Рефинансирование ипотеки пошаговая инструкция

Представьте, что человек взял ипотеку, а ощущения не те. Ставка слишком высокая, срок выплаты короткий, ежемесячный платеж тяжело дается. Как быть? Отказываться от квартиры? Необязательно, если грамотно провести процедуру рефинансирования.

Сейчас разберемся, как это работает, взвесим все плюсы и минусы, дадим пошаговые инструкции, список документов, расскажем, где оформлять и как избежать основных ошибок.

В конце статьи точно будет понятно, стоит ли вообще ввязываться в эту историю с рефинансированием. Поехали!

Картинка с сайта: www.rncb.ru

Что это такое

Что такое рефинансирование ипотеки? По факту это кредитование на более выгодных условиях. С помощью рефинансирования реально снизить процентную ставку, продлить срок погашения, а также изменить сумму ежемесячного платежа.

При этом закрывается старая ипотека и открывается новая, т. е. прекращается ответственность за одни обязательства и начинается за другие. После заключения договора нужно рассчитываться с новым банком по новому графику платежей. А задолженность по первому кредиту будет закрыта досрочно.

Как это работает

Что нужно сделать для рефинансирования ипотечного кредита?

• Найти банк, который предложит более комфортный ежемесячный платеж и более низкую процентную ставку. Иногда этим банком может оказаться то же учреждение, где оформлен старый кредит.
• Подписать договор о рефинансировании с кредитором. Конечно, желательно перед этим его еще и прочитать. Но давайте смотреть правде в глаза, мало кто делает это на практике.
• Получить деньги и погасить текущую задолженность. У большинства заемщиков это будет первая погашенная ипотека в жизни. Чем не повод для праздника?

Если все пройдет гладко, новый банк выкупит у старого ипотечную задолженность. Заемщик останется собственником квартиры, а права на залоговое имущество перейдут к новому банку.

Часть платежей реально вернуть за счет налогового вычета. Как это сделать, мы рассказали в статье «Налоговый вычет: как вернуть часть платежей по ипотеке»?

Какую ипотеку можно рефинансировать (военная, семейная, с господдержкой)

Какие виды займов попадают под рефинансирование ипотеки в 2021 году? Все льготные кредиты на покупку жилья, в составе которых есть субсидии от государства, можно и нужно рефинансировать на общих основаниях.

Исключение — ипотека с материнским капиталом и военная ипотека. Перекредитоваться в этих двух случаях получится с хорошей кредитной историей и официальным трудоустройством. Но если все хорошо, добро на рефинансирование дадут только в том случае, если в квартире нет выделенных детских долей.

Когда выгодно и невыгодно рефинансировать ипотеку

Если ипотеке больше шести месяцев, регулярные платежи слишком тяжелые с финансовой точки зрения, а банк-кредитор не дает добро на реструктуризацию долга, остается только один приемлемый выход — перекредитование.

При стабильных выплатах часто хочется да и есть смысл улучшить условия кредита. В таком случае стоит изучить доступные предложения по рефинансированию от разных банков, провести расчеты и выбрать приемлемый вариант. 

Браться за ипотечный калькулятор стоит, если разница между двумя ставками больше 2% при условии, что доходы остаются на прежнем уровне. При этом важно понимать, что ставка не всегда играет определяющую роль. Иногда дополнительные комиссии сводят на нет всю финансовую выгоду. Поэтому при изучении условий нового договора стоит быть предельно внимательным.

Увеличение расходов семьи по объективным причинам также считается достаточно серьезным поводом задуматься о рефинансировании ипотеки.

В любом из вышеописанных случаев перекредитование, скорее всего, одобрят, потому что этой услугой, в основном, пользуются надежные заемщики, с хорошей кредитной историей и безупречной репутацией в глазах банков.

Обычно все происходит так, как это делают на Кубани.

Картинка с сайта: www.rncb.ru

Когда лучше не рефинансировать

• Прошло больше половины срока кредитования, процентная часть выплачена, осталось только тело кредита и в переоформлении нет экономического смысла.
• Новая и старая ставка отличаются менее чем на 1,5%. С учетом всех дополнительных затрат экономия при таких условиях стремится к нулю. А сил, времени и денег на оформление потребуется прилично.

Дополнительные расходы на рефинансирование

• повторная оценка недвижимости;
• новые страховые полисы жизни и здоровья, а также на недвижимость;
• выписка из ЕГРН;
• справка из банка;
• согласие второго супруга на сделку;
• госпошлина за регистрацию залога;
• до переоформления, примерно два месяца, действует повышенная процентная ставка.

В каком банке рефинансировать, можно ли в том же банке

Подача заявления возможна в любом банке. Даже в том, где кредит оформлен сейчас. Но в этом случае риск получить отказ будет выше. Перед подачей документов важно просчитать, каким будет новый платеж, сумма переплаты, прибавить к этому дополнительные платежи. Иногда после подсчетов выясняется, что возможный финансовый результат не стоит потраченных усилий.

