Продажа квартиры покупателю с ипотекой пошаговая инструкция

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

• Банк проверит покупателя;
• Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
• Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита. 

📚 Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

• Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
• Цену объекта;
• Порядок расчетов;
• Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
• Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении. 

Необходимые документы

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

• выписка из ЕГРН;
• копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
• если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
• если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровый и/или технический паспорт помещения;
• справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости. 

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких. 

Заключение договора купли продажи

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

• покупателе и продавце;
• квартире;
• цене договора;
• порядке расчета между покупателем и продавцом. 

Передача денег

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

•  На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
•  До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово. 

Какие ограничения есть при продаже ипотечной квартиры

Но сначала необходимо отметить главную особенность ипотеки, которая непосредственно влияет на проведение рассматриваемой сделки. Речь идет о предоставлении жилья банку в качестве залога. Требование законодательства заключается в невозможности реализации заложенного имущества без разрешения залогополучателя.

Другими словами, необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры. Без его получения реализация сделки будет попросту или невозможной, или незаконной. И приведет к малоприятным последствиям в виде отмены с последующим расторжением договора ипотеки. Результат такого сценария развития событий очевиден: потеря жилья и серьезные финансовые убытки для заемщика.

Именно поэтому ответ на вопрос, когда можно продать ипотечную квартиру, выглядит предельно просто. Только после получения соответствующего разрешения от банка. Пошаговая инструкция практической реализации сделки имеет следующий вид:

1. Обращение в банк за согласием на продажу квартиры.
2. Определение оптимального способа совершения сделки.
3. Поиск покупателя, готового приобрести ипотечную квартиру.
4. Согласование условий продажи со всеми заинтересованными сторонами (помимо самого продавца, таковыми являются покупатель и банк).
5. Непосредственное проведение сделки.

Как продать квартиру в ипотеку – 4 основных способа

На сегодняшний день существует четыре схемы, которые являются самым распространенным ответом на вопрос, как продать ипотечную квартиру. Выбор наиболее подходящего из них выступает очень непростой задачей. Успешное ее решение требует внимательного изучения особенностей каждого.

№1. С досрочным погашением ипотеки

Самый простой с формальной точки зрения способ продажи квартиры в ипотеку. Фактически, избавляет заемщика от необходимости согласовывать сделку с банком, так как предусматривает полное исполнение обязательств перед кредитором.

Данный способ имеет два главных недостатка. Первый заключается в необходимости иметь крупную сумму денег для погашения кредита. Обычно финансирование ведется за счет средств покупателя. В результате возникает второй минус в виде повышенного риска для последнего. Который фактически отдает деньги без каких-либо серьезных гарантий, так как приобретаемый объект по-прежнему находится в залоге у банка. Повышенная рискованность практически всегда оборачивается требованием серьезной скидки, что делает такой вариант сделки менее выгодным для продавца.

Общая схема продажи ипотечной квартиры выглядит следующим образом:

• получение согласия банка на продажу (в данном случае фактически является формальностью);
• предупреждение кредитора о досрочном погашении ипотеки (является обязательным по большинству договоров ипотечного кредитования);
• определение суммы долга (с учетом всех процентов на моменте погашения);
• закрытие задолженности перед банком (из собственных средств или деньгами покупателя – во втором случае оформляется предварительный договор);
• снятие с объекта недвижимости обременения;
• подписание основного договора купли-продажи квартиры (которая уже не является ипотечной) с передачей остатка денег и регистрацией сделки в Росреестре.

№2. Погашение ипотеки во время сделки

Главным отличием от первого способа становится непосредственное участие и контроль над сделкой со стороны банка. В результате риски сделки заметно снижаются, причем для всех заинтересованных участников. В то же время согласие банка на продажу ипотечной квартиры становится обязательным условием и перестает быть формальностью.

В остальном схема совершения сделки напоминает описанную выше. Только денежные средства передаются банку, причем обычно – в полном объеме, необходимом для купли-продажи объекта. А не только погашения задолженности по ипотеке.

