают воспользоваться услугой электронной регистрации.

Здесь читайте о том, как расплачиваться (и принимать оплату) с банковской ячейкой и что делать при потере ключа от ячейки.

Если используется электронная регистрация

Электронная регистрация (онлайн-сделка) позволяет упростить и ускорить мероприятие за счет того, что часть процессов проводится сразу. Ниже — подборка материалов о таком сценарии.

• О достоинствах онлайн-сделок
• О мифах и заблуждениях относительно онлайн-сделок
• Как проводится онлайн-сделка
• Описание онлайн-сделки через сервис Циан.Сделка
• Электронная подпись: просто, но небезопасно 

При электронной регистрации документы быстрее уходят в Росреестр, быстрее обрабатываются и быстрее регистрируются (можно сэкономить до пяти дней). При классическом бумажном документообороте после подписания в банке надо везти документы в МФЦ — регистрация займет около двух недель. Соответственно, деньги продавец получит только после окончания регистрации и перехода права собственности на квартиру покупателю.

Услугой электронной регистрации можно воспользоваться и в случае подписания ДКП у нотариуса.

Если сделка проходит у нотариуса

Алгоритм таков: участники сделки встречаются в банке, закладывают деньги на аккредитив или в ячейку, после чего едут к нотариусу и подписывают договор. Нотариус может самостоятельно отправить документы на регистрацию, по завершении которой продавец получит доступ к деньгам.

Подробнее о том, при каких обстоятельствах следует оформлять продажу через нотариуса, читайте здесь.

Тут — более развернутый сценарий действий во время сделки.

Подача на регистрацию перехода права

После подписания договоров купли-продажи документы отправляются в Росреестр на регистрацию права собственности. Некоторые везут комплект самостоятельно, другие делегируют эту задачу нотариусу, третьи обходятся электронной подачей.

После того как новое право собственности будет зарегистрировано, продавец получит доступ к деньгам и сможет ими воспользоваться.

После получения денег продавец и покупатель встречаются в квартире для подписания акта приема-передачи. Заключительным аккордом становится передача всех комплектов ключей бывшим собственником новому владельцу, после чего он навсегда покидает теперь уже свою бывшую квартиру.

Этапы сделки по шагам:

1. Соберите все документы.

2. Назначьте встречу для подписания ДКП, но, если речь идет об альтернативной сделке, к непосредственному подписанию лучше приступать только после того, как приедут все участники сделки.

3. Перепроверьте все документы и ДКП еще раз.

4. Покупатель передает деньги (зачисляет на счет продавца, закладывает в ячейку и т. п., о способах расчетов читайте тут)

5. Подпишите ДКП: если сделка проходит у нотариуса, то для этого надо проехать из банка в его кабинет.

6. Отправьте документы на регистрацию в Росреестр (самостоятельно, онлайн или с помощью посредников).

7. Спустя несколько дней переход права будет зарегистрирован — можно будет получить деньги.

8. Подпишите акт-приема передачи и отдайте ключи новому собственнику.

Редакция благодарит руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову за помощь в создании инструкции.

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже недвижимости у продавцов часто возникает вопрос “А можно ли продать квартиру (иную недвижимость) без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете самостоятельная задача по продаже квартиры, дома, земельного участка или иного объекта стала значительно легче (при наличии свободного времени на размещение объявления, показы квартиры потенциальным покупателям, обмен документами). Для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи недвижимости как для продавцов, так и для покупателей. От соблюдения правильного порядка оформления правоустанавливающих документов зависит успешное завершение такого рода сделок.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку по продаже недвижимости без привлечения риэлтора.

Как продать квартиру на вторичном рынке?

Если вы планируете продать квартиру на вторичном рынке, рекомендуем воспользоваться данным алгоритмом.

Если вы покупатель и интересуетесь покупкой недвижимости без риэлтора, то рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией для покупателя по ссылке.

Шаг 1. Подготовьте квартиру к продаже, сделайте фотографии и оцените стоимость

Предварительная подготовка квартиры к продаже – важный пункт, которым многие пренебрегают, но именно он позволяет продать квартиру выгоднее при небольших затратах.

Что можно сделать, чтобы подготовить квартиру к продаже?

