Покупка квартиры в новостройке в ипотеку пошаговая инструкция

Чтобы успешно пройти весь путь оформления ипотеки, важно понимать, какие этапы вам предстоит преодолеть. Мы подробно расскажем о каждом из них, учитывая все детали, и поделимся информацией о полезных сервисах, которые помогут вам упростить процесс.

Шаг 1. Определить сумму ипотеки 

Условия ипотеки, в том числе размер кредита, который вам будет готов выдать банк, зависят от ряда факторов: 

• вашей кредитной истории;
• ваших доходов, должности, постоянства рабочего места;
• наличия созаемщика или поручителя;
• степени готовности дома, где вы хотите купить квартиру;
• залоговой стоимости этой квартиры;
• рыночных условий.

Как правило, ипотеку можно получить, только если вы работаете на текущем месте не менее 3–6 месяцев. Чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям банка, вы можете отправить туда пробные заявки.

Размер ипотеки в том числе будет зависеть от оценки залогового имущества — квартиры, которую вы приобретаете. Необязательно дожидаться официального отчета оценщиков, можно воспользоваться нашим калькулятором недвижимости. Так вы получите приблизительную стоимость квартиры исходя из открытой информации — адреса, метража, типа ремонта и т. д. 

Шаг 2. Выбрать банк и программу

Можно направить заявки в несколько банков. Желательно выбрать те, которые отличаются по размеру и подходам к кредитованию. Также стоит обратиться в банки, где вы уже брали кредиты, где у вас открыта зарплатная карта или где вы храните свои вклады. 

В поступивших предложениях важно учитывать: 

1. Процентную ставку, срок ипотеки и их соотношение. Если брать 10 млн рублей под 10% на 20 лет или ту же сумму под 8%, но на 25 лет, то итоговая сумма к возврату примерно одна — около 23 млн рублей. Внимательно все просчитайте и оцените свои силы относительно ежемесячного платежа. 
2. Размер первоначального взноса и требования к нему. Как правило, нужно внести 20–30% стоимости жилья, и это должны быть не кредитные, а собственные деньги. Например, личные накопления, сумма от продажи предыдущего жилья или материнский капитал. 
3. Расходы на дополнительные услуги. В первую очередь это касается страховки — сможете ли вы выбрать страховку самостоятельно или банк навязывает страховку партнеров. Также важно, какие страховки запросит банк: только имущества или также жизни и здоровья заемщика. 
4. Условия досрочного погашения. Многие берут ипотеку с намерением платить чуть больше. Выясните, на каких условиях это будет происходить и будет ли у вас выбор, что сокращать за счет досрочного погашения: срок кредитования или размер взносов. 
5. Требования к рефинансированию. Как правило, банки дают право на рефинансирование только спустя полгода после оформления ипотеки, но стоит уточнить этот момент отдельно. 

Шаг 3. Найти созаемщика (опционально) 

Наличие созаемщика не обязательно, но это сильно повышает шансы на одобрение. Его доходы и кредитная история будут оцениваться на одном уровне с основным заемщиком. Поэтому, если у созаемщика плохая кредитная история, это может только снизить шансы на одобрение. 

Если ипотека оформляется в браке, то второй супруг автоматически становится созаемщиком. Если вы хотите этого избежать, необходимо заключить брачный договор, в котором будет указано, что квартира, купленная в ипотеку, будет принадлежать только одному из супругов.

Поручитель — не то же самое, что и созаемщик. Созаемщик, по сути, обладает равными обязанностями с основным заемщиком, в том числе должен вовремя вносить ежемесячный платеж, если  заемщик это почему-то не сделал. Поручитель же будет нести ответственность за погашение долга по ипотеке только после решения суда. 

Шаг 4. Выбрать квартиру 

Условия ипотеки будут зависеть от того, покупаете вы квартиру в новостройке как первичный объект (у застройщика) или как вторичный — например, перекупаете у физического лица. 

В частности, надо учитывать, что некоторые государственные программы доступны только для квартир от застройщика:

• Льготная ипотека на сумму до 6 млн рублей под 8%.
• Семейная ипотека под 6% на сумму 6–12 млн рублей (в зависимости от региона). 
• Ипотека для IT-специалистов под 5% на сумму 18 млн для городов-миллионников и 9 млн для других городов.

Обратите внимание: если вы хотите воспользоваться льготной программой, то подавать заявку нужно через самого застройщика или его официального партнера. 

Шаг 5. Подать заявку

Подавать заявки на ипотеку можно одновременно в несколько банков. Это возможно в том числе через специальные сервисы. Если банк дает одобрение, оно, скорее всего, будет актуально в течение трех месяцев. 

После того как вы выбрали банк и программу, надо направить туда заявку и пакет документов. 