Хотя в большинстве случаев они размещаются в разных банковских ячейках. Доступ к ним получают участники сделки после совершения определенных действий. Например, банку передаются средства, необходимые для закрытия долга после подписания предварительного договора. Продавец получает остаток стоимости жилья после снятия залога, заключения основного договора и предоставления документов в Росреестр для государственной регистрации.

№3. Продажа квартиры вместе с ипотекой

Достаточно популярный способ купли-продажи ипотечной квартиры. Заключается в передаче покупателю не только объекта недвижимости, но и обязательств по ипотеке, включая обременение на жилье в виде залога. Такой формат сделки выгоден банку, так как он сохраняет клиента.

Основным минусом становится сложность поиска покупателя, согласного на подобные условия. Обычно продавцу приходится давать скидку от рыночной стоимости квартиры, которая нередко достигается достаточно серьезных размеров. Например, 15-20%. В противном случае рассчитывать на согласие покупателя попросту не имеет смысла.

№4. Банк сам продает квартиру

Наименее приятный для заемщика сценарий развития событий. Обычно реализуется на практике в отношении тех клиентов банка, которые допускают систематические просрочки по выплатам. В этом случае кредитору не остается ничего другого, кроме продажи жилья с торгов. В подобной ситуации основной и, фактически, единственной целью банка становится закрытие ипотеки. Поэтому практически всегда аукционная стоимость квартиры оказывается ниже рынка. Результат – кредит из полученных средств закрывается, но самому заемщику остается очень мало или даже не достается ничего.

Необходимые документы

Обязательным условием утвердительного ответа на вопрос, можно ли продать ипотечную квартиру, выступает формирование комплекта документации. В его состав обычно входят:

• паспорта продавца и покупателя;
• при наличии детей у текущего владельца – их свидетельства о рождении (вместе с согласием на сделку органов опеки);
• при наличии брака — нотариально заверенное согласие второго супруга;
• правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН);
• список зарегистрированных жильцов (выписка из домовой книги);
• оценочная стоимость жилья (заключение эксперта-оценщика);
• справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ;
• справка, подтверждающая отсутствие ограничений дееспособности продавца.

Практически всегда покупатель требует ипотечный договор. Вместе со справкой о сумме оставшегося долга. Последняя нужна и продавцу для того, чтобы грамотно планировать сделку.

Как снять обременение с квартиры

Важным требованием регистрации перехода права собственности на объект недвижимости новому владельцу выступает снятие обременения. Причем независимо от выбранного способа купли-продажи. Так как даже при оформлении ипотеки на нового собственника требуется перерегистрация залога. Что предполагает предварительное снятие обременения, оформленного на предыдущего владельца.

Схема совершения операции выглядит следующим образом:

1. Сначала происходит полное закрытие долга по ипотеке.
2. Далее в банке заказывается справка об отсутствии претензий к заемщику.
3. После чего в МФЦ или непосредственно в Росреестр подается заявление о снятии обременения (погашении записи в ЕГРН о залоге и ипотеке).
4. На завершающем этапе заказывается выписка из ЕГРН о «чистой» квартире – в МФЦ, на Госуслугах или в Росреестре.

Описанная схема работает совершенно одинаково в любом банке. Будь то Сбер, Россельхозбанк, ВТБ или другой. Сказанное в полной мере справедливо и в отношении регионов. Правила снятия обременения установлены на федеральном уровне и функционируют на одинаковых принципах в Москве, Республике Марий Эл или в Мурманской области.

Налоги и вычеты при продаже ипотечной квартиры

Продажа любого объекта недвижимости приводит к получению дохода. На который обычно начисляется НДФЛ. Базовая налоговая ставка равняется 13%. Налог начисляется с разницы между ценой продажи и покупки. Сказанное не распространяется на жилье, которое было в собственности более 5 лет. В этом случае НДФЛ не начисляется и не платится. Независимо от стоимости приобретения и реализации. В некоторых случаях, например, при покупке жилья у родственника или для единственного жилья, необходимость платить налог отпадает уже через 3 года владения.

