Пошаговая инструкция приобретения земельного участка

Сделки с земельными участками, загородными домами не уступают по популярности сделкам с квартирами (описание процедуры покупки жилого помещения мы посвятили отдельную статью “Покупка квартиры без риэлтора”). 

В настоящей статье мы рассмотрим порядок оформления сделки по покупке земельного участка, дачи в СНТ, дома, а также процедуру регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка в Росреестре.

С данной поэтапной инструкцией, вы сможете купить земельный участок  или загородный дом без привлечения риэлтора. В настоящей статье мы ответим на вопросы: как проходит сделка с землей, где оформляются сделки с земельными участками и домами, как оформить договор купли-продажи земельного участка без риэлтора, а также разберем нюансы процедуры регистрации права собственности на купленный земельный участок и дом. Особое внимание в данной инструкции уделено порядку оформления сделки с землей при использовании кредитных средств и регистрации ипотеки. 

Пошаговая инструкция “Процедура оформления покупки земельного участка и дома без риэлтора”

Настоящая инструкция содержит порядок проведения сделки купли-продажи земельного участка, этапы сделки купли-продажи недвижимости, а также особенности оформления документов при покупке земли и регистрации сделки с землей, загородной недвижимостью. Необходимо отметить, что данная инструкция применима при оформлении купли-продажи садового участка в СНТ, дачного участка в ДНП и при оформлении покупки земли под ИЖС.

Шаг 1. (для покупателей) Выбор земельного участка, дома и проверка юридической чистоты недвижимости

Самый важный шаг при покупке недвижимости. Тщательно проверяя земельный участок, дом, вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и истребования недвижимости из вашего владения. 

Данному важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты недвижимости на вторичном рынке”. В данной статье юридические аспекты проверки сделки с недвижимостью в зависимости от различных обстоятельств. Только после тщательной проверки объекта недвижимости желательно переходить к следующим пунктам настоящей инструкции.

Отметим также, что при покупке земельного участка проводится дополнительная проверка ограничений в пользовании земельным участком с учетом природоохранных и других требований (для этого заказывается особая выписка из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка). Кроме того, при покупке земельного участка с домом необходимо проверить соблюдение законодательства при строительстве дома (получение необходимых разрешений, узаконена ли самовольная постройка или нет, есть ли возможности для ее узаконения, не нарушены ли строительные нормы). Также важно обратить внимание на границы земельного участка, проведенные работы по межеванию.  Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Об общих вопросах проверки юридической чистоты недвижимости и частных нюансах проверки земельного участка, дома читайте в статье по ссылке.

Также при покупке земельного участка сельхозназначения необходимо помнить о соблюдении права преимущественной покупки, принадлежащего муниципальному образованию, а также об ограничениях при продаже земельных долей (доли в праве собственности на земли сельхозназначения, образованные в порядке приватизации).

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления и подготовка документов для продажи земельного участка, дома. Показ земельного участка, дома потенциальным покупателям.

Разместив объявление о продаже земельного участка, дома, позаботьтесь о необходимых документах для оформления продажи дачного или иного земельного участка, дома.

В первую очередь для продажи недвижимости вам потребуется:

Иные документы (список будет представлен ниже) лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи недвижимости. 

Как правило, покупатели стремятся ознакомиться с документами до внесения аванса, а продавцы согласны предоставить документы только после внесения аванса. Здесь можно понять обе стороны: каждая сторона защищает свои интересы, стремиться снизить риски. Однако можно найти компромисс. Например, предоставить некоторые документы для первичной проверки до внесения аванса, остальные — после внесения, либо предоставить документы на «месте» до внесения аванса. Также при  необходимости может потребоваться предоставление документов банку (при использовании покупателем кредитных средств на покупку) или Социальному фонду РФ (при использовании средств материнского капитала), документы в данные организации подает покупатель, от продавца потребуется только содействие в сборе документов при необходимости.

