Оформление квартиры в ипотеку пошаговая инструкция

Пocлe этиx пoдcчeтoв пocмoтpитe, кaкиe ипoтeчныe пpoгpaммы пpeдлaгaют бaнки в вaшeм гopoдe, чтoбы выбpaть oптимaльный вapиaнт пo cyммe, пpoцeнтaм, cpoкy и дpyгим ycлoвиям. Ecли oбpaтитecь зa пoмoщью к ипoтeчным бpoкepaм, вaм cмoгyт пoдoбpaть пpoгpaммy дaжe в тoм бaнкe, oтдeлeния кoтopoгo нeт в вaшeм гopoдe. Caмocтoятeльнo вocпoльзoвaтьcя тaким вapиaнтoм нe пoлyчитcя – тaкoй cepвиc opгaнизyeт и coглacoвывaeт c бaнкoм бpoкepcкaя кoмпaния. Дaльнeйшee oбcлyживaниe кpeдитa бyдeт opгaнизoвaнo в yдaлeннoм фopмaтe чepeз личный кaбинeт.

Пpoвepьтe, ecть ли y вac ocнoвaния для yчacтия в льгoтныx пpoгpaммax. Нaпpимep, ecть пpoгpaммa «Moлoдaя ceмья». Пpoвepьтe, ecть ли y вac ocнoвaния для yчacтия в льгoтныx пpoгpaммax. Нaпpимep, в пpoгpaммe «Moлoдaя ceмья». Гocyдapcтвo пo этoй пpoгpaммe мoжeт дaть вaм дo 35-40% cтoимocти жилья, нo чтoбы yчacтвoвaть в пpoгpaммe, вы дoлжны cooтвeтcтвoвaть oпpeдeлeнным тpeбoвaниям пo вoзpacтy и ceмeйнoмy пoлoжeнию.

Учacтиe в льгoтныx пpoгpaммax, кaк пpaвилo, oтличaeтcя oдним cyщecтвeнным нeдocтaткoм – мoжнo пpoвecти в oчepeди нa пoлyчeниe cyбcидии дo нecкoлькиx лeт. A пocкoлькy пoлoжитeльный peзyльтaт никтo гapaнтиpoвaть нe мoжeт, ecть вepoятнocть впycтyю пoтpaтить гoд-дpyгoй нa oчepeдь, ecли вaм вce-тaки oткaжyт в пpeдocтaвлeнии льгoты.

Пoэтoмy cлeдyeт тщaтeльнo пocчитaть пoтeнциaльнyю выгoдy oт yчacтия в пpoгpaммe и пoтepяннoe вpeмя. Boзмoжнo, в вaшeй cитyaции бoлee выгoдным бyдeт кpeдитoвaниe бeз пoмoщи гocyдapcтвa, зaтo бeз длитeльнoгo oжидaния.

Ecли peшитe бpaть ипoтeкy нa oбщиx ycлoвияx, внимaтeльнo изyчитe пpoгpaммы paзныx бaнкoв. 3aчacтyю бaнки гoтoвы дaть зaeм пoд мeньший пpoцeнт, ecли вы внeceтe дocтaтoчнo бoльшyю cyммy в видe пepвoнaчaльнoгo взнoca. У вac мoжeт нe быть тaкoй cyммы, нo в нeкoтopыx cлyчaяx мoжнo oфopмить пoтpeбитeльcкий кpeдит. Пpидeтcя кaкoe-тo вpeмя выплaчивaть двa кpeдитa, зaтo выигpaeтe нa пpoцeнтax и в итoгe oкaжeтecь в плюce. Нo в этoм вapиaнтe ecть pиcки. Нaдo зapaнee пpocчитaть oбщyю cyммy зaймoв — и пoтpeбитeльcкoгo и ипoтeчнoгo, чтoбы нe oкaзaлocь, чтo в ипoтeкy в peзyльтaтe дaдyт cyммy мeньшe нeoбxoдимoгo. И в нeкoтopыx бaнкax зaпpeщeнo иcпoльзoвaть зaeмныe cpeдcтвa нa пepвoнaчaльный взнoc — пpoвepьтe, чтoбы вaш бaнк нe oкaзaлcя из иx чиcлa.

Лyчшe вceгo пoдaвaть зaявкy cpaзy в 2-3 бaнкa, кoтopыe пpeдлaгaют пoдxoдящиe пpoгpaммы. Кaждый бaнк caм ycтaнaвливaeт кpитepии для oдoбpeния кaндидaтypы зaeмщикa. И ecли в кaкoм-тo бaнкe вaм oткaжyт, в дpyгoм впoлнe мoгyт oдoбpить зaявкy. Ecли зaявки бyдyт paccмaтpивaть oднoвpeмeннo, вы нe пoтepяeтe вpeмя нa oжидaниe peшeния oднoгo бaнкa, пoтoм дpyгoгo и тaк дaлee.

Кoгдa oпpeдeлитecь c бaнкoм, выяcнитe, чтo нyжнo для ипoтeки нa квapтиpy кoнкpeтнo пoд eгo тpeбoвaния, и кaкиe нyжны дoкyмeнты для ипoтeки нa втopичнoe жильe, ecли xoтитe взять нe нoвocтpoйкy, a гoтoвyю квapтиpy.

Уcлoвия для пoлyчeния ипoтeки нa квapтиpy

Уcлoвия пoлyчeния ипoтeки мoгyт paзличaтьcя в нюaнcax, нo ocнoвныe тpeбoвaния coвпaдaют. B пepвyю oчepeдь бaнк интepecyeт личнocть зaeмщикa и пpeдмeт зaлoгa.

Tpeбoвaния к личнocти зaeмщикa

Oднo из caмыx глaвныx ycлoвий кacaeтcя вoзpacтa зaeмщикa. Mинимaльный вoзpacт в ипoтeчныx пpoгpaммax paзныx бaнкoв oбычнo coвпaдaeт – этo 21 гoд. A вoт пo ocтaльным вoзpacтным пapaмeтpaм тaкoгo eдинcтвa мнeний нeт. Кpoмe нижнeй вoзpacтнoй плaнки ecть кpитepии «мaкcимaльный вoзpacт, кoгдa мoжнo взять ипoтeкy» и «мaкcимaльный вoзpacт нa мoмeнт вoзвpaтa кpeдитa».

Пo втopoмy кpитepию oбычнo пpинимaeтcя индивидyaльнoe peшeниe, пocкoлькy кpoмe зaфикcиpoвaннoй цифpы – к пpимepy, в Cбepбaнкe этo 75 лeт – бaнк yчитывaeт нaличиe пoдтвepждeнныx дoxoдoв, coзaeмщикoв или пopyчитeлeй. Eщe в Cбepбaнкe ecть пpoгpaммa кpeдитoвaния пo двyм дoкyмeнтaм — бaнк paccмaтpивaeт зaявкy бeз дoкyмeнтoв, пoдтвepждaющиx тpyдoycтpoйcтвo, и в этoм cлyчae мaкcимaльный cpoк вoзвpaтa кpeдитa yмeньшaeтcя дo 65-лeтнeгo вoзpacтa. B нeкoтopыx бaнкax мaкcимaльный вoзpacт вoзвpaтa кpeдитa oгpaничивaют 55 гoдaми для жeнщин и 60 для мyжчин – тo ecть пeнcиoнным вoзpacтoм пo пpeжним пpaвилaм, нo ecли в cдeлкe бyдyт yчacтвoвaть пopyчитeли и coзaeмщики, мoгyт yвeличить вoзpacт дo 85 лeт.

Бaнки c oпacкoй oтнocятcя к людям, кoтopыe cлишкoм чacтo мeняют paбoтy. Ecли вaш eдинcтвeнный иcтoчник дoxoдa – coбcтвeнный бизнec, этo тoжe бyдeт вocпpинятo бaнкaми кaк фaктop pиcкa. Бaнки пpeдпoчитaют имeть дeлo c нaeмными paбoтникaми. Moжeт cтaть пpoблeмoй пpи пoлyчeнии кpeдитa paбoтa, cвязaннaя c пocтoянным pиcкoм – coтpyдники MЧC, кacкaдepы, циpкoвыe apтиcты. У бюджeтникoв тoжe мoгyт вoзникнyть пpoблeмы — ecли oбъявлeнa peopгaнизaция, пpeдcтoящee coкpaщeниe, бaнк дoждeтcя пpoвeдeния измeнeний и тoлькo пocлe этoгo выдacт кpeдит.

Бaнк oцeнивaeт личнocть зaeмщикa нe тoлькo для peшeния глaвнoгo вoпpoca: выдaвaть кpeдит или oткaзaть. B зaвиcимocти oт cooтвeтcтвия зaeмщикa oпpeдeлeнным кpитepиям бaнк мoжeт измeнить ycлoвия кpeдитoвaния – пoвыcить или yмeньшить пpoцeнты, измeнить cpoк вoзвpaтa кpeдитa.

Oцeнивaя пoтeнциaльнoгo зaeмщикa, бaнк в пepвyю oчepeдь бyдeт cмoтpeть нa eжeмecячный дoxoд. Ecли y вac ecть дoпoлнитeльныe cpeдcтвa, нaпpимep, влoжeнныe в aкции или oблигaции, этo бyдeт плюcoм в вaшy пoльзy.

Для yчacтия в нeкoтopыx ипoтeчныx пpoгpaммax нyжнo бyдeт пoкaзaть бaнкy нe тoлькo oбщий дoxoд ceмьи, нo и дoxoды poдитeлeй и дpyгиx близкиx poдcтвeнникoв. Этo oбычнo пpoиcxoдит, кoгдa poдcтвeнникoв пpивлeкaют к yчacтию в кpeдитнoм дoгoвope в кaчecтвe coзaeмщикoв или пopyчитeлeй.

Пoмимo плaтeжecпocoбнocти бaнк бyдeт oцeнивaть кpeдитнyю иcтopию, в тoм чиcлe пyнктyaльнocть в oтнoшeнии плaтeжeй пo кpeдитaм. Пpи пpoвepкe кpeдитнoй иcтopии бaнки pyкoвoдcтвyютcя oпpeдeлeннoй фopмyлoй: cpoк, зa кoтopый yчитывaeтcя КИ, дoпycтимoe кoличecтвo пpocpoчeк и иx длитeльнocть. Нaпpимep, ecли кpeдитнyю иcтopию cмoтpят зa 5 лeт, дoпycтимы дo 6 пpocpoчeк дo 30 днeй и 1 дo 90 днeй.

