Покупка недвижимости — сложный процесс, к которому стоит подойти с ответственностью. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией и узнайте, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры в новостройке.
Процесс приобретения квартиры в новостройке
Квартира — крупная покупка со множеством нюансов, решения должны быть приняты рационально. Однако, не все знакомы с процедурой покупки недвижимости.
Укажем основные шаги, которые вам необходимо сделать:
Рассчитайте примерный бюджет покупки.
Изучите плюсы и минусы жилья в новостройках, убедитесь, что сделали верный выбор. Подробнее о том, какой рынок жилья выбрать: первичный или вторичный, читайте в статье.
Выберите надёжного застройщика.
Оформите ипотечный кредит на покупку квартиры.
Примите квартиру от застройщика.
Зарегистрируйте право собственности.
Разберём каждый из этих пунктов подробнее.
Как рассчитать бюджет покупки?
Перед выбором конкретной квартиры оцените свои финансовые возможности. Часто для покупки недвижимости используют кредитные средства. Если вы хотите оформить ипотеку, вам потребуется первоначальный взнос, как правило, он составляет от 10-15% от стоимости квартиры. В качестве него можно использовать накопленные или иные средства, например, средства материнского (семейного) капитала. Мы поделились советами, как накопить на первоначальный взнос, в другой статье.
Как оценить, за какую сумму вы сможете купить жилье? Для этого рассчитайте комфортную для вас стоимость ипотечного кредита: ежемесячный платёж на покупку квартиры не должен превышать 30-40% от общего семейного бюджета. Умножьте эту сумму на срок ипотечного кредита, учтите первоначальный взнос, и так вы получите примерную стоимость квартиры, которую можете купить. Следует также учесть, что покупка квартиры влечёт за собой дополнительные расходы.
Ещё один совет: накопите финансовую «подушку безопасности» в размере 3-5 сумм ежемесячного дохода — это позволит продолжать выплачивать кредит в случае трудностей, например, временной потери работы.
Плюсы и минусы покупки «первичной» недвижимости
Квартира в новостройке имеет свои преимущества и недостатки. Взвесьте все «за»и «против» покупки жилья на первичном рынке, прежде чем принять окончательное решение.
Преимущества:
Стоимость жилья. Как правило, квартиры на ранних этапах постройки стоят дешевле готовых вариантов.
Широкий выбор. В отличие от недвижимости на вторичном рынке, где число квартир в определённом районе ограничено, можно рассмотреть разные варианты планировки, выбрать этаж, вид из окна и т.д.
Инфраструктура и паркинг. Застройщики тщательно продумывают схемы комплексов: строят рядом школы, детские сады и площадки, выделяют площади под магазины, салоны и многое другое.
Современные планировки. Жильё в новостройках, как правило, имеет более удобные санузлы, просторные и функциональные помещения, чем квартиры во «вторичке».
Юридическая чистота квартиры.
Недостатки:
Развивающаяся инфраструктура. Следует изучить транспортную доступность жилого комплекса и этапы её внедрения, чтобы проживание и доступ к нужным местам города были комфортными.
Сроки строительства. Покупка квартиры в новостройке несёт в себе риски, например, сдвиг сроков сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.
Ремонт и шум. Если квартира была куплена без отделки, въехать в неё быстро не получится: нужно сделать ремонт, завезти мебель и т.д. Дома часто заселяются неравномерно, поэтому приходится терпеть шум ремонта соседей.
Составьте список того, что вам важно при выборе квартиры: так вы отсеете некоторые жилые комплексы, и выбор сузится. Изучите доступные варианты через специализированные площадки, например, на сайтах ДОМ.РФ Девелопмент, Циан или напрямую на сайтах интересующих застройщиков.
Выбор застройщика
Покупка квартиры в строящемся доме имеет свои риски, основные из них — задержка сроков сдачи жилья в эксплуатацию и незавершённое строительство. Внимательно изучите информацию о застройщиках, так вы минимизируете риск. Используйте портал наш.дом.рф и проверьте на нём легальность новостроек и репутацию строительных компаний на рынке недвижимости. На сайте собрана актуальная информация о жилищном строительстве, достоверность которой обеспечивается Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как убедиться в легальности новостройки и что нужно проверить перед приобретением недвижимости, читайте в нашей статье.
Дополнительно защищают покупателя эскроу-счета — банковские счета, позволяющие обезопасить расчёт между застройщиком и покупателем. Банк блокирует средства на специальном счёте, и строительная компания получает доступ к деньгам за квартиру только после того, как дом введут в эксплуатацию. Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель сможет вернуть свои средства. Подробнее об эскроу-счетах и правилах работы с ними читайте в статье.
Что нужно знать об ипотеке?
Залог
Покупая недвижимость за счет кредитных средств, заёмщик передаёт её в залог банку до полного исполнения обязательств по кредитному договору. Это гарантирует кредитной организации возврат выданных средств. В большинстве случаев банки требуют оформления закладной — ценной бумаги, которая удостоверяет право залога на жилье, обремененное ипотекой , а также право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Залог с квартиры снимается после полного исполнения обязательств по кредиту.
Страхование недвижимости
Выдача заёмных средств — риск не только для покупателя, но и для банка, поэтому залоговую квартиру обязательно страхуют в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16.07.1998№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Страхование квартиры происходит только после сдачи дома и оформления права собственности, оно защитит как кредитную организацию, так и самого заёмщика в случае непредвиденных обстоятельств.
Страхование заёмщика
Этот вид страхования не обязателен и не повлияет на получение ипотеки, но может обезопасить клиента, например:
страхование жизни и здоровья поможет в случае частичной или полной нетрудоспособности или смерти заёмщика.
страхование ответственности заёмщика позволяет застраховать себя, если по каким-либо причинам потеряет возможность осуществлять платежи. В этом случае банк получит выплаты от страховой компании, однако сумма такого платежа может составлять не менее 10% и не более 50% основной суммы долга.
Подробнее о видах страхования при оформлении ипотечного кредита читайте в статье.
Изучите доступные ипотечные кредиты
Банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в том числе программы«льготной ипотеки».
Например, в АО «Банк ДОМ.РФ» существует программа ипотечного кредитования «Льготная ипотека на новостройки», позволяющая получить кредитные средства по более низкой ставке.
Изучите разные варианты условий по ипотечному кредиту. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, это позволит вам в несколько шагов оценить будущие затраты на погашение кредита.
