Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом пошаговая инструкция

Более 70% семей тратят федеральный материнский капитал (МСК) на улучшение жилищных условий, при этом многие также используют для покупки ипотеку. Продажа такой недвижимости имеет свои особенности из-за наложенных обременений и проходит сложнее, чем обычная сделка. 

Тем не менее год от года жилья с вложенным МСК становится всё больше, и подобные сделки перестают быть чем-то экзотическим: рынок уже выработал схемы, позволяющие продавцу и покупателю учесть риски и заранее подготовить необходимые документы. 

В этой статье мы подробно расскажем, как продать квартиру с вложенным материнским капиталом, как выделить доли детям, что делать, если ипотека за квартиру с МСК ещё не выплачена, долго ли продаются такие объекты и надо ли платить за них налоги.

Вопрос−ответ: можно ли продать квартиру, купленную с материнским капиталом?

Действующее законодательство (ФЗ «О маткапитале», Гражданский и Семейный кодексы РФ) разрешает продать квартиру, в которую вложен маткапитал, если родители при продаже соблюдают имущественные права детей.

Для этого требуется: 

• выделить детям доли в продаваемом жилье, то есть квартира должна быть оформлена как общая собственность по долям; 
• получить разрешение органов опеки — сделку одобрят, если условия для детей в новом жилье улучшатся. 

Условия продажи квартиры с маткапиталом

Чтобы продать квартиру с вложенным материнским капиталом, нужно соблюсти следующие условия: 

1. Квартира переведена в общую собственность всей семьи по долям. Если жильё куплено в ипотеку, выделить доли бывает непросто, но всё-таки можно.
2. Сделку должны одобрить органы опеки и попечительства, если доли в квартире принадлежат несовершеннолетним. 
3. Дети старше 18 лет должны дать письменное согласие на продажу. 
4. Получено согласие банка на сделку, если при покупке использовали заёмные средства. 

Выделение доли ребёнка в продаваемой квартире

Перед тем как приступить к продаже квартиры с вложенным материнским капиталом, необходимо выделить ребёнку долю в ней.  

Отметим, что родителям в любом случае пришлось бы это сделать, так как выделение долей по соглашению супругам и детям — обязательное условие использования МСК на покупку жилья. 

Размер детских долей законом не оговорён, и на практике его определяют пропорционально отношению размера МСК к общей стоимости квартиры. Правило о микродолях в случае с маткапиталом не применимо. Учитывая высокую стоимость жилья в больших городах, доли детей получаются совсем небольшие: 1/20, 2/45 и тому подобное. 

Соглашение о выделении долей составляется нотариусом, далее его надо зарегистрировать в Росреестре, после чего обязательства родителей перед Социальным фондом будут исполнены. 

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с маткапиталом

Родители (опекуны) не могут совершать сделки с недвижимостью ребёнка без разрешения органов опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Так государство следит за соблюдением прав несовершеннолетних.  

Соответственно, перед продажей квартиры родителям потребуется получить письменное разрешение на сделку. Опека выдаст его, если в результате сделки условия проживания ребёнка не ухудшатся. 

Этого можно достигнуть следующими путями: 

1. В новом жилье несовершеннолетнему выделяют такую же или бо́льшую долю, а само жильё не хуже предыдущего.

2. Детские доли в новой квартире могут быть меньше, но при этом условия проживания несовершеннолетних должны значительно улучшиться. Например, семья переезжает в благоустроенный дом из аварийного жилья. 

3. Можно разместить на банковском счёте сумму, эквивалентную стоимости детской доли. Доступ к деньгам ребёнок получит после совершеннолетия. 

На практике опека идёт на этот вариант не очень охотно, но может разрешить сделку, если семья планирует переезд в другой регион или родители хотят купить жильё немного позже. 

Если разрешение всё-таки не выдают, можно попробовать договориться о выделении детских долей в другой недвижимости семьи — например, в квартире бабушки. 

В первых двух случаях родители должны заранее подобрать объект для покупки, который устроит опеку, и выйти на встречную сделку. 

