Покупка дома с земельным участком через мфц пошаговая инструкция

Сделки с земельными участками, загородными домами не уступают по популярности сделкам с квартирами (описание процедуры покупки жилого помещения мы посвятили отдельную статью “Покупка квартиры без риэлтора”). 

В настоящей статье мы рассмотрим порядок оформления сделки по покупке земельного участка, дачи в СНТ, дома, а также процедуру регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка в Росреестре.

С данной поэтапной инструкцией, вы сможете купить земельный участок  или загородный дом без привлечения риэлтора. В настоящей статье мы ответим на вопросы: как проходит сделка с землей, где оформляются сделки с земельными участками и домами, как оформить договор купли-продажи земельного участка без риэлтора, а также разберем нюансы процедуры регистрации права собственности на купленный земельный участок и дом. Особое внимание в данной инструкции уделено порядку оформления сделки с землей при использовании кредитных средств и регистрации ипотеки. 

Пошаговая инструкция “Процедура оформления покупки земельного участка и дома без риэлтора”

Настоящая инструкция содержит порядок проведения сделки купли-продажи земельного участка, этапы сделки купли-продажи недвижимости, а также особенности оформления документов при покупке земли и регистрации сделки с землей, загородной недвижимостью. Необходимо отметить, что данная инструкция применима при оформлении купли-продажи садового участка в СНТ, дачного участка в ДНП и при оформлении покупки земли под ИЖС.

Шаг 1. (для покупателей) Выбор земельного участка, дома и проверка юридической чистоты недвижимости

Самый важный шаг при покупке недвижимости. Тщательно проверяя земельный участок, дом, вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и истребования недвижимости из вашего владения. 

Данному важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты недвижимости на вторичном рынке”. В данной статье юридические аспекты проверки сделки с недвижимостью в зависимости от различных обстоятельств. Только после тщательной проверки объекта недвижимости желательно переходить к следующим пунктам настоящей инструкции.

Отметим также, что при покупке земельного участка проводится дополнительная проверка ограничений в пользовании земельным участком с учетом природоохранных и других требований (для этого заказывается особая выписка из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка). Кроме того, при покупке земельного участка с домом необходимо проверить соблюдение законодательства при строительстве дома (получение необходимых разрешений, узаконена ли самовольная постройка или нет, есть ли возможности для ее узаконения, не нарушены ли строительные нормы). Также важно обратить внимание на границы земельного участка, проведенные работы по межеванию.  Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Об общих вопросах проверки юридической чистоты недвижимости и частных нюансах проверки земельного участка, дома читайте в статье по ссылке.

Также при покупке земельного участка сельхозназначения необходимо помнить о соблюдении права преимущественной покупки, принадлежащего муниципальному образованию, а также об ограничениях при продаже земельных долей (доли в праве собственности на земли сельхозназначения, образованные в порядке приватизации).

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления и подготовка документов для продажи земельного участка, дома. Показ земельного участка, дома потенциальным покупателям.

Разместив объявление о продаже земельного участка, дома, позаботьтесь о необходимых документах для оформления продажи дачного или иного земельного участка, дома.

В первую очередь для продажи недвижимости вам потребуется:

Иные документы (список будет представлен ниже) лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи недвижимости. 

Как правило, покупатели стремятся ознакомиться с документами до внесения аванса, а продавцы согласны предоставить документы только после внесения аванса. Здесь можно понять обе стороны: каждая сторона защищает свои интересы, стремиться снизить риски. Однако можно найти компромисс. Например, предоставить некоторые документы для первичной проверки до внесения аванса, остальные — после внесения, либо предоставить документы на «месте» до внесения аванса. Также при  необходимости может потребоваться предоставление документов банку (при использовании покупателем кредитных средств на покупку) или Социальному фонду РФ (при использовании средств материнского капитала), документы в данные организации подает покупатель, от продавца потребуется только содействие в сборе документов при необходимости.

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности с продавцом

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи земельного участка, дома, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора: предмет договора (индивидуальные характеристики земельного участка, дома: адрес, кадастровый номер, категория земли, вид разрешенного использования и т.д.) и цена покупаемого земельного участка, дома. Важным условием предварительного договора также является срок заключения договора купли-продажи земельного участка, дома (ДКП земельного участка и дома). Если он не согласован сторонами, то по закону равен одному году с момента заключения предварительного договора. Если покупатель и продавец не заключат договор в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив письменное предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости недвижимости по договору. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора) задаток внесён не может быть. Деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Шаг 3. Предоставление документов на земельный участок, дом банку (при покупке земельного участка, дома в ипотеку)

После проверки документов на земельный участок, дом, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом последующем этапе процесса оформления покупки земельного участка или дома, или дачи с земельным участком будет принимать участие также банк.

Шаг 4. Подготовка или анализ представленного продавцом проекта договора купли-продажи земельного участка, строений. Согласование условий сделки, выбор способа оплаты стоимости земельного участка. Запрос документов на сделку у продавца.

До “выхода на сделку” покупатель запрашивает у продавца следующие документы:

До сделки с земельным участком (домом) стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Договор купли-продажи жилого дома, земельного участка, иного строения должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Обязательной нотариальной формы такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению:

— сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;

— сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением земельных долей (долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий);

— сделки по отчуждению жилого дома, если заявление и документы на регистрацию сделки будут представлены в орган регистрации прав по почте.