Важно учитывать время подачи заявления. Большинство банков принимают его минимум через полгода после оформления ипотеки. Но некоторым достаточно и трех полноценных платежей.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

В законодательстве РФ нет ограничений по количеству договоров рефинансирования ипотеки. Формально можно перекредитоваться сколько угодно раз, но на практике все зависит от решения конкретного банка.

Стоит сказать, что многие кредиторы с недоверием относятся к заемщикам, которые часто пользуются услугами рефинансирования. При этом некоторые учреждения берут комиссию 3% от суммы задолженности.

Плюсы и минусы рефинансирования

Рассмотрим, чем выгодно рефинансирование ипотеки.

Плюсы:

• возможность снизить процентную ставку по кредиту;
• сокращение переплаты и экономия бюджета — как в этом примере выгодного рефинансирования ипотеки;
• возможность объединить несколько кредитов в один;
• некоторые банки дают дополнительные кредиты при рефинансировании, например, на технику или мебель;
• есть возможность изменить валюту кредита;
• снижение кредитной нагрузки и сокращение срока погашения кредита, если нет необходимости удлинить срок.

Минусы:

• рефинансирование в РФ не отрегулировано достаточно четко;
• переоформление часто затягивается на длительное время;
• точно будут дополнительные затраты: новая страховка, оценка недвижимости, справки, комиссии, госпошлина;
• некоторые банки отказывают в повторном рефинансировании.

Что нужно для рефинансирования, документы

От заемщика:

• паспорт;
• СНИЛС на этапе сделки;
• военный билет мужчинам призывного возраста;
• справка о доходах;
• копия трудовой книжки.

По недвижимости:

• кредитный договор ипотеки;
• все заключенные договоры о рефинансировании;
• для вторичного жилья отчет об оценке;
• договор купли-продажи или договор долевого участия.

Пошаговая инструкция рефинансирования

Рассмотрим, как получить рефинансирование ипотеки.

• Оформляете заявку в новом банке онлайн или офлайн.
• Предоставляете в банк все необходимые документы от себя и на недвижимость.
• Если банк одобрил заявление, приезжаете, подписываете документы, оформляете страховку.
• Закрываете старый кредит.
• Оформляете залог в пользу нового банка-кредитора.

Обычно переоформление залога занимает до нескольких месяцев. Часто для этого нужно просто написать заявление первому банку-кредитору. Затем он передает старые документы и новые бумаги по рефинансированию в МФЦ, а также переоформляет залог в Росреестре.

Причины возможного отказа

На самом деле таких причин достаточно много:

• плохая кредитная история;
• низкая кредитоспособность и недостаточный уровень дохода;
• незаконная перепланировка;
• снизилась рыночная цена объекта;
• условия действующего кредита не соответствуют рефинансированию — есть нюансы по сумме, возрасту заемщика, срокам и целевому назначению кредита;
• заемщик отказывается оформлять страховой полис;
• повторное перекредитование — законом не запрещается, но многие банки против;
• рефинансирование в том же банке — он далеко не всегда согласен идти навстречу;
• супруги-созаемщики развелись, но не разделили имущество по закону.

Подведем итог. Рефинансирование — реальная возможность снизить нагрузку по ипотечному кредиту и быстрее стать полноценным владельцем своей недвижимости, если новая ставка по кредиту меньше старой минимум на 1,5-2%, а дополнительные затраты на оформление не съедают экономическую выгоду.

Хорошо, когда все эти условия сходятся в одной точке, например так, как при оформлении рефинансирования в банке РНКБ. Просто сравните условия по ссылке с цифрами по своему кредиту и, как говорится, почувствуйте разницу.

К списку статей

Картинка с сайта: avadom.ru

Рефинансирование ипотеки

Содержание

• Что такое рефинансирование ипотеки?
• Преимущества рефинансирования ипотеки
• Что влияет на изменение ипотечных ставок при рефинансировании?
• Когда стоит рефинансировать ипотеку?
• Как выбрать банк для рефинансирования ипотеки
• Как сделать рефинансирование ипотеки?
• Одобрение заявки на рефинансирование
• Что делать после одобрения рефинансирования?
• Выкуп ипотечной квартиры
• Снятие обременения перед рефинансированием
• Регистрация нового залога для рефинансирования ипотеки
• Изменение условий по кредиту после рефинансирования
• Сколько стоит рефинансирование ипотеки?
• Риски и недостатки рефинансирования ипотеки

Что такое рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование ипотеки — это ваш финансовый манёвр, позволяющий сменить условия текущего ипотечного кредита. Представьте: у вас уже есть ипотека с установленными условиями, но вдруг появляется новое предложение с меньшей процентной ставкой или удобным графиком выплат. Вы берёте новый кредит, чтобы закрыть старый, но уже на улучшенных условиях.