Шаг 1. Укажите стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести
Шаг 2. Впишите сумму первоначального взноса, который вы готовы внести требования
Шаг 3. Обозначьте срок, в течение которого вы будете выплачивать задолженность по кредиту
Шаг 4. Изучите результаты расчёта. Калькулятор покажет возможную ставку по кредиту, приблизительный ежемесячный платёж и необходимый уровень дохода для комфортного погашения.
Шаг 5. Ознакомьтесь с предварительным графиком платежей и подайте заявку через личный кабинет ипотеки.
Процесс оформления сделки по ипотеке (по предоставлению ипотечного кредита)
Изучите требования банка к заёмщику, как правило, это:
возраст: большинство банков устанавливают минимальный возраст заёмщика —21 год, а максимальный возраст на дату погашения кредита до 65-70 лет
стаж: чаще всего требуется проработать не менее 3 месяцев на последнем месте трудоустройства
платёжеспособность и кредитная история: кредит на квартиру подразумевает регулярные выплаты, поэтому кредитной организации важно убедиться в стабильности дохода заёмщика
гражданство: большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты иностранным гражданам
Для подачи заявки на ипотеку:
Соберите пакет необходимых документов, как правило, это:
паспорт
документы для подтверждения дохода с указанием его источника — это может быть заработная плата, пенсия, доход от сдачи жилья в аренду и т.д. Банк ДОМ.РФ не требует этих документов, а подтверждает доходы выпиской из ПФР, которую сам же заказывает.
Перечень документов может быть расширен по требованию банка или в соответствии с условиями выбранной ипотечной программы, например, при оформлении так называемой «семейной ипотеки» дополнительно потребуется свидетельство о рождении ребёнка.
Подайте заявку на ипотечный кредит. Сделайте это онлайн на сайте банка или обратитесь в офис кредитной организации. После одобрения заявки на ипотеку банком, как правило, заёмщику отводится до 90 дней на поиск жилья и сбор требуемых документов и проведения сделки.
Предоставьте документы по выбранной недвижимости и дождитесь её одобрения банком. Перед этим удостоверьтесь, что жильё подходит под требования кредитной организации.
Ознакомьтесь внимательно с пунктами кредитного договора перед тем, как его подписать. Если вам встретились непонятные формулировки, проясните их значение у сотрудника банка. Обязательно проверьте корректность всех указанных в документе данных.
Подпишите договор для получения кредита.
Принятие квартиры от застройщика
Покупка жилья в новостройке подразумевает приобретение строящейся недвижимости. После окончания строительства застройщик вводит дом в эксплуатацию и уведомляет собственников о готовности передать объект. После получения такого уведомления необходимо начать приёмку квартиры в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, — в течение недели. В акте приема-передачи вы имеете право указать на недоработки, которые строительная компания должна исправить. Мы рассказали, как правильно принять квартиру от застройщика тут. Важно отметить, что, если участник долевого строительства не придёт на приёмку квартиры в течение 2 месяцев после получения уведомления, строительная компания имеет право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Зарегистрируйте право собственности на квартиру
После того, как вы приняли объект недвижимости от застройщика — оформите право собственности на ипотечную квартиру и закладную. Для этого нужно подать заявление и документы в Росреестр для осуществления регистрационных действий. Это можно сделать через МФЦ или Росреестр. После внесения в единый государственный реестр недвижимости данных о праве собственности на недвижимость покупатель становится законным собственником жилья.
Ещё несколько советов
Если для первоначального взноса или одного из платежей по кредиту вы использовали средства материнского (семейного) капитала, вы обязаны выделить детям и супругу доли в праве общей собственности на недвижимость после погашения кредита. С пошаговой инструкцией, как это сделать, можно ознакомиться по ссылке.
Оформите имущественный налоговый вычет, чтобы вернуть часть выплаченных средств.
Подробно изучите пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке, чтобы минимизировать риски при заключении сделки.
Долевое строительство – это способ приобретения будущей
недвижимости на этапе строительства. Долевое
строительство сейчас очень востребовано, так как стоимость квадратного
метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом. Однако история
строительства знает немало «подводных камней» – из-за мошенничества или
организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться
совсем. Тогда появлялись долгострои и
обманутые дольщики. Однако законодатель принял различные правовые и
административные меры для упорядочивания и обеспечения безопасности
инвестирования в недвижимость на этапе строительства, что позволяет сейчас
гражданам приобретать квартиры в новостройках с меньшим риском.
Содержание:
- Правовое регулирование долевого строительства
- Что такое ДДУ?
- В чем преимущества ДДУ?
- Какие недостатки покупки квартиры по ДДУ?
- Можно ли по ДДУ купить нежилое помещение?
- На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?
- Можно ли изменить или убрать пункты из ДДУ?
- Что такое переуступка прав по ДДУ?
- ДДУ и ипотека
- Покупка квартиры по ДДУ до брака и во время брака
- Покупка квартиры по ДДУ с использованием материнского капитала
- Как купить новостройку по ДДУ у застройщика? Пошаговая инструкция
- Рекомендуемые статьи юристов по долевому строительству
Правовое регулирование долевого строительства
Отношения между застройщиками и участниками долевого
строительства были урегулированы на законодательном уровне — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон № 214). Сейчас порядок
заключения договоров приобретения будущей недвижимости (ДДУ), внесения в них
изменений, расторжения, порядок исполнения сторонами обязательств,
ответственность за неисполнение четко регулируются нормами Закона № 214.
Преимущественно нормы, регулирующие долевое строительство, носят императивный
характер, то есть нормы договора не могут им противоречить. Кроме
того, при решении спорных вопросов могут применяться нормы Гражданского кодекса
РФ, а также закон «О защите прав потребителей».
Законодатель ввел также в Закон о банкротстве особые
положения, регулирующие процедуру банкротства застройщиков, направленные на
защиту прав граждан – непрофессиональных инвесторов.
В 2017 году Правительством РФ была создана
Публично-правовая компания Фонд защиты прав граждан участников долевого
строительства, которая сейчас называется Фонд развития территорий. Основная
цель создания Фонда – решение проблем обманутых дольщиков, создание комфортной
среды для проживания людей.
Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
В настоящее время договор долевого участия в
строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при
инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики
стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры
инвестирования, предварительные договоры купли-продажи.