Подробный перечень сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, размещен в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Кроме того, стороны вправе по своему желанию заверить сделку нотариально. О том, нужно ли заверять добровольно сделку с земельным участком у нотариуса, какие преимущества дает такое удостоверение сделки, расходах на нотариуса также читайте в статье по ссылке.

Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации (сам договор не регистрируется, регистрируется именно переход права собственности, в связи с этим договор вступает в силу с момента его подписания, а не регистрации; также не требуется согласие супруги покупателя на покупку земельного участка).

Одним из самых важных вопросов при оформлении договора купли-продажи недвижимости (земельного участка, гаража, дома, участка и т.д.) является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты недвижимости, а также разберём порядок совершения сделки купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств. 

Последнее уточнение относительно оформления покупки дома и земельного участка: законодательством не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. Поэтому одним из важнейших условий договора купли-продажи земельного участка с домом является точное формирование его предмета, в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и отдельно по земельному участку.

Шаг 5. Подписание договора купли-продажи земельного участка, дома, оплата стоимости земельного участка, дома (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, правоустанавливающие документы на земельный участок (перечень правоустанавливающих документов в зависимости от основания покупки читайте в статье о проверке юридической чистоты недвижимости), паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи земельного участка, дома подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности либо стороны сами подают документы на регистрацию в Росреестр. С 01.02.2019 года эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре; после удостоверения сделки нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр, в исключительных случаях он представляет их в бумажном виде в течение 2 рабочих дней, но стороны могут отказаться от подачи документов через нотариуса. При подаче документов на регистрацию нотариусом в электронном виде действуют  сокращенные сроки регистрации — регистрация займет всего 1 день (если стороны сами подают документы на регистрацию на основании нотариальной сделки в Росреестр, то срок 3 рабочих дня, при подаче через МФЦ — 5 рабочих дней). После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости недвижимости. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи земельного участка, дома с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи земельного участка, дома в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание земельного участка, дома, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности на земельный участок, дом), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с земельным участком, домом, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в жилом доме людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке земельного участка, дома с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, банк также оформляет договор об ипотеке, закладную. Для оформления договора об ипотеке и закладной необходимо провести оценку стоимости земельного участка (дома), а также в большинстве случаев необходимо заказать межевой, технический план (паспорт) объекта недвижимости (такой документ может быть в наличии у продавца либо его придется заказать в организации, выполнявшей обмеры помещения и изготовившей технический план помещения, межевой план земельного участка (выдается копия ранее изготовленного плана; так будет дешевле, чем заказывать план у новой организации с выездом кадастрового инженера). Кредитные деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом к покупателю и регистрации залога недвижимости в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с недвижимостью: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 6. Регистрация перехода права собственности на земельный участок, дом в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, дома потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Процедура оформления права собственности на квартиру в ипотеку в целом такая же как при покупке земельного участка без использования кредитных средств. Однако при регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу), предоставить документы для регистрации, обозначенные выше в списке документов для регистрации ипотеки.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 7. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей от дома и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

От покупателя не требуется дальнейшее участие. Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки только в обмен на рукописную расписку о получении денежных средств (расписка должна быть написана в присутствии покупателя или в соответствии с инструкциями выше). Нужно помнить, что при данном способе оплаты только расписка продавца подтверждает такой важный факт как оплата стоимости недвижимости по договору. Договор аренды ячейки не является платежным документов и не может подтверждать оплату стоимости по многим причинам. Если покупатель не получит расписку от продавца о получении денег, продавец может обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и истребовании имущества в связи неоплатой цены по договору. Поэтому важно помнить эти правила проведения и оформления сделки с недвижимостью при использовании банковской ячейки.

Ипотека

Покупатель предоставляет документы, подтверждающие регистрацию, банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре и договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают дом (бывают различные казусы на практике, когда, например, в период регистрации дом сгорает в связи с пожаром), снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Также при проведении взаиморасчетов желательно получить от продавца оригиналы документов на недвижимость или их нотариальные копии (документы-основания приобретения права собственности продавцом, предшествующую цепочку документов), данные документы могут пригодиться в будущем в случае судебных споров или при продаже недвижимости.

Шаг 8. (для покупателей) Не забываем оформить налоговый вычет по НДФЛ в связи с покупкой земельного участка под ИЖС или земельного участка с жилым домом и вернуть налог из бюджета

Если вы не оформляли ранее налоговый вычет в связи с покупкой недвижимости или не использовали его в полном объеме, то вы вправе оформить его при покупке жилого дома, земельного участка под ИЖС или земельного участка с построенным жилым домом и вернуть НДФЛ. При оформлении сделки купли-продажи подобного земельного участка в ипотеку в будущем собственник может оформить налоговый вычет на уплаченные банку проценты за пользование кредитом. Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке земельного участка и покупке в ипотеку читайте здесь.

