Разбираемся, как оформить самозанятость на сдачу квартиры и зачем это делать.
Оглавление
- Нужно ли оформлять самозанятость при сдаче квартиры в аренду
- Какие квартиры могут сдавать в аренду самозанятые
- Как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартир: пошаговая инструкция
- Как сдавать квартиру как самозанятый официально
Нужно ли оформлять самозанятость при сдаче квартиры в аренду
Для сдачи квартиру в аренду можно и не оформлять самозанятость, но тогда придется платить больше налогов. Обычные физлица без статуса самозанятого с арендных платежей платят НДФЛ по ставке 13%.
Самозанятые освобождены от уплаты НДФЛ, но должны платить налог на профессиональный доход (НПД) по ставке 4% или 6%. Оформить самозанятость — это самый простой и бюджетный способ сдавать квартиру легально.
Самозанятые платят за сдачу квартиру только один налог — НПД. Ставка налога зависит от того, кому вы сдаете квартиру — физлицам или компаниям:
-
Налог 4%, если получать доход от физлиц,
-
Налог 6%, если получать доход от компаний.
Эти ставки зафиксированы в законе и не изменятся до 2029 года (ч. 2, 3 ст. 1 ФЗ № 422). Если никаких профессиональных доходов нет, то платить налоги вообще не нужно.
Самозанятым не нужно сдавать налоговые декларации, заполнять отчеты. Здесь минимум бумажной волокиты. Единственное, что нужно сделать — это зарегистрироваться в качестве самозанятого, и выставлять чеки онлайн в приложении «Мой налог».
Ищешь подработку?
Много заказов с гарантией выплат в Консоли
Найти заказ
О других плюсах самозанятости читайте в статье «Как объяснить исполнителю, что самозанятость — это безопасно и выгодно».
До того, как появился специальный налоговый режим, арендодателям приходилось платить НДФЛ 13% с полученных от арендаторов платежей. Другой вариант — сдавать квартиру нелегально и не платить налоги совсем.
Сдавая квартиру и не оплачивая налоги, арендодатель сталкивается с огромными рисками. Если факт неуплаты налогов обнаружит налоговая, придется заплатить НДФЛ в размере 13% за весь период, в который сдавалась квартира. Кроме этого, придется оплатить штрафы и пени. А еще арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов.
Ст. 198 УК РФ. Уклонение физического лица от уплаты налогов и сборов
Из-за рисков, связанных с ответственностью за неуплату налогов, все больше людей оформляет самозанятость и сдает квартиру легально, уплачивая налог по низким ставкам.
Какие квартиры могут сдавать в аренду самозанятые
Самозанятые могут сдавать в аренду любые жилые помещения. К жилым помещениям обычно относятся квартиры, комнаты, дома, части дома. В свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН должно быть указано, что помещение жилое.
Нежилые помещения и другую недвижимость самозанятые сдавать в аренду не могут. Этот запрет установлен п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422. Самозанятый не может сдавать в аренду земельный участок, гараж, апартаменты, офис и другие нежилые помещения — и платить НПД. В этом случае НПД не применяется, а значит, с арендной платы придется платить НДФЛ в размере 13%.
Таким образом, самозанятые не могут сдавать в аренду:
-
Нежилые помещения — кабинеты, офисы, склады.
Письмо Минфина от 22.11.2021 № 03-11-11/94188
-
Апартаменты.
Письмо Минфина от 7.12.2020 г. N 03-11-11/106478
-
Земельные участки.
Письмо Минфина от 30.04.2021 г. N 03-11-11/33669
Еще одно ограничение для самозанятых — лимит по доходам
Самозанятый может сдавать кому угодно и сколько угодно жилых помещений — квартир, домов и комнат. Он может сдавать квартиры посуточно или на долгий срок. Но чтобы платить налоги по низким ставкам для самозанятых, нужно следить за размером своих доходов.
Использовать специальный налоговый режим могут только те, чей профессиональный доход не превышает 2,4 млн ₽ в год (п. 8 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422).