Как итог, рынок долевого строительства постоянно
растет, особенно быстро растет в крупных городах. Однако ситуация на рынке
недвижимости в целом такова, что даже крупные застройщики не застрахованы от
финансового краха, что грозит недостроями, недовольствами дольщиков и прочими
сопутствующими проблемами. Кроме того, проблемы приобретения квартиры в
новостройке не ограничиваются только возможным незавершением строительства, у дольщиков
часто возникают споры с застройщиком, завершившим строительство в срок –
разногласия по площади объекта, претензии по качеству строительства и пр.
Что такое
ДДУ?
Суды сходятся во мнение, что ДДУ (договор участия в
долевом строительстве) — это разновидность договора купли-продажи будущей вещи,
к которой с целью защиты дольщика как более слабой стороны договора применяются
особые положения закона.
Многие условия ДДУ регламентированы Законом № 214-ФЗ и
не могут быть изменены застройщиком.
В частности, согласно ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор
участия в долевом строительстве должен содержать:
- определение
подлежащего передаче объекта долевого строительства в соответствии с проектной
документацией (указывается строительный адрес, площадь объекта, количество
комнат, этаж и другие характеристики) - срок
передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого
строительства - цену договора,
сроки и порядок ее уплаты (при этом по ДДУ, заключаемому с физическим лицом,
оплата цены должна производиться после регистрации договора) - гарантийный
срок на объект долевого строительства - одно из
условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а)
исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд
или б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах
эскроу - условия,
предусмотренные частью 5 статьи 18.1 Закона № 214
Скачать образец договора долевого участия
ДДУ заключается в простой письменной форме в виде
одного документа. Нотариальное удостоверение договора долевого участия не
требуется, однако он подлежит обязательной регистрации в Росреестре и считается
заключенным только с момента такой регистрации. При этом договор может быть
подписан и зарегистрирован в электронном виде.
В чем преимущества ДДУ?
В отличие от других схем приобретения строящейся недвижимости договор
участия в долевом строительстве является самым безопасным способом покупки
новостройки.
- ДДУ защищает дольщиков от двойной
продажи квартиры, так как все договоры проходят обязательную регистрацию в
Росреестре - Права дольщика и обязанности застройщика четко регламентированы Законом №
214. Условия договора, противоречащие нормам закона, ничтожны. - Неустойка за нарушение срока передачи объекта также предусмотрена законом
- Согласно ст. 9 Закона № 214 при неисполнении застройщиком обязательств
дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или
судебном порядке и получить деньги обратно (основания и порядок расторжения
установлены законом) - ДДУ дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд развития
территорий даже в случае банкротства застройщика и проблем со стройкой - В п. 5 ст. 7 Закона № 214 указаны сроки гарантии на новостройку. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их
обнаружили в течение гарантийного срока.
Какие недостатки покупки квартиры по ДДУ?
Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что
перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. ДДУ определяет сроки строительства, но не
страхует от возможных переносов, которые могут возникнуть по объективным и
субъективным причинам. Но если срок передачи будет нарушен
застройщиком, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки (если
государство не освободит застройщиков от ответственности за просрочку, как это
было сделано в 2020, 2022 и 2023 году).
Также несмотря на
расширение гарантий дольщиков при банкротстве застройщиков, все-таки финансовый
крах застройщика – это крайне неприятное событие, которое влечет моральные и
материальные потери.
Несмотря на то, что
дольщики сейчас законодательно защищены по 214-ФЗ, 100% гарантии безопасности
сделки и получения жилья ДДУ не дает. Чтобы сократить риски, нужно тщательно
выбирать девелопера и изучать документы.
Можно ли по ДДУ купить нежилое помещение?
Да, можно. В п. 2 ст. 2
214-ФЗ указано, что объектом долевого строительства могут выступать нежилые
помещения:
- апартамент
- кладовые
- коммерческие помещения
- машино-места
Вместе с тем, не все
нежилые помещения по ДДУ одинаково защищены законом. При банкротстве
застройщика покупатели машино-мест и кладовых (до 7 кв. м) сохраняют право на
получение помещения, а собственники апартаментов и коммерческих помещений — в
настоящее время нет, то есть объем защиты покупателей жилых помещений и коммерческих
помещений различен.
На что обратить внимание перед подписанием
ДДУ?
Договор участия в
долевом строительстве — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте
застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:
- Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и
опечаток. - Проверить цену договора и порядок оплаты. Обратите внимание на условия
договора о перерасчете цены ДДУ при изменении фактической площади квартиры.
Отсутствие каких-либо ограничений в этой части может негативно отразиться на
дольщике в будущем. Например, договором предусмотрена, что цена при изменении
площади не меняется, тогда застройщик сможет уменьшить площадь почти на 5 %
(если площадь уменьшается более чем на 5 %, у дольщика появляется право на
расторжение ДДУ). Или наоборот, договор предусматривает перерасчет цены при
любом изменении площади, тогда застройщик может увеличить площадь за счет
балконов и иных вспомогательных помещений и требовать доплаты. - Проверить сроки передачи объекта (в договоре могут быть указаны сроки
строительства и ввода в эксплуатацию также, но за их нарушение застройщик
ответственности не несет, поэтому ориентируйтесь именно на срок передачи). - Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как
правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием
материалов и перечня работ.
В нашей практике был случай, когда в ДДУ из-за математической неграмотности менеджера был неверно указан размер долей участников строительства. Супруги приобретали объект в общую долевую собственность и условились, что супруга приобретает 1/3 доли, а супруг 2/3. В договоре менеджер указал 1/3 и 1/7, супруги не обратили на это внимание, договор был подписан и зарегистрирован. Проблема была обнаружена в дальнейшем при банкротстве застройщика, так как исходя из документов, супруги приобрели 10/21 квартиры по цене целой квартиры.
Можно ли изменить или убрать пункты из
ДДУ?
В основном застройщики
предлагают типовые ДДУ и редко готовы что-то в них менять, однако до подписания
договора все же стоит проконсультироваться с опытным
юристом по ДДУ. Если выяснится, что в договоре есть какие-то спорные
пункты, лучше обсудить их с застройщиком. Если к тексту ДДУ есть критические
замечания, и девелопер не готов что-либо менять, стоит еще раз хорошо подумать,
покупать ли в таком случае квартиру в выбранной новостройке или лучше
посмотреть другой объект.
Что такое переуступка прав по ДДУ?
Говоря простым языком,
переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была
приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую
с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).