Однако в 2025 году ситуация на российском рынке ипотеки изменилась. Средние ставки по новым кредитам выросли и теперь находятся в диапазоне 24–32% годовых. В таких условиях рефинансирование может оказаться невыгодным, поскольку банки предлагают кредиты с более высокими ставками, чем раньше.

Ранее гражданин мог взять ипотеку под 12%, а затем рефинансировать её под 9–10%. Но сейчас ситуация другая: если ваш старый кредит оформлен по ставке ниже 15%, рефинансирование может привести к увеличению платежей, а не к их снижению. Однако для отдельных категорий граждан всё ещё доступны льготные программы, например, семейная ипотека под 6% годовых.

Основные преимущества рефинансирования (если ставка ниже текущей рыночной):

1. Снижение общей переплаты.

2. Уменьшение ежемесячных платежей.

3. Сокращение срока выплаты кредита.

Но если ваш текущий кредит выгоднее новых предложений на рынке, рефинансирование может привести к дополнительным расходам. Поэтому важно тщательно взвесить условия, рассчитать возможные выгоды и учитывать льготные программы. После рефинансирования сохраняется право на налоговый вычет — как за покупку жилья, так и за проценты по кредиту.

Преимущества рефинансирования ипотеки

1. Снижение процентной ставки (если ваша текущая ставка выше новых предложений). Если ставка на рынке упала, рефинансирование поможет платить меньше. Но в 2025 году это актуально только для владельцев старых кредитов под 15% и выше.

2. Уменьшение ежемесячного платежа за счёт увеличения срока кредита или изменения условий. В 2025 году это может привести к увеличению общей переплаты.

3. Изменение типа ипотеки — можно перейти с переменной ставки на фиксированную или выбрать более гибкие условия.

4. Объединение нескольких кредитов. Некоторые банки позволяют рефинансировать ипотеку вместе с потребительскими кредитами, снижая общую долговую нагрузку.

5. Переход на льготную программу. Если у вас есть право на семейную ипотеку (6%), рефинансирование может стать способом значительно снизить ставку.

Что влияет на изменение ипотечных ставок при рефинансировании?

Ставки всех банковских организаций страны зависят от ключевой ставки главного регулятора — ЦБ РФ. А его ключевая ставка определяется уровнем инфляции. Когда цены на товары и услуги растут, ЦБ повышает ставку, чтобы сдерживать рост цен. Это делает дороже все кредиты, но одновременно увеличивает процентные ставки по вкладам.

Если потребительский спрос падает и инфляция замедляется, ЦБ может снизить свою основную ставку. Однако в 2024 году ставка резко выросла и сейчас держится на уровне 21%. Это привело к увеличению ипотечных ставок: в 2023 году они могли быть 9–10%, но в 2025 году стандартные кредиты выдаются уже под 24–32% годовых. Поэтому резкое снижение ставок маловероятно, а рефинансирование сейчас выгодно только при переходе на льготные программы.

Когда стоит рефинансировать ипотеку?

Иногда заемщики решаются подать на рефинансирование ипотеки в неподходящих условиях. Что важно учесть, прежде чем подавать заявку?

1. Разница между текущей и новой ставкой. Раньше считалось, что рефинансирование выгодно, если ставка снижается хотя бы на 1,5%. Сейчас это не всегда так. В 2025 году стандартные ставки по ипотеке находятся в диапазоне 24–32%. Поэтому если ваш текущий кредит оформлен под 12–15%, то рефинансирование приведёт к увеличению переплаты, а не к экономии.

Рефинансирование стоит рассматривать только в рамках льготных программ (например, семейная ипотека под 6%). Чтобы точно понять выгоду, используйте онлайн-калькуляторы на сайтах банков и учитывайте все сопутствующие расходы (оценка недвижимости, страховка, госпошлина).

2. На каком сроке выплат вы находитесь. В начале выплат по ипотеке основная часть ежемесячного платежа уходит на проценты, а не на сам долг. Например, при платеже в 50 000 рублей около 45 000 рублей — это проценты, и лишь 5 000 рублей идёт на погашение основной суммы.

Ранее рефинансирование на ранних этапах помогало уменьшить переплату. Сейчас это работает только в случае перехода на льготную ставку. Если у вас ипотека под 12% или ниже, выгоднее просто погашать долг досрочно, а не пытаться его рефинансировать на новых условиях.

Как выбрать банк для рефинансирования ипотеки

1. Сравните условия разных банков

Перед тем как подавать заявку на рефинансирование, изучите предложения банков. Важно учитывать:

• Процентную ставку — в 2025 году средняя ставка 24–32%, но для некоторых категорий граждан (например, семей с детьми) возможны льготные кредиты под 6%.

• Срок кредита — увеличение срока снижает платеж, но увеличивает общую переплату.

• Размер комиссий и штрафов — некоторые банки берут дополнительные сборы за рефинансирование.

• Дополнительные расходы — нужно учитывать оценку недвижимости, страховку, госпошлины.