• уберите все лишнее: вывезите старую мебель, свои вещи и пр., проведите генеральную уборку квартиры и проветрите помещения, чистая и аккуратная квартира всегда привлекательнее
• сделайте по возможности текущий ремонт квартиры (почините сломанный кран, фурнитуру и пр.), сделайте небольшие улучшения (повесьте новую тюль, подкрасьте затертые места): затраты на мелкий ремонт будут небольшие, но впечатление о квартире будет совсем другое
• приведите в порядок подъезд по возможности

После подготовки квартиры к продаже необходимо сделать качественные фотографии при хорошем освещении: уберите все лишнее, добавьте какие-нибудь уютные аксессуары и пр.

Важный этап подготовки объекта к продаже — оценка рыночной стоимости. Чтобы самостоятельно оценить имущество и установить рыночную цену, поищите объявления о квартирах в вашем районе, в похожем доме и с аналогичной планировкой. Это позволит определить среднюю стоимость. В некоторых случаях рекомендуется привлечь опытного оценщика.

Шаг 2. Соберите документы для продажи недвижимости и разместите объявление

Разместить объявление о продаже можно на различных сайтах объявлений: ЦИАН, Яндекс недвижимость, Домклик, Авито. Напишите небольшой емкий текст. Пишите просто, не используйте расплывчатые формулировки, добавьте конкретики. Рекомендуем при размещении фото защитить права на них, так как часто недобросовестные риелторы копируют чужие объявления и размещают от своего имени. Выложите объявление в социальных сетях, расскажите о продаже друзьям, распечатайте листовки и разместите их на информационных стендах в округе. Чем больше людей узнает о продаже, тем лучше.

Разместив объявление о продаже недвижимости, позаботьтесь о необходимых документах для продажи недвижимости.

В первую очередь для продажи недвижимости вам потребуется:

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи недвижимости. 

Шаг 3. Организуйте показ квартиры, иной недвижимости потенциальным покупателям

Показ квартиры — это презентация квартиры и важный этап сделки. Постарайтесь уделить внимание каждому покупателю, ответить четко на вопросы. Приобретите бахилы, если показываете квартиру в дождливую погоду или зимой. 

Шаг 4. Закрепите предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи недвижимости в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества: адрес, кадастровый номер и т.д.) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён).

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Шаг 5. Предоставьте покупателю документы для проверки юридической чистоты недвижимости

Как правило, покупатели перед покупкой недвижимости ее тщательно проверяют (своими силами или с привлечением специалистов) и это вполне естественно, так как покупка недвижимости — серьёзный шаг. От положительного заключения о юридической чистоте недвижимости зависит решение покупателя о дальнейшей покупке недвижимости. Поэтому для успешного завершения сделки продавец должен быть готов предоставить на ознакомление покупателю имеющиеся документы по списку выше и документы, запрошенные покупателем дополнительно. Как правило, покупатели стремятся ознакомиться с документами до внесения аванса, а продавцы согласны предоставить документы только после внесения аванса. Здесь можно понять обе стороны: каждая сторона защищает свои интересы, стремиться снизить риски. Однако можно найти компромисс. Например, предоставить некоторые документы для первичной проверки до внесения аванса, остальные — после внесения, либо предоставить документы на «месте» до внесения аванса. Также при  необходимости может потребоваться предоставление документов банку (при использовании покупателем кредитных средств на покупку) или Социальному фонду РФ (при использовании средств материнского капитала), документы в данные организации подает покупатель, от продавца потребуется только содействие в сборе документов при необходимости.

Шаг 6. Согласуйте условия сделки и подготовьте проект договора купли-продажи недвижимости

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания.

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

1. Условие о предмете договора. В договоре должен быть четко идентифицирован объект недвижимости, для этого в предмете договора указывают адрес, по которому расположено недвижимое имущество, кадастровый номер объекта, площадь, этаж, этажность, год постройки, назначение и т.д.
2. Цена имущества, которую определили стороны. Цена недвижимости должна быть определена в договоре четко. Рекомендуем указывать цену не только цифрами, но прописью в скобках.
3. В договоре купли-продажи жилого помещения обязательно включается условие о наличии лиц, имеющих право пользования жильем (при их наличии — перечень лиц, имеющих право пользования имуществом и проживания).

Это условия, которые обязательны с точки зрения закона, для того чтобы договор купли-продажи недвижимости был заключен. То есть при отсутствии подобных условий или их нечеткости сделка будет считаться несостоявшейся.

Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.