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности с продавцом

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи земельного участка, дома, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора: предмет договора (индивидуальные характеристики земельного участка, дома: адрес, кадастровый номер, категория земли, вид разрешенного использования и т.д.) и цена покупаемого земельного участка, дома. Важным условием предварительного договора также является срок заключения договора купли-продажи земельного участка, дома (ДКП земельного участка и дома). Если он не согласован сторонами, то по закону равен одному году с момента заключения предварительного договора. Если покупатель и продавец не заключат договор в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив письменное предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости недвижимости по договору. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора) задаток внесён не может быть. Деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Шаг 3. Предоставление документов на земельный участок, дом банку (при покупке земельного участка, дома в ипотеку)

После проверки документов на земельный участок, дом, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом последующем этапе процесса оформления покупки земельного участка или дома, или дачи с земельным участком будет принимать участие также банк.

Шаг 4. Подготовка или анализ представленного продавцом проекта договора купли-продажи земельного участка, строений. Согласование условий сделки, выбор способа оплаты стоимости земельного участка. Запрос документов на сделку у продавца.

До “выхода на сделку” покупатель запрашивает у продавца следующие документы:

До сделки с земельным участком (домом) стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Договор купли-продажи жилого дома, земельного участка, иного строения должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Обязательной нотариальной формы такого договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению:

— сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину;

— сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением земельных долей (долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный в порядке приватизации сельскохозяйственных угодий);

— сделки по отчуждению жилого дома, если заявление и документы на регистрацию сделки будут представлены в орган регистрации прав по почте.

Подробный перечень сделок, подлежащих нотариальному удостоверению, размещен в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Кроме того, стороны вправе по своему желанию заверить сделку нотариально. О том, нужно ли заверять добровольно сделку с земельным участком у нотариуса, какие преимущества дает такое удостоверение сделки, расходах на нотариуса также читайте в статье по ссылке.

Переход права собственности по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком подлежит обязательной государственной регистрации (сам договор не регистрируется, регистрируется именно переход права собственности, в связи с этим договор вступает в силу с момента его подписания, а не регистрации; также не требуется согласие супруги покупателя на покупку земельного участка).

Одним из самых важных вопросов при оформлении договора купли-продажи недвижимости (земельного участка, гаража, дома, участка и т.д.) является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты недвижимости, а также разберём порядок совершения сделки купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств. 

Последнее уточнение относительно оформления покупки дома и земельного участка: законодательством не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. Поэтому одним из важнейших условий договора купли-продажи земельного участка с домом является точное формирование его предмета, в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и отдельно по земельному участку.

Шаг 5. Подписание договора купли-продажи земельного участка, дома, оплата стоимости земельного участка, дома (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, правоустанавливающие документы на земельный участок (перечень правоустанавливающих документов в зависимости от основания покупки читайте в статье о проверке юридической чистоты недвижимости), паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи земельного участка, дома подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности либо стороны сами подают документы на регистрацию в Росреестр. С 01.02.2019 года эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре; после удостоверения сделки нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр, в исключительных случаях он представляет их в бумажном виде в течение 2 рабочих дней, но стороны могут отказаться от подачи документов через нотариуса. При подаче документов на регистрацию нотариусом в электронном виде действуют  сокращенные сроки регистрации — регистрация займет всего 1 день (если стороны сами подают документы на регистрацию на основании нотариальной сделки в Росреестр, то срок 3 рабочих дня, при подаче через МФЦ — 5 рабочих дней). После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости недвижимости. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи земельного участка, дома с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи земельного участка, дома в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание земельного участка, дома, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности на земельный участок, дом), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с земельным участком, домом, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в жилом доме людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке земельного участка, дома с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, банк также оформляет договор об ипотеке, закладную. Для оформления договора об ипотеке и закладной необходимо провести оценку стоимости земельного участка (дома), а также в большинстве случаев необходимо заказать межевой, технический план (паспорт) объекта недвижимости (такой документ может быть в наличии у продавца либо его придется заказать в организации, выполнявшей обмеры помещения и изготовившей технический план помещения, межевой план земельного участка (выдается копия ранее изготовленного плана; так будет дешевле, чем заказывать план у новой организации с выездом кадастрового инженера). Кредитные деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности на земельный участок, дом к покупателю и регистрации залога недвижимости в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с недвижимостью: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 6. Регистрация перехода права собственности на земельный участок, дом в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, дома потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Процедура оформления права собственности на квартиру в ипотеку в целом такая же как при покупке земельного участка без использования кредитных средств. Однако при регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу), предоставить документы для регистрации, обозначенные выше в списке документов для регистрации ипотеки.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 7. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей от дома и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