2. Оцените свою кредитоспособность

Банки проверяют:

• Кредитную историю — если были просрочки, шансы на одобрение ниже.

• Доход — в условиях высоких ставок платежи по ипотеке выше, поэтому банк оценивает вашу платёжеспособность более строго, чем раньше.

• Стабильность работы — короткий стаж или работа без официального оформления может быть причиной отказа.

Некоторые банки могут потребовать дополнительные страховки (жизни, недвижимости), что влияет на конечную стоимость кредита. В 2025 году редко какой банк предлагает рефинансирование на более низкий процент, поскольку ставки в целом выросли. Но есть исключения — льготные программы.

Картинка с сайта: avadom.ru

Скрин с сайта banki.ru с актуальными ставками на 29 января 2025 года

Примерно прикинув, какие организации вам могут подойти, зайдите на их сайты. Обычно там размещен ипотечный калькулятор, где можно посчитать, как изменится ваша ипотека с новой ставкой. Нужно ввести стоимость недвижимости, остаток кредита и желаемый срок выплат. И вы увидите, какой платеж вам предложат. Важно понимать, что цифры предварительные. Итоговые значения вам сообщат после подачи заявки в процессе рефинансирования ипотеки.

Как сделать рефинансирование ипотеки?

Шаг 1. Оцените экономическую целесообразность

Перед подачей заявки убедитесь, что рефинансирование действительно выгодно. В 2025 году средние ставки — 24–32%, поэтому рефинансировать старую ипотеку под 12–15% на новые условия НЕВЫГОДНО.

Используйте онлайн-калькулятор на сайте банка, чтобы рассчитать выгоду с учётом всех расходов (страховка, госпошлина, комиссия за досрочное погашение).

Шаг 2. Соберите необходимые документы

Для рефинансирования ипотеки вам понадобятся:

1. Паспорт

2. Военный билет (для мужчин призывного возраста)

3. Копия трудовой книжки / выписка из ПФР

4. Справка 2-НДФЛ / справка о доходах по форме банка / выписка по зарплатному или накопительному счёту

5. Договор приобретения недвижимости (ДДУ/ДКП)

6. Ипотечный договор

7. Выписка по текущей ипотеке об остатке задолженности

8. Отчёт об оценке недвижимости (нужен, если квартира не новостройка)

9. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности)

10. Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ (не во всех банках)

Шаг 3. Подайте заявку на рефинансирование

После сбора документов подайте заявление в выбранный банк. Не все банки предлагают выгодные условия рефинансирования в 2025 году, поэтому сравнивайте разные программы и акции.

Шаг 4. Заключите новый кредитный договор

Если банк одобрил заявку, внимательно проверьте условия:

• Нет ли скрытых комиссий?

• Не увеличен ли срок кредита искусственно?

• Какие страховки обязательны?

Если условия соответствуют вашим ожиданиям, подписывайте договор.

Шаг 5. Погасите старый кредит

После заключения нового договора банк перечисляет средства на закрытие старой ипотеки. После погашения убедитесь, что старый кредит полностью закрыт, и получите справку об отсутствии задолженности.

Одобрение заявки на рефинансирование

Банки оценивают вашу кредитную историю, доходы, стабильность работы и стоимость залога. В 2025 году требования стали жёстче, так как высокая ключевая ставка (28%) увеличила риски кредиторов.

Что важно для банка:

• Доход заёмщика — он должен не снизиться по сравнению с моментом взятия ипотеки.

• Кредитная история — даже небольшие просрочки могут стать причиной отказа.

• Рыночная стоимость недвижимости — если она снизилась, в рефинансировании могут отказать.

• Отсутствие неузаконенной перепланировки — такие квартиры сложнее продать, и банк не захочет их принимать в залог.

Предварительное одобрение рефинансирования

• После подачи онлайн-заявки банк быстро даёт предварительный ответ.

• Срок действия предварительного одобрения — до 3 месяцев.

• За это время нужно подготовить документы и получить финальное одобрение.

Почему могут отказать в рефинансировании?

Причин может быть много, но основные из них:

1. Менее 3 месяцев с момента получения ипотеки.

2. Просрочки по текущим платежам — испорченная кредитная история.

3. Доход снизился с момента оформления ипотеки.

4. Квартира подешевела — рыночная стоимость упала.

5. Неузаконенная перепланировка.

6. Отказ от оформления страховки.

7. Развод с супругом-созаемщиком, который продолжает претендовать на жильё.

8. Попытка повторного рефинансирования в короткий срок.

Что делать после одобрения рефинансирования?

После одобрения заявки на рефинансирование необходимо выполнить несколько важных шагов:

1. Погашение старого кредита

• Новый банк переведёт деньги для закрытия ипотеки в старом банке.

• Если сумма нового кредита не покрывает остаток долга, вам придётся доплатить разницу самостоятельно.