Скорее всего, потребуются: 

1. Паспорт гражданина РФ. 
2. СНИЛС или другой дополнительный документ, удостоверяющий личность. 
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или другой подтверждающий их документ. 
4. Заверенная копия трудового договора, трудовой книжки и т. п. 
5. Согласие супруга (супруги) на выдачу кредита. 
6. Документы созаемщика или поручителя. 

Полный список документов будет зависеть от конкретной ситуации и выбранного банка. Обычно при покупке квартиры в новостройке требуется меньше документов, чем при сделке с недвижимостью на вторичном рынке.

Шаг 6. Оформить страхование жизни и здоровья

При оформлении ипотеки в новостройке банк скорее всего потребует от заемщика застраховать жизнь и здоровье. При отказе это сделать — может повысить процентную ставку.  

После завершения строительства надо будет застраховать залоговую недвижимость — это ваша обязанность по закону (статья 31 № 102-ФЗ). Тогда же потребуется провести оценку квартиры.

Шаг 7. Подписать кредитный договор 

Договор — это документ с окончательными условиями кредитования. Они не всегда совпадают с условиям ипотечной заявки, поэтому рекомендуем внимательно прочитать документ перед подписанием. 

Подписание кредитного договора и подписание договора купли-продажи (а при покупке объекта в строящемся доме — ДДУ) происходит в один день. В этот момент обеим сторонам (покупателю и продавцу) нужно принести оригиналы всех документов, которые требовались ранее. 

Тогда же вам надо будет внести первоначальный взнос. 

Вот как это происходит: 

1. Покупатель и застройщик (или иной продавец) подписывают договор купли-продажи с использованием кредитных средств. 
2. Покупатель вносит первоначальный взнос.
3. Подписывается кредитный договор между заемщиком и банком. 
4. Через МФЦ стороны вносят изменения в Росреестр о переходе права собственности — это занимает до семи дней. 
5. После изменения данных в реестре банк переводит оставшуюся часть денег застройщику. 

После этого сделка завершается, вы становитесь владельцем квартиры и начинаете платить ипотеку. При этом договор купли-продажи может предусматривать и другой порядок внесения средств, читайте его внимательно. 

Резюме

Итак, чтобы оформить ипотеку для квартиры в новостройке, нужно: 

1. Определить сумму, которая вам необходима для покупки квартиры. 
2. Разослать предварительные заявки в банки. 
3. При необходимости найти созаемщика или поручителя. 
4. Выбрать квартиру исходя из той суммы, которую в среднем готовы одобрить вам банки. 
5. Отправить заявку в выбранный вами банк по выбранной программе. 
6. Получить предварительное одобрение.
7. Оформить страховку заемщика (жизнь и здоровье). 
8. Провести сделку с подписанием договора купли-продажи и кредитного договора. 

Более конкретные условия и действия будут прописаны в ваших договорах кредитования и купли-продажи — внимательно изучите их перед подписанием. 

Процесс приобретения квартиры в новостройке

Квартира — крупная покупка со множеством нюансов, решения должны быть приняты рационально. Однако, не все знакомы с процедурой покупки недвижимости.

Укажем основные шаги, которые вам необходимо сделать:

Разберём каждый из этих пунктов подробнее.

Как рассчитать бюджет покупки?

Перед выбором конкретной квартиры оцените свои финансовые возможности. Часто для покупки недвижимости используют кредитные средства. Если вы хотите оформить ипотеку, вам потребуется первоначальный взнос, как правило, он составляет от 10-15% от стоимости квартиры. В качестве него можно использовать накопленные или иные средства, например, средства материнского (семейного) капитала. Мы поделились советами, как накопить на первоначальный взнос, в другой статье.

Как оценить, за какую сумму вы сможете купить жилье? Для этого рассчитайте комфортную для вас стоимость ипотечного кредита: ежемесячный платёж на покупку квартиры не должен превышать 30-40% от общего семейного бюджета. Умножьте эту сумму на срок ипотечного кредита, учтите первоначальный взнос, и так вы получите примерную стоимость квартиры, которую можете купить. Следует также учесть, что покупка квартиры влечёт за собой дополнительные расходы.

Ещё один совет: накопите финансовую «подушку безопасности» в размере 3-5 сумм ежемесячного дохода — это позволит продолжать выплачивать кредит в случае трудностей, например, временной потери работы.

Плюсы и минусы покупки «первичной» недвижимости

Квартира в новостройке имеет свои преимущества и недостатки. Взвесьте все «за»и «против» покупки жилья на первичном рынке, прежде чем принять окончательное решение.

Преимущества:

Стоимость жилья. Как правило, квартиры на ранних этапах постройки стоят дешевле готовых вариантов.

Широкий выбор. В отличие от недвижимости на вторичном рынке, где число квартир в определённом районе ограничено, можно рассмотреть разные варианты планировки, выбрать этаж, вид из окна и т.д.

Инфраструктура и паркинг. Застройщики тщательно продумывают схемы комплексов: строят рядом школы, детские сады и площадки, выделяют площади под магазины, салоны и многое другое.