От покупателя не требуется дальнейшее участие. Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки только в обмен на рукописную расписку о получении денежных средств (расписка должна быть написана в присутствии покупателя или в соответствии с инструкциями выше). Нужно помнить, что при данном способе оплаты только расписка продавца подтверждает такой важный факт как оплата стоимости недвижимости по договору. Договор аренды ячейки не является платежным документов и не может подтверждать оплату стоимости по многим причинам. Если покупатель не получит расписку от продавца о получении денег, продавец может обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и истребовании имущества в связи неоплатой цены по договору. Поэтому важно помнить эти правила проведения и оформления сделки с недвижимостью при использовании банковской ячейки.

Ипотека

Покупатель предоставляет документы, подтверждающие регистрацию, банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре и договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают дом (бывают различные казусы на практике, когда, например, в период регистрации дом сгорает в связи с пожаром), снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Также при проведении взаиморасчетов желательно получить от продавца оригиналы документов на недвижимость или их нотариальные копии (документы-основания приобретения права собственности продавцом, предшествующую цепочку документов), данные документы могут пригодиться в будущем в случае судебных споров или при продаже недвижимости.

Шаг 8. (для покупателей) Не забываем оформить налоговый вычет по НДФЛ в связи с покупкой земельного участка под ИЖС или земельного участка с жилым домом и вернуть налог из бюджета

Если вы не оформляли ранее налоговый вычет в связи с покупкой недвижимости или не использовали его в полном объеме, то вы вправе оформить его при покупке жилого дома, земельного участка под ИЖС или земельного участка с построенным жилым домом и вернуть НДФЛ. При оформлении сделки купли-продажи подобного земельного участка в ипотеку в будущем собственник может оформить налоговый вычет на уплаченные банку проценты за пользование кредитом. Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке земельного участка и покупке в ипотеку читайте здесь.

Шаг 8. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога на доходы

Если недвижимость в собственности продавца менее 5 лет (для недвижимости, приобретенной на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже недвижимости (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). Ранее доход от продажи недвижимости исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости недвижимости с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). Подробнее о порядке расчета налога с продажи недвижимости, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже недвижимости онлайн. Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. То есть если недвижимость продана в 2018 году, декларацию нужно подать до 30.04.2019 года, а уплатить налог до 15.07.2019 года). За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже недвижимости, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Договор купли-продажи земельного участка — документ, в котором прописываются все условия сделки между продавцом и покупателем, начиная с особенностей участка и заканчивая способом расчётов. Для покупателя этот договор станет правоустанавливающим документом, то есть выступит основанием для регистрации права собственности на участок. Без договора Росреестр сделку купли-продажи не зарегистрирует.

Цели покупки земли могут быть разными: для ведения садоводства, организации фермерского хозяйства, под индивидуальное жилищное строительство и так далее. В каждом из этих случаев договор купли-продажи будет иметь свои нюансы. В этой статье мы расскажем, как составить договор купли-продажи участка под строительство дома.

Подготовка земли к продаже 

Предварительную подготовку к продаже рекомендуется провести тем, кто не выполнил межевание земельного участка, то есть не определил его границы. Прямого запрета на продажу неразмежёванной земли в законодательстве сейчас нет — главное, чтобы участок стоял на кадастровом учёте. 

Но отсутствие межевания может осложнить сделку: 

• не каждый покупатель согласится рисковать, ведь в будущем может выясниться, что часть купленной земли на самом деле принадлежит соседу;  
• возможны проблемы при регистрации договора купли-продажи: Росреестр может отказаться её проводить, и вам придётся обращаться в суд.  

Кроме того, в скором будущем продажу земли без установленных границ могут запретить — соответствующий законопроект сейчас рассматривает Госдума. 

Во избежание этих сложностей межевание земли перед продажей всё же лучше провести. Для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру, который приедет на участок, сделает все необходимые замеры, оформит документы и сам подаст их в Росреестр. 