При оформлении
переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход права
требования передачи недвижимости по ДДУ от изначального покупателя (цедента) к
новому (цессионарию). В итоге после сделки новый покупатель становится стороной
договора участия в долевом строительстве, хотя он не подписывал договор непосредственно
с застройщиком. Новый покупатель приобретает объем прав и обязанностей
изначального дольщика по ДДУ, изменить условия первоначального договора при
переуступке нельзя.
При переуступке прав
стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и
зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, необходимо учитывать, что в
случае банкротства застройщика или расторжения договора в одностороннем порядке
цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в
изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.
ДДУ и ипотека
Если квартиру
в новостройке дольщик покупает «в ипотеку», то есть за счет кредитных
средств, то составляются два разных договора: ДДУ и кредитный договор.
При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит
с привлечением кредитных средств.
Сначала дольщик
подписывает кредитный договор, вносит средства первоначального взноса
на открытый счёт, после чего заключается и регистрируются ДДУ.
Далее первоначальный взнос и кредитные средства перечисляются
на счёт застройщика.
Как правило, в ДДУ с
использованием кредитных средств включается условие о залоге прав требования по
договору с застройщиком в пользу банка, что накладывает определенные
ограничения на распоряжение правами по ДДУ.
Покупка квартиры по ДДУ до брака и во время брака
Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ
имущество, приобретенное на основании возмездной сделки в период брака, находится
в совместной собственности супругов и при разводе делится поровну. Однако супруги
могут установить режим раздельной собственности брачным договором.
При покупке квартиры по ДДУ до брака у
граждан часто возникает вопрос относительно правового режима собственности на
такое имущество, если квартира будет достроена уже после вступления дольщика в
брак. Несмотря на регистрацию права собственности на новостройку после
заключения брака, на эту недвижимость не будет распространяться режим
совместной собственности, так как она оплачена за счет личных средств супруга.
То есть принципиальным в данном вопросе является только факт принадлежности
денежных средств, вложенных в долевое строительство.
Сложности при определении правового
режима имущества возникают, если квартира приобретена до брака с использованием
кредитных средств банка, а фактически долг перед банком погашался в период
брака. Практика раздела подобного имущества при разводе неоднозначна, во многом
зависит от обстоятельств ситуации: суммы вложенных личных средств, изменения
рыночной цены недвижимости, суммы средств, внесенных на погашение долга, за
счет кредитных средств (например, кредит может погашаться после заключения
брака за счет личных средств одного из супругов – от продажи его личного
имущества, за счет подаренных, унаследованных или добрачных средств). При
рассмотрении дела суд определяет, процент внесенных личных средств каждого из
супругов, а также средств, потраченных из семейного бюджета. На основании этого
определяются доли каждого из супругов. Во избежание сложных судебных
разбирательств супруги также могут при вступлении в брак заключить брачный
договор и урегулировать имущественные права на такую квартиру.
Также граждан часто волнует вопрос: а
как будет делиться квартира по ДДУ, приобретенная в браке, если на момент
развода она еще не будет построена. Если к моменту расторжения брака дом не построен
и сдан в эксплуатацию, то реального объекта недвижимости, который может быть
разделен, не существует. Вместе с тем, в состав совместно нажитого имущества
входят права требования по ДДУ, которые могут быть разделены супругами. Согласно
действующему законодательству супруги могут разделить как уже имеющееся
имущество, так и право на его получение в будущем.
Закажите проверку застройщика у юриста онлайн
Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу заключение юриста по вашему вопросу. Укажите ИНН застройщика и приложите имеющиеся документы. Наш юрист проверит застройщика и направит вам заключение с результатом проверки и рекомендациями.
Заказать услуги онлайн
Покупка квартиры по ДДУ с использованием материнского капитала
Начиная с 2007 года семья,
имеющая двух или более детей, вправе воспользоваться дополнительными мерами
государственной поддержки для улучшения своих жилищных условий. С 2020 года
право на материнский капитал получили семьи с одним ребенком (новые нормы
распространяются на семьи, в которых родился первенец после 01.01.2020 года).
Средства материнского капитала могут
быть использованы для оплаты стоимости строящегося жилья по договору участия в
долевом строительстве. Кроме того, средства материнского капитала могут быть
использованы на погашение кредита на покупку такой недвижимости.
Для использования средств
материнского капитала покупатель должен обратиться в Социальный фонд с
заявлением в письменной форме. Дополнительно заявитель должен представить
определенный комплект документов, состав которых зависит от вида заключаемого
договора. Кроме того, использование материнского капитала на покупку жилья
накладывает на собственников серьезные обязательства — квартира должна быть
оформлена в общую долевую собственность получателя сертификата, его супруга и
детей.
Как купить новостройку по ДДУ у застройщика? Пошаговая инструкция
Порядок
действий при покупке квартиры по ДДУ выглядит следующим образом
- Выбор новостройки и проверка застройщика, объекта
- Внесение обеспечительного платежа
- Предоставление документов банку (при оформлении ипотеки)
- Анализ договора и согласование условий сделки
- Подписание договора с застройщиком
- Регистрация договора в Росреестре
- Оплата стоимости недвижимости в новостройке
- Оформление налогового вычета
Процесс покупки квартиры или иной
недвижимости в новостройке от застройщика значительно отличается от покупки
“вторички”. Если вы решили купить квартиру в новостройке у застройщика,
рекомендуем придерживаться следующей инструкции. В ней мы расскажем, как купить
квартиру по ДДУ или иному договору с застройщиком. При покупке недвижимости у
частного лица по договору уступки по ДДУ вы можете также придерживаться данного
алгоритма. Если вы покупаете готовую недвижимость в новостройке по договору
купли-продажи, рекомендуем придерживаться алгоритма оформления сделки на вторичном рынке недвижимости.
Шаг 1. Выбираем квартиру и проверяем юридическую чистоту новостройки, застройщика
Самый важный шаг при покупке
новостройки. Тщательно проверяя недвижимость и застройщика, вы снижаете риски оспаривания
сделки с недвижимостью и риски неплатежеспособности застройщика. Данному
важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты новостройки и проверка застройщика”.
Если для приобретения
недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь
необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия — и
только после этого саму недвижимость (т.к. банки соглашаются сотрудничать не со
всеми строительными компаниями, а кроме того стоит учитывать, какой банк выбрал
застройщик для открытия эскроу-счетов, предназначенных для привлечения денег
дольщиков). обязательным.
Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению
кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в
строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу выбирать
застройщика и новостройку.