Современные планировки. Жильё в новостройках, как правило, имеет более удобные санузлы, просторные и функциональные помещения, чем квартиры во «вторичке».

Юридическая чистота квартиры.

Недостатки:

Развивающаяся инфраструктура. Следует изучить транспортную доступность жилого комплекса и этапы её внедрения, чтобы проживание и доступ к нужным местам города были комфортными.

Сроки строительства. Покупка квартиры в новостройке несёт в себе риски, например, сдвиг сроков сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Ремонт и шум. Если квартира была куплена без отделки, въехать в неё быстро не получится: нужно сделать ремонт, завезти мебель и т.д. Дома часто заселяются неравномерно, поэтому приходится терпеть шум ремонта соседей.

Составьте список того, что вам важно при выборе квартиры: так вы отсеете некоторые жилые комплексы, и выбор сузится. Изучите доступные варианты через специализированные площадки, например, на сайтах ДОМ.РФ Девелопмент, Циан или напрямую на сайтах интересующих застройщиков.

Выбор застройщика

Покупка квартиры в строящемся доме имеет свои риски, основные из них — задержка сроков сдачи жилья в эксплуатацию и незавершённое строительство. Внимательно изучите информацию о застройщиках, так вы минимизируете риск. Используйте портал наш.дом.рф и проверьте на нём легальность новостроек и репутацию строительных компаний на рынке недвижимости. На сайте собрана актуальная информация о жилищном строительстве, достоверность которой обеспечивается Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как убедиться в легальности новостройки и что нужно проверить перед приобретением недвижимости, читайте в нашей статье.

Дополнительно защищают покупателя эскроу-счета — банковские счета, позволяющие обезопасить расчёт между застройщиком и покупателем. Банк блокирует средства на специальном счёте, и строительная компания получает доступ к деньгам за квартиру только после того, как дом введут в эксплуатацию. Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель сможет вернуть свои средства. Подробнее об эскроу-счетах и правилах работы с ними читайте в статье.

Что нужно знать об ипотеке?

Подробнее о видах страхования при оформлении ипотечного кредита читайте в статье.

Изучите доступные ипотечные кредиты

Банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в том числе программы«льготной ипотеки».

Например, в АО «Банк ДОМ.РФ» существует программа ипотечного кредитования «Льготная ипотека на новостройки», позволяющая получить кредитные средства по более низкой ставке.

Изучите разные варианты условий по ипотечному кредиту. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, это позволит вам в несколько шагов оценить будущие затраты на погашение кредита.

Шаг 1. Укажите стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести

Шаг 2. Впишите сумму первоначального взноса, который вы готовы внести требования

Шаг 3. Обозначьте срок, в течение которого вы будете выплачивать задолженность по кредиту

Шаг 4. Изучите результаты расчёта. Калькулятор покажет возможную ставку по кредиту, приблизительный ежемесячный платёж и необходимый уровень дохода для комфортного погашения.

Шаг 5. Ознакомьтесь с предварительным графиком платежей и подайте заявку через личный кабинет ипотеки.

Процесс оформления сделки по ипотеке (по предоставлению ипотечного кредита)

Изучите требования банка к заёмщику, как правило, это:

возраст: большинство банков устанавливают минимальный возраст заёмщика —21 год, а максимальный возраст на дату погашения кредита до 65-70 лет

стаж: чаще всего требуется проработать не менее 3 месяцев на последнем месте трудоустройства

платёжеспособность и кредитная история: кредит на квартиру подразумевает регулярные выплаты, поэтому кредитной организации важно убедиться в стабильности дохода заёмщика

гражданство: большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты иностранным гражданам

Для подачи заявки на ипотеку:

Принятие квартиры от застройщика

Покупка жилья в новостройке подразумевает приобретение строящейся недвижимости. После окончания строительства застройщик вводит дом в эксплуатацию и уведомляет собственников о готовности передать объект. После получения такого уведомления необходимо начать приёмку квартиры в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, — в течение недели. В акте приема-передачи вы имеете право указать на недоработки, которые строительная компания должна исправить. Мы рассказали, как правильно принять квартиру от застройщика тут. Важно отметить, что, если участник долевого строительства не придёт на приёмку квартиры в течение 2 месяцев после получения уведомления, строительная компания имеет право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Зарегистрируйте право собственности на квартиру

После того, как вы приняли объект недвижимости от застройщика — оформите право собственности на ипотечную квартиру и закладную. Для этого нужно подать заявление и документы в Росреестр для осуществления регистрационных действий. Это можно сделать через МФЦ или Росреестр. После внесения в единый государственный реестр недвижимости данных о праве собственности на недвижимость покупатель становится законным собственником жилья.

Ещё несколько советов

Подробно изучите пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке, чтобы минимизировать риски при заключении сделки.