• В 2025 году некоторые банки взимают комиссии за перевод средств между организациями — уточняйте этот момент заранее.

2. Открытие нового счёта (если требуется)

В большинстве случаев новый банк потребует открыть расчётный счёт, если у вас его нет. Если у вас есть зарплатный счёт в этом банке, можно обойтись без открытия нового.

3. Начало выплат по новому кредиту

Следите за первым платежом — в 2025 году некоторые банки устанавливают повышенную ставку, пока не оформлен новый залог. Проверьте размер ежемесячного платежа и дату первого списания.

4. Контроль условий нового кредита

Убедитесь, что ставка и срок кредита совпадают с условиями, которые вам предлагали. Если ставка временно выше, ускорьте регистрацию залога — так вы избежите переплат.

5. Пересчёт бюджета

В 2025 году рефинансирование не всегда снижает платёж — новые ставки выше старых, и экономия возможна только в рамках льготных программ. Если платёж стал ниже, распределите сэкономленные средства, чтобы избежать дополнительных расходов.

Выкуп ипотечной квартиры

Выкуп ипотечной квартиры — это процесс полного досрочного погашения кредита, после которого недвижимость освобождается от залога старого банка и переходит в обременение нового кредитора (если рефинансирование оформляется в другом банке). Для этого заемщик получает от нового банка сумму, равную остатку задолженности, и перечисляет её на свой кредитный счет в старом банке. Однако в 2025 году стоит учитывать несколько нюансов: многие кредитные организации ввели штрафы за досрочное погашение в первые три года, а начисленные проценты могут увеличивать итоговую сумму долга, поэтому в день закрытия кредита нужно проверить актуальный остаток и при необходимости доплатить разницу.

Важно не только полностью погасить задолженность, но и проконтролировать снятие обременения. В 2025 году некоторые банки перестали подавать документы в Росреестр автоматически, перекладывая эту обязанность на заемщика. Если обременение не снято, новый кредитор не сможет оформить залог на себя, а ставка по кредиту может временно оставаться повышенной. Поэтому после погашения долга рекомендуется сразу же получить справку о закрытии кредита, уточнить статус залога и, если требуется, подать заявление в Росреестр для ускорения процесса.

Снятие обременения перед рефинансированием

Перед рефинансированием ипотеки необходимо снять обременение с квартиры, которое было наложено в пользу старого банка. Это возможно только после полного погашения задолженности. Стандартный алгоритм действий:

1. Деньгами нового банка закрываете ипотеку в старом банке.

2. Получаете справку о полном погашении задолженности.

3. Подаёте заявление в МФЦ на снятие обременения, если банк не отправляет данные в Росреестр автоматически.

4. После снятия старого залога регистрируете новый залог в пользу нового банка.

Процедуру снятия и наложения обременения можно провести одновременно в офисе МФЦ, чтобы избежать задержек.

Если есть закладная

Если при оформлении ипотеки вам выдали закладную, долг можно погасить одним из способов:

• Совместная подача заявления заемщиком и представителем банка.

• Подача заявления от банка без участия заемщика (если банк берёт это на себя).

• Самостоятельная подача заявления заемщиком после получения закладной с отметкой о погашении долга.

Если закладной нет

Если у вас не было закладной (например, при покупке строящегося жилья после 2018 года), старый банк должен сам отправить данные в Росреестр. Однако с 2025 года не все банки делают это оперативно, поэтому срок снятия обременения может увеличиться до месяца. Чтобы ускорить процесс, можно подать заявление в МФЦ самостоятельно.

Регистрация нового залога для рефинансирования ипотеки

Для оформления рефинансирования ипотеки необходимо зарегистрировать новый залог на недвижимость. Чем быстрее подать документы, тем быстрее снизится процентная ставка. Важно учитывать, что на время регистрации залога ставка может быть временно повышенной (иногда на 3–4%), поэтому стоит заранее уточнить этот момент в банке.

Если документы оформлены без ошибок, регистрация залога в Росреестре займёт от 7 дней до 1 месяца. В отдельных случаях процесс может затянуться до 2–3 месяцев, если возникнут проблемы с документами. Если задержка произошла по вине банка, можно запросить перерасчёт платежей с повышенной ставкой.

Документы для регистрации залога:

• Кредитный договор с новым банком

• Договор об ипотеке

• Закладная (если есть)

• Квитанция об оплате госпошлины (обычно 1000 рублей)

• Отчёт об оценке недвижимости (если предыдущий устарел)

• Документы от банка

После завершения регистрации залога необходимо предоставить в банк выписку из ЕГРН или договор залога с отметкой Росреестра. После этого процентная ставка снизится до уровня, указанного в новом ипотечном договоре.

Изменение условий по кредиту после рефинансирования

При рефинансировании ипотеки в новом кредитном договоре прописаны обновленные условия:

• Пониженная процентная ставка.

• Новый размер ежемесячного платежа и измененный график выплат.