Если налог все-таки придется заплатить, возможно получение имущественного вычета. Он рассчитывается по аналогичной ставке (13%) в пределах уплаченного физлицом НДФЛ в течение календарного периода. Максимальная сумма льготы составляет 260 тыс. рублей (что равняется 13% от 2 млн. рублей). Для ипотечного жилья предельный лимит увеличен до 3 млн. рублей. То есть сумма налогового вычета может доходить до 390 тыс. рублей. Получать преференцию из бюджета можно 1 раз и на 1 объект.

На что еще нужно разрешение банка в использовании ипотечной квартиры

Необходимость получать согласование банка возникает применительно к жилью в ипотеке нередко. Например, при проведении перепланировки или каких-либо серьезных улучшений. То есть любых мероприятий, непосредственно влияющих на характеристики и стоимость квартиры. Кроме того, разрешение банка требуется при сдаче объекта недвижимости в аренду.

На что не нужно разрешение банка

Обычно не требуется согласие кредитора на проведение текущего ремонта. За единственным исключением – если подобное обязательство прямо не содержится в договоре ипотеки.

Продажа без переоформления – риски

Нередко ипотечная квартира продается без должного юридического оформления. То есть у объекта фактически появляется новый собственник, который начинает платить по ипотеке, но через прежнего владельца. Такой формат совершения сделки купли-продажи до сих пор встречается на практике. Хотя и сопровождается большими рисками для всех участников.

Главным из них становится возникновение финансовых проблем у покупателя. Результатом чего становится прекращение выплат по ипотеке, что неизбежно приводит к малоприятным санкциям со стороны банка. Причем они предъявляются тому лицу, которое указано в договоре. То есть уже предыдущему владельцу. Который несет соответствующие издержки в виде пеней, штрафов и испорченной кредитной истории.

При самом негативном сценарии развития событий квартира выставляется на торги. В этом случае неприятности начинаются уже у нового владельца – фактического, но не юридического. Ему становится попросту негде жить. Подтвердить право собственности он не сможет. Как и вернуть деньги, уже уплаченные по ипотечному договору, так как их вносил предыдущий владелец.

Банк в описанной ситуации также сложно назвать выигрышной стороной. С высокой долей вероятности кредитор вернет ипотеку. Но лишится добросовестного клиента и возможности получать от него выплаты по ипотечному кредиту в течение длительного времени. Вместе с прибылью, которую банк могут бы заработать на сделке.

FAQ

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Да, подобная сделка является законной. Но при выполнении главного и обязательного условия: получения согласия кредитора, являющегося залогодержателем.

Что для этого требуется?

Как было отмечено выше, необходимо разрешение банка. Причем на всех этапах совершения сделки. Поэтому кредитор обычно принимает в ней непосредственное участие или, в крайней случае, контролирует.

Насколько реально получить согласие банка на продажу квартиры в ипотеку?

При правильном подходе кредитор дает разрешение практически всегда. Тем более – при наличии реального покупателя.

Вывод

1. Законодательство допускает продажу ипотечной квартиры.
2. Обязательным условием совершения сделки становится согласие банка, являющегося держателем залога.
3. Существует несколько вариантов купли-продажи квартиры в ипотеке: с погашением кредита, с передачей ипотеки, непосредственно банком.
4. Выбор лучшего способа зависит от финансовых возможностей продавца и потенциального покупателя.
5. В любом случае правильнее и надежнее всего привлечь к разработке оптимальной схемы сделки квалифицированных специалистов банка.

Чтобы продать квартиру, которая находится в залоге у банка, нет одной пошаговой инструкции. Здесь важным моментом станет, платит покупатель квартиры наличными деньгами или у него тоже ипотека. 

Рассмотрим пример, когда у продавца квартира в ипотеке, у покупателя наличные деньги.

Здесь смена собственников и процедура снятия залога банка проходят одновременно, поэтому такие сделки достаточно быстрые по времени проведения.