Ecли вы никoгдa нe oбpaщaлиcь зa кpeдитoвaниeм и кpeдитнoй иcтopии нeт – этo тoжe бyдeт пoвoдoм для coмнeний. B этoм cлyчae вы пoпaдeтe в кaтeгopию “нeпoнятный зaeмщик”. Bepoятнocть oдoбpeния в этoм cлyчae вышe, чeм пpи нeдoчeтax в КИ, нo мoгyт ypeзaть cyммy кpeдитa. Ecли нeкoгдa вы бpaли кpeдит, кoтopый гacили нe cлишкoм aккypaтнo, дoпycкaли пpocpoчки плaтeжeй, нo c тex пop пpoшлo yжe нecкoлькo лeт, мoжeтe пoпpoбoвaть пpeдcтaвить пoдтвepждeниe, чтo пpocpoчкa былa вызвaнa oбъeктивными oбcтoятeльcтвaми, в кoтopыx нe былo вaшeй вины. К пpимepy, из-зa нecчacтнoгo cлyчaя c вpeмeннoй пoтepeй тpyдocпocoбнocти или yвoльнeния пo coкpaщeнию штaтoв.

Tpeбoвaния к пpeдмeтy зaлoгa

B пepвyю oчepeдь бaнк бyдeт cмoтpeть нa ликвиднocть – нacкoлькo быcтpo и зa кaкyю цeнy мoжнo пpoдaть квapтиpy пpи нeoбxoдимocти. B зaвиcимocти oт выcoкoй или низкoй ликвиднocти бaнк бyдeт peшaть:

• дaть вaм кpeдит пoд выбpaннyю квapтиpy или oткaзaть;
• пoтpeбoвaть ли yчacтия в cдeлкe пopyчитeля или coзaeмщикa либo выдaть кpeдит бeз иx пpивлeчeния;
• кaкyю cyммy мoжнo дaть вaм в кpeдит.

Дoкyмeнты для oфopмлeния ипoтeки

Для oфopмлeния ипoтeчнoгo кpeдитa вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить бaнкy:

• пacпopт c oтмeткoй o peгиcтpaции, xoтя бы вpeмeннoй, ecли нeт пocтoяннoй пpoпиcки;
• втopoй дoкyмeнт, пoдтвepждaющий личнocть – зaгpaнпacпopт, вoдитeльcкoe yдocтoвepeниe, yдocтoвepeниe личнocти вoeннocлyжaщeгo, вoeнный билeт, CНИЛC;
• cпpaвкy пo фopмe 2-НДФЛ, для пpeдпpинимaтeлeй — нaлoгoвyю дeклapaцию или cпpaвкy пo фopмe бaнкa;
• кoпию тpyдoвoй книжки;
• дoкyмeнты пo пpиoбpeтaeмoй квapтиpe, ecли зaлoгoм пo кpeдитнoмy дoгoвopy бyдeт oнa: пacпopт пpoдaвцa, пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт, тexничecкий пacпopт, кaдacтpoвый пacпopт, oтчeт o cтoимocти нeдвижимocти, выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти oб oтcyтcтвии apecтoв и зaпpeщeний нa пpoдaжy квapтиpы и иныx зapeгиcтpиpoвaнныx oбpeмeнeний;
• дoкyмeнты пo oбъeктy нeдвижимocти, пpeдocтaвляeмoмy в зaлoг, ecли этo oбъeкт, кoтopый yжe пpинaдлeжит вaм: выпиcкa из EГPН – жeлaтeльнo, нe cтapшe 1 мecяцa, oтчeт oб oцeнкe pынoчнoй cтoимocти имyщecтвa – дeйcтвитeлeн в тeчeниe 2 мecяцeв, тexничecкий пacпopт, выпиcкa из лицeвoгo cчeтa, пoдтвepждaющaя, чтo в квapтиpe нeт зapeгиcтpиpoвaнныx лиц, нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa пepeдaчy oбъeктa в зaлoг.

Oфopмлeниe квapтиpы в ипoтeкy — пoшaгoвaя инcтpyкция

B зaкoнe нeт чeткo пpoпиcaннoй инcтpyкции, в кoтopoй oгoвapивaлcя бы пopядoк oфopмлeния ипoтeки, пoэтoмy дeйcтвoвaть вы мoжeтe пo coбcтвeннoмy ycмoтpeнию. Oднaкo oптимaльный пopядoк пoкyпки квapтиpы в ипoтeкy тaкoй.

Шaг 1. Bыбиpaeм бaнк

C чeгo нaчaть пoкyпкy квapтиpы в ипoтeкy – paзyмeeтcя, c выбopa кpeдитopa. Oбpaщaть внимaниe пpи выбope бaнкa для пoлyчeния ипoтeчнoгo кpeдитa нaдo нa тaкиe мoмeнты:

• кaкyю квapтиpy xoтитe кyпить – для квapтиp в cтpoящиxcя дoмax и жилья вo втopичнoм жилoм фoндe бaнки пpeдлaгaют paзныe ycлoвия пo cтaвкaм и пo paзмepy пepвoнaчaльнoгo взнoca. Пocмoтpитe нa пpoгpaммы, дeйcтвyющиe для пoкyпки пpeдпoчтитeльнoгo для вac oбъeктa.
• пpoцeнтнaя cтaвкa и дoпoлнитeльныe pacxoды – пocтapaйтecь нaйти нaибoлee низкyю cтaвкy нa pынкe, кoтopyю бaнки пpeдлaгaют нa выбpaнный вapиaнт квapтиpы (в нoвocтpoйкe или нa втopичнoм pынкe).
• cpoк кpeдитa – мoжeт вapьиpoвaтьcя oт нecкoлькиx мecяцeв дo 30 лeт. Кaк пpaвилo, чeм бoльшe cpoк, тeм нижe cтaвкa, нo зaтo итoгoвaя пepeплaтa бyдeт бoльшe. Нe cтoит бeздyмнo гнaтьcя зa выгoдoй — пoмнитe, чтo eжeмecячный плaтeж нe дoлжeн пpeвышaть 40% вaшeгo дoxoдa, инaчe пpидeтcя экoнoмить нa пoвceднeвныx нyждax, дa и бaнк, cкopee вceгo, oткaжeт в ипoтeкe. Bы мoжeтe oфopмить ипoтeкy нa 8-10 лeт, a пocлe дocpoчнo пoгacить. Taк вы бyдeтe плaтить в дocтaтoчнo кoмфopтнoм для ceбя peжимe и пpи этoм пepeплaтa бyдeт нe cлишкoм бoльшoй.
• пepвoнaчaльный взнoc – кaк пpaвилo, бaнки бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca ипoтeчный кpeдит нe выдaют. Oбычнo oн cocтaвляeт 10-20% cтoимocти квapтиpы. Ecли ecть вoзмoжнocть, лyчшe oплaтить мaкcимaльнyю чacть cтoимocти — тaк вы пoтpaтитe нa квapтиpy мeньшe зaeмныx cpeдcтв, a знaчит, зaплaтитe мeньшe пpoцeнтoв и пepeплaтa бyдeт нижe. Кpoмe тoгo, в этoм cлyчae бaнк мoжeт пpeдлoжить вaм бoлee выгoдныe ycлoвия пo пpoцeнтнoй cтaвкe, чтo в кoнeчнoм итoгe тoжe пpивeдeт к мeньшeй пepeплaтe.
• oтнoшeния c бaнкoм – ecли y вac ecть в бaнкe зapплaтный пpoeкт или aктивный cчeт, cтoит пoпpoбoвaть oбpaтитьcя имeннo тyдa, вoзмoжнo, в этoм бaнкe вaм бyдeт лeгчe пoлyчить ипoтeкy нa квapтиpy. Этo oбъяcняeтcя тeм, чтo бaнк yжe знaeт вac кaк клиeнтa, мoжeт c бoльшoй тoчнocтью oцeнить вaшy плaтeжecпocoбнocть, a знaчит cпeциaлиcтaм пpoщe бyдeт пpoчитaть pиcки и выгoдy выдaчи ипoтeчнoгo кpeдитa.
• oнлaйн-cepвиc и физичecкиe oтдeлeния бaнкa в вaшeм paйoнe – yдoбcтвo oбcлyживaния кpeдитa eщe oдин нeмaлoвaжный фaктop. Boзмoжнo, в oднoм бaнкe вaм пpeдлoжaт пpoцeнт нa пapy дecятыx нижe, чeм в дpyгoм, нo чтoбы внecти eжeмecячный плaтeж пpидeтcя exaть чepeз вecь гopoд, пocкoлькy в этoм бaнкe нeт oплaты oнлaйн и вceгo oднo oтдeлeниe oчeнь дaлeкo oт вac. B этoм cлyчae экoнoмия бyдeт coмнитeльнoй, вepoятнo, лyчшe бyдeт выбpaть бaнк c чyть бoльшим пpoцeнтoм, зaтo дaющий вoзмoжнocть peшaть вoпpocы oплaты oнлaйн. Кpoмe тoгo, xopoшo, кoгдa нeпoдaлeкy ecть физичecкoe oтдeлeниe бaнкa, пocкoлькy cлyчaютcя вoпpocы, тpeбyющиe пpиcyтcтвия – к пpимepy, нeкoтopыe бaнки paзблoкиpyют yтepянныe кapты тoлькo пpи личнoм визитe клиeнтa.

Шaг 2. Пoдaeм зaявкy и ждeм peшeниe

Пoдaйтe зaявкy cpaзy в нecкoлькo бaнкoв. Пocкoлькy этo нaчaльный этaп вaшиx oтнoшeний c кpeдитopoм, oдoбpeннaя зaявкa нe пpинyждaeт вac к нeпpeмeннoмy oфopмлeнию oкoнчaтeльнoгo дoгoвopa имeннo c этим бaнкoм. Ecли пoлyчитe oдoбpeниe cpaзy oт нecкoлькиx бaнкoв, cмoжeтe выбpaть, c кeм бyдeт yдoбнee coтpyдничaть. Пocлe пoлyчeния oдoбpeннoгo peшeния мoжeтe пepexoдить к cлeдyющeмy этaпy.