В третьем случае деньги на счёте, включая проценты, должны быть застрахованы, а сумма в одном банке не должна превышать 1,4 млн рублей: это предусмотренный законом порог полного возмещения по вкладам при банкротстве банка.  

Чтобы получить разрешение, надо подать в опеку заявление, приложив к нему пакет документов. Единого установленного их перечня при этом нет, он определяется на местах.  

Но обычно требуются: 

• паспорта родителей и детей старше 14 лет;
• свидетельство о рождении ребёнка (детей);
• согласие ребёнка на отчуждение доли (если он старше 10 лет);
• выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на продаваемую и покупаемую квартиры; 
• отчёт о рыночной стоимости имущества; 
• справка о стоимости детских долей;
• выписка из лицевого счёта квартиры. 

Заявление рассматривается в течение 15 рабочих дней, после чего выдаётся либо разрешение, либо мотивированный отказ. 

Родителям обязательно надо выполнить условия, оговорённые в разрешении опеки: например, выделить 1/20 доли ребёнку в новой квартире. В качестве подтверждения они должны представить выписку из ЕГРН.

Обычно на это отводится 30 дней после регистрации перехода права собственности. Если требования не исполнить, сделку могут оспорить и признать недействительной. 

Сроки продажи

Продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, можно в любой момент, никаких ограничений не установлено. Главное — выделить доли и получить разрешение опеки на сделку. Без этого нотариус её не удостоверит, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. 

Что касается самих сроков продажи такой недвижимости, то эксперты отмечают, что быстро её продать не получится, так как только рассмотрение документов органами опеки и попечительства займёт около двух недель, а ведь ещё может потребоваться подобрать «встречный» вариант, который опека сочтёт подходящим для покупки. 

Однако в последние годы доля таких квартир на рынке значительно выросла, и у риелторов появились наработанные схемы их продажи. Да и покупатели стали спокойнее относиться к наличию обременений и готовы ждать, если заинтересованы в объекте. 

Как продать квартиру, купленную с использованием маткапитала: пошаговая инструкция

Пошагово процесс продажи квартиры с вложенным маткапиталом выглядит следующим образом: 

Шаг 1. Выделить доли всем членам семьи — супругам и детям — по соглашению.

Шаг 2. Выбрать способ равнозначной замены доли детей. 

Это может быть: 

• выделение детских долей в новой квартире;
• денежная компенсация за продаваемые доли;
• выделение долей в жилье близких родственников или в другой недвижимости родителей. 

В случае выделения равнозначных долей в новой квартире родителям надо будет провести подготовительную работу: внести задаток, заключить предварительные договоры купли-продажи на продажу старой и покупку новой квартиры, заверить их у нотариуса, составить шаблон основного договора на покупку, указав в нём размеры долей детей, чтобы согласовать его с органами опеки. 

Если детские доли планируется заменить денежной компенсаций, надо заранее подготовить отчёт о стоимости этих долей для представления в опеку. 

В случае выделения долей в другом жилье — например, в квартире дедушки, — надо заранее подготовить проект договора дарения, указав размер долей. Опека в таких ситуациях иногда разрешает выделять доли меньшей площади, если, например, есть разница в стоимости жилья в бо́льшую сторону.  

Шаг 3. Подготовить все необходимые для сделки документы. Пакет документов зависит от условий купли-продажи. 

Но в любом случае вам потребуются: 

• паспорта родителей и детей старше 14 лет;
• свидетельства о рождении всех детей;
• документы на продаваемую и покупаемую квартиры, в том числе выписка из ЕГРН;
• справка об использовании материнского капитала (можно получить на «Госуслугах»); 
• согласие совершеннолетнего ребёнка на сделку;
• отчёт о рыночной стоимости имущества;
• предварительный договор купли-продажи.

Шаг 4. Получить разрешение органов опеки. 

Шаг 5. Провести и оформить сделку. Сделки с участием детей обязательно удостоверяются нотариусом (ст. 54 закона № 218-ФЗ). 