Доход в месяц может быть любым — неважно, заработал самозанятый всю сумму за один день или получал по 200 000 ₽ каждый месяц. Важен суммарный годовой доход физического лица. Как только доходы с начала года превышают лимит, человек теряет право на применение НПД. На все доходы сверх лимита уплачивается НДФЛ по ставке 13%. В следующем календарном году можно снова оформить самозанятость и применять НПД.
Как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартир: пошаговая инструкция
Становиться самозанятым очень просто: весь процесс происходит онлайн, в живую никакие офисы и налоговые посещать не нужно. Самозанятость можно оформить за несколько минут. Госпошлину платить не нужно.
Какие документы нужны для оформления самозанятости
Чтобы стать самозанятым понадобится минимум документов: паспорт и ИНН — идентификационный номер налогоплательщика.
Эти документы нужно иметь на руках, чтобы пройти регистрацию онлайн.
Для арендодателей регистрация проходит точно так же, как и для остальных людей. Есть четыре основных способа регистрации в качестве самозанятого:
-
Через приложение «Мой налог»,
-
Через портал Госуслуг,
-
Через личный кабинет плательщика НПД на сайте ФНС,
-
Через банковское приложение.
Дальше разберем, как зарегистрироваться в качестве самозанятого для сдачи квартиры в аренду с помощью мобильного приложения налог «Мой налог». Это один из самых удобных способов регистрации — можно обойтись без ноутбука или компьютера.
Чтобы узнать, как зарегистрироваться в качестве самозанятого другими способами, читайте статью «Получаем статус самозанятого: пошаговая инструкция».
Шаг 1. Скачайте приложение «Мой налог»
Здесь все просто — перейдите по нужной ссылке и установите приложение на смартфон.
Скачать в App Store
Скачать в Google Play
Шаг 2. Введите номер телефона
Откройте приложение и введите свой номер телефона. После этого вам придет смс-код для подтверждения номера. Введите код подтверждения в приложение.
Шаг 3. Укажите регион
Дальше приложение попросит вас выбрать регион деятельности. Указывайте тот регион, где вы планируете сдавать квартиру. Если квартир несколько, и они находятся в разных регионах, укажите любой их этих регионов.
Выбранный регион может не совпадать с местом регистрации по месту жительства, указанному в паспорте. Это нормально. В приложении выбирайте именно тот регион, где вы планируете вести деятельность в качестве самозанятого — то есть тот регион, где находится квартира, которую вы планируете сдавать.
Шаг 3. Отсканируйте паспорт
Поднесите документ к камере смартфона — приложение само распознает все нужные данные. Руками ничего вводить не придется.
Шаг 4. Проверьте паспортные данные
Далее на экране появятся ваши паспортные данные. Проверьте, все ли указано верно. Если нашли ошибку — отсканируйте паспорт заново или сами отредактируйте текст.
Шаг 5. Сделайте селфи
После загрузки паспортных данных приложение попросит вас сфотографироваться. Поместите лицо в овал на экране и сделайте фото.
Фотография нужна, чтобы проверить, действительно ли регистрируется именно тот человек, которому принадлежит паспорт. Программа автоматически проверит селфи и фотографию в паспорте.
Шаг 6. Отправьте заявление
Следующий шаг — подтвердить все данные и отправить заявление в налоговую. Нажмите на кнопку «Подтверждаю» и ждите уведомление от налоговой.
Официально у налоговой есть 6 дней на то, чтобы проверить заявление и зарегистрироваться человека как плательщика НПД. Но обычно все происходит почти мгновенно.
После того, как вас поставят на учет и зарегистрируют в качестве самозанятого, вам придет смс или уведомление из приложения.
Зачем еще может понадобится приложение «Мой налог»
«Мой налог» — это официальное приложение ФНС, которое помогает самозанятым удаленно общаться с налоговой.