Шаг 2. Оформляем предварительные договоренности с продавцом. Вносим аванс или обеспечительный платёж (при необходимости)
Как правило, для того чтобы забронировать новостройку и начать процедуру оформления документов, застройщики требуют внести аванс, задаток или обеспечительный платёж.
Разберем нюансы каждого юридического термина, отметим основные различия, а также поговорим об уловках, к которым прибегают недобросовестные застройщики на этом этапе сделки.
-
Задаток — это один из способов обеспечения исполнения обязательства. При этом важно знать основные правила о задатке:
-
если договор не будет заключён по вине покупателя, внесшего задаток, то задаток ему не возвращается;
-
если договор не будет заключён по вине продавца, то продавец возвращает двойную сумму задатка;
-
если договор невозможно заключить либо стороны по соглашению сторон расторгли предварительный договор, то задаток возвращается.
При этом так как задаток носит обеспечительную функцию, то помимо соглашения о задатке должно быть некое обязательство сторон, которое обеспечивается задатком, в частности обязательство заключить договор в будущем. Такое обязательство оформляется предварительным договором, который должен содержать существенные условия заключаемого договора в будущем (предмет: описание объекта недвижимости, цена объекта недвижимости, для ДДУ также обязателен срок передачи объекта долевого строительства), а также срок заключения такого договора в будущем.
Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости объекта недвижимости по договору. Если же договор не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён).
Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства.
Также законодатель предлагает еще один вариант обеспечить исполнение обязательства — обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что стороны достаточно свободны при установлении правил относительно судьбы обеспечительного платежа в случае неисполнения обязательства. Стороны сами устанавливают правила возврата в договоре (он может возвращаться только при определенных обстоятельствах или не возвращаться никогда, также при неисполнении обязательства может быть предусмотрено внесение дополнительной суммы и т.д.). То есть, если правила о задатке установлены законом жестко и не могут меняться сторонами, обеспечительный платеж — более гибкий инструмент обеспечения исполнения обязательства. Поэтому важно читать договор, устанавливающий обязательства по внесению обеспечительного платежа и последствия неисполнения обязательств по заключению договора.
Застройщики часто придумывают различные уловки при закреплении предварительных договоренностей. Например, предлагают заключить договор о бронировании квартиры, в соответствии с которым уплачиваемая сумма является платой за некие услуги застройщика (за бронь квартиры), при этом одновременно с договором подписывается акт оказанных услуг. В этом случае покупателю вряд ли удастся вернуть деньги при отказе от покупки по каким-либо причинам или невозможности заключения договора. Поэтому нужно не спешить вносить аванс, а разобраться с правовой природой вносимой суммой, прочитать внимательно предлагаемые к подписанию, проконсультироваться со специалистом и понять последствия незаключения договора с застройщиком.
Шаг 3. Предоставляем документы на недвижимость банку (при покупке недвижимости с использованием кредитных средств, «в ипотеку»)
После проверки документов на объект строительства, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом этапе будет принимать участие также банк.
Шаг 4. Анализируем проект договора с застройщиком, согласовываем условия сделки
Если до внесения аванса (обеспечительного платежа) застройщик не представил всех необходимых документов для проверки юридической чистоты новостройки и застройщика, то на данном этапе в начале выполняем проверку в соответствии с пунктом 1 настоящей инструкции. И только после положительного заключения о чистоте недвижимости и благонадежности застройщика переходим к оформлению сделки. Получаем от застройщика документы, знакомимся с ними, выявляем возможные риски. К сожалению, застройщики, особенно крупные, редко готовы вносить изменения в условия договора, поэтому на данном этапе важно оценить риски исходя из имеющихся документов. В некоторых случаях, возможно, отказаться от сделки, если условия совсем кабальные.
-
В договоре необходимо обратить внимание на:
-
полную стоимость объекта недвижимости и сумму иных платежей;
-
срок передачи объекта недвижимости (здесь также есть хитрости застройщиков с прописыванием нескольких сроков);
-
порядок расчетов между сторонами в случае уменьшения или увеличения площади помещения;
-
ограничения на уступку прав требования по договору;
-
гарантии качества, порядок предъявления претензий по качеству (по ДДУ эти вопросы урегулированы законом императивно, также по иным договорам эти вопросы урегулированы жестко законом о защите прав потребителей; однако для покупателей-юридических лиц при заключении не ДДУ важно урегулировать этот вопрос в договоре);
- по договорам, не урегулированным жестко законом, также обратить внимание на порядок расторжения, возврата денежных средств, размер неустойки (особенно если вы юридическое лицо, а не потребитель).
В зависимости от схемы покупки нужно обратить также на иные нюансы (об этом читайте по ссылкам выше в зависимости от вида договора).
-
До “выхода на сделку” покупатель новостройки запрашивает у застройщика также следующие документы:
-
доверенность на подписание договора, если подписывает договор представитель, проверить ее форму на соответствие закону и проверить нотариальную доверенность в реестре;
-
если для застройщика данная сделка является крупной, то решение уполномоченного органа застройщика об одобрении сделки;
-
если квартира реализуется по договору уступки и требуется согласие застройщика, то необходимо запросить письменное согласие на сделку.
Также в зависимости от схемы покупки могут потребоваться дополнительные документы. Например, если квартира продается по уступке от физического лица, то потребуются дополнительные документы по “физику”: паспорт, нотариальное согласие супруги или подтверждение отсутствия брака или раздельного режима собственности, иные документы.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
Шаг 5. Подписываем договор с застройщиком
Как правило, договор подписывается в офисе застройщика. Перед подписанием проверяется личность подписанта и полномочия на подписание договора (доверенность или сведения ЕГРЮЛ для лица, действующего без доверенности от юридического лица).
Шаг 6. Регистрируем ДДУ в Росреестре
Договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав требования по ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре (все изменения договора также регистрируются). Как правило, договор регистрирует застройщик, однако участие дольщика тоже потребуется (он подписывает заявление о регистрации договора в Росреестре).
Необходимые
документы для заключения и регистрации ДДУ
- заявления о регистрации договора от застройщика и участника строительства
- договор участия в долевом строительстве
- документ, удостоверяющий личность дольщика или его представителя (паспорт
или иной подобный документ) - нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим
супругом - при участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных — документы,
удостоверяющие полномочия законного представителя - договор залога права требования (в случае, когда участнику долевого
строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для покупки квартиры
по ДДУ) - документы от застройщика (учредительные документы, решение о назначении
руководителя, доверенность представителя и его паспорт)
Для регистрации первого ДДУ застройщик предоставляет дополнительные документы, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.
- Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:
-
лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме.
В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации ДДУ на новостройку в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
-
в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра. При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).
При подаче документов на государственную регистрацию вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.
Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.
Срок государственной регистрации договора не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
Кроме того, зачастую застройщики и дольщики заказывают услуги по регистрации ДДУ у специалистов (некоторые застройщики данные расходы возлагают на дольщика). Средняя стоимость услуг по регистрации ДДУ — 15-35 тысяч рублей. Юридическая фирма “Двитекс” также оказывает услуги по регистрации ДДУ в Росреестре, а также по регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, при этом наши услуги оплачиваются после получения зарегистрированного договора. Ознакомиться с условиями оказания данной услуги вы можете на данной странице сайта.
Шаг 7. Оплачиваем стоимость недвижимости по договору
Самым безопасным способом оплаты является оплата стоимости недвижимости после подписания договора или регистрации договора, если такой договор подлежит государственной регистрации (если договор заключается в соответствии с ФЗ-214, то такой порядок оплаты обязателен). Покупатель обязательно должен сохранить платежные документы, подтверждающие оплату стоимости объекта строительства. Кроме того, если объект строительства покупается с использованием кредитных средств, необходимо получить в банке документы, подтверждающие перечисление денежных средств банком застройщику, если банк их перечисляет напрямую застройщику.
Шаг 8. Не забываем оформить налоговый вычет по НДФЛ в связи с покупкой жилой недвижимости после подписания передаточного акта и вернуть налог из бюджета
Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке квартиры читайте здесь.
Рекомендуемые статьи юристов по долевому строительству
Неустойка по ДДУ
Качество квартиры по ДДУ и как предъявить претензии?
Банкротство застройщика по ДДУ
Расторжение ДДУ
Приемка квартиры в новостройке
Финансы, Покупка недвижимости, Финграмотность
Как оформить квартиру в ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция
Финансы, Покупка недвижимости, Финграмотность
Как оформить квартиру в ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция
Ипотека остается простым способом решения жилищного вопроса и сейчас самое время им воспользоваться. За последние три года ставки по кредитам на покупку квартир снизились до исторического минимума, а недвижимость в крупных городах России подешевела. Как не упустить удачный момент, рассказываем в нашей инструкции.
Ипотека только на первый взгляд кажется сложным делом. Если разложить весь процесс на этапы — от оценки своей финансовой состоятельности до налогового вычета из бюджета, — все становится понятным.
Этап № 1. Проведите финансовую подготовку
Львиную долю средств на покупку квартиру в новостройке вы получите в кредит от банка. Но некоторые сопутствующие расходы вам придется оплатить самостоятельно. Их нужно запланировать заранее.
- Накопите на первоначальный взнос. Его требуют почти все банки. Минимальная необходимая сумма может быть разной. Например, стартовый взнос в Райффайзен Банке начинается от 10%.
- Выделите деньги на ремонт вашей будущей квартиры. Можно сэкономить, если в стоимость квартиры застройщик заранее включит отделку. Значит ипотека покроет ее.
- Заложите средства на расходы, связанные с покупкой квартиры в ипотеку. Например, на страховку. При покупке квартиры на первичном рынке может пригодиться страхование жизни, а после оформления квартиры в собственность понадобится страхование имущества. Комбинированный договор страхования обычно не превышает 1% от суммы, которую предстоит выплатить.
Этап № 2. Оцените параметры ипотеки
Оценить, во сколько обойдется покупка квартиры, и вычислить идеальные для вас параметры ипотеки (это соотношение размера платежа и сроков выплаты) можно в ипотечном калькуляторе. Он поможет вам сориентироваться, но помните, что банки при расчетах руководствуются двумя дополнительными факторами:
- Ежемесячный доход заемщика. Платеж будет составлять 45–60% от этой суммы. Даже если клиент утверждает, что готов годами жить на 20% от зарплаты, а 80% отдавать в счет погашения кредита, банк вряд ли на это согласится. Высок риск, что при такой модели любая крупная покупка сразу же нарушит график платежей.
- Возраст заемщика. Банки стремятся распланировать график выплат так, чтобы последний платеж был внесен до того, как заемщику исполнится 65 лет.
Этап № 3. Выберите способ покупки квартиры
Существует два способа приобретения квартиры в новостройках в ипотеку у застройщика:
- Договор долевого участия (ДДУ). Он заключается, если квартира находится на этапе строительства;
- Договор купли-продажи (ДКП). Он заключается, если квартира уже готова.
Покупка квартиры по ДДУ
- Купить квартиру можно на любой стадии строительства, начиная с котлована. В этом случае можно получить от застройщика хорошую скидку — 10–20%. Крупные строительные компании часто работают напрямую с несколькими банками и вместе предоставляют льготные условия по ипотеке. В Райффайзен Банке, например, можно взять выгодный кредит на покупку квартир в домах Группы ЛСР.
- Не получится сразу въехать в свою квартиру, и, возможно, вам придется одновременно гасить ипотеку и платить за съемное жилье, дожидаясь, пока ваше собственное достроится.
К выбору застройщика подходите ответственно. Поищите отзывы покупателей. Или воспользуйтесь экспертной оценкой. Крупные банки часто публикуют списки строительных компаний и ЖК, с которыми готовы работать. В списке Райффайзен Банка в данный момент более тысячи строящихся объектов по всей стране. На покупку квартиры в каждом из них можно взять ипотеку.
Покупка квартиры по договору купли-продажи
- Вы практически сразу можете въехать в новую квартиру.
- Цена на готовые квартиры в новых домах довольно высока.
Поиски жилья и переговоры о его покупке иногда могут затянуться. Если есть возможность, лучше заранее получить одобрение заявки на ипотеку. Некоторые банки выдают его на достаточно длительный срок. Например, в Райффайзен Банке решение о выдаче ипотеки остается актуальным 3 месяца.
Этап № 4. Выбор банка-партнера и оформление ипотеки
Составьте список банков и тщательно изучите их условия выдачи ипотеки.
На что стоит обратить внимание?
- Ставки по ипотеке, которые предлагают банки, и полную стоимость выдаваемых кредитов.
- Способы погашения кредита. У Райффайзен Банка, к примеру, есть собственная крупная сеть банкоматов, а также банкоматы партнеров, через которые можно вносить платежи. Это также можно делать и в Райффайзен-Онлайн.