Для получения нотариального удостоверения потребуются: 

• паспорта родителей, детей старше 14 лет; 
• свидетельства о рождении детей младше 14 лет; 
• договор купли-продажи;
• соглашение о сделке;
• разрешение опеки; 
• выписка из ЕГРН; 
• техпаспорт квартиры;
• копия финансово-лицевого счёта;
• справка об отсутствии долгов по ЖКУ и за капремонт.

Если стороны сделки не возражают, то документы на регистрацию права в Росреестр отправит сам нотариус, но они могут сделать это и самостоятельно. 

Для этого в ведомство нужно представить:

• заверенный нотариусом договор;
• технический план квартиры;
• квитанцию об оплате госпошлины. 

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала

Оплата материнским капиталом части ипотеки — довольно распространённая сегодня ситуация. Субсидию можно использовать как первоначальный взнос или направить на досрочное погашение кредита. 

Если потом семья захочет улучшить жилищные условия и продать квартиру с незакрытой ипотекой, в сделке будет ещё больше нюансов, чем при использовании только маткапитала.   

Обычно их выделяют после выплаты ипотеки, так как банки неохотно соглашаются с появлением несовершеннолетних собственников в залоговом объекте — это затруднит его продажу, если родители не смогут обслуживать кредит. 

Однако когда долг небольшой, кредитная организация может разрешить выделение детских долей. Если банк на это не идёт, можно заверить у нотариуса обязательство о выделении долей в новой квартире. 

Есть три способа продать ипотечную квартиру: 

1. Досрочно закрыть кредит и затем продавать её уже без обременения. 
2. Оформить договор купли-продажи, получив согласие банка.
3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Выбрав один из них, собственники должны подготовить документы, получить разрешение опеки и решить вопрос с детскими долями. Только потом они смогут продать квартиру. 

Если детские доли не выделить, сделку в дальнейшем может оспорить СФР. 

Уплата налогов после продажи квартиры с маткапиталом

Если минимальный срок владения недвижимостью истёк, при её продаже налог на доходы (НДФЛ) уплачивать не нужно (ст. 217.1 НК РФ). По общему правилу он составляет пять лет, но сокращается до трёх, если квартира: 

• досталась по наследству или в дар от близкого родственника; 
• получена в результате приватизации; 
• является единственным жильём. 

С 2021 года от уплаты налога с продажи недвижимости освобождаются семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, но для этого должны быть одновременно соблюдены определённые условия.

Если продаваемая квартира находилась в собственности меньше минимального срока владения, то при её продаже в 2024 году придётся уплатить НДФЛ в размере 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи (то есть с дохода от сделки). 

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Если цена продажи квартиры больше 70% её кадастровой стоимости, то налог будет исчислен от стоимости, указанной в договоре купли-продажи. 

При этом у собственника есть два способа уменьшить налогооблагаемый доход:

Использовать налоговый вычет в 1 млн рублей.

Учесть документально подтверждённые расходы на покупку квартиры. В составе таких расходов в том числе учитывается вложенный маткапитал, а также проценты по кредиту, если жильё куплено в ипотеку. 

Если квартиру продали за цену, меньшую, чем 70% её кадастровой стоимости, то при расчёте надо использовать последнюю сумму. При расчёте налога от 70% кадастровой стоимости налог также можно уменьшить за счет двух вышеуказанных способов. 

Обратите внимание, что при выделении долей дети становятся собственниками квартиры, поэтому после продажи тоже должны будут заплатить налог пропорционально стоимости их доли — сделать это за них нужно родителям. 

Риски продажи квартиры, купленной с привлечением маткапитала

Для продавца риски при продаже квартиры с вложенным маткапиталом связаны с неодобрением сделок: 

1. Социальным фондом, если нарушены правила использования субсидии или не выделены доли. 
2. Органами опеки, которые могут счесть сделку ущемляющей права детей и не выдать разрешение. 
3. Банком — он может отказать в выделении долей или не дать переоформить кредит. 

При выявлении каких-то нарушений сделку могут оспорить в суде, а ещё СФР может признать использование маткапитала нецелевым и обязать родителей вернуть его. Чтобы избежать таких сложностей, надо тщательно подойти к сбору всех разрешений и только потом выходить на сделку.