Шаг 8. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога на доходы

Если недвижимость в собственности продавца менее 5 лет (для недвижимости, приобретенной на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже недвижимости (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). Ранее доход от продажи недвижимости исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости недвижимости с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). Подробнее о порядке расчета налога с продажи недвижимости, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже недвижимости онлайн. Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. То есть если недвижимость продана в 2018 году, декларацию нужно подать до 30.04.2019 года, а уплатить налог до 15.07.2019 года). За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже недвижимости, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Дата публикации: 09.01.25
23.3K

0

Договор купли-продажи квартиры через МФЦ — образец, как составить

Продажа квартиры — это важный шаг и для продавца, и для покупателя. Процессы, связанные с оформлением, можно сделать удобнее и быстрее, если обратиться в многофункциональный центр.

Картинка с сайта: brobank.ru

МФЦ выступает посредником в таких и многих других процедурах. Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ, что для этого нужно и какие нюансы могут возникнуть на разных этапах сделки.

Можно ли провести куплю-продажу квартиры через МФЦ

МФЦ предоставляют много услуг, в том числе помощь в сделках с недвижимостью. Оформление договора купли-продажи квартиры через МФЦ возможно, но учтите, что сам процесс сделки, составление и подписание договора происходит не в многофункциональном центре. Но в нем можно зарегистрировать сделку быстрее.

МФЦ позволяет ускорить процесс государственной регистрации права собственности на квартиру, а также подачу заявления в Росреестр. То есть, если обе стороны сделки — продавец и покупатель — решат воспользоваться услугами МФЦ, они смогут подать документы и провести регистрацию по месту жительства без посещения Росреестра или других госучреждений.

Стоит отметить, что для составления самого договора купли-продажи квартиры придется воспользоваться юридическими услугами либо заполнить шаблон договора самостоятельно. Найти шаблон можно в интернете, например, на этом сайте.

Как составить договор

Договор купли-продажи квартиры — это юридически значимый документ, который закрепляет согласие сторон на передачу права собственности на недвижимость от продавца покупателю. При составлении такого документа необходимо учитывать значимые аспекты, чтобы сделка была законной и защищала интересы обеих сторон.

Основные элементы договора купли-продажи квартиры:

1. Полные данные сторон договора: необходимо указать паспортные данные продавца и покупателя, а также сведения о месте их жительства. Убедитесь, что информация указана корректно.
2. Описание квартиры: напишите точное местоположение жилья, площадь, этаж, номер квартиры и другие характеристики, которые помогут точно идентифицировать объект.
3. Цена и порядок оплаты. Например, сумма передается наличными или переводом, сроки платежей и другие данные.
4. Ответственность сторон: условия, которые применят в случае несоответствия обязательств сторон, например, если покупатель не оплатил квартиру в срок или продавец не передал ключи.
5. Дата передачи недвижимости: день, когда покупатель вступит в права собственности на квартиру.
6. Подписи сторон сделки. Подписи подтверждают согласие на условия договора и обязательства сторон.

Картинка с сайта: brobank.ru

При составлении договора важно не забывать о правомерности условий и предусмотреть возможные последствия в случае возникновения спорных ситуаций. Например, можно указать, что покупатель обязан проверить правоустанавливающие документы на квартиру перед подписанием договора.

Где взять образец

Образец договора купли-продажи квартиры можно найти в интернете. Но помните, что стандартный шаблон может не учитывать все нюансы конкретной сделки. Лучше получить образец у юриста или риелтора, который поможет адаптировать его под личные нужды.

В МФЦ образец договора предоставляют не всегда, так как это не часть регистрационных услуг. Но в некоторых центрах можно найти консультации по составлению документа. Это тоже поможет избежать ошибок при подписании.

Чтобы договор полностью соответствовал требованиям законодательства и защищал интересы сторон, в образец договора нужно включить все требуемые данные.

Сколько стоит процедура

Стоимость оформления договора купли-продажи нотариусом зависит от того, какая цена продаваемого жилья. За нотариальное удостоверение договора придется заплатить:

• при стоимости квартиры до 1 млн рублей — 0,5% от суммы договора, но не менее 1,5 тысяч рублей;
• если квартира стоит от 1 до 10 млн рублей — 5 тысяч рублей и 0,3% от суммы договора, превышающей 1 млн рублей;
• при стоимости больше 10 млн рублей — 32 тысячи рублей и 0,15% от суммы, которая превышает 10 млн рублей, при этом не больше 150 тысяч рублей.

Заверять договор у нотариуса не обязательно, это можно сделать для собственного спокойствия. Случаи, когда нотариальное заверение обязательно, если продаете или покупаете:

• долю в квартире;
• квартиру ребенка или опекаемого;
• квартиру с пожизненной рентой.

Также придется оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на приобретаемое жилье в размере 2 тысяч рублей.

Оформите дебетовую СберКарту:

Картинка с сайта: brobank.ru

Стоимость от	0 ₽
Кэшбек	До 70%
Процент на остаток	Нет
Снятие без процентов	До 5 млн р./мес.
Овердрафт	Нет
Доставка	В офис/курьером

Какие документы прикладывают к договору

Чтобы договор купли-продажи квартиры зарегистрировали в МФЦ, соберите несколько документов. Основные:

1. Паспорт продавца и покупателя.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру — это могут быть договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, дарственная, решение суда, если квартиру передали по суду.
3. Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН.
4. Справка о состоянии расчетов по коммунальным платежам — этот документ подтверждает, что у продавца нет задолженностей перед ЖКХ.
5. Согласие супруга продавца на сделку, если квартира находилась в совместной собственности.
6. Заявление о регистрации перехода права собственности.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

С комплектом этих документов можно идти в МФЦ и продолжать оформление.