Шaг 3. Пoдбиpaeм квapтиpy

B oдoбpeннoй зaявкe бaнкy нe тoлькo yкaжeт гoтoвнocть пpoкpeдитoвaть вac, нo и зaфикcиpyeт paзмep cyммы, кoтopyю oн гoтoв пpeдocтaвить. Bы мoжeтe зaпpocить oднy cyммy, a бaнк в итoгe oдoбpит вaм зaeм мeньшe, пoэтoмy лyчшe нaчинaть пoиcк квapтиpы пocлe тoгo, кaк cтaнeт извecтнa oдoбpeннaя cyммa ипoтeки. Кaк пpaвилo, нa пoиcк пoдxoдящeгo вapиaнтa oтвoдитcя пopядкa 3 мecяцeв.

Шaг 4. Пpoвoдим oцeнкy

Bыбpaннyю вaми квapтиpy дoлжнa oцeнить cпeциaлизиpoвaннaя кoмпaния. Бaнк нe мoжeт зaплaтить пepвyю пoпaвшyюcя cyммy, oн дacт дeнeг тoлькo нa pынoчнyю cтoимocть жилья. Этy cтoимocть yкaзывaeт oцeнщик. Нa кoнeчнyю cyммy влияeт pacпoлoжeниe квapтиpы, ee cocтoяниe, гoд пocтpoйки и этaжнocть здaния, мaтepиaл, из кoтopoгo пocтpoeн дoм, и мнoжecтвo дpyгиx фaктopoв. Бaнк изyчит зaключeниe, пpeдocтaвлeннoe oцeнщикoм и peшит, мoжeт ли oн пpинять этy квapтиpy в зaлoг пo кpeдитнoмy дoгoвopy или нeт.

Шaг 5. Дoжидaeмcя oдoбpeния квapтиpы бaнкoм

Кpoмe oцeнки нaдo бyдeт пpeдocтaвить бaнкy ocтaльнoй пaкeт дoкyмeнтoв пo квapтиpe. Ecли бaнк coчтeт, чтo pиcки cлишкoм выcoки – в дoкyмeнтax нa квapтиpy ecть пpoтивopeчия, в квapтиpe cдeлaнa пepeплaниpoвкa или выбpaнный вaми oбъeкт нe cлишкoм ликвидeн, cдeлкy мoгyт нe oдoбpить.

Ecли пocлe пpoвepки бaнк peшит, чтo тaкaя квapтиpa мoжeт cтaть oбъeктoм зaлoгa, cдeлкa бyдeт oдoбpeнa и вы c бaнкoм нaчнeтe cлeдyющий этaп coтpyдничecтвa.

Шaг 6. Пoдпиcывaeм пpeдвapитeльный дoгoвop и пepeдaeм зaдaтoк

Чтoбы зaфикcиpoвaть вaши дoгoвopeннocти c пpoдaвцoм, нyжнo пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop и внecти зaдaтoк. Кaк пpaвилo, в кaчecтвe зaдaткa пepeдaютcя дeньги из пepвoнaчaльнoгo взнoca. B пpeдвapитeльнoм дoгoвope пpoпиcывaют, нa кaкиx ycлoвияx и в кaкиe cpoки бyдeт зaключeн ocнoвнoй дoгoвop, a тaкжe oтвeтcтвeннocть cтopoн, ecли ктo-тo пepeдyмaeт и oткaжeтcя пoдпиcывaть ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Шaг 7. Пoдпиcывaeм кpeдитный дoгoвop

Этo цeнтpaльный мoмeнт пpoцeдypы oфopмлeния ипoтeки. Пocлe пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa y вac и y бaнкa пoявляютcя пpaвa и oбязaннocти. К пpимepy, бaнк oбязyeтcя дaть вaм oпpeдeлeннyю cyммy в кpeдит и имeeт пpaвo тpeбoвaть oт вac иcпoлнeния oбязaннocтeй – в чacтнocти, внeceния eжeмecячныx плaтeжeй. B cвoю oчepeдь вы имeeтe пpaвo пoлyчить oт бaнкa cyммy, тpeбyющyюcя для пoкyпки пpиглянyвшeйcя вaм квapтиpы, нo пpи этoм oбязaны вoвpeмя и пoлнocтью oплaчивaть eжeмecячныe взнocы.

К дoгoвopy дoлжeн быть пpилoжeн гpaфик плaтeжeй c инфopмaциeй o cyммax и дaтax плaтeжeй пo кpeдитнoмy дoгoвopy c yкaзaниeм в кaждoм плaтeжe oтдeльнo cyмм, нaпpaвляeмыx нa пoгaшeниe ocнoвнoгo дoлгa, и cyмм, нaпpaвляeмыx нa пoгaшeниe пpoцeнтoв.

Кpoмe тoгo, в кpeдитнoм дoгoвope дoлжнa быть пpoпиcaнa пoлнaя cтoимocть кpeдитa, oбecпeчeннoгo ипoтeкoй – и в пpoцeнтax, и в дeнeжнoм выpaжeнии, a тaкжe пpимepный paзмep cpeднeмecячнoгo плaтeжa, paccчитaнный иcxoдя из cyммы вcex ocyщecтвлeнныx зaeмщикoм плaтeжeй. Эти cвeдeния впиcывaютcя в тpи квaдpaтныx paмки нa пepвoй cтpaницe кpeдитнoгo дoгoвopa.

Шaг 8. Oфopмляeм cдeлкy и coбиpaeм пaкeт дoкyмeнтoв

Baм нe oбязaтeльнo yдocтoвepять cдeлкy y нoтapиyca, зa иcключeниeм cлyчaeв, кoгдa квapтиpa пpиoбpeтaeтcя из дoлeвoй или в дoлeвyю coбcтвeннocть. К пpимepy, ecли квapтиpa былa пpивaтизиpoвaнa нa тpoиx члeнoв ceмьи, вce-тaки пpидeтcя oбpaтитьcя к нoтapиycy. Taкжe визитa к нoтapиycy нe избeжaть, ecли cyпpyги peшили кyпитьжильe в oбщeдoлeвyю coбcтвeннocть. Кpoмe тoгo, нeкoтopыe бaнки нacтaивaют, чтoбы cдeлкa oфopмлялacь чepeз нoтapиyca, дaжe ecли пo зaкoнy этo нe тpeбyeтcя.

Ecли пpoдaвeц пpиoбpeл квapтиpy бyдyчи в бpaкe, нyжнo бyдeт пoлyчит нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe coглacиe cyпpyгa (cyпpyги) нa пpoдaжy.

Cpaзy cдeлaйтe кoпии дoкyмeнтoв нa бyдyщee – для пepeдaчи в yпpaвляющyю кoмпaнию и в cтpaxoвyю нa пpoдлeниe дoгoвopa, a тaкжe coxpaнитe кoпию вcex cтpaниц пacпopтa пpoдaвцa. Ecли нa cлeдyющий гoд пoдбepeтe бoлee выгoдный вapиaнт cтpaxoвки в дpyгoй кoмпaнии, мoжeтe eгo лишитьcя, ecли нe cмoжeтe пpeдocтaвить пoлнyю кoпию пacпopтa.

Шaг 9. Пoлyчaeм дeньги

B зaвиcимocти oт ycлoвий кpeдитнoгo дoгoвopa, бaнк мoжeт пepeвecти дeньги нa aккpeдитивный или нoминaльный cчeт зaeмщикa. Пocлe этoгo вы мoжeтe ocтaвить нyжнyю для пoкyпки cyммy в дeпoзитнoй ячeйкe или пepeчиcлить нa cчeт пpoдaвцa. Oднaкo вocпoльзoвaтьcя этими дeньгaми пpoдaвeц cмoжeт тoлькo пocлe тoгo, кaк пpeдocтaвит дoкaзaтeльcтвa пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти oт нeгo к вaм.

Шaг 10. Peгиcтpиpyeм пpaвo и oбpeмeнeниe

Пoдпиcaв дoгoвop кyпли-пpoдaжи, вы дoлжны oбpaтитьcя в Pocpeecтp, чтoбы тaм зapeгиcтpиpoвaли пepexoд пpaвa c пpeжнeгo влaдeльцa нa вac, a тaкжe вaшe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy. Кpoмe тoгo, пocкoлькy дo мoмeнтa выплaты вceй cyммы дoлгa c пpoцeнтaми жильe нaxoдитcя в зaлoгe y бaнкa, нa квapтиpy нaлoжaт oбpeмeнeниe в пoльзy бaнкa в cилy зaкoнa. Peзyльтaтoм пpoцeдypы cтaнeт дoкyмeнт o пpaвe coбcтвeннocти c oтмeткoй oб oбpeмeнeнии. Cнять oбpeмeнeниe вы cмoжeтe пocлe тoгo, кaк pacплaтитecь c бaнкoм.

Ипoтeкa жилыx пoмeщeний, в тoм чиcлe квapтиp, peгиcтpиpyeтcя в ycкopeнныe cpoки – зa пять paбoчиx днeй, ecли дoкyмeнты пoдaютcя в Pocpeecтp, и зa ceмь paбoчиx днeй, ecли oбpaщaтьcя в MФЦ. Ecли дoгoвop бyдeт yдocтoвepeн нoтapиaльнo, cpoки yмeньшaтьcя и cтaнyт cooтвeтcтвeннo тpи и пять paбoчиx дня. 3a peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти нaдo бyдeт oплaтить гocпoшлинy 2000 pyблeй. 3a peгиcтpaцию ипoтeки гocпoшлинa нe взимaeтcя.

Шaг 11. Пoдтвepждaeм cдeлкy, чтoбы пpoдaвeц пoлyчил дeньги

Чaщe вceгo в ycлoвияx pacчeтa пpeдycмaтpивaют, чтo пpoдaвeц мoжeт пoлyчить дeньги caм, бeз вaшeгo yчacтия, дocтaтoчнo бyдeт пpeдъявить дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe, чтo cдeлкa cocтoялacь и пpaвo coбcтвeннocти пepeшлo к пoкyпaтeлю. Нo в нeкoтopыx cлyчaяx cтopoны oгoвapивaют, чтo oни дoлжны явитьcя вдвoeм, чтoбы пpoдaвцy пoзвoлили зaбpaть пpичитaющyюcя cyммy из ячeйки или co cпeциaльнoгo cчeтa.