С чего стоит начать: поговорим о подготовительном этапе

Первый шаг, который нужно сделать – это изучить предложения банков. У них могут быть на вооружении разные льготные программы, которые помогут вам приобрести жильё по более выгодной схеме. Например, сельскую ипотеку на сегодняшний день предлагает оформить только Россельхозбанк. Лимиты на семейную или it периодически заканчиваются, поэтому их тоже нужно отслеживать.

Ипотечные программы от застройщиков

Также обращайте внимание на сумму первоначального взноса, отталкиваясь от того, какими средствами вы располагаете. Существует даже вероятность вообще не делать никаких взносов, если можно оставить под залог какую-либо недвижимость. Разумеется, недвижимость эта должна быть документально оформлена на желающего взять ипотеку.

Посмотрите и то, на какие сроки выдаются кредиты, какую сумму ежемесячного платежа придётся отдавать. Например, многие утверждают, что стоит отдать предпочтение наиболее длинным срокам для своей же перестраховки. Если клиент захочет, он всегда сможет закрыть ипотеку досрочно. При этом длинный срок очень пригодится, если вдруг вы останетесь без работы и не сможете вносить ежемесячно крупную сумму.

Обратите внимание и на репутацию банка. Многие, к сожалению, забывают об этом моменте, но он очень важен. Нельзя ориентироваться только на предлагаемые программы и условия кредитования. Важно ещё, и чтобы банк не лишили лицензии.

Хороший банк соответствует следующим условиям:

• успешно работает более 15 лет;
• сеть хорошо развита во многих городах;
• предлагает услуги и для физических лиц, и для бизнеса;
• своим зарплатным клиентам и вкладчикам предлагает скидки – такое можно наблюдать, например, у Сбербанка;
• в рейтинге благонадёжности банков должен находиться в первой половине списка – например, в рейтингах от Финуслуг.

Сбор документов

Выбор сделан – теперь самое время приступить к сбору документации. Чтобы предварительное одобрение было получено, нужно помнить обо всех этих документах:

• паспорт – конечно же, действующий;
• ИНН, СНИЛС;
• копия трудовой книжки – конечно, для подтверждения подлинности такой копии нужны печать и подпись руководителя компании;
• справки о доходах нужны в любом случае – форма 2 НДФЛ для физических лиц, отмеченная ФСН налоговая декларация для предпринимателей и справка 3 НДФЛ о доходах дополнительного формата вроде сдачи квартиры в аренду;
• дополнительные документы согласно выбранной программе – например, сертификат с заверением органов опеки для материнского капитала, удостоверение военного для военной ипотеки;
• Документы созаёмщика, если он имеется – нужно подготовить паспорт и справку о доходах.

Документы должны быть, если так можно сказать, «свежими» — то есть, справкам о доходах не должно быть много времени. Паспорт тоже не должен быть просроченным – нужно обновлять в подходящие сроки. Проследите за наличием всех печатей, подписей – не стоит надеяться на то, что люди, подготавливающие документы, не ошибутся.

Как выбрать квартиру для покупки в ипотеку

Заранее выберите себе несколько вариантов. Если выбрана стандартная программа, вы ограничены только количеством имеющихся у вас денег. Выбирайте города, районы, метражи и планировку по своему вкусу.

Но если привлекла какая-либо льготная программа, придётся учитывать некоторые нюансы. Например, привлекательны в плане первоначального взноса арктическая, дальневосточная программы, но они действуют только на территории упомянутых регионов. Сельская ипотека тоже претерпела некоторые ограничения – теперь одобряются только те варианты жилья, которые располагаются в прилично удалённых от крупных городов населённых пунктах. Учитывайте эти нюансы.

Обязательно обращайте внимание на состояние домов, инфраструктуру, транспортную развязку. С этим можно ознакомиться как с помощью карт, так и посетив выбранные места лично.

Посещение банка и приобретение жилья

Одобрение кредита поэтапное. Для начала вам нужно пройти через предварительное одобрение. Кстати, для этого вполне можно просто оформить заявку онлайн через сайт понравившегося банка. А можно даже через сайты нескольких банков, чтобы сэкономить своё время и увеличить шансы. Либо можно посетить отделение банка лично, если присутствуют какие-то сомнения и хочется получить консультацию, так сказать, вживую.

Предварительное одобрение происходит очень быстро – как правило, от суток до трёх. Решение не является окончательным, однако оно помогает определиться с базовой ставкой и максимально возможной суммой, которую вам могут выделить. После этой информации уже можно подкорректировать выбранные ранее варианты квартир. Также учтите, что слишком частая смена жильцов может послужить поводом для отказа в такой заявке.

Потом, уже удостоверившись в том, что всё в порядке, можно подавать заявку и на окончательное одобрение. Оно длится уже намного дольше – порой до 3 месяцев!