Для покупателя основной риск — это неисполнение продавцом обязательства выделить доли детям — такую сделку могут оспорить в суде и признать недействительной. В этом случае недвижимость вернут прежним владельцам, а они, в свою очередь, должны будут вернуть покупателю деньги. 

Также в судебной практике есть прецеденты, когда в проданной квартире восстанавливали доли детей. Деньги за них возвращали покупателю, но вряд ли это могло его порадовать: в итоге он получал не всё жильё, а только часть, а ещё прописанных в квартире посторонних детей. 

На что обратить внимание при покупке квартиры с маткапиталом

Если в выбранной вами квартире живёт семья с детьми, первым делом поинтересуйтесь, был ли при её покупке использован материнский капитал. Это легко проверить, попросив собственника показать справку из СФР об использовании МСК, — получить её можно за несколько минут через «Госуслуги». В документе будет указан размер полученной субсидии, остаток средств, а также прописано, на что они использовались. 

Если маткапитал использовался, посмотрите, когда и в каком размере детям были выделены доли. Тщательно проверьте выданное опекой разрешение — оно обязательно должно быть в письменном виде. Также уточните, по какой схеме будет проходить выделение детских долей в новом жилье и всё ли готово для сделки со стороны продавца. 

Резюмируя

Продажа квартиры с материнским капиталом возможна, но проходит такая сделка сложнее и дольше, так как продавцам нужно будет наделить детей долями и получить разрешение от органов опеки. Сама сделка из-за участия в ней несовершеннолетних будет проходить через нотариуса. 

Можно ли реализовать квартиру с материнским капиталом

Краткий ответ на вопрос, вынесенный в подзаголовок, достаточно прост. Не существует запрета на продажу ипотечного жилья, приобретенного с применением средств семейного (материнского) капитала.

Ипотечные программы от застройщиков

При этом необходимо помнить про обязательное условие совершения подобной сделки. Которое заключается в том, чтобы права ребенка или детей (если их несколько) не были нарушены. Что требует учета как положений ГК РФ, так и правил реализации программы выделения материнского капитала.

Специфика сделок с квартирами, купленными с использованием материнского капитала

Первым делом необходимо отметить, что средства семейного капитала адресованы непосредственно ребенку. Поэтому защита его прав предусматривает обязательное выделение доли в ипотечной квартире. Причем сделать это нужно до продажи жилья. Рассмотрим четыре ключевых особенности данного мероприятия, которые необходимо учитывать при юридическом оформлении сделки.

Размеры детских долей

Законодательство не регулирует размер доли ребенка в жилье. Судебная практика, которая сложилась на данный момент, показывает, что ему должна принадлежать часть объекта недвижимости, соразмерная части израсходованного на приобретение семейного капитала (сопоставляется величина капитала и стоимость покупки). Причем выделять большую долю можно, меньшую – категорически нельзя. За этим жестко следят контролирующие органы опеки и попечительства.

Получение согласия опеки

Именно поэтому обязательным условием сделки с ипотечным жильем, приобретенным с использованием средств маткапитала, становится получение согласия органа опеки. Без письменного официального разрешения сделка попросту не пройдет государственную регистрацию. Чтобы получить согласие, необходимо выполнить два обязательных условия:

• ребенку или детям должно быть предоставлено (оформлено в собственность) другое жилье (одновременно с продажей или раньше);
• жилищные условия не могут быть ухудшены, по сравнению с текущими (как в плане комфорта, так и в части стоимости жилья).

Нарушение любого из указанных пунктов становится основанием для обращения органа опеки и попечительства в суд с целью расторжения сделки. Практика показывает, что в подобной ситуации судья примет сторону истца почти со 100%-ной вероятностью. Что приведет к возвращению в исходное состояние: деньги вернуться покупателю, квартира – продавцу.

Зачем получать согласие органов опеки

Необходимость получения разрешения на сделку установлена федеральным законодательством. Цель подобных действий очевидна и заключается в защите прав ребенка. Что становится особенно актуальным, так как мера поддержки в виде материнского капитала адресована именно детям.