• Продленный или сокращенный срок ипотеки.

• Временная повышенная ставка (+3–4%) в период регистрации залога в Росреестре.

Сколько стоит рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование влечёт дополнительные затраты, которые стоит учитывать заранее:

• Оценка недвижимости – от 4000 рублей (чем больше площадь квартиры, тем выше стоимость).

• Страховка – от 5000 рублей (если стоимость квартиры высокая, страховка будет дороже).

• Госпошлина за регистрацию закладной – 1000 рублей.

• Нотариальное согласие супруга (если требуется) – 2500–4000 рублей.

• Выписка из ЕГРН: Бумажная – 3000 рублей. Электронная – 800–1000 рублей.

Риски и недостатки рефинансирования ипотеки

1. Комиссии и штрафы: Согласно российскому законодательству, досрочное погашение ипотеки возможно без штрафов и комиссий. Однако некоторые банки могут устанавливать минимальные суммы для досрочных платежей или требовать предварительного уведомления. Рекомендуется внимательно изучить условия вашего кредитного договора и уточнить детали в вашем банке.

2. Время и усилия: В 2025 году процесс подачи заявок на рефинансирование ипотеки действительно стал более автоматизированным благодаря интеграции с порталом «Госуслуги» и сотрудничеству банков с партнёрами. Однако сроки одобрения и оформления документов могут варьироваться в зависимости от банка и региона, составляя от нескольких недель до нескольких месяцев.

3. Непредсказуемость процентных ставок: В 2025 году стандартные ставки по ипотеке находятся в диапазоне 24–32%, а по программам господдержки — от 6%. При выборе рефинансирования с переменной ставкой существует риск её повышения, особенно в условиях возможного увеличения ключевой ставки Центральным банком РФ.

4. Продление срока ипотеки: Увеличение срока кредита для снижения ежемесячного платежа может привести к значительному росту общей переплаты. Например, снижение ежемесячного платежа на 5 000 рублей может увеличить общую переплату на 3–5 млн рублей в зависимости от условий кредита.

недвижимость
на правах рекламы

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

Картинка с сайта: ko.ru

Фото: Pixabay

Рефинансирование ипотеки — это возможность взять новый кредит для погашения старой задолженности в другом банке. Так можно уменьшить проценты по займу, снизить до комфортной суммы ежемесячный платеж или продлить срок кредитования. Предлагаем вам инструкцию рефинансирования ипотеки, которая позволит найти подходящий банк и сделать заем менее обременяющим. 

Найти подходящий банк

Прежде чем перезаключить договор с другим банком, необходимо знать, как рефинансировать ипотеку. Есть определенные условия, которые различаются в зависимости от финансовой организации. Чтобы получить меньшую ставку или более приемлемые условия займа, можно сразу обратиться в банк, где вы уже кредитуетесь. Иногда финансовые организации идут на уступки и предлагают сниженные проценты. Но чаще всего клиенты слышат отказ, а потому для рефинансирования ипотеки нужно найти подходящий банк.

Чтобы это сделать, необходимо сравнить все предложения банков. Оцените их по процентным ставкам, условиям кредитования, срокам и надежности. Детали можно уточнить на сайте m2.ru. Обращайтесь также к нашим консультантам, они помогут проанализировать все финансовые организации и найти подходящую. 

Подать заявку на рефинансирование ипотечного кредита

Заявка на рефинансирование ипотеки — это ваше резюме, по которому банки определяют добросовестность, надежность клиента и возможность погасить ипотечный кредит. Предварительное решение вы можете узнать в течение 1–7 дней, в зависимости от загруженности финансовой организации. 

Чтобы отправить заявку на рефинансирование, необходимо:

1. Зайти на сайт выбранного банка. 

2. Заполнить анкету. В ней обычно указывают ФИО, контактные данные, информацию о доходах и кредите.

3. Ответить на вопросы, которые есть в анкете. 

На этапе вынесения предварительного решения клиенту также могут отказать. Причин для этого много — низкий уровень дохода, плохая кредитная история, высокий показатель долговой нагрузки и многое другое. 

Собрать документы и одобрить недвижимость

Если вам пришел положительный ответ от банка на рефинансирование ипотеки, необходимо собрать документы. В пакет входят:

• паспорт и его копия;

• СНИЛС;

• справка о доходах;

• трудовая книжка или договор о трудоустройстве;

• анкета для страхования;

• отчет об оценке квартиры;

• документы на недвижимость (договор купли-продажи, выписка из ЕГРП, выписка из домовой книги, техническая информация);

• справки по первому кредитованию (договор, отсутствие задолженностей, график платежей);

• справка о реквизитах;

• анкета для страхования;

• выписка из финансово-лицевого счета квартиры. 

Дополнительно банк может запросить другие документы для рефинансирования. Также важно получить одобрение по самой квартире. Иногда финансовые организации считают, что цена меньше среднерыночной, а потому отказывают в кредитовании, отправляют за дополнительными документами или же к другому менеджеру. 