Шaг 12. Пpинимaeм квapтиpy oт пpoдaвцa

Пpoвepьтe cocтoяниe квapтиpы — чтoбы вce былo нa мecтe, пocкoлькy cлyчaютcя эпизoды, кoгдa пpoдaвeц вмecтe c личными вeщaми вывoзит yнитaз, poзeтки и выключaтeли. Ecли вы oгoвapивaли, чтo в cтoимocть квapтиpы вxoдит кaкaя-либo вcтpoeннaя мeбeль или тexникa, yдocтoвepьтecь, чтo пpoдaвeц выпoлнил этo ycлoвиe дoгoвopa и нe пpиxвaтил oбeщaннoe вaм и yжe oплaчeннoe имyщecтвo. Пoлyчитe вce кoмплeкты ключeй – нe зaбyдьтe ключ oт кoдoвoгo зaмкa нa пoдъeзднoй двepи и oт пoчтoвoгo ящикa.

Шaг 13. Bыбиpaeм cтpaxoвyю кoмпaнию и oфopмляeм cтpaxoвaниe

Квapтиpa, пpиoбpeтeннaя в ипoтeкy, пoдлeжит oбязaтeльнoмy cтpaxoвaнию. Этo oбязaтeльнoe ycлoвиe, пocкoлькy oнo гapaнтиpyeт, чтo в cлyчae пopчи или yтpaты квapтиpы бaнк cмoжeт вepнyть cвoи cpeдcтвa. Нo нeкoтopыe бaнки мoгyт дoпoлнитeльнo выдвигaть тpeбoвaниe o cтpaxoвaнии жизни зaeмщикa, a тaкжe pиcкa yтpaты пpaвa coбcтвeннocти. Пocлeдняя cтpaxoвкa тpeбyeтcя тoлькo в пepвыe тpи гoдa – cpoк иcкoвoй дaвнocти пo oбщeмy пpaвилy.

Bы мoжeтe oткaзaтьcя oт cтpaxoвaния жизни и здopoвья, нo в этoм cлyчae бoльшинcтвo бaнкoв пoвышaют пpoцeнтнyю cтaвкy пo дoгoвopy. Дoгoвopы cтpaxoвaния oфopмляютcя в кoмпaнии, кoтopaя aккpeдитoвaнa в бaнкe. Нo oбычнo тaкиx кoмпaний нecкoлькo, пoэтoмy выбpaть тy, чтo пpeдлoжит выгoдныe ycлoвия.

Кaк дoлгo oфopмляeтcя ипoтeкa

Cкoлькo пo вpeмeни oфopмляeтcя ипoтeкa, зaвиcит oт бaнкa. Becь cpoк oт мoмeнтa пoдaчи зaявки дo мoмeнтa oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy дeлитcя нa нecкoлькo пepиoдoв, и в кaждoм бaнкe cвoй peглaмeнт в oтнoшeнии иx длитeльнocти.

• paccмoтpeниe зaявки – минимaльный cpoк cocтaвляeт 1-2 нeдeли, нo в нeкoтopыx бaнкax мoжeт зaтянyтьcя нa пapy мecяцeв. B этoт пepиoд бaнк пpoвepяeт вaшy плaтeжecпocoбнocть и oцeнивaeт pиcки выдaчи кpeдитa;
• пoиcк вapиaнтa – пocлe oдoбpeния вaшeй кaндидaтypы бaнк дacт вaм 3-4 мecяцa нa пoдбop вapиaнтa. Paзyмeeтcя, ecли вы нaйдeтe пoдxoдящyю квapтиpy paньшe и бaнк oдoбpит тaкoй вapиaнт, cмoжeтe нaчaть oфopмлeниe cpaзy, ждaть иcтeчeния 3 мecяцeв нe пpидeтcя. B этoм cлyчae вpeмя, пoтpaчeннoe нa пoдбop вapиaнтa, мoжeт coкpaтитьcя дo нecкoлькиx днeй;
• пoдгoтoвкa дoкyмeнтoв – в cpeднeм зaймeт 3-7 днeй. Ocнoвнoй пaкeт дoлжeн быть нa pyкax y пpoдaвцa, ocтaнeтcя зaкaзaть oтчeт oб oцeнкe, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa и выпиcкy из EГPН. Cpoк мoжeт cильнo yвeличитьcя, ecли нeoбxoдимo бyдeт пoлyчaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки, выдeлять дoлю нecoвepшeннoлeтним, гoтoвить дoкyмeнты для вcтpeчнoй пoкyпки;
• paccмoтpeниe вapиaнтa бaнкoм – кaк пpaвилo, бaнк aнaлизиpyeт пpeдcтaвлeнныe дoкyмeнты 1-5 днeй, пocлe чeгo вынocит вepдикт;
• oфopмлeниe кpeдитнoгo дoгoвopa, дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и дoгoвopoв cтpaxoвaния – 1-2 дня и oбычнo oни пoдпиcывaютcя oднoвpeмeннo. Ecли тpeбyeтcя нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe cдeлки, cpoк мoжeт yвeличитьcя дo 2-3 нeдeль — нe вo вcex нaceлeнныx пyнктax мoжнo cpaзy пoпacть к нoтapиycy, инoгдa пpиxoдитcя зaпиcывaтьcя зa двe нeдeли;
• peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти и ипoтeки – в зaвиcимocти oт фopмы дoгoвopa (пpocтoй пиcьмeннoй или нoтapиaльнo yдocтoвepeннoй) и мecтa пoдaчи дoкyмeнтoв (Pocpeecтp или MФЦ) пpидeтcя пoтpaтить oт 3 дo 7 paбoчиx днeй.

С чего стоит начать: поговорим о подготовительном этапе

Первый шаг, который нужно сделать – это изучить предложения банков. У них могут быть на вооружении разные льготные программы, которые помогут вам приобрести жильё по более выгодной схеме. Например, сельскую ипотеку на сегодняшний день предлагает оформить только Россельхозбанк. Лимиты на семейную или it периодически заканчиваются, поэтому их тоже нужно отслеживать.

Ипотечные программы от застройщиков

Также обращайте внимание на сумму первоначального взноса, отталкиваясь от того, какими средствами вы располагаете. Существует даже вероятность вообще не делать никаких взносов, если можно оставить под залог какую-либо недвижимость. Разумеется, недвижимость эта должна быть документально оформлена на желающего взять ипотеку.

Посмотрите и то, на какие сроки выдаются кредиты, какую сумму ежемесячного платежа придётся отдавать. Например, многие утверждают, что стоит отдать предпочтение наиболее длинным срокам для своей же перестраховки. Если клиент захочет, он всегда сможет закрыть ипотеку досрочно. При этом длинный срок очень пригодится, если вдруг вы останетесь без работы и не сможете вносить ежемесячно крупную сумму.

Обратите внимание и на репутацию банка. Многие, к сожалению, забывают об этом моменте, но он очень важен. Нельзя ориентироваться только на предлагаемые программы и условия кредитования. Важно ещё, и чтобы банк не лишили лицензии.

Хороший банк соответствует следующим условиям:

• успешно работает более 15 лет;
• сеть хорошо развита во многих городах;
• предлагает услуги и для физических лиц, и для бизнеса;
• своим зарплатным клиентам и вкладчикам предлагает скидки – такое можно наблюдать, например, у Сбербанка;
• в рейтинге благонадёжности банков должен находиться в первой половине списка – например, в рейтингах от Финуслуг.

Сбор документов

Выбор сделан – теперь самое время приступить к сбору документации. Чтобы предварительное одобрение было получено, нужно помнить обо всех этих документах:

• паспорт – конечно же, действующий;
• ИНН, СНИЛС;
• копия трудовой книжки – конечно, для подтверждения подлинности такой копии нужны печать и подпись руководителя компании;
• справки о доходах нужны в любом случае – форма 2 НДФЛ для физических лиц, отмеченная ФСН налоговая декларация для предпринимателей и справка 3 НДФЛ о доходах дополнительного формата вроде сдачи квартиры в аренду;
• дополнительные документы согласно выбранной программе – например, сертификат с заверением органов опеки для материнского капитала, удостоверение военного для военной ипотеки;
• Документы созаёмщика, если он имеется – нужно подготовить паспорт и справку о доходах.

Документы должны быть, если так можно сказать, «свежими» — то есть, справкам о доходах не должно быть много времени. Паспорт тоже не должен быть просроченным – нужно обновлять в подходящие сроки. Проследите за наличием всех печатей, подписей – не стоит надеяться на то, что люди, подготавливающие документы, не ошибутся.

Как выбрать квартиру для покупки в ипотеку

Заранее выберите себе несколько вариантов. Если выбрана стандартная программа, вы ограничены только количеством имеющихся у вас денег. Выбирайте города, районы, метражи и планировку по своему вкусу.

Но если привлекла какая-либо льготная программа, придётся учитывать некоторые нюансы. Например, привлекательны в плане первоначального взноса арктическая, дальневосточная программы, но они действуют только на территории упомянутых регионов. Сельская ипотека тоже претерпела некоторые ограничения – теперь одобряются только те варианты жилья, которые располагаются в прилично удалённых от крупных городов населённых пунктах. Учитывайте эти нюансы.

Обязательно обращайте внимание на состояние домов, инфраструктуру, транспортную развязку. С этим можно ознакомиться как с помощью карт, так и посетив выбранные места лично.

Посещение банка и приобретение жилья

Одобрение кредита поэтапное. Для начала вам нужно пройти через предварительное одобрение. Кстати, для этого вполне можно просто оформить заявку онлайн через сайт понравившегося банка. А можно даже через сайты нескольких банков, чтобы сэкономить своё время и увеличить шансы. Либо можно посетить отделение банка лично, если присутствуют какие-то сомнения и хочется получить консультацию, так сказать, вживую.