- Предусматривает ли банк возможность частичного досрочного погашения кредита.
- Как банк подходит к оценке кредитоспособности заемщика. В Райффайзен Банке можно привлекать в качестве созаемщиков, например, близких родственников, которые не будут значиться собственниками жилья. Банк учитывает даже доходы гражданских супругов и разрешает использовать для первоначального взноса материнский капитал. Все это помогает увеличить размер кредита.
После того как банк-партнер выбран, необходимо собрать документы для заявки на ипотеку. Базовый набор:
- полностью заполненная анкета банка;
- паспорт и СНИЛС;
- справка 2-НДФЛ или справка по форме банка;
- свидетельство о заключении или расторжении брака;
- трудовая книжка.
Весь список документов для ипотеки в Райффайзен Банке можно найти на сайте.
Решение о сумме кредита обычно принимается в течение одной рабочей недели после подачи заявки. Будьте готовы к тому, что вам могут позвонить из банка и задать дополнительные вопросы.
Этап № 5. Оформление кредитного договора
Кредитный договор подписывается после одобрения выбранного клиентом объекта. Можно заранее запросить шаблон, чтобы ознакомиться с условиями и прояснить непонятные вопросы.
В чем нужно разобраться заранее?
- В финансовых параметрах: размере платежа, кредитной ставке и условиях ее изменения. Просмотреть график платежей (это таблица, в которой указано, в какой день месяца и какую сумму необходимо вносить).
- В условиях по досрочному (как полному, так и частичному) погашению. Они должны быть прописаны в кредитном договоре.
Если вас все устраивает, договор подписывается, и вы можете переходить к следующему этапу.
Шаг № 6. Приемка квартиры
Чаще всего банк сам перечисляет средства на счет продавца после того, как он направит в банк необходимые документы, и сделка с ним будет завершена. Но договором могут быть предусмотрены другие варианты передачи денег, при которых вам потребуется самостоятельно посетить банк со всеми документами. После этого останется провести еще одну процедуру — подписать акт приема-передачи и получить ключи (если новостройка уже построена).
При сдаче дома покупателю необходимо полностью проверить квартиру и убедиться, что она соответствует тем параметрам, которые изначально были указаны в договоре. Обычно менеджер, который ведет приемку, выдает покупателю дефектный акт, в который тот может внести все недочеты. После того как недочеты будут исправлены, скорее всего менеджер пригласит вас на повторную приемку.
Этап № 7. Оформление права собственности
После того как вы подпишете акт приемки квартиры, договор о приобретении жилья должен быть передан в Росреестр для регистрации перехода прав. Вы можете сделать это лично в ближайшем МФЦ или поручить риэлтору.
Кроме записи о смене владельца в реестр вносится и пометка о том, что квартира находится в залоге. Владелец не может распоряжаться ею (продавать или проводить перепланировку) без разрешения выдавшего ипотеку банка. Как только кредит будет полностью выплачен, ограничения снимаются.
Этап № 8. Получение налогового вычета
Если вы платите НДФЛ, то можете вернуть часть стоимости квартиры в виде налогового вычета. Причем при покупке жилья в ипотеку он распространяется и на проценты по кредиту. Получить вычет можно через налоговую или работодателя.
Для этого нужны:
- Копия свидетельства о праве на собственность или выписка из ЕГРН.
- Копия договора купли-продажи .
- Копия акта передачи в собственность.
- Документы, которые подтверждают платежи по ипотеке: выписка с банковского счета, чеки, квитанции.
Дополнительно могут понадобиться справка 2-НДФЛ и заявление о распределении вычета между супругами. Кроме того, налоговая может попросить оригиналы документов.
Сумма вычета на одного налогоплательщика составляет 13%. Но при этом максимальная база для его расчета, если в вычете учитывается только стоимость жилья, — 2 млн рублей. То есть сумма вычета — в пределах 260 тыс. рублей. Если прибавляются еще и расходы на выплату процентов, дополнительно можете вернуть до 390 тыс. рублей (с базы до 3 млн рублей).
Больше интересного
Как выгоднее гасить ипотеку досрочно
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса
Налоговый вычет: как получить до 650 тысяч рублей при покупке квартиры в ипотеку?
Формулы для самостоятельного расчета ипотеки
Как продать ипотечную квартиру?
Дата обновления: 15.05.2025
Содержание статьи
- Шаг 1. Определить сумму ипотеки
- Шаг 2. Выбрать банк и программу
- Шаг 3. Найти созаемщика (опционально)
- Шаг 4. Выбрать квартиру
- Шаг 5. Подать заявку
- Шаг 6. Оформить страхование жизни и здоровья
- Шаг 7. Подписать кредитный договор
- Резюме
Чтобы успешно пройти весь путь оформления ипотеки, важно понимать, какие этапы вам предстоит преодолеть. Мы подробно расскажем о каждом из них, учитывая все детали, и поделимся информацией о полезных сервисах, которые помогут вам упростить процесс.
внимание!
При оформлении ипотеки могут возникнуть трудности:
- Условия для вторичного и первичного рынков различаются.
- Подавать заявки нужно то в банки, то через застройщика.
- Банки могут предлагать ставки сильно выше рыночных.
- Сложный механизм перехода права собственности одновременно с передачей денег.
Шаг 1. Определить сумму ипотеки
Условия ипотеки, в том числе размер кредита, который вам будет готов выдать банк, зависят от ряда факторов:
- вашей кредитной истории;
- ваших доходов, должности, постоянства рабочего места;
- наличия созаемщика или поручителя;
- степени готовности дома, где вы хотите купить квартиру;
- залоговой стоимости этой квартиры;
- рыночных условий.
Как правило, ипотеку можно получить, только если вы работаете на текущем месте не менее 3–6 месяцев. Чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям банка, вы можете отправить туда пробные заявки.
Размер ипотеки в том числе будет зависеть от оценки залогового имущества — квартиры, которую вы приобретаете. Необязательно дожидаться официального отчета оценщиков, можно воспользоваться нашим калькулятором недвижимости. Так вы получите приблизительную стоимость квартиры исходя из открытой информации — адреса, метража, типа ремонта и т. д.
Шаг 2. Выбрать банк и программу
Можно направить заявки в несколько банков. Желательно выбрать те, которые отличаются по размеру и подходам к кредитованию. Также стоит обратиться в банки, где вы уже брали кредиты, где у вас открыта зарплатная карта или где вы храните свои вклады.