Выделение долей до погашения ипотеки

Актуальная версия законодательства не предусматривает обязательного получения согласия кредитора на выделение долей в ипотечной квартире детям. Поэтому мероприятие выполняется без уведомления залогодержателя. Хотя некоторые банки – и в Москве, в регионах — включают подобное требование в договор. Выполнять его или нет – решать заемщику. Который должен оценить, стоит ли портить взаимоотношения с кредитором до полного исполнения взятых на себя финансовых обязательств. Тем более – продажа ипотечной квартиры все равно потребует согласия банка.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Правила налогообложения сделок с жилой недвижимостью неоднократно менялись в течение нескольких последних лет. Поэтому необходимость уплаты налога зависит от того, сколько объект находится в собственности и каким образом был получен.

Налог на доходы необходимо заплатить за квартиру, приобретенную в течение пяти последних лет, если она получена по ДДУ или куплена по договору купли-продажи. Для единственного жилья по договору долевого участия необходимость платить НДФЛ отпадает уже через три года. Аналогичное правило действует в отношении жилья, полученного по приватизации, договору дарения или ренты.

Как правильно рассчитать налог

Российское законодательство предоставляет возможность сэкономить на ипотечном жилье за счет налогового вычета. Его размер составляет 1 миллион рублей. Сумма вычитается из налогооблагаемой базы. Для получения вычета необходимо платить НДФЛ и подать в ИФНС соответствующее заявление.

Непосредственно размер налога определяется одним из двух способов. Если продажная цена ниже 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости, для налогообложения используется вторая цифра. В противном случае необходимо использовать цену продажи. Налогооблагаемая база представляет собой разницу между стоимостью реализации и покупки (с вычетом 1 млн. рублей). Полученная цифра умножается на ставку, равную 13%. Результат вычислений подлежит уплате в бюджет по итогам отчетного периода (то есть календарного года).

Продажа квартиры с маткапиталом – пошаговая инструкция

Если обобщить приведенную выше информацию, можно составить подробную пошаговую инструкцию по продаже ипотечной квартиры с материнским (семейным) капиталом. Она выглядит следующим образом.

Шаг №1

Сначала требуется выделить доли детям, на которых был получен семейный капитал. После чего готовится сделка по приобретению для них равноценного или лучшего жилья. Как по условия проживания, так и по рыночной стоимости недвижимости. Сделки должны быть синхронизированы по срокам и оплате, что исключит проблемы с органами опеки и попечительства.

Допускается альтернативный вариант в виде материальной компенсации детских долей. Для этого должна быть проведена оценка их рыночной стоимости. После чего соответствующая сумма перечисляется на счет, открытый на имя ребенка. Условием обслуживания становится получение денег по достижении 18-летнего возраста или для приобретения жилья.

Шаг №2

Оформление предварительных договоров купли-продажи. Если ипотека не погашена, потребуется еще и обязательное согласие/участие банка в сделке. Что ведет к неизбежному усложнению организационной и юридической составляющей мероприятия. Поэтому оптимальным считается предварительное закрытие долгов по ипотечному кредиту.

Шаг №3

Формирование комплекта документов, необходимых для беспроблемного совершения сделки. В его состав входят:

• паспорта всех участников и заинтересованных сторон (для детей – свидетельства о рождении);
• заявление на получение согласия органа опеки;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (как реализуемую, так и приобретаемую для детей);
• при непогашенной ипотеке – разрешение банка на продажу ипотечного жилья;
• сертификат материнского (семейного) капитала, использованный для оплаты ипотеки;
• согласие второго супруга;
• согласие совершеннолетних детей, имеющих долю в квартире (при наличии таковых);
• договоры купли-продажи жилья (предварительные и окончательные);
• для ДДУ – справка о готовности объекта недвижимости.

Шаг №4

Получение разрешения органов опеки. На рассмотрение заявления отводится 15 дней. После получения производится подписание документов и направление в Росреестр (лично в подразделение ведомства/МФЦ или дистанционно на портале Госуслуги/специальные сервисы банков). Денежные средства перечисляются в соответствии с условиями договора.