Как проходит регистрация

Заключение договора купли-продажи происходит в несколько этапов:

1. Предварительные переговоры. Перед тем, как официально заключить сделку, продавец и покупатель согласовывают условия между собой. Договоритесь о стоимости, а также о порядке передачи квартиры в собственность другого лица. Также согласуйте перечисление задатка.
2. Заключение предварительного соглашения. Этот документ используют в качестве фиксации намерения подписать основной договор купли-продажи на определенных условиях. Предварительный договор нужен не всегда.
3. Перечисление задатка. Деньги перечисляют по взаимной договоренности, но можно обойтись и без задатка.
4. Сбор документов.
5. Заключение договора купли-продажи. Права на жилье переходят к новому владельцу.
6. Удостоверение у нотариуса. Если стороны выбрали нотариальную форму сделки, этот этап обязателен.
7. Государственная регистрация через Росреестр.
8. Получение документов после регистрации. После регистрации выдадут актуальную выписку из Единого госреестра недвижимости.

Регистрация через МФЦ — наиболее удобный способ для физических лиц. Такие центры работают по разному в зависимости от региона. В одних записываются заранее, а в других получают талон электронной очереди сразу на месте.

Россиянам доступна услуга выезда сотрудника МФЦ на дом. Бесплатно она обойдется только ветеранам Великой Отечественной войны, инвалидам 1 и 2 группы. Для остальных такая услуга платна. Стоимость отличается в зависимости от региона, уточняйте в МФЦ по месту жительства.

Когда договор могут признать недействительным

Договор признают недействительным в двух случаях: если он оспоримый или ничтожный.

Ничтожный договор — это документ, который заключили с нарушением законодательства РФ. Такой договор признают недействительным с момента подписания. Не имеет значения, есть ли судебное решение о признании ничтожным или нет. Формально такая сделка произошла, но юридически никаких изменений не повлекла.

В суд все равно придется подавать, чтобы официально сделка получила статус недействительной. Тогда все вернется в то положение, которые было до подписания соглашения.

Картинка с сайта: brobank.ru

К ничтожным сделкам относят:

1. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства или другим правовым нормам. Такое может быть, если покупатель приобретает жилье, которое продавец купил ранее у другой семьи. Если, например, при заключении сделки нарушили права несовершеннолетних лиц, то вся цепочка становится незаконной.
2. Сделки, при которых нарушили правопорядок и нормы нравственности. Примером такой сделки выступает подделка подписей или документов.

Мнимые и притворный соглашения. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовое соглашение. Это может быть продажа жилья родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы подменить одну сделку другой. Например, если заключают договор купли-продажи, а по факту имущество подарили.

Соглашение, которое заключили с недееспособным лицом. Законный опекун должен обратиться с требованием признать сделку ничтожной.

Сделку, которую заключили с россиянином младше 14 лет. Такие случаи встречаются достаточно редко.

По таким сделкам применяют срок исковой давности. Он длится 3 года. Он начинается с момента подписания договора. Если же иск предъявляет другой человек, который не участвовал в сделке, срок отсчитывают с момента, когда он узнал о неправомерности соглашения.

Оспоримые договора — также те, которые заключили с нарушением закона. Но они будут работать до тех пор, пока кто-то не обратится в суд для получения официального признания недействительности. К таким соглашениям относят сделки, которые:

• совершили под угрозами;
• вынудили совершить на невыгодных условиях;
• заключили с ограниченно дееспособным россиянином без согласия попечителя;
• заключили несовершеннолетние подростки без согласия родителей или опекунов;
• совершили без согласия третьего лица, если его участие требуется по закону, например, если муж продал жилье без согласия жены, она вправе подать в суд;
• совершили в состоянии алкогольного опьянения.

Срок исковой давности таких сделок — 1 год. Начинается он с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о сделке. Если же дело касается сделки, которую совершили под угрозами, СИД начинается с момента, когда прекратились угрозы.

Частые вопросы

Назад

Как оформить сделку с недвижимостью через МФЦ: полное руководство

Подготовка к регистрации сделки в МФЦ

Необходимые документы для регистрации

Ключевым этапом является сбор документов. Сюда входят: паспорта всех участников сделки, правоустанавливающие документы на недвижимость, согласие супруга на сделку, если требуется. Важно иметь технический паспорт объекта, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи в трех экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины. Также необходимы справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и выписка из домовой книги.

Предварительные шаги перед посещением МФЦ

Перед посещением МФЦ важно провести ряд подготовительных действий. Нужно проверить юридическую чистоту объекта, удостовериться в отсутствии залогов или арестов. Рекомендуется провести профессиональную оценку стоимости недвижимости. Убедитесь, что продавец полностью выписан из квартиры и у него нет долгов по коммунальным платежам. Важно также проверить соответствие документов государственным стандартам, чтобы избежать отказа в регистрации.