Предварительное одобрение происходит очень быстро – как правило, от суток до трёх. Решение не является окончательным, однако оно помогает определиться с базовой ставкой и максимально возможной суммой, которую вам могут выделить. После этой информации уже можно подкорректировать выбранные ранее варианты квартир. Также учтите, что слишком частая смена жильцов может послужить поводом для отказа в такой заявке.

Потом, уже удостоверившись в том, что всё в порядке, можно подавать заявку и на окончательное одобрение. Оно длится уже намного дольше – порой до 3 месяцев!

Для окончательного одобрения банку необходимо получить:

• паспорт продавца;
• выписку из Единого государственного реестра, в котором зарегистрирована вся имеющаяся недвижимость;
• договор о продаже и покупке – в нём должно быть перечислено всё от метража и стоимости квартиры до порядка расчёта и действий при форс-мажоре;
• разрешение органов опеки, если одним из владельцев значится несовершеннолетний;
• выписку из домовой книги;
• подтверждение о том, что квартире не числится в залоге;
• согласие от второго супруга продавца – его нужно заверить у нотариуса.

Учтите, что очень важно тщательно проверять документы предыдущих владельцев. Даже если вам очень подходит предлагаемый вариант, нужно удостовериться, что в будущем с выбранной квартирой не будет проблем. А они могут появиться, если в числе предыдущих владельцев зарегистрированы недееспособные лица, несовершеннолетние жильцы и отбывающие заключение.

Если все хорошо, в банке составляется договор. После этого банк перечисляет средства заёмщику – они резервируются до того, пока сделка не будет одобрена со стороны Росреестра. Последнее происходит обычно дня за 3. Далее деньги переводятся через специальный сервис безопасных расчётов на счёт бывшего владельца жилья. И только после этого на квартиру налагается обременение – то есть, она становится залоговым имуществом, которое в случае невыплат со стороны покупателя перейдёт банку.

Акт приема-передачи регистрируется в МФЦ. Новый владелец получает новую выписку из Единого реестра. В МФЦ потребуют паспорта участников сделки, квитанцию оплаты пошлины, договоры, заявления.

FAQ

В течение какого периода банк рассматривает заявку?

Предварительное решение банк предоставит в течение 1-3 дней в зависимости от платежеспособности и кредитной истории клиента. Окончательное решение банк примет после того, как клиент подберет объект, подходящий под условия банка в качестве залога.

Можно ли изменить условия кредитования после заключения ипотечного договора?

Если с понижением ключевой ставки банк изменил условия по ипотечным кредитам, заемщик может написать заявление в банк о понижении процента по действующему договору. По итогам рассмотрения заявления банк сообщит о решении. Если банк откажет в понижении ставки можно рассмотреть вариант с рефинансированием договора.

Вывод

Каждый из этапов приобретения жилья в ипотеку очень важен. Не стоит надеяться на то, что всё пройдёт легко и быстро. Изучите все нюансы, создайте для себя чек-лист – и только после этого приступайте к совершению заветной покупки.

​

Подготовили подробную инструкцию о том, как выбрать недвижимость, проверить продавца, оформить и купить квартиру с помощью жилищного кредита.

Что необходимо знать перед покупкой квартиры

Подготовка к покупке

Определитесь с бюджетом: узнайте, какую сумму кредита вам одобрит банк и какой ежемесячный платеж вы сможете потянуть. Просчитайте варианты, например на Банки.ру, и подайте заявку кредитору. Вы получите решение, которое будет действовать в среднем до 90 дней, и сможете спокойно подбирать варианты.

Если вы собираетесь купить квартиру в новостройке, изучите информацию о застройщике: его проекты, опыт и репутацию на рынке, как он проходил кризисные периоды. Закажите выписку из Росреестра, чтобы убедиться в наличии права собственности на квартиру у застройщика, отсутствии каких-либо арестов и обременений.

Если нашли квартиру на вторичном рынке, запросите у продавца правоустанавливающие документы: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации. Из них вы узнаете:

• информацию о бывших и настоящих собственниках жилья;
• историю запретов и перепланировок;
• кадастровую стоимость;
• наличие обременений (арест или залог у банка).

Также нужно узнать основание права собственности (наследство, дарение, договор купли-продажи и др.), запросить у продавца разрешение его супруга, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

От чего зависит цена недвижимости

Рыночная стоимость — это та цена, которую продавец назначает за свою квартиру на свободном рынке. На нее влияет много факторов: общая ситуация на рынке, конкуренция, расположение объекта, состояние дома, год постройки, ремонт, вид из окна, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие рядом магазинов и парков, этаж, история самой квартиры, ремонт и другое.

«Как оценивается недвижимость: в первую очередь готово или не готово жилье. Дальше — с отделкой оно или без. Важен тип жилья: это может быть старый дом, новостройка, панельная новостройка, бизнес-класс, премиум. Высота потолков, окон. И конечно, локация, доступность района», — рассказывает основатель компании Smarent Виктор Зубик.

Многие продавцы готовы торговаться. Вот, например, чем можно аргументировать скидку:

• Высокая конкуренция — в соседних домах много похожих объектов.
• Отсутствие отделки и ремонта.
• Метро далеко, нет остановки общественного транспорта.
• Юридически сомнительные документы, с которыми могут возникнуть основания оспорить сделку или признать eе недействительной.
• Неузаконенные перепланировки и переоборудование.

Какие риски при покупке квартиры

Существует риск, что после оформления договора купли-продажи объявятся наследники, родственники продавца и захотят оспорить сделку. Чтобы этого не произошло, проверяйте документы на квартиру: архивную выписку из домовой книги, наследственное дело. Уточните у продавца, нет ли завещания в отношении квартиры, и закажите выписку из ЕГРН.

Если предыдущий владелец покупал квартиру с использованием маткапитала, выясните, выделены ли доли детям. Если нет — это нарушение закона. И сделку могут признать недействительной. Узнайте, как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок.

Если квартиру покупали на ипотечный кредит, потребуйте справку из банка, подтверждающую исполнение обязательств в полном объеме. Если же кредит не до конца погашен, получите справку из банка об остатке задолженности и узнайте, как провести сделку по отчуждению квартиры.

Риски могут быть связаны с состоянием здоровья собственника. Пожилой человек может поддаться давлению мошенников. Проверьте все документы, в том числе подтверждающие дееспособность.

Если на стадии покупки жилья вы выяснили, что в нем прописан осужденный человек, отбывающий наказание в колонии, попросите собственника аннулировать его регистрацию.

Способы покупки квартиры

ДДУ

Это договор, который заключают между застройщиком и покупателем квартиры. Покупатель перечисляет деньги за недвижимость еще на этапе строительства, и застройщик использует их в работе над проектом.Таким образом покупатель становится дольщиком.

Переуступка прав

Это сделка, при которой один дольщик продает свою квартиру (уступает права на нее) другому дольщику, пока дом еще строится.

Кооператив

Будущие жильцы, участники кооператива, выплачивают ежемесячные взносы, из которых складывается бюджет на покупку жилья. Затем участники могут воспользоваться средствами этого фонда для приобретения недвижимости

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи — это соглашение, при котором одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную денежную сумму (цену). Один из самых распространенных вариантов сделки с недвижимостью.

Как защититься от мошенников

Главный способ — проверять все документы на квартиру. О недвижимости нужно узнать как можно больше, для этого задайте продавцу несколько вопросов:

• Вы собственник? Попросите документы на квартиру, основание права собственности.
• Есть ли разрешение супруга? Если квартира была куплена в период брака, понадобится нотариальное согласие на продажу.
• Кто зарегистрирован в квартире?
• Выделены ли доли детям? Нужно запросить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры.
• Была ли перепланировка?
• Есть ли справки из психоневрологического и наркологического диспансеров? Они подтвердят, что собственник вменяем и отдает отчет своим действиям
• Выплатили ли ипотеку?
• Использовали маткапитал? Если да, то проверьте, выделены ли доли детям.

Где искать квартиру 

Вы можете воспользоваться услугами агентств недвижимости. Еще один вариант — изучить предложения аукционов. Туда попадает имущество разорившихся фирм, муниципальные квартиры, а также объекты, находящиеся в залоге у банка по ипотечным и потребительским кредитам. Процедуру проводят на специальных электронных площадках. Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — закрыть долг.

Квартиру можно найти у застройщиков или на сайтах объявлений. Предложения по новостройкам есть и на Банки.ру. 

Как осматривать квартиру и на что обратить внимание

Обратите внимание на то, была ли перепланировка. Если была, то уточните, узаконена ли она. Выяснить это можно с помощью архивной копии БТИ (Бюро технической инвентаризации). В ней указаны расположение и метраж комнат, наличие перепланировки.

«Запросите утвержденный проект перепланировки, акт приема-передачи выполненных работ и акт ввода объекта в эксплуатацию», — рассказывал генеральный директор юридической компании «ЮРВЕДО» Алексей Скляров.

Уточните, когда меняли сантехнику, проводку, окна. Оцените вид из окна, посмотрите, какие стройки планируют рядом с домом, какая инфраструктура в районе. Спросите собственника, какую мебель он хочет оставить после продажи.

Как проверить юридическую чистоту

Вот что советует сделать для проверки недвижимости управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елена Гладышева:

• Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта. Из нее можно узнать собственника недвижимости — продавца, а также сведения о существующих обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и др.). Необходимо, чтобы выписка была получена не позднее двух недель до даты заключения договора.
• Запросить у продавца документы, на основании которых он приобрел право собственности (договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная).
• Запросить у продавца выписку из домовой книги (можно получить в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости) либо справку из управляющей компании. Из этих документов можно узнать о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в объекте.
• Запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга (-и).
• Если сделка осуществляется по доверенности, запросить ее (нотариальную — от физического лица, обычную с печатью и подписью генерального директора — от юридического лица).
• Желательно также запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
• Проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Заключение договора

Перед сделкой по продаже недвижимости стороны обычно заключают предварительный договор — он подтверждает намерение продавца и покупателя в будущем заключить основной договор купли-продажи. В нем, помимо информации о квартире, нужно прописать данные о задатке, стоимости объекта, сроках заключения основного договора и передачи прав.