Для окончательного одобрения банку необходимо получить:

• паспорт продавца;
• выписку из Единого государственного реестра, в котором зарегистрирована вся имеющаяся недвижимость;
• договор о продаже и покупке – в нём должно быть перечислено всё от метража и стоимости квартиры до порядка расчёта и действий при форс-мажоре;
• разрешение органов опеки, если одним из владельцев значится несовершеннолетний;
• выписку из домовой книги;
• подтверждение о том, что квартире не числится в залоге;
• согласие от второго супруга продавца – его нужно заверить у нотариуса.

Учтите, что очень важно тщательно проверять документы предыдущих владельцев. Даже если вам очень подходит предлагаемый вариант, нужно удостовериться, что в будущем с выбранной квартирой не будет проблем. А они могут появиться, если в числе предыдущих владельцев зарегистрированы недееспособные лица, несовершеннолетние жильцы и отбывающие заключение.

Если все хорошо, в банке составляется договор. После этого банк перечисляет средства заёмщику – они резервируются до того, пока сделка не будет одобрена со стороны Росреестра. Последнее происходит обычно дня за 3. Далее деньги переводятся через специальный сервис безопасных расчётов на счёт бывшего владельца жилья. И только после этого на квартиру налагается обременение – то есть, она становится залоговым имуществом, которое в случае невыплат со стороны покупателя перейдёт банку.

Акт приема-передачи регистрируется в МФЦ. Новый владелец получает новую выписку из Единого реестра. В МФЦ потребуют паспорта участников сделки, квитанцию оплаты пошлины, договоры, заявления.

FAQ

В течение какого периода банк рассматривает заявку?

Предварительное решение банк предоставит в течение 1-3 дней в зависимости от платежеспособности и кредитной истории клиента. Окончательное решение банк примет после того, как клиент подберет объект, подходящий под условия банка в качестве залога.

Можно ли изменить условия кредитования после заключения ипотечного договора?

Если с понижением ключевой ставки банк изменил условия по ипотечным кредитам, заемщик может написать заявление в банк о понижении процента по действующему договору. По итогам рассмотрения заявления банк сообщит о решении. Если банк откажет в понижении ставки можно рассмотреть вариант с рефинансированием договора.

Вывод

Каждый из этапов приобретения жилья в ипотеку очень важен. Не стоит надеяться на то, что всё пройдёт легко и быстро. Изучите все нюансы, создайте для себя чек-лист – и только после этого приступайте к совершению заветной покупки.

​

Подготовили подробную инструкцию о том, как выбрать недвижимость, проверить продавца, оформить и купить квартиру с помощью жилищного кредита.

Что необходимо знать перед покупкой квартиры

Подготовка к покупке

Определитесь с бюджетом: узнайте, какую сумму кредита вам одобрит банк и какой ежемесячный платеж вы сможете потянуть. Просчитайте варианты, например на Банки.ру, и подайте заявку кредитору. Вы получите решение, которое будет действовать в среднем до 90 дней, и сможете спокойно подбирать варианты.

Если вы собираетесь купить квартиру в новостройке, изучите информацию о застройщике: его проекты, опыт и репутацию на рынке, как он проходил кризисные периоды. Закажите выписку из Росреестра, чтобы убедиться в наличии права собственности на квартиру у застройщика, отсутствии каких-либо арестов и обременений.

Если нашли квартиру на вторичном рынке, запросите у продавца правоустанавливающие документы: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации. Из них вы узнаете:

• информацию о бывших и настоящих собственниках жилья;
• историю запретов и перепланировок;
• кадастровую стоимость;
• наличие обременений (арест или залог у банка).

Также нужно узнать основание права собственности (наследство, дарение, договор купли-продажи и др.), запросить у продавца разрешение его супруга, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

От чего зависит цена недвижимости

Рыночная стоимость — это та цена, которую продавец назначает за свою квартиру на свободном рынке. На нее влияет много факторов: общая ситуация на рынке, конкуренция, расположение объекта, состояние дома, год постройки, ремонт, вид из окна, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие рядом магазинов и парков, этаж, история самой квартиры, ремонт и другое.

«Как оценивается недвижимость: в первую очередь готово или не готово жилье. Дальше — с отделкой оно или без. Важен тип жилья: это может быть старый дом, новостройка, панельная новостройка, бизнес-класс, премиум. Высота потолков, окон. И конечно, локация, доступность района», — рассказывает основатель компании Smarent Виктор Зубик.

Многие продавцы готовы торговаться. Вот, например, чем можно аргументировать скидку:

• Высокая конкуренция — в соседних домах много похожих объектов.
• Отсутствие отделки и ремонта.
• Метро далеко, нет остановки общественного транспорта.
• Юридически сомнительные документы, с которыми могут возникнуть основания оспорить сделку или признать eе недействительной.
• Неузаконенные перепланировки и переоборудование.

Какие риски при покупке квартиры

Существует риск, что после оформления договора купли-продажи объявятся наследники, родственники продавца и захотят оспорить сделку. Чтобы этого не произошло, проверяйте документы на квартиру: архивную выписку из домовой книги, наследственное дело. Уточните у продавца, нет ли завещания в отношении квартиры, и закажите выписку из ЕГРН.