Погасить предыдущий долг деньгами нового банка

После подписания договора о рефинансировании новый банк переводит деньги на счет предыдущей финансовой организации. Затем необходимо получить справку о том, что задолженность погашена, а старый залог снят. 

Снять и наложить обременение на квартиру

Как только вы получите информацию о том, что старый кредит закрыт, необходимо снять обременение на квартиру. Информацию о погашении задолженности нужно отнести в Росреестр и подать заявку для снятия обременения. 

Одновременно можно принести документы о новом ипотечном договоре, заключенном во время финансирования ипотеки, в трех экземплярах. Росреестр регистрирует залог на нового кредитора. После вам нужно предоставить эти документы банку, отправив их через личный кабинет или принести в офис банка. 

Реклама. ООО «ЭКОСИСТЕМА НЕДВИЖИМОСТИ М2»
Токен 2SDnjeh7LDF

Рефинансирование теряет привлекательность, но не для всех 

В последние полтора года ключевая ставка ЦБ РФ менялась уже четырежды: 20% в феврале 2022 года, постепенное снижение до осенних 7,5%, длинное плато до лета 2023-го с небольшим подъемом в конце июля до 8,5% и затем менее чем через месяц — скачок до 12%. 

Снижение ставки Центробанка к концу прошлого года дало толчок к рефинансированию ранее взятых кредитов. Сейчас регулятор снова взял курс на повышение и похоже, что выгодному рефинансированию в таких условиях придет конец. 

Участники банковского рынка рекомендуют тем, кто еще не рефинансировал ипотеку, воспользоваться пока еще имеющимися возможностями. 

Арифметика очень проста: до 2020 года основная масса ипотечных кредитов бралась под 10–12% годовых. Рефинансирование же банки (до последнего подъема ключевой ставки) в среднем предлагали под 8,6%. Выгода налицо: и ежемесячный платеж снижается, и итоговая переплата по кредиту становится меньше. Сейчас условия ужесточаются, но перекредитование по-прежнему может быть выгодным для многих заемщиков. 

Когда выгодно рефинансировать ипотеку

Ситуация 1: если кредитная нагрузка слишком высока

Большинство экспертов сходятся во мнении, что рефинансирование ипотеки выгодно, когда разница между действующей и потенциальной ставкой составляет 1,5 процентных пункта и более. 

Исключение — ситуации, когда клиент вернул более половины займа и платит уже в основном не проценты, а тело кредита. Тут рефинансирование уместно, только если ежемесячный платеж стал некомфортен для вас и нет возможности выдерживать график платежей. 

Бывает и такое, что когда-то заемщику пришлось взять кредит в маленьком банке под высокий процент из-за низкого кредитного рейтинга или отсутствия подтверждения белого дохода. А теперь ситуация изменилась, и рейтинг заемщика позволяет ему рефинансировать кредит у крупного банка на более мягких условиях.

Логично рефинансировать кредит, если заемщик вступил в брак и хочет добавить созаемщика. При этом все равно придется получать согласие банка и вносить в договор существенное условие, так что заодно можно запустить и процедуру рефинансирования — например, в том же банке, но под более выгодный процент.

Еще один возможный сценарий — если помимо ипотеки у вас есть и другие кредиты. В этом случае их может быть выгодно объединить в один: ежемесячные платежи уменьшатся, а взаимодействовать придется только с одним банком. Некоторые финорганизации разрешают объединять до пяти кредитов разных банков.

Ситуация 2: если в семье есть ребенок

По льготным ипотечным программам ставки пока удерживаются государством на прежнем уровне, поэтому рефинансирование по-прежнему целесообразно для тех клиентов, кто попадает под расширенные условия семейной ипотеки.  

Раньше льготы распространялись только на семьи с двумя и более детьми. Но с 1 июля 2021 года претендовать на кредит по этой программе могут семьи и с одним ребенком, который родился после 1 января 2018 года. 

Ставка по программе составляет до 6% годовых, но может быть еще снижена банком. 

Важный момент: предыдущая ипотека должна быть оформлена на покупку жилья от застройщика. Кредит на строительство дома рефинансировать нельзя. 

Ранее оформленную семейную ипотеку также можно рефинансировать за счет повторного займа.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно 

Прежде чем запускать процедуру рефинансирования, стоит скрупулезно подсчитать все затраты (о них мы расскажем далее). Желательно привлечь специалиста, поскольку некоторые расходы будут неочевидны для несведущего клиента. Но даже если вы сравнили проценты по текущему кредиту и выплаты в случае его рефинансирования, подсчитали дополнительные затраты и получили заманчивые, на первый взгляд, цифры, не торопитесь бежать в банк.

От рефинансирования лучше отказаться, если: 

1. Срок кредита перевалил за половину. Тогда смысла в рефинансировании мало: при аннуитетной схеме выплат большая часть процентов уже отдана банку, и в структуре платежа все бо́льшую долю будет занимать основной долг. 