Удобство в том, что деньги покупателя закладываются на один счет на имя продавца, условием получения денег продавцом является выписка из Росреестра на имя нового собственника и, что очень важно, заявление на досрочное погашение ипотека.

При такой схеме покупатель застрахован от того, что продавец, закрыв свою ипотеку деньгами покупателя, откажется подавать квартиру и придется это делать через суд. Здесь смена собственников и процедура снятия залога банка проходят одновременно, поэтому такие сделки достаточно быстрые по времени проведения.

Не все банки проводят сделку по такой схеме, есть банки, которые сначала ждут досрочного погашения ипотеки продавца и лишь потом переводят права со старого собственника на нового. 

Теперь рассмотрим ситуацию, когда у продавца квартира в ипотеке и у покупателя тоже ипотека.
Если у продавца квартира в ипотеке и у покупателя тоже ипотека надо в первую очередь, нужно смотреть в каких банках выдана ипотека. Здесь важно на входе в сделку узнать сотрудничают банки между собой или нет, потому что не всегда возможно данная процедура при тропике разных банков у продавца и покупателя. В целом сейчас система покупки квартир из-под залога работает гораздо лучше, чем несколько лет назад, когда допускалась ипотека из-под залога только внутри одного банка. Сейчас банки расширяют спектр своих услуг и проводят сделки с ипотекой разных банков.

Обычно процедуры покупки квартиры из-под залога выглядит следующим образом:

— сначала деньгами покупателя закрывается ипотека продавца;

— затем снимается залог в Росреестре в пользу первого банка;

— потом проводится сделка куплю продажи квартиры и оформляется залог в пользу нового банка.

Такие сделки дольше по времени, потому что завязаны на Росреестр. В такой схеме у покупателя есть риск в виде разрыва по времени закрытия ипотеки и перехода права собственности на квартиру. После того как ипотека продавца закрыта, чисто гипотетически, он может отказаться от продажи квартиры.

Поэтому сделки по покупке квартиры из-под залога я рекомендую делать через предварительный договор купли-продажи, чтобы потом через суд было проще обязать продавца заключить сделку.

Ипотечная квартира, с одной стороны — собственность плательщика, с другой — залог в банке. Поэтому ещё до 11 сентября 2024 года продать её было сложно, для начала приходилось погашать ипотечный кредит. Если такой возможности не было, то недвижимость нужно было выставлять на торги или аукцион. Стоимость жилья при этом зависела от размера долга по ипотеке и не могла превышать его.

Но недавно процедура продажи упростилась. А стоимость недвижимости теперь не ограничена минимальной стоимостью от банка. Подробности — в статье.

Как продать квартиру?

Важно, чтобы недвижимость не была куплена в предпринимательских целях. Размер кредита не имеет значения.

Порядок продажи ипотечной квартиры:

1. Напишите заявление в банк. Вы должны сообщить финансовой организации, что планируете реализовать залоговое имущество. Шаблон заявления лучше запросить в самом банке. Также уточните, каким именно способом нужно подавать этот документ: обычно это указано в кредитном договоре. Возможно, банку будет удобнее получить заказное письмо. Если выберете этот вариант, то письмо должно быть с уведомлением. Так вы узнаете, когда именно финансовая организация получила его — это важно. Банк рассматривает заявление в течение 10 рабочих дней после получения документов и либо одобряет сделку, либо отказывает в ней. В уведомлении о согласии он определяет минимальную стоимость жилья. Продать недвижимость дешевле нельзя.

2. Найдите покупателя. На продажу у вас есть 4 месяца с того момента, как банк получил заявление. По соглашению между владельцем недвижимости и финансовой организацией срок может быть продлён. Но тогда согласие банка должно содержать условие о новой минимальной цене — она могла измениться. В эти 4 месяца входит не только поиск покупателя: к концу срока сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

3. Завершите сделку. Покупатель переводит деньги на специальный счёт, указанный в уведомлении о согласии. Если вы продадите квартиру по стоимости выше заложенной, то банк переведёт вам остаток за вычетом дополнительных расходов.