Картинка с сайта: darstroy-yug.ru

Пошаговая инструкция по регистрации купли-продажи

Запись на прием в МФЦ

Записаться на прием в МФЦ можно несколькими способами: лично, по телефону, или через портал «Госуслуги». Запись заранее предпочтительнее, чтобы избежать очередей. В день посещения МФЦ продавец и покупатель должны прийти вместе, иначе заявление не будет принято.

Процесс подачи документов

В МФЦ необходимо предоставить полный пакет документов. Сотрудник МФЦ выдаст два бланка заявления: один для продавца, другой для покупателя. После заполнения заявлений специалист МФЦ заберет документы или сделает их скан-копии и выпишет расписку. Эта расписка будет содержать регистрационный номер, по которому можно отслеживать статус обработки документов​​.

Уплата государственной пошлины

После проверки документов сотрудник МФЦ выписывает квитанцию на уплату госпошлины. Пошлину можно оплатить на месте в МФЦ через платежные терминалы. Также возможна оплата в банкомате или в ближайшем банке. Квитанция выписывается на имя покупателя​​.

Получение готовых документов

После успешной регистрации перехода права собственности в Росреестре, документы возвращаются в МФЦ. Забрать их могут как бывший, так и нынешний собственник недвижимости. Для получения готовых документов необходимо иметь при себе расписку​​.

Особенности регистрации сделок с ипотекой

При оформлении сделок с ипотекой важно учитывать некоторые нюансы. Во-первых, необходимо присутствие обеих сторон сделки или нотариально заверенных представителей. В случае отсутствия одной из сторон, МФЦ принимает документы от нотариально заверенного лица. Во-вторых, пошлину, как правило, оплачивает покупатель, если это не определено иначе договором или договоренностью между сторонами. На оплату пошлины отводится пять дней; если срок не соблюдается, документы возвращаются. Важно, что в случае отказа в регистрации пошлина не возвращается​​.

Особое внимание стоит уделить составлению договора. Его можно написать самостоятельно, взять на себя расчеты и подачу документов. Это может позволить сэкономить на государственной пошлине, которая составляет 2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц. Решение о том, кто и сколько будет платить пошлину, лучше принимать по обоюдному согласию. Если желательно нотариальное заверение договора, это потребует дополнительных расходов — полпроцента от суммы сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей​​.

Сроки и стоимость регистрации через МФЦ

Ожидаемые сроки обработки документов

При регистрации сделок через МФЦ установлены четкие сроки. Сотрудникам МФЦ отведено 9 рабочих дней на выполнение всех необходимых действий: получение документов, передачу их в Росреестр, ожидание готовности выписки из ЕГРП и передачу зарегистрированных договоров участникам сделки. Отсчет времени начинается на следующий день после подачи заявления. С учетом выходных и праздничных дней, реальный срок регистрации составляет приблизительно 11 дней​​.

Размер госпошлины и способы оплаты

Стоимость регистрации в МФЦ определяется размером государственной пошлины. В 2024 году она составляет 2000 рублей за регистрацию права собственности на объект недвижимости (как квартиру, так и частный дом) и 350 рублей за регистрацию земельного участка. Обычно обязанность уплаты госпошлины возлагается на покупателя, но стороны могут договориться о разделении этого платежа пополам​​. Однако с 1 января 2025 года планируется увеличение этих ставок. Для физических лиц пошлина за регистрацию права собственности на квартиру или жилой дом вырастет до 6 000 рублей, а для юридических лиц — до 33 000 рублей.

Приостановка и отказ в регистрации права собственности

Основные причины приостановки и отказа

Регистрация сделки через МФЦ не всегда завершается успешно. Иногда процедура приостанавливается или заявители получают отказ. Среди основных причин:

• Неполный пакет документов: Отсутствие необходимых бумаг или неправильное оформление может привести к приостановке процесса.

• Ошибки в документах: Любые неточности или ошибки в справках, выписках и других документах могут вызвать задержку или отказ.

• Обременения на недвижимость: Наличие залога, ареста или других обременений на объект недвижимости является серьезной преградой для регистрации.

• Собственность ребенка или недееспособного человека: Если недвижимость принадлежит ребенку или недееспособному гражданину, ситуация усложняется.

• Долевая собственность: Сложности с документами могут возникнуть при продаже доли в недвижимости, особенно если она не является отдельным объектом.

Как действовать в случае проблем

При возникновении проблем важно уточнить причины приостановки или отказа и исправить ошибки. В случае долевой собственности, например, продажа доли может требовать нотариального заверения договора и его регистрации через нотариуса, который отправляет документы в Росреестр​​.

Получение готовых документов и завершение процедуры

После успешной регистрации перехода права собственности в Росреестре пакет документов возвращается в МФЦ. Здесь ключевым моментом является получение зарегистрированных документов, которые подтверждают смену владельца. Бывший и нынешний собственник квартиры должны явиться в МФЦ для получения документов. Необходимо иметь при себе расписку, выданную при подаче документов. Это гарантирует идентификацию участников сделки и обеспечивает безопасное получение документов​​.

Этот этап завершает процесс регистрации купли-продажи недвижимости через МФЦ. Важно убедиться, что все документы получены и верно оформлены. Это включает в себя проверку правильности заполнения данных в выписке из ЕГРН и договорах купли-продажи. Также рекомендуется сохранить копии всех предоставленных и полученных документов для будущей справки.