Если предыдущий владелец покупал квартиру с использованием маткапитала, выясните, выделены ли доли детям. Если нет — это нарушение закона. И сделку могут признать недействительной. Узнайте, как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок.

Если квартиру покупали на ипотечный кредит, потребуйте справку из банка, подтверждающую исполнение обязательств в полном объеме. Если же кредит не до конца погашен, получите справку из банка об остатке задолженности и узнайте, как провести сделку по отчуждению квартиры.

Риски могут быть связаны с состоянием здоровья собственника. Пожилой человек может поддаться давлению мошенников. Проверьте все документы, в том числе подтверждающие дееспособность.

Если на стадии покупки жилья вы выяснили, что в нем прописан осужденный человек, отбывающий наказание в колонии, попросите собственника аннулировать его регистрацию.

Способы покупки квартиры

ДДУ

Это договор, который заключают между застройщиком и покупателем квартиры. Покупатель перечисляет деньги за недвижимость еще на этапе строительства, и застройщик использует их в работе над проектом.Таким образом покупатель становится дольщиком.

Переуступка прав

Это сделка, при которой один дольщик продает свою квартиру (уступает права на нее) другому дольщику, пока дом еще строится.

Кооператив

Будущие жильцы, участники кооператива, выплачивают ежемесячные взносы, из которых складывается бюджет на покупку жилья. Затем участники могут воспользоваться средствами этого фонда для приобретения недвижимости

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи — это соглашение, при котором одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную денежную сумму (цену). Один из самых распространенных вариантов сделки с недвижимостью.

Как защититься от мошенников

Главный способ — проверять все документы на квартиру. О недвижимости нужно узнать как можно больше, для этого задайте продавцу несколько вопросов:

• Вы собственник? Попросите документы на квартиру, основание права собственности.
• Есть ли разрешение супруга? Если квартира была куплена в период брака, понадобится нотариальное согласие на продажу.
• Кто зарегистрирован в квартире?
• Выделены ли доли детям? Нужно запросить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры.
• Была ли перепланировка?
• Есть ли справки из психоневрологического и наркологического диспансеров? Они подтвердят, что собственник вменяем и отдает отчет своим действиям
• Выплатили ли ипотеку?
• Использовали маткапитал? Если да, то проверьте, выделены ли доли детям.

Где искать квартиру 

Вы можете воспользоваться услугами агентств недвижимости. Еще один вариант — изучить предложения аукционов. Туда попадает имущество разорившихся фирм, муниципальные квартиры, а также объекты, находящиеся в залоге у банка по ипотечным и потребительским кредитам. Процедуру проводят на специальных электронных площадках. Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — закрыть долг.

Квартиру можно найти у застройщиков или на сайтах объявлений. Предложения по новостройкам есть и на Банки.ру. 

Как осматривать квартиру и на что обратить внимание

Обратите внимание на то, была ли перепланировка. Если была, то уточните, узаконена ли она. Выяснить это можно с помощью архивной копии БТИ (Бюро технической инвентаризации). В ней указаны расположение и метраж комнат, наличие перепланировки.

«Запросите утвержденный проект перепланировки, акт приема-передачи выполненных работ и акт ввода объекта в эксплуатацию», — рассказывал генеральный директор юридической компании «ЮРВЕДО» Алексей Скляров.

Уточните, когда меняли сантехнику, проводку, окна. Оцените вид из окна, посмотрите, какие стройки планируют рядом с домом, какая инфраструктура в районе. Спросите собственника, какую мебель он хочет оставить после продажи.

Как проверить юридическую чистоту

Вот что советует сделать для проверки недвижимости управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елена Гладышева:

• Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта. Из нее можно узнать собственника недвижимости — продавца, а также сведения о существующих обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и др.). Необходимо, чтобы выписка была получена не позднее двух недель до даты заключения договора.
• Запросить у продавца документы, на основании которых он приобрел право собственности (договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная).
• Запросить у продавца выписку из домовой книги (можно получить в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости) либо справку из управляющей компании. Из этих документов можно узнать о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в объекте.
• Запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга (-и).
• Если сделка осуществляется по доверенности, запросить ее (нотариальную — от физического лица, обычную с печатью и подписью генерального директора — от юридического лица).
• Желательно также запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
• Проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Заключение договора

Перед сделкой по продаже недвижимости стороны обычно заключают предварительный договор — он подтверждает намерение продавца и покупателя в будущем заключить основной договор купли-продажи. В нем, помимо информации о квартире, нужно прописать данные о задатке, стоимости объекта, сроках заключения основного договора и передачи прав.