Когда нельзя продать ипотечную квартиру?

Не всегда можно продать квартиру, которая находится в ипотеке. Есть несколько исключений. Банк откажет в сделке, если:

• банк обратился в суд, чтобы взыскать залог, то есть выставить недвижимость на продажу
• возбуждено дело о банкротстве банка или заёмщика
• заёмщик уже получал согласие на сделку, но отказался от неё
• недвижимость является обеспечением по нескольким кредитам
• жильё — это предмет залога прошлой или следующей ипотеки

Важно:

Также сделку не может совершать индивидуальный предприниматель и компании, которые использовали ипотечное жильё для осуществления предпринимательской деятельности.

По данным Национального бюро кредитных историй, за последние три года квартиры, ипотека за которые ещё не выплачена, стали продавать почти в полтора раза чаще. Это далеко не всегда связано с какими-то негативными событиями вроде потери заёмщиком дохода или его банкротства. Многие хотят переехать или увеличить жилплощадь в связи с прибавлением в семье. 

Но пока кредит не погашен полностью, квартира остаётся в залоге у банка, и это ограничивает права её владельца. В частности, он не может просто взять и продать её — нужно, чтобы сделку одобрил банк. 

Кроме того, многие покупатели неохотно рассматривают залоговые объекты, считая, что купить квартиру с ипотекой очень сложно. В целом сделка и правда получается непростой, хотя и вполне реализуемой.

В этой статье мы рассмотрим нюансы продажи квартиры при наличии «ипотечного хвоста» и расскажем о возможных вариантах оформления сделки.  

Порядок продажи ипотечной квартиры 

Единого механизма заключения сделок на квартиры с невыплаченным кредитом не существует. Во-первых, условия ипотечных договоров в банках отличаются, а во-вторых, финансовые организации по-разному реагируют на попытки заёмщиков продать залоговый объект.

Самый простой вариант продажи квартиры с ипотекой — когда заёмщик сам закрывает остаток долга и снимает обременение с объекта. Далее сделка проходит по обычной схеме купли-продажи. Если возможности погасить ипотеку самостоятельно нет, приходится искать другие способы. 

Они могут быть разными, но у таких сделок всё равно есть ряд общих шагов: 

Шаг 1. Первым делом — в банк

Не только собственники ипотечного жилья, но и некоторые риелторы сначала ищут покупателя, который согласится на непростую сделку, и только после этого начинают подготовку к ней. 

Это не самый верный подход. В первую очередь владелец должен известить о намерении продать ипотечную квартиру свой банк. Лучше сделать это ещё до подачи объявления, чтобы понять, реалистичен ли ваш план в принципе.  

Процедуры переоформления ипотечных займов в разных банках отличаются, поэтому сперва надо выяснить, какой отдел этим занимается. После этого лучше отправиться в отделение и задать все вопросы на личной встрече с сотрудником.

Если у заёмщика нет проблем с выплатами, банк в течение 3–10 дней выдаст письменное согласие на продажу квартиры. При этом многие кредиторы соглашаются на сделку даже при небольшой просрочке платежей. 

Не лишним будет поинтересоваться сроками переоформления договора — иногда процесс затягивается на месяц-полтора. Для альтернативной сделки это слишком долго, и собственники квартиры, которую продавец хочет купить взамен своей, могут отказаться ждать.

Шаг 2. Ищем покупателя

Если банк не возражает против продажи, можно приступать к поиску покупателей. Надо ли указывать в объявлении, что квартира находится в ипотеке, — спорный вопрос. Некоторые специалисты считают, что это сразу отсекает многих потенциальных покупателей. 

Многим покупка ипотечной квартиры кажется слишком рискованной затеей, от которой проще отказаться, не вникая в нюансы. Но если описать всю схему и уточнить детали, покупателя вполне реально убедить в обратном. А убеждать проще при личном разговоре. 