В частности, продавец должен обратить внимание на следующие условия:

• срок и порядок оплаты; если оплата цены недвижимости осуществляется в рассрочку, то необходимо включить также график внесения платежей и возможно, обеспечить исполнение обязательств залогом недвижимости;
• включить в договор условие о расторжении договора в одностороннем порядке при нарушении срока оплаты.

Осуществить выгодную сделку по продаже недвижимости без помощи риэлтерских агентств – это весьма ответственный и непростой шаг. Кому-то удается самому продать квартиру уже через 2-3 месяца, а кто-то может зависнуть на вторичном рынке на целый год. Поэтому мы решили составить подробную инструкцию для всех, кто решил пройти этот путь самостоятельно.

Продать квартиру самому или через агентство?

Для начала нужно объективно оценить все возможные способы продажи жилья:

• Первый – это заказ частного риелтора.

Главный плюс такого специалиста в том, что он продаст квартиру намного быстрее вас: поможет со сбором документов, сам найдет хороших покупателей, организует просмотры.

Цена услуг: от 2 до 5% от стоимости квартиры.

• Второй – обращение в риэлтерскую фирму.

Такая компания сделает для вас еще больше, так как вся организация сделки ляжет на их плечи – от оценки квартиры до ее передачи новому владельцу. Еще одно весомое преимущество – заниматься продажей будет не только риелтор, а целый штат юристов, оценщиков, аналитиков, маркетологов, сотрудников отдела кредитования.

Цена услуг: в среднем от 1 до 5%. Все зависит от популярности компании и конкретного региона.

• Третий – продать квартиру самому, без посредников.

Вы можете остановиться на этом варианте, если не хотите платить риелторам. Но тогда успех сделки будет зависеть только от вас и не исключено, что она может затянуться на несколько месяцев.

Цена: Вам в любом случае придется потратить деньги на нотариуса, юриста, а также на объявления и саморекламу.

Сделаем вывод:

• Обращаться в агентство или заказать частного риелтора лучше, если:

— У вас сложная сделка – неликвидная квартира, проблемы с поиском покупателя, объект находится в ипотеке/залоге/долевой собственности.

— Вы продаете несколько квартир одновременно.

— У вас нет времени ждать, так как деньги нужны быстро.

• Оформлять сделку самому можно, если:

— Вы не хотите платить посредникам и планируете сэкономить от 4 до 10% бюджета.

— Вы готовы все контролировать, тратить свое время на сбор документов и прочие организационные моменты.

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры

Если вы все-таки твердо решили продавать квартиру самостоятельно, то наша пошаговая инструкция поможет вам не допустить типичных ошибок.

Шаг №1 – Оценка

Перед тем как выставлять недвижимость на продажу, вы должны узнать ее рыночную стоимость, а также проверить ликвидность объекта.

• Ликвидность – это характеристика квартиры, которая позволяет правильно оценить, насколько быстро ее можно продать по цене, близкой к рыночной.

Проанализировать ее нужно, ориентируясь на основные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

1. доступность объекта для массового потребителя;
2. минимальный износ квартиры – новые продаются лучше, чем старые;
3. расположение на средних этажах;
4. хороший вид из окна;
5. удобная планировка, высокие потолки;
6. наличие парковочных мест, детской площадки, обустроенного двора;
7. близость к центру;
8. шаговая доступность общественного транспорта;
9. отсутствие больших пробок;
10. развитая инфраструктура: магазины, детские сады, школы, прочие важные объекты;
11. выгодная репутация района;
12. наличие зеленых зон, отсутствие промышленных.

Если возле большей части перечисленных пунктов вы можете поставить «+», то объект точно является ликвидным и вам будет несложно продать квартиру самому.

• Рыночная стоимость – это цена, за которую объект можно продать в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции.

То есть эти данные помогут вам выставить объективный ценник и не уйти в минус. Если вы будете завышать его слишком сильно, то это отпугнет потенциальных покупателей. Если чересчур занизите, то вызовете подозрение и лишите себя прибыли.

Как тогда действовать?

1) Вариант первый – посчитать все самому.

Для этого нужно проанализировать похожие предложения на популярных досках объявлений и сформировать среднее арифметическое. За основу требуется брать площадь жилья, количество комнат, этажность, район, ремонт, общее состояние дома, конкурентное окружение и юридические аспекты продажи.

На заметку: Некоторые сервисы, например, Авито или ЦИАН сразу указывают, сколько стоит 1 квадратный метр жилья в конкретном районе.