Главный договор купли-продажи, согласно ГК РФ, должен содержать информацию о виде недвижимости, сведения о покупателе и продавце, основные условия, цену, ответственность за несоблюдение условий и невыполнение обязательств, реквизиты сторон (дата и место рождения, серия и номер паспорта, наименование органа, выдавшего паспорт, а также дата выдачи, код подразделения и адрес регистрации).

Укажите сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи с указанием этого права.

Внесите в документ информация о том, что стороны не лишены дееспособности:

• не состоят под опекой и попечительством;
• не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора;
• не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;
• при заключении договора действуют добровольно;
• у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Расчет с продавцом

На вторичном рынке деньги можно передавать через ячейку, переводом или наличными, или через аккредитив. Эксперты рекомендуют использовать последний вариант. Вы открываете счет и просите банк оформить аккредитив. Деньги блокируют на счете до тех пор, пока продавец не выполнит условия сделки. Банк в этом случае выступает гарантом.

При покупке новостройки используйте счет эскроу — это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя. Средства передают застройщику после того, как он исполняет обязательства, заранее прописанные в договоре. Деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Регистрация сделки

После оплаты подайте документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Сделать это можно в самом Росреестре или МФЦ, онлайн, почтой или у нотариуса. Самый удобный способ — последний. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы, которые удостоверяют.

Затем получите выписку из ЕГРН, где содержится информация о вашем праве собственности на квартиру.

Росреестр может отказать в регистрации права собственности. Все причины указаны в ФЗ-218. Вот некоторые из них:

• Вы не предоставили все необходимые документы.
• Информация в этих документах недостоверна.
• Неправильно составлен договор купли-продажи.
• Отсутствует согласие третьего лица на сделку с недвижимостью — например, супруга продавца.
• На квартиру наложен арест или запрет на продажу.

Особенности покупки квартиры в кредит

Банк выдает ипотеку под залог недвижимости. Квартира станет гарантом того, что кредитор вернет деньги. Если вы не погасите кредит вовремя, недвижимость могут отобрать в счет долга.

Перед оформлением ипотеки вам придется провести оценку объекта залога. Обязательное условие — страхование имущества от повреждения.

До обращения в банк выясните, есть ли у вас льготы: например, маткапитал или субсидии для многодетных. Также, возможно, вам доступна ипотека с госпрограммой: «Господдержка» на новостройки, ипотека для IT-специалистов или семейная ипотека.

Если госпрограммы не подходят, можно изучить рыночные предложения. Ставка по ним выше, но, например, зарплатным клиентам банки предлагают более выгодные условия. Больше предложений — в каталоге Банки.ру. Еще один вариант — заполнить анкету. Сервис подберет программы, подходящие под ваши параметры.

Страхование ипотеки

Ипотечное страхование — это страховой продукт, который защищает обязательства заемщика перед банком при выплате ипотечного кредита.

Страхование ипотеки обязательно по закону — без него банк не выдаст кредит. Полис ипотечного страхования включает в себя страхование квартиры или дома от рисков физической гибели или повреждения, страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также созаемщиков и титульное страхование, то есть риск потери права собственности на приобретаемое имущество.

Застраховать квартиру придется в любом случае, отказаться от этого полиса нельзя. А страхование жизни и здоровья и титульное страхование относятся к добровольным видам страхования ипотеки, эти полисы можно не оформлять совсем или оформить, но отказаться впоследствии. Но важно помнить, что отказ, например, от страхования жизни может повлиять на ставку по кредиту.

Наличие полиса при покупке жилья в кредит обеспечивает безопасность сделки. Это удобно и выгодно как для заемщика, так и для банка.

Виды ипотечного страхования зависят от объекта страхования.

Первый и основной — страхование имущества: дома, квартиры или земельного участка, которые приобретаются в кредит. Страховка распространяется на целостность предмета залога и сохранность его основных элементов. Именно этот полис нужно оформить в любом случае: по закону банк без него не одобрит ипотеку.

Страхование объекта недвижимости

Страхованию подлежит именно сама конструкция постройки, то есть ее фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь. Например, защита от протечки, которая испортит ремонт в квартире страхователя, в этот полис не входит. Также страховой договор ипотечной недвижимости защитит от некоторых непредвиденных случаев: пожара, взрыва газа, падения самолета (маловероятно, но возможно), стихийных бедствий (наводнения, землетрясения). При покупке квартиры в кредит застраховать объект придется в любом случае. Обязанность покупателя по страхованию предмета залога указана в Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно закону, заемщик должен оформить полис после одобрения кредита, но до того, как будет заключен договор займа.

Полис продлевается ежегодно. Отказаться оплачивать страхование недвижимости нельзя: при отказе банк применит штрафные санкции, прописанные в договоре. Какие именно — зависит от договора. Поэтому первая и главная рекомендация: внимательно читать подписываемые документы. Если не платить страховку по ипотеке, то есть риск остаться без жилья, но при этом с полной суммой долга по кредиту.

Единственная ситуация, когда при оформлении ипотеки не требуется оформлять полис страхования имущества — это покупка жилья на этапе строительства. Чаще всего в таком случае для получения кредита банк будет настаивать на оформлении полиса страхования жизни и здоровья заемщика. А когда объект будет сдан, в любом случае нужно будет оформить полис страхования недвижимости.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика

Второй вид страхования при оформлении ипотеки — защита жизни и здоровья. Этот полис покроет обязательства заемщика перед банком в случае временной или постоянной утраты трудоспособности из-за получения инвалидности, а также преждевременной смерти.

Страхование жизни и здоровья оформляется исключительно добровольно, так что заемщик может сам решать, продлевать ли его каждый год или нет. Банки настойчиво рекомендуют своим заемщикам оформлять полис от несчастного случая и утраты права собственности. Более того, оформление личного страхования может снизить ипотечную ставку на 1−2 %.

Титульное страхование при ипотеке

Третий вид страхования при ипотечном кредитовании — страхование титула, то есть права владения приобретаемой недвижимостью. Этот полис защищает не от того, что будет, а от того, что, возможно, уже произошло, но заемщик об этом еще не знает.

Чаще всего страхование титула защищает от внезапно появляющихся наследников или скрытых собственников квартиры. Опасность для нового покупателя заключается в том, что они могут претендовать на уже приобретенную недвижимость.

Часто при покупке квартиры или дома в кредит компании будут предлагать пакет — комплексное страхование, которое будет включать и страховку объекта, и личное, и титул. Если страховка оформляется онлайн, комплексный полис включает страхование объекта и жизни заемщика. Для титульного страхования чаще всего нужно обращаться в страховую компанию лично.

Условия и порядок оформления страхования при ипотеке

Оформление страховки обычно происходит параллельно с заключением кредитного договора: часто банки направляют к страховщикам-партнерам, но заемщик имеет право выбрать любую страховую компанию. Главное, чтобы она была аккредитована банком, в котором берется кредит. Если компания будет не из списка аккредитованных, банк может такой полис не принять.

Как выбрать страховую компанию

При оформлении ипотечного полиса удобно воспользоваться калькулятором Банки.ру и купить страховку всего за несколько минут. При указании банка, в котором берется кредит, система автоматически показывает аккредитованные им страховые компании. Из предложенных вариантов можно выбрать подходящую компанию и оформить полис с выгодой до 90%. С калькулятором не придется для расчета заполнять анкеты разных страховых компаний, а также можно оформить одновременно полис страхования и квартиры, и жизни без повторного заполнения данных для разных полисов.

Стоимость страховки квартиры

Стоимость страховки рассчитывается на основе множества параметров: региона, площади жилья, его состояния, перечня покрываемых рисков и так далее. Для страхования имущества стоимость примерно составляет 0,1% от суммы остатка по кредиту. Ставки по страхованию жизни или на комплексное страхование — выше.

Какие документы нужны для оформления ипотечного полиса

Для страхования ипотечного кредита достаточно тех документов, которые нужны для получения ипотеки. При заполнении заявления на полис ипотечного страхования нужно указать:

• данные страхователя: ФИО, паспортные данные, адрес фактического проживания;
• данные по ипотечному кредиту (если он уже оформлен): банк, где страхователь берет ипотеку, сумму кредита, дату заключения и окончания кредитного договора;
• данные объекта страхования: адрес, площадь, этаж и этажность дома.

Что сделать после оформления сделки

Подпишите акт приема-передачи

После передачи квартиры нужно подписать акт приема-передачи. В сделках на вторичном рынке без него можно обойтись, если обе стороны это согласовали. Но при покупке новостройки по ДДУ он входит в обязательный пакет документов.

В нем нужно прописать характеристики квартиры, список переданных документов и вещей, а также указать, какие недостатки вы выявили и как скоро продавец их устранит.

Сообщите о сделке в ресурсоснабжающую компанию

О сделке нужно уведомить ресурсоснабжающую компанию, чтобы на вас не числились долги прошлых собственников за коммунальные услуги. Для изменения лицевого счета понадобятся паспорт, свидетельство о государственной регистрации сделки, договор купли-продажи.

Сделайте налоговый вычет

Налоговый вычет — это сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы. Существует имущественный налоговый вычет, его можно сделать, если вы купили жилье (дом, квартиру, комнату и др.) или построили жилье или купили землю для этих целей, в том числе с использованием ипотеки. Почитайте, как получить кэшбэк от государства.

Что нужно знать при покупке квартиры: чек-лист

Как купить квартиру в ипотеку:

1. Определитесь с бюджетом, получите одобрение по ипотеке.
2. Найдите квартиру на покупку.
3. Проверьте квартиру и продавца.
4. Сделайте оценку и страховку.
5. Получите ипотеку.
6. Рассчитайтесь с продавцом.
7. Зарегистрируйте право собственности.
8. Подпишите акт приема-передачи.
9. Сделайте налоговый вычет.

Чтобы успешно пройти весь путь оформления ипотеки, важно понимать, какие этапы вам предстоит преодолеть. Мы подробно расскажем о каждом из них, учитывая все детали, и поделимся информацией о полезных сервисах, которые помогут вам упростить процесс.

Шаг 1. Определить сумму ипотеки 

Условия ипотеки, в том числе размер кредита, который вам будет готов выдать банк, зависят от ряда факторов: 

• вашей кредитной истории;
• ваших доходов, должности, постоянства рабочего места;
• наличия созаемщика или поручителя;
• степени готовности дома, где вы хотите купить квартиру;
• залоговой стоимости этой квартиры;
• рыночных условий.