Шаг 3. Решаем, как закрыть или переоформить кредит, и проводим сделку 

Итак, покупатель найден. Дальше всё зависит от его финансовых возможностей и кредитной истории. Есть два варианта развития событий. 

Вариант 1. У покупателя достаточно денег, чтобы выплатить кредитный долг продавца без привлечения нового займа. Стороны приходят в банк, покупатель вносит на счёт деньги, банк снимает обременение, передаёт закладную продавцу, и сделка благополучно регистрируется. 

Весь процесс в таком случае занимает пару дней. Но иногда процедура затягивается из-за различных согласований и ожидания передачи закладной. 

Это довольно волнительная для покупателя ситуация: он расстаётся с деньгами, пусть и в качестве задатка, но при отказе продавца от сделки взыскать эту сумму обратно будет непросто. При этом квартиру могут продать кому-то другому. 

Вариант 2. Денег на полное погашение ипотеки покупателю не хватает, и ему самому нужен кредит. В таком случае банк сначала проводит проверку его как заёмщика и решает, стоит ли давать ему ипотеку. 

Если на этом этапе выяснится, что второй заёмщик не отвечает критериям банка, ему откажут, и сделка не состоится. Если же всё в порядке, ипотека либо переоформляется в том же банке, где кредитовался продавец, либо берётся в другом — на выбор покупателя. Подробнее этот процесс описан в нашей статье о том, как купить ипотечную квартиру. 

Как только продавец получает на руки закладную, открывается путь дальше — обременение с квартиры снимается, и можно подавать документы на регистрацию сделки. Если покупатель оформляет ипотеку, на квартиру накладывают новое обременение. 

Как снять с квартиры обременение

После полного закрытия ипотеки банк выдаёт продавцу справку о её выплате и закладную с отметкой о погашении долга. Эти документы нужно представить в Росреестр, чтобы зарегистрировать снятие обременения с квартиры. Госпошлина за это не взимается.  

Если закладная выдана на бумаге, то её и справку о выполнении обязательств в Росреестр подаёт либо продавец, либо курирующий сделку сотрудник банка, который его кредитовал. В последнем случае придётся оформить на него доверенность. 

Если закладная оформлена в электронном виде, банк сам направит документы в Росреестр. Обычно это делается в течение одного дня после погашения ипотеки. После снятия залога банк уведомит об этом продавца. 

Росреестр снимает обременение с залоговой квартиры в течение трёх рабочих дней после получения документов (п. 1 ст. 25 закона об ипотеке). Затем продавец сможет получить выписку из ЕГРН, где будет указано, что обременений в виде залога на квартире нет.  

После снятия обременения нужно зарегистрировать переход права собственности, для чего договор о покупке подают в Росреестр. Регистрация займёт 3–5 дней. 

Если для совершения сделки покупатель оформил кредит, то по окончании регистрации продавец обычно получает на руки ту сумму, которая осталась после погашения ипотечного долга. 

Продажа без переоформления: зона риска для всех

А что, если покупатель будет ежемесячно перечислять деньги продавцу, который продолжит выплачивать ипотеку, но квартира при этом будет переоформлена на нового человека?

Фактически такую схему реализовать можно, но на официальное проведение сделки рассчитывать не стоит. Зарегистрировать переход права собственности не удастся — в зоне риска окажутся обе стороны. Даже если продавец и покупатель — друзья и полностью доверяют друг другу, банк всё равно не имеет оснований для переоформления кредита, возвращения закладной и снятия обременения.

Следовательно, официально зарегистрировать сделку не выйдет, а в случае разногласий представить в суде будет нечего. Даже если стороны заключат между собой личный договор, напишут расписку и обязательство, законной силы эти бумаги иметь не будут. Любые действия, связанные с недвижимостью, должны быть зарегистрированы.

Таким образом, продажа квартиры в ипотеке проходит сложнее, чем обычная сделка, но с годами становится всё более привычным явлением и меньше пугает потенциальных покупателей. Главное — оформлять всё по закону и избегать серых схем, когда договорённости заключаются на словах и могут быть легко нарушены.