Обратите внимание, что при отсутствии объявлений с похожей площадью вы можете посчитать среднюю стоимость квадратного метра по нескольким квартирам (например, однокомнатным и двухкомнатным) и умножить ее на площадь своей.

2) Вариант второй – запросить отчет у специалистов.

Хотите получить его бесплатно – тогда воспользуйтесь калькуляторами расчета рыночной стоимости. Например, на сайте Домклик нужно ввести адрес квартиры, указать количество комнат, примерную площадь, а алгоритм сам учтет все важные данные и сформирует результат.

Если вам нужно получить максимально честную цену – тогда закажите услуги опытного оценщика. Он рассчитает не только среднюю стоимость, но и учтет ваши затраты на ремонт, налоги, уровень инфляции и амортизации.

Полезные советы по оценке жилья:

• Заведите отдельную таблицу с основными параметрами похожих квартир, а потом анализируйте их для получения точного результата.
• Не забывайте о том, что при выставлении цены нужно учитывать все плюсы/минусы недвижимости и предупреждать об этом покупателя.
• Если после публикации объявления вас сразу забросают звонками – повышайте цену. Скорее всего, вы продешевили. Если откликов нет совсем – попробуйте снизить стоимость.

Шаг 2 – Подготовка квартиры к продаже

Перед тем как продавать квартиру самостоятельно и без риелтора, вы должны позаботиться о том, чтобы она приняла товарный вид.

Что для этого нужно?

• Начните с подъезда.

Да, вы не ослышались. Многие покупатели обращают внимание на то, как обстоят дела с чистотой во дворе, подъезде, на лестничной клетке, насколько исправен лифт и т. д. Поэтому, если с каким-то из этих пунктов в вашем доме дела обстоят не очень, то это нужно постараться исправить.

• Вывезите все личные вещи и избавьтесь от ненужной мебели.

Лучше всего продаются квартиры, в которых нет ничего лишнего. Никакого хлама, вещей хозяина, мусора и старой мебели.

• Наведите идеальный порядок.

Перед тем как продать квартиру нужно самому убраться в ней или воспользоваться услугами клининговой службы. Все должно блестеть – и полы, и окна, и мебель.

• Сделайте универсальный косметический ремонт

Если какое-то оборудование, электрику, сантехнику нужно починить или заменить – позаботьтесь об этом заранее, чтобы в будущем покупатель не смог зацепиться за видимые дефекты, как за возможность сбавить цену.

Если никаких недостатков нет и все работает хорошо, то на косметический ремонт у вас должно уйти не больше 50 тысяч рублей. А в том случае, если квартира выглядит совсем непрезентабельно, то лучше избавиться от старой отделки, заштукатурить стены, сделать стяжку пола, поменять сантехнику и выставлять ее в черновом формате. Все равно потом новый владелец захочет обустраивать жилье по-своему.

На заметку: Глобальный и дорогой ремонт не гарантирует вам того, что вы сможете самостоятельно продать квартиру в несколько раз дороже. К тому же сильное повышение цены, скорее всего, увеличит поиск покупателей, если недвижимость не относится к элитному классу.

Шаг №3 – Размещение объявления

• Как сфотографировать квартиру?

Правильный показ товара заведомо увеличивает его спрос. То же самое происходит и с недвижимостью. Ведь чаще всего люди кликают именно на объявления с качественным и подробным фотообзором, а не на те, где запечатлена только одна комната или ее часть.

Поэтому запоминаем:

1. Чем больше фотографий, тем лучше. Покажите панорамный вид каждой комнаты, туалета, ванной, прихожей, балкона, коридора. То есть у потенциального покупателя должен возникнуть эффект экскурсии, будто он уже побывал у вас в гостях и видел все своими глазами.
2. Не фотографируйте отдельные предметы и детали – это только отталкивает.
3. Позаботьтесь о четкости и равномерном свете.
4. Приложите фото вида из окна, двора, парковки, подъезда. Это будет только плюсом.
5. Если квартира пустая, то оставьте в кадре один стол или стул, чтобы можно было примерно прикинуть размер комнат.
6. Добавьте схематичный план жилья.
7. Проверьте серию снимков, а потом выберете лучшие.
8. Не используйте ретушь – все должно быть натурально.

• Как составить текст?