С помощью мобильного приложения налог можно:
-
Оформить самозанятость,
-
«Закрыть» самозанятость,
-
Формировать чеки,
-
Выставлять счета на оплату,
-
Платить налоги,
-
Получать справки от налоговой о доходах и о постановке на учет,
-
Добровольно платить страховые взносы в пенсионный фонд,
-
Отслеживать свои доходы,
-
Получать уведомления от налоговой.
Как сдавать квартиру как самозанятый официально
После того, как вы получили статус самозанятого, можно сдавать квартиру легально и платить налоги по низким ставкам. План ниже поможет во всем разобраться.
Шаг 1. Прочитайте гайд для самозанятых по сдаче квартиры
В гайде — все, что нужно, чтобы начать сдавать квартиру. Вы узнаете легальные способы сэкономить на налогах, и поймете, какую недвижимость вы можете сдавать, а какую — нет.
Читать гайд для самозанятых по сдаче квартиры
Шаг 2. Найдите арендатора и заключите договор аренды
Договор аренды жилого помещения всегда заключается в письменной форме.
Настоятельно советуем не пропускать этот шаг. Договор нужен прежде всего арендодателю. Договор защитит хозяина жилья от порчи мебели, заселения в него третьих лиц и других неприятных последствий. Договор поможет защитить свои права и взыскать с жильцов компенсацию за порчу имущества.
Договор аренды квартиры на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре
По ссылке ниже вы можете скачать образец договора аренды квартиры с самозанятым. В нашем шаблоне арендатором выступает компания, но вы можете изменить договор под ваши цели.
Скачать файл
Шаблон договора аренды квартиры с самозанятым
Шаг 3. Получите вознаграждение
Арендную плату можно получать как наличными, так и безналично. Никаких ограничений нет. Самозанятые могут принимать оплату, в том числе, переводами на карту. Открывать специальный счет не нужно — можете принимать платежи на свою личную банковскую карту.
Шаг 4. Выставите чек с каждого вознаграждения
Самозанятый в обязательном порядке должен формировать чеки после получения дохода от сдачи квартиры. Именно из чеков налоговая узнает о доходах самозанятого и считает налог.
Вот в какой момент нужно формировать чеки:
-
Если арендатор оплачивает вознаграждение наличными, сформировать чек нужно в момент расчета с клиентом.
-
Если арендатор оплачивает вознаграждение переводом на счет, сформировать чек нужно не позднее 9-го числа следующего месяца.
Для каждого полученного платежа от арендатора нужен новый чек. Даже если вы сдаете квартиру посуточно, нельзя взять несколько платежей от разных людей и объединить в один чек.
Чеки можно формировать в приложении «Мой налог» или в банковских приложениях. Подробнее о том, как сформировать чек, мы писали в статье «Чек от самозанятого: 13 ответов на вопросы заказчиков».
Обязательных требований к оформлению чеков за аренду квартир нет. В описании укажите, за какой период получены деньги. Например, «Аренда квартиры с 01.04.24 по 01.01.05.24». В графе «Стоимость» укажите всю сумму, полученную от жильцов в качестве арендной платы за этот период.
Шаг 5. Заплатите налог
НПД платят раз в месяц. Налоговая присылает уведомление об уплате налога в приложение «Мой налог» не позднее 12-го числа. Самозанятый должен уплатить налог до 28-го числа этого же месяца.
Есть несколько способов уплаты НПД:
-
через личный кабинет самозанятого на сайте «Мой налог»,
-
через портал Госуслуг,
-
в мобильном приложении банка — по платежным реквизитам из квитанции или по QR-коду из нее,
-
лично в любом банке, банкомате или платежном терминале.
О том, как оплатить налог каждым из этих способов, мы писали в статье «Полный гайд: оплата налогов самозанятым в 2024 году».
Популярное по теме за месяц
Для начала потребуется оформить:
- самозанятость;
- индивидуальное предпринимательство;
- или быть готовым уплачивать 13-ти процентный налог с доходов физических лиц.