Договор купли-продажи земельного участка — один из самых важных документов в сделке. По своей сути это соглашение, по которому продавец обязуется передать участок покупателю, а покупатель — принять участок и оплатить его на условиях договора.

Как правильно составить договор купли-продажи участка?

Как правило, в договоре принимают участие две стороны — продавец и покупатель. В таком случае, документ должен содержать в себе эти 7 разделов:  

• стороны договора;
• предмет сделки;
• правоустанавливающие документы;
• объект недвижимости;
• условия оплаты;
• прочие условия;
• передача участка покупателю.

Рассмотрим подробнее каждый из этих разделов.

Стороны договора

Итак, первый раздел — стороны договора — продавец и покупатель. Здесь необходимо указать паспортные данные всех участников сделки. Писать нужно все полностью: ФИО, дату и место рождения, серию и номер паспорта. Также необходимо указать дату и место выдачи документа, адрес регистрации, и можно указать номер СНИЛС.

Картинка с сайта: svoevse.ru

Источник фото: kasheloff.ru

Участников договора может и больше, чем два. Например, когда продавцы состоят в браке, либо же, если землей владеют два родственника. При таких условиях в договоре указываются паспортные данные всех участников. 

 Если продавец состоит в браке, это тоже нужно указать, сопроводив фразой «сделка совершается с согласия супруга/супруги» и добавив его или её паспортные данные.

Суть договора

Суть этого раздела заключается в том, что продавец обязуется продать участок, а покупатель — оплатить установленную сумму и оформить недвижимость на себя. 

Если вы покупаете или продаете участок земли, на котором уже есть постройки, это важно учесть. Постройки продают вместе с землей. Нельзя продать участок, а строения оставить себе.

Картинка с сайта: svoevse.ru

Источник фото: realty.rbc.ru

Правоустанавливающие документы

Этот раздел должен быть третьим по счету в договоре. Здесь прописывается, на каком основании продавец владеет участком и какие документы могут это подтвердить.

Но к обсуждению самих документов мы приступим позже.

Объект недвижимости

В этом разделе требуется рассказать про тот объект, который вы и собираетесь продавать или покупать. Но сделать это нужно максимально подробно. У участка нет особых примет, поэтому, если по какой-то причине сделку придется оспаривать в суде, эти данные помогут определить, что речь идёт о том самом участке. Поэтому так важно описывать недвижимость подробно.

Укажите: 

• адрес,
• кадастровый номер,
• размеры,
• факт межевания (опционально),
• также можно указать и отличительные особенности этого участка — особые приметы.

Далее можно прописать, каким образом участок оказался у нынешнего продавца. То есть, купил ли он его, либо унаследовал. Включите сюда данные из всех тех документов, по которым продавец получил эту землю. Это поможет обезопасить себя от нерадивых продавцов или мошенников. 

Условия оплаты

В этом разделе прописывается сумма сделки. Не кадастровая стоимость участка, не оценочная и не среднерыночная, а именно та, которую покупатель выплачивает продавцу.

Важно прописывать сумму целиком. Это не только требование закона, но и ваша безопасность. Если сделку придётся оспаривать, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая фигурирует в договоре. 

Помимо стоимости, необходимо также указать реквизиты платежа и способ оплаты. Пропишите в договоре все детали, начиная с названия банка и времени платежа, вплоть до ипотеки или рассрочки.

Теперь, рассказав о способе оплаты, опишите процесс получения денег продавцом. Так вы, в случае чего, сможете подтвердить, что действительно передали деньги. Обычно оплату производят после регистрации перехода права собственности. Информация из Росреестра придет в банк, счет разблокируется, и продавцу на карту перечислят нужную сумму. 

Но бывают случаи, когда покупатель переводит деньги продавцу сразу после подписания договора. И если Росреестр откажет в регистрации, то сделку можно считать сорванной. Но деньги ведь уже переведены. Как раз тут эта строчка в договоре и поможет, если деньги придется требовать от продавца назад. 

Прочие условия

У каждой сделки есть свои особенности. Возможно, продавец планирует вывезти свое имущество. Кто-то хочет участок с деревьями, и если его не окажется, это станет поводом для расторжения договора. А может продавец обещает еще несколько лет платить членские взносы?

Любые условия, не важно какими бы они не были, обязательно нужно прописать. 

Также в этом разделе важно указать:

1. Когда участок перейдет к новому собственнику (обычно это происходит после регистрации сделки).

2. Состоит ли продавец в браке и есть ли нотариальное согласие супруга на сделку. Ведь супруг при расторжении брака имеет право на совместно нажитое имущество. 

3. Как будут решаться споры. 

4. За что полагается неустойка. 

5. Нет ли ограничений на использование земли.

6. Что будет, если Росреестр не зарегистрирует сделку. 

Еще в договоре купли-продажи земельного участка нужно указать, что:

• Стороны находятся в здравом уме и действуют не по принуждению, а сделка не является кабальной.
• Продавец не банкрот, не имеет долгов и признаков возможного банкротства.
• Использовался или не использовался при покупке участка маткапитал. Если использовался, пропишите, что в связи с этим детям выделены доли в новой недвижимости, а сделку одобрили органы опеки. Приложите к договору соответствующие документы.