Если вы хотите продать квартиру самостоятельно, то объявление должно быть кратким и лаконичным. В нем необходимо отразить самую важную информацию о предмете продажи. Не нужно пытаться оперировать непонятными для многих терминами риэлтерских фирм. Наоборот, старайтесь писать просто и правдиво, избегая оценочных суждений и пространных фраз.

Основу вашего текста может составлять описание:

• ремонта (в каком состоянии полы, окна, сантехника, потолки и пр.);
• дома (технология строительства, этажность, тепло-/звукоизоляция и пр.);
• вида из окна;
• особенностей инфраструктуры и транспортной доступности (важные объекты можно показать на карте);
• графика показов;
• готовности к сделке (все документы готовы, ипотека одобрена);
• коммунальных вопросов;
• ситуации с парковкой.

Также покупатели могут интересоваться тем, что вы оставите в квартире после продажи, делали ли вы перепланировку, как долго недвижимость находится в собственности, является ли она юридически свободной и как быстро можно будет вселиться.

Пример хорошего объявления:

• На какие площадки лучше выставить объявление?

Если вы собираетесь продавать квартиру самостоятельно, то размещать объявление нужно на нескольких популярных сервисах. Это Авито, ЦИАН, Domofond и Яндекс. Недвижимость. Обратите внимание, что при достижении лимита, установленного правилами площадок, с вас потребуют внести плату за повторные публикации.

Шаг №4 – Организация просмотров

Показы – это один из самых важных этапов сделки, потому что от их результата зависит, насколько быстро и выгодно вы продадите недвижимость.

Готовиться к ним нужно заранее – делать уборку перед просмотрами, заранее продумывать ответы на вопросы, готовить копии документов, квитанции об оплате. Поэтому по ходу можно придерживаться следующих правил:

• Научитесь рекламировать свою квартиру – рассказывайте о ее достоинствах в зависимости от целей покупки. Вы должны понять желания покупателей и убедить их в том, что это жилье непременно им подойдет.
• Создайте эффект безличности – в идеале у покупателя должно сложиться впечатление, что в этом месте никто не жил, поэтому ему будет легче представить себя в роли хозяина.
• Подстраивайте разговор под каждого покупателя индивидуально, если хотите продать квартиру самостоятельно. Пришла молодая семья – делайте акцент на безопасности и доступности объектов социальной структуры, пришли пожилые люди – расскажите о близости поликлиник, магазинов, а также о хороших соседях и т. д.
• Адекватно реагируйте на критику. Помните, то, что для вас кажется достоинством, может стать недостатком для других. Поэтому предлагайте реальные способы решения конкретных проблем.
• Заранее согласуйте график встреч. Время лучше указать в объявлении.
• Будьте оригинальными и постарайтесь сделать так, чтобы этот показ запомнился покупателям и заставил их к вам вернуться. Например, можно подготовить яркую брошюру с фотографиями квартиры, ее подробным планом и особенностями сделки.

Шаг №5 – Подготовка документов

Когда покупатель найден и все основные моменты оговорены, можно приступать к одному из самых ответственных этапов нашей пошаговой инструкции «Как продавать квартиру самому» – сбору документов. На это у вас может уйти около 2 недель, поэтому какие-то бумаги вы можете оформить заранее.

1) Подтвердите отсутствие долгов за коммунальные услуги и капитальный ремонт

Вы должны убедиться в том, что новому собственнику не нужно будет оплачивать ваши задолженности по ЖКХ. Поэтому в качестве подтверждения, закажите справку об их отсутствии в управляющей компании, ТСЖ или через МФЦ.

2) Выпишитесь из квартиры

Для этого нужно посетить паспортный стол или в МФЦ. Через 5-14 дней все будет готово, поэтому вы сможете предоставить будущему владельцу выписку из домовой книги или ЕЖД.

Плюс к этому вы можете выписаться:

• автоматически, если сразу пропишитесь по новому месту жительства;
• в никуда, но не более, чем на 90 дней (иначе получите штраф).

На заметку: Если в квартире есть несовершеннолетние дети, то вы имеете право выписать их только с разрешения органов опеки и попечительства. То же самое нужно будет проделать тем, кто купил жилье в счет материнского капитала.

Срок действия выписки – 1 месяц, ЕЖД – 2 месяца. Документы выдаются бесплатно.

3) Закажите справку №9 на портале Госуслуг – в ней будут перечислены все зарегистрированные в квартире люди.