Обычно покупатели настаивают на проведении межевания, чтобы в дальнейшем избежать земельных споров с соседями и постановлений о сносе дома, потому что он, например, одним углом стоит на муниципальной земле или площадь участка оказалась меньше заявленной по документам. 

Когда и как заключать договор купли-продажи участка

Классический алгоритм взаимодействия продавца с покупателем выглядит так:

1. После просмотра продавец и покупатель договариваются о цене и других важных условиях сделки.

2. Покупатель вносит аванс или задаток — обычно от 100 тыс. рублей.

3. Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи с указанием информации об авансе или задатке. Делать это не обязательно, но преддоговор помогает зафиксировать условия сделки. Его часто заключают, если продавцу нужно провести межевание участка или если покупатель ждёт решения банка по ипотечной заявке. 

4. В назначенный день покупатель и продавец встречаются для подписания договора и взаиморасчётов. Чаще всего это происходит в отделении банка — так удобнее рассчитываться. 

Обычно передача денег предшествует подписанию договора. Порядок действий здесь лучше не менять: бывает, что у покупателей не хватает средств, и тогда продавец потратит время зря или даже окажется втянут в судебные разбирательства. 

Если сделка проходит не в электронном формате, стороны едут в МФЦ, чтобы оформить переход права собственности. Сотрудники МФЦ направят документы в Росреестр — само ведомство документы от физлиц в таких случаях уже не принимает. 

Через несколько дней переход права официально зарегистрируют, продавец получит деньги, и стороны встретятся для подписания акта приема-передачи участка, а также передачи ключей от калитки, если там есть забор.

Обсуждать, что именно включить в договор купли-продажи, вы начнёте практически сразу, но на каждом этапе, кроме заключительного, будете вносить дополнительные штрихи. Какие-то изменения в договоре могут появляться вплоть до последней минуты перед подписанием. 

Далее мы расскажем, что обычно прописывается в договоре купли-продажи земельного участка.

Как составить договор купли-продажи участка

Если сторон сделки всего две — продавец и покупатель, — в договоре нужно предусмотреть следующие разделы: 

• стороны договора;
• предмет (суть) сделки;
  
  
• правоустанавливающие документы;
• объект недвижимости;
• условия оплаты;
• прочие условия;
• передача участка покупателю.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

Стороны договора

Укажите паспортные данные всех участников сделки: Ф.И.О., дату и место рождения, реквизиты паспорта: серию, номер, дату и место выдачи, адрес регистрации. Также можно указать номер СНИЛС.

Если с одной стороны сделки выступает несколько человек — например, если участком владеют брат и сестра, — указываются паспортные данные всех.

Если продавец состоит в браке, это тоже нужно указать, сопроводив фразой «сделка совершается с согласия супруга/супруги» и добавив его или её паспортные данные.

Суть договора

Суть договора сводится к тому, что продавец обязуется продать участок, а покупатель — заплатить деньги и войти в право собственности. 

Правоустанавливающие документы

Здесь прописывается, на каком основании продавец владеет участком и какие документы могут это подтвердить.

Объект недвижимости

Опишите участок максимально подробно. 

Укажите: 

• адрес,
• кадастровый номер,
• размеры,
• факт межевания (опционально).

Если по какой-то причине сделку придётся оспаривать в суде, эти данные помогут определить, что речь идёт о том самом участке.

Здесь же можно указать, каким образом участок оказался у нынешнего продавца — купил он его, получил в наследство, в дар и так далее. Включите в договор данные из документа, по которому продавец приобрёл землю: его номер, дату подписания, когда зарегистрировали переход права. 

Условия оплаты

Настоятельно рекомендуем прописывать в договоре полную стоимость сделки — это не только требование закона, но и основы безопасности. Если сделку придётся оспаривать, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая фигурирует в договоре. 

А ещё это даёт возможность по максимуму использовать налоговый вычет: за покупку участка ФНС может вернуть часть уплаченной суммы. 

Кроме стоимости, обязательно укажите платёжные реквизиты и способ расчётов. Арендуете ли вы банковскую ячейку, открываете ли аккредитив или рассчитываетесь наличными, — пропишите в договоре все детали, начиная с названия банка и заканчивая использованием ипотеки или рассрочки.