Передача участка покупателю

В этом разделе указывается, когда продавец передает ключи от калитки и когда подписывается акт приема-передачи. 

А теперь, вернемся к разделу «Правоустанавливающие документы» и обсудим все в подробностях.

Если вы решили продать дачу или частный домик с земельным участком, придется подготовить необходимые документы. Условно их можно поделить на две категории:

• Документы, которые обязательно нужны для составления договора купли-продажи, оформления сделки по продаже земельного участка и дома (в том числе через МФЦ) и регистрации перехода права собственности. Без них просто не получится продать землю и дом, и они должны быть оформлены правильно, иначе Росреестр откажет в регистрации прав. 
• Документы, которые не обязательны для предыдущего пункта, но имеют непосредственное отношение к прочим правам и обязанностям, которые связаны с недвижимостью. Сюда же можно отнести документы, которые помогают продавцу подтвердить свою добросовестность и юридическую чистоту недвижимости.

Сейчас сделку купли-продажи можно оформить через МФЦ, а основной пакет документов получить через Госуслуги. За выдачу некоторых из них нужно заплатить пошлину, но эти расходы обычно просто закладывают в итоговую продажную стоимость участка и дома.

Картинка с сайта: svoevse.ru

Какие документы нужны для составления договора купли-продажи участка с домом

Тут стоит оговориться, что продавать жилой или садовый дом без участка нельзя, если оба объекта принадлежат одному владельцу. Если дом расположен на арендованной земле, потребуется заключить договор переуступки права аренды. Примечательно, что в таких случаях земля арендуется на тех же условиях, которые указаны в первичном договоре, и новый арендатор приобретает те же права и обязанности, что предыдущий. Не может, например, измениться арендный платеж и процедура его уплаты, срок аренды и пр. Соответственно, если земля в аренде, то в пакет документов для продажи дома нужно включить и договор переуступки права, причем такой договор подлежит обязательной государственной регистрации. 

Для продажи участка и земли от собственника потребуется следующий перечень документов:

• Паспорта обоих участников сделки – продавца и покупателя.
• Выписка из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах по расширенной форме. Ее можно заказать через Госуслуги. Если на участке кроме жилого или садового дома есть другие капитальные строения (баня, гараж), поставленные на кадастровый учет, на каждое из них нужно получать отдельную выписку. Что такое выписка из ЕГРН, как ее получить и почему не стоит распечатывать самому – смотрите по ссылке. Важно знать: с 2016 года выписка из ЕГРН – единственный правоустанавливающий документ на недвижимость. Бумажные свидетельства о праве собственности, которые подтверждали право до этого, больше не принимаются государственными органами.
• Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов, на основании которых у нынешнего владельца возникло право собственности. Этот документ позволяет узнать, была ли недвижимость им куплена, унаследована, приватизирована, получена в дар и пр. 
• Если продавец состоит в браке, то к документам нужно приложить нотариально заверенное согласие супруга на продажу имущества. При наличии долей, которыми владеют несовершеннолетние, потребуется согласие их законного представителя и органов опеки, особенно если дети прописаны в частном доме, который продается. При продаже дома, который находится в долевой собственности, все отношения между совладельцами должны быть заранее урегулированы у нотариуса и соответственно оформлены.

Все эти документы требуются от собственника при продаже участка и дома в деревне или на землях ИЖС, дачи в СНТ – различий здесь нет.

Картинка с сайта: svoevse.ru

Какие документы нужны для продажи земельного участка с домом через МФЦ

У оформления продажи дома и участка через МФЦ есть два больших плюса:

• Документы и их копии не нужно заверять у нотариуса.
• Новому владельцу не нужно самому подавать документы по сделке купли-продажи дома и участка в Росреестр.

Согласно действующему законодательству, сделки по купле-продаже земельного участка и дома не подлежат обязательной регистрации – Росреестр регистрирует только переход прав собственности.

Список документов для продажи земельного участка и дома через МФЦ следующий:

1. Заявление о регистрации перехода права. Образец можно получить на месте, порядок оформления уточняется там же. Документ подписывается продавцом и покупателем.
2. Договор купли-продажи в двух экземплярах, один для продавца, другой для покупателя. Подписывается в МФЦ в присутствии сотрудника этой организации.
3. Паспорта обоих участников сделки.
4. Выписки из ЕГРН о характеристиках и зарегистрированных правах на землю, дом и другие капитальные постройки – отдельная для каждого объекта.
5. Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов.
6. Документы, которые подтверждают отсутствие долгов по коммунальным и налоговым платежам.
7. Нотариально заверенные согласия, о которых шла речь в предыдущем пункте.
8. Квитанции об оплате госпошлин за регистрационные действия. Это не всегда обязательно: в большинстве многофункциональных центров крупных городов оплатить пошлину можно банковской картой прямо в МФЦ, в том числе на рабочем месте сотрудника, который принимает документы.

Какие документы НЕ нужны для продажи земельного участка с домом

В разных источниках в Интернете можно найти перечни, которые включают устаревшие или вовсе ненужные документы для продажи.