Как правило, ипотеку можно получить, только если вы работаете на текущем месте не менее 3–6 месяцев. Чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям банка, вы можете отправить туда пробные заявки.

Размер ипотеки в том числе будет зависеть от оценки залогового имущества — квартиры, которую вы приобретаете. Необязательно дожидаться официального отчета оценщиков, можно воспользоваться нашим калькулятором недвижимости. Так вы получите приблизительную стоимость квартиры исходя из открытой информации — адреса, метража, типа ремонта и т. д. 

Шаг 2. Выбрать банк и программу

Можно направить заявки в несколько банков. Желательно выбрать те, которые отличаются по размеру и подходам к кредитованию. Также стоит обратиться в банки, где вы уже брали кредиты, где у вас открыта зарплатная карта или где вы храните свои вклады. 

В поступивших предложениях важно учитывать: 

1. Процентную ставку, срок ипотеки и их соотношение. Если брать 10 млн рублей под 10% на 20 лет или ту же сумму под 8%, но на 25 лет, то итоговая сумма к возврату примерно одна — около 23 млн рублей. Внимательно все просчитайте и оцените свои силы относительно ежемесячного платежа. 
2. Размер первоначального взноса и требования к нему. Как правило, нужно внести 20–30% стоимости жилья, и это должны быть не кредитные, а собственные деньги. Например, личные накопления, сумма от продажи предыдущего жилья или материнский капитал. 
3. Расходы на дополнительные услуги. В первую очередь это касается страховки — сможете ли вы выбрать страховку самостоятельно или банк навязывает страховку партнеров. Также важно, какие страховки запросит банк: только имущества или также жизни и здоровья заемщика. 
4. Условия досрочного погашения. Многие берут ипотеку с намерением платить чуть больше. Выясните, на каких условиях это будет происходить и будет ли у вас выбор, что сокращать за счет досрочного погашения: срок кредитования или размер взносов. 
5. Требования к рефинансированию. Как правило, банки дают право на рефинансирование только спустя полгода после оформления ипотеки, но стоит уточнить этот момент отдельно. 

Шаг 3. Найти созаемщика (опционально) 

Наличие созаемщика не обязательно, но это сильно повышает шансы на одобрение. Его доходы и кредитная история будут оцениваться на одном уровне с основным заемщиком. Поэтому, если у созаемщика плохая кредитная история, это может только снизить шансы на одобрение. 

Если ипотека оформляется в браке, то второй супруг автоматически становится созаемщиком. Если вы хотите этого избежать, необходимо заключить брачный договор, в котором будет указано, что квартира, купленная в ипотеку, будет принадлежать только одному из супругов.

Поручитель — не то же самое, что и созаемщик. Созаемщик, по сути, обладает равными обязанностями с основным заемщиком, в том числе должен вовремя вносить ежемесячный платеж, если  заемщик это почему-то не сделал. Поручитель же будет нести ответственность за погашение долга по ипотеке только после решения суда. 

Шаг 4. Выбрать квартиру 

Условия ипотеки будут зависеть от того, покупаете вы квартиру в новостройке как первичный объект (у застройщика) или как вторичный — например, перекупаете у физического лица. 

В частности, надо учитывать, что некоторые государственные программы доступны только для квартир от застройщика:

• Льготная ипотека на сумму до 6 млн рублей под 8%.
• Семейная ипотека под 6% на сумму 6–12 млн рублей (в зависимости от региона). 
• Ипотека для IT-специалистов под 5% на сумму 18 млн для городов-миллионников и 9 млн для других городов.

Обратите внимание: если вы хотите воспользоваться льготной программой, то подавать заявку нужно через самого застройщика или его официального партнера. 

Шаг 5. Подать заявку

Подавать заявки на ипотеку можно одновременно в несколько банков. Это возможно в том числе через специальные сервисы. Если банк дает одобрение, оно, скорее всего, будет актуально в течение трех месяцев. 

После того как вы выбрали банк и программу, надо направить туда заявку и пакет документов. 

Скорее всего, потребуются: 

1. Паспорт гражданина РФ. 
2. СНИЛС или другой дополнительный документ, удостоверяющий личность. 
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или другой подтверждающий их документ. 
4. Заверенная копия трудового договора, трудовой книжки и т. п. 
5. Согласие супруга (супруги) на выдачу кредита. 
6. Документы созаемщика или поручителя. 

Полный список документов будет зависеть от конкретной ситуации и выбранного банка. Обычно при покупке квартиры в новостройке требуется меньше документов, чем при сделке с недвижимостью на вторичном рынке.

Шаг 6. Оформить страхование жизни и здоровья

При оформлении ипотеки в новостройке банк скорее всего потребует от заемщика застраховать жизнь и здоровье. При отказе это сделать — может повысить процентную ставку.  

После завершения строительства надо будет застраховать залоговую недвижимость — это ваша обязанность по закону (статья 31 № 102-ФЗ). Тогда же потребуется провести оценку квартиры.

Шаг 7. Подписать кредитный договор 

Договор — это документ с окончательными условиями кредитования. Они не всегда совпадают с условиям ипотечной заявки, поэтому рекомендуем внимательно прочитать документ перед подписанием. 

Подписание кредитного договора и подписание договора купли-продажи (а при покупке объекта в строящемся доме — ДДУ) происходит в один день. В этот момент обеим сторонам (покупателю и продавцу) нужно принести оригиналы всех документов, которые требовались ранее. 

Тогда же вам надо будет внести первоначальный взнос. 

Вот как это происходит: 

1. Покупатель и застройщик (или иной продавец) подписывают договор купли-продажи с использованием кредитных средств. 
2. Покупатель вносит первоначальный взнос.
3. Подписывается кредитный договор между заемщиком и банком. 
4. Через МФЦ стороны вносят изменения в Росреестр о переходе права собственности — это занимает до семи дней. 
5. После изменения данных в реестре банк переводит оставшуюся часть денег застройщику. 

После этого сделка завершается, вы становитесь владельцем квартиры и начинаете платить ипотеку. При этом договор купли-продажи может предусматривать и другой порядок внесения средств, читайте его внимательно. 

Резюме

Итак, чтобы оформить ипотеку для квартиры в новостройке, нужно: 

1. Определить сумму, которая вам необходима для покупки квартиры. 
2. Разослать предварительные заявки в банки. 
3. При необходимости найти созаемщика или поручителя. 
4. Выбрать квартиру исходя из той суммы, которую в среднем готовы одобрить вам банки. 
5. Отправить заявку в выбранный вами банк по выбранной программе. 
6. Получить предварительное одобрение.
7. Оформить страховку заемщика (жизнь и здоровье). 
8. Провести сделку с подписанием договора купли-продажи и кредитного договора. 

Более конкретные условия и действия будут прописаны в ваших договорах кредитования и купли-продажи — внимательно изучите их перед подписанием. 

Шаг 1. Выясняем, на какую сумму можно рассчитывать

Ипотека предполагает внесение обязательных платежей в течение продолжительного времени, поэтому, прежде чем оформлять кредит, необходимо правильно рассчитать, какой платеж будет комфортным для заемщика.

Банки учитывают общий семейный доход при оформлении ипотеки. Ежемесячный платеж не должен нести большую финансовую нагрузку: если он составляет более половины дохода, вероятнее всего, кредит не одобрят.

В качестве дополнительного дохода при ипотеке рассматривают пенсию и доход от сдачи жилья, а выплаты студентам, пособия и алименты не засчитают.

Помимо обязательных платежей по кредиту существует первоначальный взнос по ипотеке, который от общей суммы жилья составляет примерно 15-20% для ипотеки на общих условиях и 30% по льготным госпрограммам. Существуют программы, позволяющие клиентам обойти правило первоначального взноса, но в этом случае переплата по кредиту будет намного больше из-за высоких ставок.

Необходимо помнить, что субсидии или маткапитал могут выступать в качестве первоначального взноса. 

После того, как вы определились с допустимой для вас финансовой нагрузкой, подайте в банк заявку на ипотеку. Первым делом обратитесь в кредитную организацию, где у вас уже есть вклад или вы получаете зарплату на карту банка – вам как постоянному клиенту предложат выгодные условия, а сам процесс оформления будет упрощен. Не останавливайтесь на одном варианте, сравните предложения, подав заявление в несколько банков с высокой репутацией: условия, процентная ставка и требования могут отличаться. 

Клиент должен соответствовать общим требованиям, чтобы взять ипотеку:

• иметь российское гражданство;
• возраст заемщика имеет общие границы от 18 до 75 лет на момент выплаты долга. На практике банки, взвешивая дополнительные факторы, часто отдают предпочтение гражданам старше 21 года и младше 60 лет (зависит от программы и условий по конкретному клиенту);
• иметь источник стабильного дохода и подтвердить его;
• стаж работы на текущем месте минимум 3-6 месяцев. Общий стаж, длительные перерывы в работе также могут учитываться банком;
• иметь хорошую кредитную историю.

Если вы подаете заявку на сайте банка, понадобятся документы:

• ксерокопии паспорта, ИНН, СНИЛС, водительских прав, документов, подтверждающих доход (2-НДФЛ, налоговая декларация для ИП или другие, в зависимости от требований);
• копия загранпаспорта;
• выписка из ЭТК или заверенная трудовая, трудовой договор;
• выписка из СФР.

Банк рассмотрит заявку, проверит документы и, прежде всего, основываясь на данных о подтвержденном стабильном доходе, даст ответ – это не займет много времени. Если вы подходите под программу ипотеки, банк рассчитает максимальный лимит суммы.

Шаг 2. Ищем созаёмщика, если необходимо

Когда для одобрения ипотеки не хватает подтвержденного дохода, можно привлечь созаемщика – тогда совокупный доход будет выше. Также, если квартира стоит больше, чем сумма, которую может выдать банк, привлечение созаемщика решит проблему.

Созаемщик берет на себя ответственность за погашение кредита, если по каким-либо обстоятельствам человек, взявший ипотеку, не сможет вносить ежемесячные платежи.