В случае с ипотекой укажите, какой банк даёт кредит, какую сумму, под какой процент, на какой срок. В случае с рассрочкой укажите даты и суммы выплат, а также санкции при нарушении сроков.

Подробно опишите схему получения продавцом денег. Чаще всего это происходит после регистрации перехода права собственности. Информация из Росреестра придёт в банк, счёт разблокируется, и продавцу на карту перечислят нужную сумму. 

Бывает, что покупатель платит продавцу сразу после подписания договора. Это небезопасный сценарий, ведь иногда Росреестр отказывает в регистрации. Тогда получится, что сделка забуксовала или даже сорвалась, а деньги уже выплачены.

Прочие условия

В каждой сделке есть свои особенности. Где-то продавец обещает платить членские взносы за участок ещё долгие годы; в другой ситуации продавец хочет вывезти с участка фамильные яблони; в третьей покупатель готов купить участок только из-за того, что там есть колодец с родниковой водой, и если его не окажется, это станет поводом для расторжения договора.

Всё это обязательно нужно прописать в договоре. 

Что можно указать в этом разделе:

1. В какой момент участок перейдёт в собственность нового владельца. Обычно это происходит после регистрации сделки. 

2. Состоит ли продавец в браке и есть ли нотариальное согласие супруга на сделку. Это нужно, если супруг — не собственник, но имеет право на совместно нажитое имущество. 

3. Как будут решаться споры. 

4. За что полагается неустойка. 

5. Нет ли ограничений на использование земли. Такое бывает в зонах с особыми условиями использования территорий. Если это не указать, может быть приостановка регистрации сделки.

6. Что будет, если Росреестр не зарегистрирует сделку. 

Передача участка покупателю

В этом разделе указывается, когда продавец передаёт ключи от калитки и когда подписывается акт приема-передачи. 

Резюмируем 

1. Договор купли-продажи земельного участка — это основной документ, фиксирующий передачу права собственности от продавца к покупателю. Подробное и тщательное описание всех условий в договоре снижает риски для сторон и обеспечивает прозрачность сделки. Документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. 

2. При заключении договора важно:

• Прописать реальную стоимость участка, избегая занижения цены, чтобы защитить интересы сторон и избежать проблем с налоговыми органами.
• Убедиться, что на участок не наложены обременения, аресты и прочие ограничения в пользу третьих лиц.
• Закрепить обязательство о передаче объекта через акт приёма-передачи.

3. Включите в договор подробное описание объекта сделки: кадастровый номер, площадь, адрес и назначение участка.

4. Если участок не размежёван, лучше сделать это перед продажей. Фиксация границ избавит покупателей от возможных проблем в будущем. 

5. Лучше, если покупатель передаст деньги до подписания договора —это гарантирует продавцу, что проблем при расчётах не возникнет. Чтобы покупатель тоже был уверен в сделке, оплату можно провести через банковскую ячейку или аккредитив.

6. Обеим сторонам нужно внимательно читать договор во время подписания и следить, чтобы никто не подменил страницы.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Татьяну Ананьеву, руководителя отдела загородной недвижимости «Миэль» «Сущёвский».

Участок для строительства

В деле купли-продажи земельных участков много нюансов. Например, не на каждом участке можно построить дом. Рассматривая варианты приобретения, отберите те, которые предназначены для индивидуального жилого строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства. Не подойдут участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения. Чтобы не ошибиться с выбором, найдите свой участок на публичной кадастровой карте, в ней содержится информация о категории земли и виде разрешенного использования.

На приобретение объекта ИЖС можно взять ипотечный кредит в Банке ДОМ.РФ на выгодных условиях. Вы можете заполнить заявку на сайте и получить решение онлайн.

Для строительства летней дачи дадут только потребительский кредит, рассчитать примерный платёж вы можете на удобном калькуляторе на сайте.

Деревня или коттеджный посёлок?

В первую очередь определитесь, для каких целей вы собираетесь покупать земельный участок. Планируете ли вы построить дом, чтобы жить там постоянно, или хотите приезжать на выходные на дачу? Исходя из этого, рассматриваем деревню или коттеджный посёлок.

Деревня — это хороший вариант для дачного участка. Рядом будут лес или поле, почва чаще всего плодородная, можно выращивать ягоды и овощи. При этом учитывайте удалённость земельных участков от населённых пунктов, близость к дому для дачи обычно важна.