• Кадастровый план. Этот документ был официально упразднен еще в 2008 году и заменен на кадастровый паспорт.
• Кадастровый паспорт. Он, в свою очередь, был упразднен в 2016 году и заменен выпиской из ЕГРН.
• Копия межевого плана. Для размежеванных участков, сведения о границах которых уже внесены в базу Росреестра, она не требуется. Более того, нужная информация уже содержится в расширенной выписке из ЕГРН.
• План участка с указанием расположения объектов. Если все капитальные строения на участке вовремя «узаконены», то есть поставлены на кадастровый учет как объекты недвижимости, данные об их расположении уже есть у Росреестра и в расширенной выписке.
• Схема размещения участка на Публичной кадастровой карте. При купле-продаже не нужна и вообще требуется только для первичной регистрации прав на участки, полученные по программе «Дальневосточный гектар» и аналогичным программам.
• Технический паспорт на дом. Не нужен при продаже, так как не входит в число обязательных документов при сделке между физическими лицами. Документ может потребоваться только в том случае, если участок и дом покупаются в кредит, и предоставлять его нужно в банк, который выдает кредит. Однако это не совсем закрывает вопрос, нужен ли техпаспорт на дом при его продаже. Почему – читайте дальше.

Картинка с сайта: svoevse.ru

Какие еще документы должен предоставить продавец дома и земельного участка покупателю

При продаже дома и участка новый владелец становится и собственником всех инженерных коммуникаций, которые есть в его новом домовладении. Соответственно, продавец должен передать покупателю документы, которые имеют к этому отношение, например:

• Договор с энергосбытом на поставку электроэнергии, если он заключен напрямую, или договор с СНТ, если поставщик электричества – именно оно.
• Если дом газифицирован – договор с газораспределительной организацией (ГРО) на поставку газа и техническое обслуживание внутридомового газового оборудования (ТО ВДГО). Важно знать, что с 2023 года такой договор обязателен, и заключается он только с ГРО, которая поставляет газ, никакие сторонние организации больше не имеют права обслуживать газовое оборудование.
• Если дом подключен к централизованной системе водопровода или канализации – соответствующие договоры с поставщиками услуг. Если на участке пробурена скважина – паспорт скважины.
• Документы на счетчики электроэнергии, газа и воды, если они установлены, паспорт скважинного насоса, если на участке есть скважина, и паспорта газоиспользующего оборудования. А также прочие документы, которые могут иметь отношение к инженерным коммуникациям, например проект газификации, договор о технологическом присоединении и пр. и пр.
• Разрешение на строительство, если дом построен до 2018 года, или уведомление о соответствии. С 2018 года разрешение заменено уведомительным согласованием с местными властями, поэтому вместо него теперь выдается «Уведомление о соответствии планируемого строительства». Строго говоря, если этих документов нет, но дом уже поставлен на кадастровый учет, они не нужны ни прежнему, ни новому владельцу. Однако бывали случаи, когда местные власти или государственные органы пытались признать уже зарегистрированный дом самостроем, поэтому доказательства его «законности» неплохо иметь на руках.

Картинка с сайта: svoevse.ru

Не обязательно, но желательно: документы, которые покупатель может попросить у продавца до сделки

Покупатель имеет полное право быть разумно осторожным при покупке земельного участка и дома и проверять даже те документы, которые не обязательны для заключения сделки. В МФЦ их обычно не требуют, но добросовестный продавец может их предъявить лично покупателю для подтверждения своей честности и проверки статуса участка и строений.

Примерный список таких документов следующий.

Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Ее может заказать только сам владелец участка. Это подстраховка покупателя на случай, если собственник признан недееспособным и по закону не имеет права заключать сделки. Понятно, что сделка с недееспособным физическим лицом легко оспаривается в суде.

Выписка из ЕГРН о переходе прав собственности позволяет проследить юридическую историю участка (а иногда и дома) с 1998 года и проверить, на каких основаниях недвижимость меняла владельцев все это время. Судебная практика такова, что незаконной может быть признана сделка, совершенная в прошлом, и не всегда закон защищает права последующего добросовестного приобретателя, даже если он не знал «темной истории» купленного имущества.

Технический паспорт дома. Для продажи он не нужен, как говорилось выше. Но если он есть, покупателю не лишним будет его посмотреть. Этот документ позволяет проверить, не делалась ли в доме перепланировка с нарушением строительных норм, нет ли незаконных пристроек и пр. После перехода права собственности вся «головная боль», связанная с неузаконенной реконструкцией дома, может достаться новому владельцу, если нарушения будут обнаружены государственными органами.

Квитанции об уплате членских и целевых взносов – немаловажные документы, если продается участок в садоводческом товариществе (СНТ). По закону долги по взносам не переходят с прежнего владельца на нового, но правление СНТ может попытаться на него надавить, что чревато как минимум испорченными нервами. Что еще нужно проверить при покупке дачи в СНТ и можно ли купить участок по членской книжке садовода – смотрите по ссылкам.

Квитанции об оплате коммунальных ресурсов за последний год (если они есть в бумажном виде). Нужны на случай, если управляющая компания или поставщик каких-либо ресурсов «выпишет» новому владельцу несуществующие долги – такое случается чаще, чем хотелось бы. 

Читайте также: 

Чего ждать от 2025 года Змеи?

Комнатный папоротник нефролепис: уход в домашних условиях

Как украсить дачу на Новый год

Как долго можно хранить  новогодние блюда: оливье, холодец, красную икру и другие

Цветок «мужское счастье»