4) Возьмите справку №12 в МФЦ, которая покажет, числятся ли в квартире выписанные временно.

5) Получите копию финансово-лицевого счета в УК или в МФЦ.

6) Подготовьте справку из банка о погашении ипотеки, если вы брали жилье в кредит.

7) Возьмите справку из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту жительства, чтобы подтвердить свою дееспособность.

Если жилье было куплено в браке, то нужно получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

9) Соберите все документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру.

Шаг №6 – Заключение авансового соглашения

Перед выходом на сделку желательно заключить предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Это пригодится вам на тот случай, если покупатель передумает. А если передумаете вы, то сумму придется вернуть в двойном размере.

В документе необходимо указать:

• паспортные данные обеих сторон;
• адрес, описание жилья;
• подтверждение того, что у квартиры нет обременений;
• размер задатка, сроки, способ оплаты;
• срок, в который вы должны освободить жилплощадь;
• стоимость недвижимости;
• условия договора, ответственность за их нарушения;
• человека, который понесет дополнительные расходы за регистрацию сделки и оплату госпошлин.

Нотариально заверять предварительный ДКП не нужно.

Шаг №7 – Купля-продажа

Составлять ДКП, чтобы продать квартиру лучше не самому, а с помощью юриста и нотариуса. По стандарту в нем описываются следующие условия сделки:

• гарантии продавца о том, что квартира не продана и не заложена кому-либо, а также о том, что он не является банкротом;
• данные о государственной регистрации права из Росреестра;
• данные о правоустанавливающих документах на жилье;
• дата и место подписания договора;
• обязанности и ответственность сторон;
• описание предмета договора (адрес, этаж, площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры);
• полные данные продавца и покупателя;
• порядок расчетов;
• согласия супруга/законного представителя/органов опеки и попечительства;
• стоимость недвижимости.

На момент подписания на руках у продавца должны быть оригиналы всех документов, а у покупателя – расписка владельца о получении задатка или аванса.

Совет: Если вы собираетесь продать квартиру самостоятельно, то заранее проверьте, подлежит ли ваша сделка обязательному нотариальному заверению по статье 163 ГК РФ.

Шаг №8 – Право собственности

Если вы пользовались услугами нотариуса, то документы на оформление прав собственности он отправляет сам. В противном случае обращаться в Росреестр придется самостоятельно.

Заявление вы можете подать напрямую, через МФЦ или Госуслуги. К нему необходимо приложить паспорта, правоустанавливающие документы, ДКП, выписку из домовой книги и квитанцию об оплате госпошлины. Дополнительно могут понадобиться согласия определённых лиц, кредитный договор, а также технический план квартиры, если ранее в ней проводилась перепланировка.

Когда все документы будут подписаны и сданы, сотрудники Росреестра или МФЦ выдадут вам расписку, в которой будет указана дата окончания регистрации. С этой распиской вы явитесь в соответствующий орган в назначенный срок, чтобы получить новую выписку из ЕГРН.

Шаг №9 – Получите деньги

Существует несколько вариантов взаимного расчета за недвижимость, если вы собираетесь продавать квартиру самостоятельно:

1. Наличными – дешево, но опасно. Необходимо несколько раз пересчитывать сумму, а также приглашать свидетелей.
2. Депозит. Стороны помещают деньги в арендованную ячейку в присутствии сотрудника банка. Дополнительно следует создать соглашение, в котором будут прописаны правила передачи суммы. Например, после предъявления продавцом оригинала ДКП и выписки из ЕГРН. Если сделка по каким-то причинам не состоится, то покупатель заберет свои деньги.
3. Аккредитив – покупатель открывает счет на свое имя и вносит нужную сумму. Банк проверяет документы, а потом переводит ее на счет продавца.
4. Депозит нотариуса, который перечисляет деньги бывшего владельца, когда сделка состоялась.
5. Ипотека – документы передают в банк, где составляется кредитный договор, в котором прописываются условия расчета.
6. Обременение – если покупатель берет жилье в рассрочку, то этот факт требуется указать в ДКП. Снять обременение можно будет в Росреестре, так как факт передачи вносится в выписку ЕГРН.

Передача квартиры новому собственнику

Передавать ключи лучше в день подачи документов в МФЦ или Росреестр. Но перед этим необходимо подписать акт приема квартиры. В нем обычно указывают:

• паспортные данные сторон;
• подробное описание предмета договора;
• отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки.