Если рефинансировать такой кредит, бо́льшую часть структуры платежа снова займут проценты, так как с точки зрения банка это будет новая ипотека. 

А если ипотека оформлена менее шести месяцев назад, рефинансировать кредит и вовсе не удастся: банки не предоставляют такую опцию.

2. Если в ипотечном договоре указаны дополнительные платежи за досрочное погашение долга (так называемая упущенная выгода).

3. Если заемщик получил ипотеку как зарплатный клиент или по льготной программе. 

4. Если возраст заемщика — пенсионный или предпенсионный. В таком случае шанс на одобрение нового кредита невелик, а сил, времени и денег придется потратить много. 

5. Если вы хотите получить налоговый вычет по процентам, нужно быть особенно внимательным. Рефинансирование ипотеки в коммерческом банке не лишает вас такого права (ст. 220 НК РФ). Однако случается, что деньги на перекредитование банкам дают другие организации, не имеющие банковской лицензии. Ранее это было АИЖК, а теперь АО «Дом.РФ» — финансовый институт развития в жилищной сфере (не путать с одноименным банком).  

Если деньги клиенту поступили со счета подобной организации, право на вычет по процентам он в дальнейшем теряет. 

В таком случае можно будет рассчитывать только на имущественный вычет и компенсацию за уже уплаченные по старому договору проценты. Поэтому при рефинансировании ипотеки важно заранее уточнять (даже в банке), откуда именно придут средства. 

Второй важный момент — в новом договоре должна быть ссылка на первоначальный ипотечный договор, иначе невозможно будет доказать целевой характер кредита (что он именно жилищный). Особенно актуально это для тех, кто рефинансирует ипотеку во второй раз — шансов «потерять» первоначальные данные при этом больше. 

Как проходит процедура, сколько это стоит, какие документы потребуются

Путь к рефинансированию ипотеки состоит из нескольких шагов: 

1. Найдите банк, который предложит лучшие условия. Напомним, что рефинансирование ипотеки считается выгодным, когда разница между действующей и потенциальной ставкой составляет от 1,5 процентных пункта. 

2. Подайте заявку — как правило, это можно сделать онлайн. С ее помощью банк знакомится с потенциальным клиентом, оценивает его доход, кредитную историю и решает, одобрить рефинансирование или нет. Поэтому важно заполнить заявку подробно и правильно. 

Требования к документам у банков могут быть разные, но в общем случае понадобятся: 

• паспорт;
• СНИЛС;
• трудовая книжка (заверенная копия);
• справка 2-НДФЛ (или иной документ, подтверждающий доход);
• действующий кредитный договор, график платежей;
• справка об остатке ссудной задолженности. 

Скорее всего, через несколько дней заявителю позвонят из банка с вопросами о работе, зарплате, стаже и т. д. 

Важно не иметь просрочек и задолженностей по ипотеке. При их наличии в рефинансировании с большой вероятностью откажут. 

3. Если заявку одобрят, новому банку потребуется информация о недвижимости, на которую оформлялась ипотека. При первичном оформлении ипотеки документы на объект предоставляет продавец, а вот при рефинансировании это обязанность заявителя. 

Для подтверждения стоимости объекта придется провести оценку. Лучше всего обращаться в компании, аккредитованные в новом банке. Оплата услуг оценщика также ложится на заявителя. Как правило, это стоит несколько тысяч рублей (сумма зависит от региона).

Кроме отчета оценщика в пакет документов по недвижимости обычно входят:

• договор купли-продажи объекта;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт;
• договор страхования недвижимости и квитанция об оплате;
• справка по форме 40 (выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Как получить выписку из домовой книги

Таким образом, при рефинансировании придется потратиться на оценщика, оплату страховки (в новом банке она оформляется заново) и срочные проценты на дату погашения (сумма процентов за текущий месяц, накопившихся к моменту расторжения предыдущего кредитного договора).

4. После проверки объекта новый банк будет готов закрыть долг перед старым, чтобы перевести залог к себе. Собственно, на этом этапе и происходит рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, и банк гасит его долг.

5. Затем заемщику надо переоформить залог со старого банка на новый. Если закладная оформлена в электронном виде, новый банк сам подаст в Росреестр заявление на смену обременения. Если же у вас бумажный вариант закладной, вам придется сделать это самостоятельно, заплатив госпошлину. Подать заявление физлицо может, например, через МФЦ. 

Если посчитать все расходы (оценка, госпошлина, разница процентов, страховка), траты на рефинансирование укладываются в довольно широкий коридор 10–45 тыс. рублей, в зависимости от региона и объекта недвижимости. Но с учетом выгоды от снижения ставки по кредиту даже максимальная сумма не выглядит такой уж существенной.  

Ипотечные решения и скидки от банков-партнеров Циан онлайн, без посещения отделений