Наиболее простым и выгодным вариантом считается оформление самозанятости. Разберемся в ряде нюансов.
Вправе ли самозанятый официально оформить сдачу квартиры в аренду?
Исходя из федерального закона № 422 и письма налоговой службы под номером СД-3-3/458@, можно сделать следующие выводы:
- Самозанятый может официально сдавать квартиру в аренду и уплачивать налоги с полученных доходов.
- Совмещать данную деятельность с основной работой.
Таким образом, деятельность считается вполне легальной, что подтверждают действующие законы и разъяснения налогового органа.
Преимущества сдачи жилья в качестве самозанятого
Пени и штрафы от ФНС – далеко не полный перечень последствий сокрытия доходов от сдачи квартиры. Выход же на легальный путь получения доходов в качестве плательщика налога на профессиональный доход (НПД) убережет от этого и будет характеризоваться следующими преимуществами:
- полностью законная деятельность;
- возможность работы самозанятым в иных направлениях;
- пониженная ставка налога в отличии от аналогичной деятельности физических лиц;
- правовая защищенность за счет составления официального договора.
Раскроем нюансы последних двух пунктов более детально.
Налоги и ограничения
Самозанятый уплачивает налоговые начисления в системе ФНС «Мой налог». Она доступна как в виде приложения для мобильных устройств, так и на сайте ведомства (веб-версия).
Налоговая ставка составляет 6 или 4 процента с полученного дохода в зависимости от статуса арендатора – юридическое или физическое лицо соответственно. Налог может быть автоматически снижен за счет налогового бонуса, который предоставляют плательщикам НПД.
При получении денежных средств за аренду жилья нужно обязательно сформировать чек в системе «Мой налог» и передать его арендатору. Передача чека может быть осуществлена, например, посредством QR-кода или отправки данных на электронную почту плательщика. На основании пробитых чеков за прошлый месяц ФНС автоматически рассчитает сумму налога, подлежащей оплате.
Для страховки рисков многие арендодатели просят новых арендаторов оставить залог. Чек на данную сумму нужно пробивать, только если он не будет возвращен обратно. Этот нюанс сторонам лучше обговорить изначально и по желанию зафиксировать в договоре.
Среди ограничений выделим следующие:
- самозанятый может официально сдать в аренду только жилую недвижимость;
- максимальная сумма дохода плательщика НПД – 2 млн 400 тысяч в год.
Таким образом, нет возможности сдать в аренду нежилые площади. Например, к ним можно отнести складские помещения, гаражные постройки.
Со всего ежегодного дохода, который превышает вышеуказанную максимальную сумму, придётся платить стандартные для физических лиц 13 процентов налога. При этом учитывается доход от всех видов деятельности в качестве самозанятого, а не только от сдачи жилья в аренду.
Нюансы оформления договора аренды жилья самозанятого
Если квартира уже сдаётся, то переоформлять его не обязательно. Достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого и начать платить налоговые платежи.
В договоре важно прописать, кто будет платить за коммунальные услуги.
- Если самозанятый арендодатель берет деньги за коммуналку у арендатора и оплачивает её сам, то данная сумма считается доходом и облагается налогом.
- Если же арендатор будет платить самостоятельно, то данная сумма не будет участвовать при расчете налога самозанятого.
Строгой формы договора не существует. Его можно оформить в произвольном порядке. Главное, чтобы в нём были чётко прописаны условия сотрудничества и данные из документов сторон, которые подтверждают их личности.
Договор необходимо регистрировать в Росреестре только в случаях, когда срок его действия равен или превышает 12 месяцев. Именно по этой причине, стороны зачастую заключают его на меньший срок, а по его истечению просто заново оформляют сделку.
В случаях, когда жильем владеют другие собственники, потребуется их разрешение. Они могут письменно дать его посредством подписания договора аренды или предоставления нотариальной доверенности самозанятому, который сможет официально действовать от их имени.