Важно учитывать, что в роли созаемщика может быть любой человек, независимо от наличия родственных связей. 

Супруги становятся созаемщиками автоматически, а квартира считается общей собственностью, если только иное не предусмотрено брачным договором. По желанию можно заключить брачный договор до того, как принято решение брать жилье в ипотеку. Супружеская пара может договориться, что обязательства по кредиту, как и право на квартиру, принадлежит кому-то одному. В случае дальнейших разногласий не придется делить жилье или выплачивать кредит.

Максимальное количество созаемщиков – три человека, без учета основного (титульного) заемщика.

Шаг 3. Выбираем квартиру

После того, как заявка на ипотеку будет одобрена банком, клиенту отводится определенный срок на поиск жилья и заключение договора – 90 дней (если иное не предусмотрено условиями кредитной организации). Так как уже известна сумма кредита, подобрать квартиру, ориентируясь на доступную цену, легче.

Перед заемщиком встает вопрос о том, как правильно выбрать жилье в ипотеку: оценивается инфраструктура района, проект дома, удаленность от работы, надежность застройщика, чистота юридической сделки или другие факторы. 

Выбранная программа кредитования и различия в процентных ставках зависят от вариантов недвижимости, о которых расскажем ниже. 

Ставки по ипотеке на жилье от застройщика

Рынок первичного жилья предлагает выгодные условия от застройщиков и банков для клиента. Государство для дополнительной стимуляции покупки нового жилья разработало специальные программы, позволяющие взять новостройку под небольшие процентные ставки. Важно помнить, что первоначальный взнос по таким программам составит 30%.

Ипотечные программы на покупку квартиры от застройщика, действующие в 2024 году при поддержке государства:

Льготная ипотека

Универсальная программа с господдержкой предлагает:

• сумма первоначального взноса – минимум 30% от стоимости жилья (изменения с 2024 года);
• ставка не выше 8%;
• максимальный лимит по сумме займа – ₽ 6 млн (независимо от региона; до 2024 года лимит в ₽ 12 млн предлагался жителям Москвы и МО, Санкт-Петербурга и Ленобласти)

Воспользоваться программой можно только один раз, также ее можно сочетать с простой ипотекой.

Семейная ипотека

Минимальный размер первоначального взноса и предельный лимит кредита  – от 20% (некоторые банки требуют внести от 30%); ₽ 6 млн для регионов и ₽ 12 млн для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и Ленинградской области соответственно. 

Под условия подходят семьи, где есть ребенок 2018 года рождения и старше; если есть более 2 детей на момент подписания договора, и они не достигли совершеннолетнего возраста; когда в семье ребенок с ограниченными возможностями здоровья.

Семейную ипотеку под 6% можно взять один раз после внесения изменений в закон (прошлые кредиты до 22.12.2023 не учитываются, есть исключения)

Ипотека для IT-специалистов

Субсидированная программа для работников сферы IT предлагает пониженную ставку до 5% годовых и первоначальный взнос от 20% (многие банки требуют минимум 30%, зависит от условий).

Максимальная сумма жилищной субсидии для городов с населением менее 1 млн человек – ₽ 9 млн; для городов-миллионников – ₽ 18 млн. При согласии застройщика, если есть возможность, границы лимита можно расширить и получить до ₽ 30 млн.

Ставки по ипотеке на вторичное жилье

Оформление кредита на квартиру, имеющую историю, несет определенные риски. К повышенным рискам можно отнести отсутствие прозрачности сделки: возможные скрытые собственники, признание сделки недействительной, банкротство собственника и другие.

Банки стараются максимально себя обезопасить, и закладывают повышенные финансовые риски в процентную ставку по ипотеке. Также кредитные организации могут потребовать дополнительно оформить страхование титула заемщика, жизни и здоровья, без выполнения условий ставка поднимется, а переплата будет больше.

Вторичное жилье не подходит ни под одну госпрограмму, поэтому ставки на такую квартиру в ипотеку значительно выше: например, по состоянию на февраль 2024 у Альфа-Банка – от 17.09%, у Сбербанка – от 16,7%, МТС Банк предлагает от 17,7%, ВТБ – от 16,4%.

Высокая ключевая ставка ЦБ в феврале 2024 (16%) напрямую повлияла на рынок вторичного жилья и возросшие средние ставки. Основываясь результатах опроса Центробанка, аналитики прогнозируют снижение ключевой ставки ЦБ до 13,9% годовых, а вследствие, снижение предельных ставок по ипотеке.

Как взять квартиру в ипотеку под сниженный процент на вторичном рынке: внести увеличенный первоначальный взнос (больше, чем требует банк). В этом случае кредитные организации предлагают более выгодные условия.

Шаг 4. Ждем одобрения квартиры от банка

Жилье на первичном рынке предполагает быстрый процесс одобрения банком при ипотеке: сделка максимально прозрачна, прошлых собственников не было, а клиент обращается напрямую к компании-застройщику. Почти никогда не возникает вопросов по документам на недвижимость.

Если говорить про вторичный рынок, процесс может занять больше времени: банк проверит чистоту юридической сделки, в некоторых случаях запросит договор купли-продажи, оценит возможные риски и проведет анализ стоимости жилья на наличие большой наценки.

Общий список документов на квартиру или другой объект недвижимости для банка (всю информацию предоставит сотрудник при обращении):

• выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (запросить у собственника);
• документы на квартиру от продавца, подтверждающих его права на жилье (ДДУ, ДКП или др.);
• техническая документация на объект недвижимости (техпаспорт, техплан и др.);
• документ, удостоверяющий личность на каждого предыдущего собственника;
• отчет об оценке жилья;
• подтверждение одного из супругов на согласие продажи объекта недвижимости, заверенное нотариусом (если совместно нажитое имущество);
• согласие органов опеки при наличии среди собственников лиц, младше 18 лет. Также документ необходим, если в квартиру вложен материнский капитал;
• справка о зарегистрированных в квартире/другом объекте лицах.

Банк может не одобрить вторичное жилье, если при его оценке окажется, что оно аварийное, есть несогласованная перепланировка или квартира под обременением. Также подозрение вызовет большое количество сделок или несколько собственников.

Шаг 5. Оцениваем недвижимость

Оформить ипотеку без предварительной оценки недвижимости невозможно: от результата оценки независимыми экспертами зависит положительное решение банка по сделке.

Банку нужны гарантии, что квартира соответствует нормам и объявленная цена совпадает с рыночной: в случае неуплаты по кредиту, банк выставит объект недвижимости на торги и вернет потраченные средства.

Расходы на оценку жилья ложатся на заемщика. Обычно банк предлагает варианты проверенных организаций, но клиент вправе самостоятельно обратиться за услугой. 

Важно! Выбирать независимого оценщика следует из организаций, которые числятся в реестре СРО. 

У выбранного оценщика должен быть сертификат страхования ответственности и профильный опыт работы. Если организация не в списке, банк может отклонить результат оценки. 

В ходе экспертизы оценивают расположение, состояние объекта, включая ремонт, инфраструктуру, площадь квартиры в ипотеку, год постройки дома и др.

Документы, которые потребуются для оформления жилья на рынке вторичной недвижимости:

• паспорт;
• техпаспорт;
• акт приема — передачи;
• выписка из ЕГРН.

Для варианта проведения экспертизы квартиры на первичном рынке потребуется ДДУ.

После очного осмотра и фотофиксации квартиры в оговоренный срок оценщик предоставит отчет в течение 3 дней. В документе будут содержаться все данные о жилье, результаты сравнительного анализа а также реальная, рыночная и ликвидационная оцененная стоимость объекта.

Шаг 6. Страхуем квартиру

Обязательным условием для оформления ипотеки является обязательное страхование недвижимости. Застраховать квартиру от застройщика необходимо после завершения строительства объекта, его ввода в эксплуатацию и после того, как заемщик оформит право собственности.

В отличие от нового жилья к недвижимости на вторичном рынке банк выдвигает больше требований. Оформить страхование на квартиру (вторичку) в ипотеку необходимо сразу, так как банку нужны гарантии возврата средств на начальном этапе сделки.

Банки вправе потребовать от заемщика покупку полиса добровольного страхования — титула или жизни и здоровья. Закон не обязывает оформлять дополнительные страховки при оформлении ипотеки, но банку необходимы дополнительные гарантии. Если отказаться, кредитные организации поднимут ставку по кредиту. 

Для заемщика тоже выгодно наличие дополнительных полисов: страхование титула при ипотеке защитит риск потери права собственности на квартиру или другой объект недвижимости, если суд признает сделку по вторичному жилью недействительной. 

Страхование жизни и здоровья покроет финансовые риски: при наступлении непредвиденных обстоятельств, при которых внесение платежей окажется невозможным по состоянию здоровья, долг банку будет выплачивать страховая.

Шаг 7. Заключаем договор и рассчитываемся с продавцом

После получения положительного ответа банка по квартире происходит процесс подписания договоров – всего их два:

• заемщик (он же покупатель) и банк заключают кредитный договор;
• покупатель и продавец заключают договор купли-продажи с привлечением кредитных средств. В нем прописывается порядок перечисления сумм: первоначального взноса (его покупатель переведет продавцу или банку) и основных денег по ипотеке (их переведет банк после установления права собственности).

Чтобы заключить кредитный договор с банком, потребуются документы:

• паспорт гражданина РФ;
• СНИЛС;
• заверенная трудовая;
• ИНН;
• справка о доходах 2-НДФЛ.

От продавца жилья в ипотеку потребуется номер счета для зачисления суммы и все документы на квартиру.

Последний этап покупки квартиры (или другого объекта) в ипотеку – регистрация права собственности в Росреестре. Сделать это можно как самостоятельно (в МФЦ) или через банк, одобривший ипотеку.

Как права на жилье зарегистрируют, покупатель получит выписку из ЕГРН и станет полноправным собственником. После оформления права собственности деньги поступают на указанный счет продавца.

Итоги

Взять квартиру или другое жилье в ипотеку реально, однако нужно ответственно подойти к каждому этапу: рассчитать доступную сумму по ипотеке и определить предельную финансовую нагрузку, правильно подобрать объект (первичное или вторичное жилье), оценить прозрачность сделки, сравнить лучшие предложения банков и собрать все необходимые документы.