Главный договор купли-продажи, согласно ГК РФ, должен содержать информацию о виде недвижимости, сведения о покупателе и продавце, основные условия, цену, ответственность за несоблюдение условий и невыполнение обязательств, реквизиты сторон (дата и место рождения, серия и номер паспорта, наименование органа, выдавшего паспорт, а также дата выдачи, код подразделения и адрес регистрации).

Укажите сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи с указанием этого права.

Внесите в документ информация о том, что стороны не лишены дееспособности:

• не состоят под опекой и попечительством;
• не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора;
• не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;
• при заключении договора действуют добровольно;
• у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Расчет с продавцом

На вторичном рынке деньги можно передавать через ячейку, переводом или наличными, или через аккредитив. Эксперты рекомендуют использовать последний вариант. Вы открываете счет и просите банк оформить аккредитив. Деньги блокируют на счете до тех пор, пока продавец не выполнит условия сделки. Банк в этом случае выступает гарантом.

При покупке новостройки используйте счет эскроу — это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя. Средства передают застройщику после того, как он исполняет обязательства, заранее прописанные в договоре. Деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Регистрация сделки

После оплаты подайте документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Сделать это можно в самом Росреестре или МФЦ, онлайн, почтой или у нотариуса. Самый удобный способ — последний. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы, которые удостоверяют.

Затем получите выписку из ЕГРН, где содержится информация о вашем праве собственности на квартиру.

Росреестр может отказать в регистрации права собственности. Все причины указаны в ФЗ-218. Вот некоторые из них:

• Вы не предоставили все необходимые документы.
• Информация в этих документах недостоверна.
• Неправильно составлен договор купли-продажи.
• Отсутствует согласие третьего лица на сделку с недвижимостью — например, супруга продавца.
• На квартиру наложен арест или запрет на продажу.

Особенности покупки квартиры в кредит

Банк выдает ипотеку под залог недвижимости. Квартира станет гарантом того, что кредитор вернет деньги. Если вы не погасите кредит вовремя, недвижимость могут отобрать в счет долга.

Перед оформлением ипотеки вам придется провести оценку объекта залога. Обязательное условие — страхование имущества от повреждения.

До обращения в банк выясните, есть ли у вас льготы: например, маткапитал или субсидии для многодетных. Также, возможно, вам доступна ипотека с госпрограммой: «Господдержка» на новостройки, ипотека для IT-специалистов или семейная ипотека.

Если госпрограммы не подходят, можно изучить рыночные предложения. Ставка по ним выше, но, например, зарплатным клиентам банки предлагают более выгодные условия. Больше предложений — в каталоге Банки.ру. Еще один вариант — заполнить анкету. Сервис подберет программы, подходящие под ваши параметры.

Страхование ипотеки

Ипотечное страхование — это страховой продукт, который защищает обязательства заемщика перед банком при выплате ипотечного кредита.

Страхование ипотеки обязательно по закону — без него банк не выдаст кредит. Полис ипотечного страхования включает в себя страхование квартиры или дома от рисков физической гибели или повреждения, страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также созаемщиков и титульное страхование, то есть риск потери права собственности на приобретаемое имущество.

Застраховать квартиру придется в любом случае, отказаться от этого полиса нельзя. А страхование жизни и здоровья и титульное страхование относятся к добровольным видам страхования ипотеки, эти полисы можно не оформлять совсем или оформить, но отказаться впоследствии. Но важно помнить, что отказ, например, от страхования жизни может повлиять на ставку по кредиту.

Наличие полиса при покупке жилья в кредит обеспечивает безопасность сделки. Это удобно и выгодно как для заемщика, так и для банка.

Виды ипотечного страхования зависят от объекта страхования.

Первый и основной — страхование имущества: дома, квартиры или земельного участка, которые приобретаются в кредит. Страховка распространяется на целостность предмета залога и сохранность его основных элементов. Именно этот полис нужно оформить в любом случае: по закону банк без него не одобрит ипотеку.

Страхование объекта недвижимости

Страхованию подлежит именно сама конструкция постройки, то есть ее фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь. Например, защита от протечки, которая испортит ремонт в квартире страхователя, в этот полис не входит. Также страховой договор ипотечной недвижимости защитит от некоторых непредвиденных случаев: пожара, взрыва газа, падения самолета (маловероятно, но возможно), стихийных бедствий (наводнения, землетрясения). При покупке квартиры в кредит застраховать объект придется в любом случае. Обязанность покупателя по страхованию предмета залога указана в Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно закону, заемщик должен оформить полис после одобрения кредита, но до того, как будет заключен договор займа.

Полис продлевается ежегодно. Отказаться оплачивать страхование недвижимости нельзя: при отказе банк применит штрафные санкции, прописанные в договоре. Какие именно — зависит от договора. Поэтому первая и главная рекомендация: внимательно читать подписываемые документы. Если не платить страховку по ипотеке, то есть риск остаться без жилья, но при этом с полной суммой долга по кредиту.