Коттеджный посёлок — идеальный вариант для постоянного жительства. В них уже есть многие коммуникации и даже инфраструктура для комфортной жизни. В отличие от деревни, территория коттеджного участка может быть меньше или не предназначена для сельского хозяйства. При этом у коттеджных посёлков, как правило, лучше транспортная доступность, а значит при необходимости можно удобно добраться до города. Некоторые из них располагаются в окрестностях городов, что упрощает многие бытовые процессы, например, покупку мебели.

Рассматриваете вариант приобретения земельных участков в Подмосковье? Узнайте в нашей статье, какие районы признаны самыми экологически чистыми.

Проверьте документы

Прежде чем оформить покупку, проверьте документы, без предоставления которых вам не оформят сделку:

Правоустанавливающие документы:

• договоры купли-продажи
• договор дарения
• свидетельство о праве на наследство
• решение суда
• решение или постановление о передаче участка в собственность и другие

Правоподтверждающие документы:

• выписка из ЕГРН (эти сведения банк может получить самостоятельно, если выписка не содержит конфиденциальных данных)

Документы проверяются либо у самого продавца, либо у посредника, которым может быть, например, риелтор.

Перепроверка выписки из ЕГРН

Закажите выписку из ЕГРН, чтобы актуализировать сведения об объекте. Из этого документа можно узнать:

• адрес объекта
• актуальный кадастровый номер
• площадь
• вид разрешённого использования
• категорию земель
• данные о правообладателе
• информацию о проведенном межевании, координаты и конфигурацию земельного участка

Если на земельном участке нет объектов недвижимости, то для строительства дома необходимо запросить градостроительный план земельного участка.

Кадастровый номер участка

Земельным участкам должен быть присвоен кадастровый номер. Если кадастровый номер участка отсутствует, то либо документы на участок не обновлялись много лет, либо продавец просто не знает, какой номер присвоен участку.

Кадастровый номер нужен для проверки межевания. На сайте Росреестра по номеру можно проверить границы участка, чтобы в дальнейшем не возникало недопониманий в этом вопросе. Границы участка высвечиваются жёлтым цветом на карте, что позволяет посмотреть не только расположение самого участка, но и проверить, не пересекаются ли его границы с другими участками. Рекомендуем не покупать участки без межевания, так как реальные границы и границы по документам иногда сильно отличаются, что в будущем может создать проблемы. Процедуры межевания занимают около месяца, поэтому если вам очень понравился участок, то договоритесь с собственником о проведении этой процедуры.

Также информацию о неустановленных границах земельного участка и о том, что границы земельного участка пересекают границы другого земельного участка, можно увидеть в выписке из ЕГРН.

Даже если у земельного участка установлены границы, советуем воспользоваться услугами инженеров-геодезистов, чтобы проверить их реальность. Границы, указанные в выписке из ЕГРН, могут отличаться по координатам от тех, которые покажет вам продавец. Всегда проверяйте границы территории участка до заключения сделок купли-продажи. Если заметили какие-то нестыковки, то попросите продавца сделать исправления в кадастровом учёте. Такой щепетильный подход к делу поможет вам в случае дальнейшей продажи земельного участка.

При покупке участка вам придётся собрать и проверить много документов, но такой ответственный подход к делу позволит вам внимательно рассмотреть все варианты приобретения и выбрать лучший.

Продажа и покупка земельного участка — всегда существенное мероприятие, потому что это сделка с недвижимостью, и речь, как правило, идет о немалых суммах. Расскажем, на что обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи земельного участка, чтобы не оказаться обманутым и избавиться от лишних проблем.

Как проверить участок перед покупкой

Если вы покупаете участок, то желательно убедиться в том, что он юридически чист и проблем в дальнейшем не возникнет. Часто такие проблемы бывают неочевидными, поэтому процедура будет полезна и владельцам — чтобы убедиться в отсутствии обременений и нарушений и не иметь сложностей в будущем.

Итак, перед тем, как заключать договор, нужно убедиться в нескольких важных вещах:

1. Участок действительно принадлежит тем людям, которые его продают или от лица которых выступает официальный представитель (актуально для покупателей).