Также доверенность может потребоваться третьему лицу, которому самозанятый поручил сдавать его жилье. Но это не освобождает его от самостоятельной фиксации дохода в системе «Мой налог», если иное не предусмотрено действующим законодательством и официальными договоренностями с третьей стороной.
Самозанятые арендодатели. Шаг 4. Как стать самозанятым?
Комфортно «выйти из сумрака» собственникам квартир, зарабатывающим на аренде, поможет эксперимент по установлению специального налогового режима, установленный Федеральным законом № 422 от 27.11.2018 года. Цель — сделать оплату налога максимально быстрой и удобной для граждан.
Жизнь арендодателя в статусе самозанятого, по сравнению с индивидуальным предпринимателем (ИП), не омрачена многими проблемами. Как рассказал Александр Спиридонов, ведущий юрист Европейской юридической службы, самозанятому не нужно подавать налоговую декларацию, платить страховые взносы, приобретать кассовую технику.
Способы стать самозанятым
Способ 1. Мобильное приложение «Мой налог»
На сайте приложение «Мой налог» представлено на выбор в трех вариантах: App Store, Google Play и web-версия. Нужно просто скачать приложение и пройти регистрацию, рассказывает Ирина Бычкова, юрист «Национальной юридической службы». Будет предложено три способа: по паспорту гражданина РФ, через личный кабинет физического лица на сайте налоговой инспекции и и через кредитную организацию.
Это можно сделать по паспорту гражданина РФ или через личный кабинет физического лица на сайте налоговой инспекции. В первом случае потребуется разворот документа и работающая камера на мобильном телефоне. Сначала приложение попросит указать телефонный номер, затем по sms отправит код подтверждения.
Внимание: зарегистрироваться через мобильное приложение можно только со своего работающего телефона!
Вторым шагом нужно будет указать место, где вы планируете вести деятельность.
Внимание: указываем именно регион, где вы планируете оказывать услуги. Не место жительства!
Например, вы живете в Новосибирске, а планируете сдавать квартиру в Москве. Необходимо выбрать в качестве региона Москву.
Эксперимент пока действует только в Московском регионе (город и область), Калужской области и Татарстане. Поэтому приложение предложит на выбор только эти четыре варианта. К сожалению, для остальных регионов услуга пока не действует. Поэтому, если вы живете в Москве, а планируете сдавать квартиру в Новосибирске, зарегистрироваться самозанятым у вас не получится, отмечает Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры». Указать можно только один регион.
Третьим шагом будет регистрация по паспортным данным. Для этого нужно отсканировать с помощью камеры мобильника страницу паспорта с фотографией. Просто наводим камеру на разворот с фото так, чтобы он помещался в рамки контура в приложении. Проверяем резкость, текст и фотография должны быть четкими.
Следующим шагом будет подтверждение личности. Для этого нужно сделать селфи таким образом, чтобы лицо оказалось в центре овала в приложении. Убедитесь, что изображение получилось четким. Если программе вас не удастся распознать сразу, придется повторить процедуру.
Когда приложение сообщит, что необходимые данные собраны, на экране появится ваше фото, ФИО и налоговый номер, останется только нажать кнопку «подтверждаю», и заявление о постановке на учет будет отправлено в налоговую. Осталось только получить сообщение ФНС о том, что регистрация состоялась успешно. Обычно это происходит в течение нескольких секунд.
Способ 2. Личный кабинет
Этот способ еще быстрее и проще предыдущего: для него даже паспорт не понадобится. Достаточно знать свой ИНН. Заходим в кабинет «Налог на профессиональный доход» (НПД) по ссылке.
Внимание: Не путайте с вашим личным кабинетом налогоплательщика, вам нужен именно кабинет налогоплательщика НПД Мой налог (когда вы пройдете по указанной ссылке, увидите наверху страницы эту надпись белыми буквами).
Зарегистрироваться здесь элементарно: вводим логин (ваш ИНН) и пароль, используемые для входа в личный кабинет налогоплательщика. Приложение попросит указать телефонный номер и выбрать регион, в котором вы планируете работать, в нашем случае — сдавать квартиру. Регистрация происходит автоматически.