Риски продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала

Сделки с жильем, купленным с применением семейного капитала, неизбежно сопровождаются повышенным риском. Его возникновение связано с усложнением юридической процедуры, что является следствием выделения доли/долей ребенку/детям. Невыполнение этого требования приводит к оспариванию договора купли-продажи органами опеки. Причем практически со 100%-ным успехом в виде судебного решения о признании сделки недействительной.

Заметно сложнее продать квартиру с материнским капиталом и непогашенной ипотекой. В этом случае непосредственным участником сделки и заинтересованной стороной становится еще и банк, выступающий залогодержателем. Поэтому требуется его согласие и обязательный учет интересов.

Единственным способом минимизировать риски становится доскональное соблюдение требований законодательства. Которое защищает права как ребенка, так и кредитора. Оптимальным решением задачи обычно выступает приглашение грамотного юриста. Аналогичные функции может выполнить специалист банка, обладающий как квалификацией, так и необходимым опытом.

FAQ

Можно ли продать ипотечную квартиру с семейным капиталом?

Да, такая возможность допускается действующим законодательством. Но для ее реализации необходимо выполнить несколько обязательных условий.

В чем заключаются основные сложности подобных сделок?

По большому счету, их три. Первая касается выделения доли ребенку или детям, на которых был выделен материнский капитал. Затем требуется предоставить им аналогичное жилье (на правах собственности) или соответствующую денежную сумму (второй вариант используется реже, так как сложнее юридически). Третьей особенностью становится получения согласия банка (или полного погашения ипотеки).

Какие риски сопровождают операцию продажи жилья с маткапиталом?

Главным риском сделок с квартирой, купленной с материнским капиталом, становится оспаривание органом опеки. Такое решение принимается, если нарушены права ребенка. Поэтому стоит грамотно оформлять договор купли-продажи и выполнять все требования законодательства в части предоставления жилья детям.

Вывод

1. Квартира в ипотеке с материнским капиталом может быть продана.
2. Для этого требуется получить согласие органов опеки и кредитора.
3. В первом случае потребуется выделить доли детям и предоставить им аналогичное жилье (в собственность и для проживания).
4. Во втором – согласовать условия сделки с банком.
5. Продажа квартиры требует уплаты налога, если она находилась в собственности меньше 3 или 5 лет (в зависимости от условий приобретения).

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием материнского капитала, и какие условия должны быть соблюдены

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Чтобы продать квартиру, которая покупалась с привлечением маткапитала, нужно обязательно наделить детей долями, получить разрешение опеки и купить новое жилье

С 1 февраля 2023 года в России увеличился размер материнского капитала. Сейчас при рождении первенца выплата составляет 589,5 тыс. руб., а при рождении второго ребенка — 779 тыс. руб. Если родители уже получали маткапитал на первого ребенка, то размер выплаты на второго будет 189,5 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

• Выделение долей
• Согласие опеки
• Если квартира в ипотеке
• Нюансы сделки

Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать. «Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе. Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость. Кроме того, новое жилье не должно находиться в ветхом или аварийном состоянии и рядом должна быть необходимая социальная инфраструктура (детсад, школа, поликлиника).

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Однако продажа такой недвижимости может быть сопряжена с трудностями, поскольку жилье находится в залоге. А значит, нужно, как и при обычной продаже ипотечной квартиры, разрешение банка на продажу, а также на выделение детских долей.

Но на практике такое выделение долей банки практически не одобряют, хотя де-юре такой запрет не установлен, отметил к. ю. н., руководитель практики разрешения споров и судебного представительства компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев. «Если это и случается, то крайне редко. Пока квартира находится в залоге, банки не вешают на себя дополнительные обременения в виде выделения долей в его же фактически собственности», — пояснил юрист.

«Если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — добавила Асия Мухамедшина из АЮР. «Если родители перестанут платить по кредиту, банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям. Это ущемит интересы несовершеннолетних», — отметила эксперт.

Поэтому продать ипотечную квартиру, купленную с привлечением маткапитала, можно только после полного погашения кредита. Сделать это можно досрочно, внеся собственные средства или задаток покупателя, привел пример Григорий Скрипилев.

Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Как продать квартиру с материнским капиталом: нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. Всплыть этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.