2. Участок не имеет обременений и не связан с нарушениями: налоги выплачены, арест не наложен, границы определены верно, с коммуникациями все хорошо.

3. Нет ограничений на использование участка, в частности, на нем разрешено строить здания, нет пересечений с охраняемыми территориями, и так далее.

На сегодняшний день основной документ, подтверждающий право на недвижимое имущество – выписка из ЕГРН (до 15.07.2016 – свидетельство о государственной регистрации права собственности). Подробно о том, как регистрируется участок и что такое ЕГРН, мы рассказываем в отдельной статье. 

Получив выписку, можно сразу узнать и правообладателей, и обременения, и границы, проведение коммуникаций, в общем, все «хозяйственные» аспекты.

Важно! Иногда выписку из ЕГРН есть смысл получить дважды: во время проверки и прямо перед покупкой, чтобы точно знать, что за прошедшее время ничего не изменилось. Это особенно актуально в том случае, если сделка затягивается.

Обратите внимание! Получить выписку из ЕГРН со всеми сведениями о правообладателях могут только собственники (или другой человек при оформленном согласии собственника). Поэтому самостоятельно запрашивать данные на любой приглянувшийся участок допустимо, но не всегда целесообразно (ведь существенная информация будет засекречена). Впрочем, отказ предоставить выписки – это серьезный повод засомневаться в сделке и отказаться от нее.

Также необходимо проверить правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка и т.д.

Как оформить договор и что в нем должно быть

Итак, участок проверен, и обе стороны устроил результат. Далее порядок оформления купли-продажи земельного участка требует составить договор.

В договоре обязательно должны быть указаны стороны, предмет сделки, цена. Договор оформляется только в письменном виде!

Структура договора такова: в нем должно быть указано, кто и на каких условиях о чем договаривается. В нашем случае это — продажа и покупка участка. Обратите внимание, что соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным, поэтому цена должна быть указана в договоре и прописан порядок оплаты земельного участка. В договоре также указываются личные данные сторон (и представителей, если таковые участвуют в сделке), параметры участка, другие важные обстоятельства (например, если есть какие-то строения на участке). Если участок заброшен, на нем есть мусор, пришедшие в негодность строения, и так далее, это также может быть указано в договоре (но этот пункт не обязателен).

В договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить продаваемый земельный участок: кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категория земель.

Описывая предмет договора, рекомендуется сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

Образец договора можно скачать в интернете, хотя мы не советуем это делать. В любом случае стандартный договор требует доработки под конкретную ситуацию. Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, обратитесь к профильному юристу.

Какие документы нужны для продажи участка

Где можно оформить продажу земельного участка? Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для этого заполняется заявление о государственной регистрации прав с приложением необходимых документов. Прежде всего, это договор (не менее 2-х экземпляров). Также потребуется документ об оплате госпошлины (это не обязательно, но желательно, поскольку при отсутствии информации об уплате госпошлины заявление и приложенные документы могут быть возвращены без рассмотрения). Понадобятся документы, удостоверяющие личности участников сделки (или их представителей). Могут понадобиться и другие документы, это зависит от ситуации и условий сделки.

Кстати, регистрировать сделку можно также через МФЦ. Кроме того, заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр через нотариуса, засвидетельствовавшего подписи на заявлении о государственной регистрации.

Следует отметить, что участие нотариуса обязательно, если продается доля участка или участок, который принадлежит несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. В остальных случаях привлекать нотариуса можно по желанию сторон.

Сроки оформления сделки

Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней, а в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, – 3 рабочих дней с даты приема заявления и документов Росреестром. В случае подачи документов через МФЦ срок регистрации составит соответственно 9 или 5 рабочих дней.

Если регистрация готовится на основании нотариально удостоверенного договора, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — 1 рабочий день, при обращении через МФЦ – 5 рабочих дней.

Как подстраховать себя

Вне зависимости от того, продаете вы или покупаете, заранее убедитесь в «юридической чистоте» сделки. И соберите максимум документов, даже если указывается, что они не обязательны, это защитит ваши права и может ускорить процесс. Помните, что сделки относительно долей участка или собственности детей имеют свои особенности, не обязательно отказываться от таких продаж, но им требуется уделить дополнительное внимание.