Единственная ситуация, когда при оформлении ипотеки не требуется оформлять полис страхования имущества — это покупка жилья на этапе строительства. Чаще всего в таком случае для получения кредита банк будет настаивать на оформлении полиса страхования жизни и здоровья заемщика. А когда объект будет сдан, в любом случае нужно будет оформить полис страхования недвижимости.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика

Второй вид страхования при оформлении ипотеки — защита жизни и здоровья. Этот полис покроет обязательства заемщика перед банком в случае временной или постоянной утраты трудоспособности из-за получения инвалидности, а также преждевременной смерти.

Страхование жизни и здоровья оформляется исключительно добровольно, так что заемщик может сам решать, продлевать ли его каждый год или нет. Банки настойчиво рекомендуют своим заемщикам оформлять полис от несчастного случая и утраты права собственности. Более того, оформление личного страхования может снизить ипотечную ставку на 1−2 %.

Титульное страхование при ипотеке

Третий вид страхования при ипотечном кредитовании — страхование титула, то есть права владения приобретаемой недвижимостью. Этот полис защищает не от того, что будет, а от того, что, возможно, уже произошло, но заемщик об этом еще не знает.

Чаще всего страхование титула защищает от внезапно появляющихся наследников или скрытых собственников квартиры. Опасность для нового покупателя заключается в том, что они могут претендовать на уже приобретенную недвижимость.

Часто при покупке квартиры или дома в кредит компании будут предлагать пакет — комплексное страхование, которое будет включать и страховку объекта, и личное, и титул. Если страховка оформляется онлайн, комплексный полис включает страхование объекта и жизни заемщика. Для титульного страхования чаще всего нужно обращаться в страховую компанию лично.

Условия и порядок оформления страхования при ипотеке

Оформление страховки обычно происходит параллельно с заключением кредитного договора: часто банки направляют к страховщикам-партнерам, но заемщик имеет право выбрать любую страховую компанию. Главное, чтобы она была аккредитована банком, в котором берется кредит. Если компания будет не из списка аккредитованных, банк может такой полис не принять.

Как выбрать страховую компанию

При оформлении ипотечного полиса удобно воспользоваться калькулятором Банки.ру и купить страховку всего за несколько минут. При указании банка, в котором берется кредит, система автоматически показывает аккредитованные им страховые компании. Из предложенных вариантов можно выбрать подходящую компанию и оформить полис с выгодой до 90%. С калькулятором не придется для расчета заполнять анкеты разных страховых компаний, а также можно оформить одновременно полис страхования и квартиры, и жизни без повторного заполнения данных для разных полисов.

Стоимость страховки квартиры

Стоимость страховки рассчитывается на основе множества параметров: региона, площади жилья, его состояния, перечня покрываемых рисков и так далее. Для страхования имущества стоимость примерно составляет 0,1% от суммы остатка по кредиту. Ставки по страхованию жизни или на комплексное страхование — выше.

Какие документы нужны для оформления ипотечного полиса

Для страхования ипотечного кредита достаточно тех документов, которые нужны для получения ипотеки. При заполнении заявления на полис ипотечного страхования нужно указать:

• данные страхователя: ФИО, паспортные данные, адрес фактического проживания;
• данные по ипотечному кредиту (если он уже оформлен): банк, где страхователь берет ипотеку, сумму кредита, дату заключения и окончания кредитного договора;
• данные объекта страхования: адрес, площадь, этаж и этажность дома.

Что сделать после оформления сделки

Подпишите акт приема-передачи

После передачи квартиры нужно подписать акт приема-передачи. В сделках на вторичном рынке без него можно обойтись, если обе стороны это согласовали. Но при покупке новостройки по ДДУ он входит в обязательный пакет документов.

В нем нужно прописать характеристики квартиры, список переданных документов и вещей, а также указать, какие недостатки вы выявили и как скоро продавец их устранит.

Сообщите о сделке в ресурсоснабжающую компанию

О сделке нужно уведомить ресурсоснабжающую компанию, чтобы на вас не числились долги прошлых собственников за коммунальные услуги. Для изменения лицевого счета понадобятся паспорт, свидетельство о государственной регистрации сделки, договор купли-продажи.

Сделайте налоговый вычет

Налоговый вычет — это сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы. Существует имущественный налоговый вычет, его можно сделать, если вы купили жилье (дом, квартиру, комнату и др.) или построили жилье или купили землю для этих целей, в том числе с использованием ипотеки. Почитайте, как получить кэшбэк от государства.

Что нужно знать при покупке квартиры: чек-лист

Как купить квартиру в ипотеку:

1. Определитесь с бюджетом, получите одобрение по ипотеке.
2. Найдите квартиру на покупку.
3. Проверьте квартиру и продавца.
4. Сделайте оценку и страховку.
5. Получите ипотеку.
6. Рассчитайтесь с продавцом.
7. Зарегистрируйте право собственности.
8. Подпишите акт приема-передачи.
9. Сделайте налоговый вычет.