Как платить налоги?
Эта процедура также максимально упрощена, не придется даже считать. Налоговая самостоятельно рассчитывает сумму налога, подлежащего уплате по итогам месяца, и уведомляет об этом в приложении. Нужно только сформировать чек в кабинете НПД на странице «выручка». Так как арендодатель получает деньги всего раз в месяц, то и чек будет один.
«Неважно, как получена арендная плата – переводом на карту банка или наличными, сумму выручки вы указываете сами», – рассказывает Денис Артёмов, cтарший юрист юридической фирмы Via lege.
В чеке нужно отметить:
- дату оказания услуги, ее название (например, «за аренду квартиры с 1 по 31 мая»),
- кому она оказана (физическому лицу или юридическому).
Сумма налога рассчитывается автоматически.
4% — если деньги получены от физического лица,
6% — если деньги получены от от юрлица.
Сумма отображается в личном кабинете. После заполнения чек можно отправить арендатору на номер мобильного телефона или адрес электронной почты.
Налог необходимо уплатить до 25 числа месяца, следующего за датой оказания услуги.
Например, вы получили деньги за май от арендатора 20 мая, заплатить налог нужно будет до 25 июня. Если оплата не будет проведена до этой даты, начисляются пени. Вам не придется заполнять налоговую декларацию, единственная форма отчета — чек.
Как перестать быть «самозанятым»?
В случае, если вы прекращаете сдавать квартиру, например, решили ее продать, или теперь там будет жить подросший сын, нужно сняться с учета, напоминает Ирина Бычкова, юрист «Национальной юридической службы». Сделать это можно также на сайте или в приложении. Выбираем функцию «Снятие с учета», указываем причину — «Я больше не занимаюсь такой деятельностью» и кликаем на кнопку «Снять себя с учета».
Вы потеряете статус самозанятого, если доход за год превысит 2,4 млн рублей.
Об этом придет сообщение от налоговой. Как правило, с арендодателями такого не происходит, так как размер ежемесячного дохода является постоянным, и человек сразу может вычислить годовой результат. Люди, которые занимаются сдачей в аренду элитного жилья стоимостью более 200 тыс. рублей в месяц, заранее оформляются как ИП, рассказали в компании Knight Frank.
Дата публикации: 04.08.2020 06:57 (архив)
Это архивная публикация — она может содержать устаревшую информацию.
С 1 июля 2020 года на территории Оренбургской области введен новый режим налогообложения – налог на профессиональный доход или налог для самозанятых.
В рамках данного режима может облагаться доход физических лиц от сдачи жилого недвижимого имущества в аренду, например квартиры, комнаты, жилого дома.
При осуществлении деятельности по сдаче жилого имущества в аренду налог на профессиональный доход является альтернативой налогу на доходы физических лиц.
Основным преимуществом данного режима налогообложения являются налоговые ставки: 4% от полученного дохода при сдаче жилья в аренду физическим лицам или 6% при оказании такой же услуги юридическому лицу против 13% НДФЛ.
Дополнительным бонусом является налоговый вычет в размере 10 000 рублей.
Кроме того, в 2020 году предоставляется дополнительный вычет в размере 12 130 рублей, который полностью засчитывается в счет уплаты налога в 2020 году.
Регистрация в качестве самозанятого и взаимодействие с налоговыми инспекциями происходит в онлайн режиме с помощью мобильного приложения «Мой налог».
Налог самозанятыми уплачивается ежемесячно, декларация в налоговый орган не представляется.
Легализация доходов от сдачи имущества в аренду – это не только уверенность в отсутствии претензий контролирующих органов, но и защита при возникновении конфликтных или спорных ситуаций с недобросовестными квартиросъемщиками.
Налоговые органы напоминают, что любой доход граждан, за исключением доходов, указанных в статье 217 НК РФ, подлежит налогообложению.