В поступивших предложениях важно учитывать:
- Процентную ставку, срок ипотеки и их соотношение. Если брать 10 млн рублей под 10% на 20 лет или ту же сумму под 8%, но на 25 лет, то итоговая сумма к возврату примерно одна — около 23 млн рублей. Внимательно все просчитайте и оцените свои силы относительно ежемесячного платежа.
- Размер первоначального взноса и требования к нему. Как правило, нужно внести 20–30% стоимости жилья, и это должны быть не кредитные, а собственные деньги. Например, личные накопления, сумма от продажи предыдущего жилья или материнский капитал.
- Расходы на дополнительные услуги. В первую очередь это касается страховки — сможете ли вы выбрать страховку самостоятельно или банк навязывает страховку партнеров. Также важно, какие страховки запросит банк: только имущества или также жизни и здоровья заемщика.
- Условия досрочного погашения. Многие берут ипотеку с намерением платить чуть больше. Выясните, на каких условиях это будет происходить и будет ли у вас выбор, что сокращать за счет досрочного погашения: срок кредитования или размер взносов.
- Требования к рефинансированию. Как правило, банки дают право на рефинансирование только спустя полгода после оформления ипотеки, но стоит уточнить этот момент отдельно.
Рассчитать среднерыночные условия ипотеки также можно на нашем калькуляторе. А сервис Циан.Ипотека позволяет заполнить единую короткую форму и с ее помощью разослать запросы в банки по вашему выбору.
Шаг 3. Найти созаемщика (опционально)
Наличие созаемщика не обязательно, но это сильно повышает шансы на одобрение. Его доходы и кредитная история будут оцениваться на одном уровне с основным заемщиком. Поэтому, если у созаемщика плохая кредитная история, это может только снизить шансы на одобрение.
Если ипотека оформляется в браке, то второй супруг автоматически становится созаемщиком. Если вы хотите этого избежать, необходимо заключить брачный договор, в котором будет указано, что квартира, купленная в ипотеку, будет принадлежать только одному из супругов.
Поручитель — не то же самое, что и созаемщик. Созаемщик, по сути, обладает равными обязанностями с основным заемщиком, в том числе должен вовремя вносить ежемесячный платеж, если заемщик это почему-то не сделал. Поручитель же будет нести ответственность за погашение долга по ипотеке только после решения суда.
Шаг 4. Выбрать квартиру
Условия ипотеки будут зависеть от того, покупаете вы квартиру в новостройке как первичный объект (у застройщика) или как вторичный — например, перекупаете у физического лица.
В частности, надо учитывать, что некоторые государственные программы доступны только для квартир от застройщика:
- Льготная ипотека на сумму до 6 млн рублей под 8%.
- Семейная ипотека под 6% на сумму 6–12 млн рублей (в зависимости от региона).
- Ипотека для IT-специалистов под 5% на сумму 18 млн для городов-миллионников и 9 млн для других городов.
Обратите внимание: если вы хотите воспользоваться льготной программой, то подавать заявку нужно через самого застройщика или его официального партнера.
Шаг 5. Подать заявку
Подавать заявки на ипотеку можно одновременно в несколько банков. Это возможно в том числе через специальные сервисы. Если банк дает одобрение, оно, скорее всего, будет актуально в течение трех месяцев.
важно
В случае льготной ипотеки под 8% срок действия одобренной заявки может быть меньшим, т. к. программа официально завершается 1 июля.
Подтвержденной информации о том, что одобренные заявки будут действительны после этой даты, сейчас нет.
После того как вы выбрали банк и программу, надо направить туда заявку и пакет документов.
Скорее всего, потребуются:
- Паспорт гражданина РФ.
- СНИЛС или другой дополнительный документ, удостоверяющий личность.
- Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или другой подтверждающий их документ.
- Заверенная копия трудового договора, трудовой книжки и т. п.
- Согласие супруга (супруги) на выдачу кредита.
- Документы созаемщика или поручителя.
Полный список документов будет зависеть от конкретной ситуации и выбранного банка. Обычно при покупке квартиры в новостройке требуется меньше документов, чем при сделке с недвижимостью на вторичном рынке.
Шаг 6. Оформить страхование жизни и здоровья
При оформлении ипотеки в новостройке банк скорее всего потребует от заемщика застраховать жизнь и здоровье. При отказе это сделать — может повысить процентную ставку.
После завершения строительства надо будет застраховать залоговую недвижимость — это ваша обязанность по закону (статья 31 № 102-ФЗ). Тогда же потребуется провести оценку квартиры.
Шаг 7. Подписать кредитный договор
Договор — это документ с окончательными условиями кредитования. Они не всегда совпадают с условиям ипотечной заявки, поэтому рекомендуем внимательно прочитать документ перед подписанием.
Подписание кредитного договора и подписание договора купли-продажи (а при покупке объекта в строящемся доме — ДДУ) происходит в один день. В этот момент обеим сторонам (покупателю и продавцу) нужно принести оригиналы всех документов, которые требовались ранее.
важно
Ипотека — целевой кредит, поэтому на руки деньги вам не выдадут, а сразу направят их получателю.
Тогда же вам надо будет внести первоначальный взнос.
Вот как это происходит:
- Покупатель и застройщик (или иной продавец) подписывают договор купли-продажи с использованием кредитных средств.
- Покупатель вносит первоначальный взнос.
- Подписывается кредитный договор между заемщиком и банком.
- Через МФЦ стороны вносят изменения в Росреестр о переходе права собственности — это занимает до семи дней.
- После изменения данных в реестре банк переводит оставшуюся часть денег застройщику.
После этого сделка завершается, вы становитесь владельцем квартиры и начинаете платить ипотеку. При этом договор купли-продажи может предусматривать и другой порядок внесения средств, читайте его внимательно.
Резюме
Итак, чтобы оформить ипотеку для квартиры в новостройке, нужно:
- Определить сумму, которая вам необходима для покупки квартиры.
- Разослать предварительные заявки в банки.
- При необходимости найти созаемщика или поручителя.
- Выбрать квартиру исходя из той суммы, которую в среднем готовы одобрить вам банки.
- Отправить заявку в выбранный вами банк по выбранной программе.
- Получить предварительное одобрение.
- Оформить страховку заемщика (жизнь и здоровье).
- Провести сделку с подписанием договора купли-продажи и кредитного договора.
Более конкретные условия и действия будут прописаны в ваших договорах кредитования и купли-продажи — внимательно изучите их перед подписанием.