Акт тоже желательно заверить у нотариуса.

Памятка продавцу квартиры

Подведем итоги пошаговой инструкции «Как продать квартиру самостоятельно и без риелторов»:

1) Проверьте ликвидность жилья и рассчитайте его рыночную стоимость.

2) Оплатите долги за коммунальные услуги и выпишитесь из квартиры.

3) Проведите косметический ремонт и сделайте генеральную уборку.

4) Разместите информативное объявление на нескольких площадках.

5) Организуйте просмотры.

6) Подготовьте полный пакет документов, который необходим для того, чтобы продать квартиру самому:

• паспорта собственника и покупателя;
• бумаги, подтверждающие право собственности;
• выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и капремонт;
• ЕЖД;
• документы БТИ, если была перепланировка;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• нотариальное согласие супруга на сделку;
• разрешение органов опеки, если долями квартиры владеют ваши дети;
• справки по форме 9 и 12;
• копию финансово-лицевого счета;
• справку о погашении ипотеки (при необходимости).

7) Составьте авансовое соглашение и возьмите аванс/задаток.

Подпишите договор купли-продажи.

9) Составьте акт передачи и подайте документы на оформление права собственности в Росреестр или МФЦ.

10)Получите деньги.

11)Подпишите составленный акт и передайте покупателю готовую выписку из ЕГРН, оригинал ДКП и ключи.

Надеемся, что наша пошаговая инструкция поможет вам продать квартиру самому и убедит в том, что это не так уж трудно.

Удачной Вам сделки!

Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.

Содержание

I. Сделка купли-продажи квартиры — что это?
II. Алгоритм сделки купли-продажи квартиры
1. Определяем юридический статус квартиры
2. Проверяем юридическую чистоту квартиры
3. Заключаем предварительный договор купли-продажи
4. Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки
5. Подписываем договор купли-продажи
6. Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности
7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.

Картинка с сайта: salesap.ru

Читать по теме
Как написать объявление о продаже недвижимости                                                                                                                     

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Юридических статуса жилья всего два:

• первичное;
• вторичное.

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта. 

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, поскольку на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников. 

Что необходимо проверить:

• Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
• Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

Картинка с сайта: salesap.ru

Виктория Данильченко, юрист и адвокат

При проверке документов обращайте внимание на срок владения жильем. Лучше, чтобы он превышал 3 года. Так как 3 года — срок исковой давности по оспариванию наследства. Бывают такие ситуации, что мошенник, узнав о смерти одинокого гражданина, подделывает свидетельство о рождении и выдает себя за ребенка умершего. С этими поддельными документами он идет к нотариусу и вступает в наследство. Вместе с тем он понимает, что в любой момент могут возникнуть реальные наследники, и старается поскорее избавиться от недвижимости.

• Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры. Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

• подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
• количество собственников квартиры;
• историю перехода прав собственности;
• наличие обременений.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

• правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
• правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

• Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
• Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
• Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

• договор купли-продажи;
• договор передачи жилья в собственность;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• справка ЖСК о выплате пая;
• договор долевого участия;
• решение суда.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:

• Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.

• Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.

Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Картинка с сайта: salesap.ru

Елена Моштакова, риелтор

Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять. Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали. Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Картинка с сайта: salesap.ru

Елена Моштакова, риелтор

Риелтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей 429 ГК РФ. Когда агент убедился, что покупатель и продавец согласны с условиями договора, только после этого он может давать документы на подпись.

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Картинка с сайта: salesap.ru

Читать по теме
Работа с конфликтными клиентами: 7 правил и 30 стоп-слов                                                                                                             

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

• паспорт собственника;
• кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
• правоустанавливающие документы;
• справка о составе семьи;
• документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
• справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
• согласие всех собственников на продажу квартиры;
• согласие второго супруга;
• разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.

Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.

Внедрите S2!

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Попробовать бесплатно

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

• описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
• описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
• цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
• зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
• срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

• семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
• обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

Ольга Берестнева, заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис»

**К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:

• название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
• подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
• нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
• в тексте не должно быть помарок и пятен;
• листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.**

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

• квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
• дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
• дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

• весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Картинка с сайта: salesap.ru

Читать по теме
Новые технологии в недвижимости: топ-5 сервисов                                                                                                                         

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге.

Автор: Дарья Милакова