У многоквартирного дома должна быть придомовая территория. Она требует определенных расходов на содержание, зато открывает возможности для установки детской площадки, футбольного поля или иных малых форм архитектуры.
Как увеличить земельный участок многоквартирного дома за счет прилегающей территории
У многоквартирного дома должна быть придомовая территория. Она требует определенных расходов на содержание, зато открывает возможности для установки детской площадки, футбольного поля или иных малых форм архитектуры.
Земельный участок многоквартирного дома и его границы
Варианты по формированию земельного участка многоквартирного дома.
1. Если многоквартирный дом был построен после 29.12.2004, т.е. после введения в действие ЖК РФ, то в отношении него должен быть сформирован земельный участок, который является общей долевой собственностью. Без наличия земельного участка под новый дом выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома не может быть осуществлена.
(п. 1 и п. 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189)).
2. Если был построен до 29.12.2004, т.е. до введения в действие ЖК РФ, а земельный участок не был сформирован то:
— любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
— образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления (после чего совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о регистрации земельного участка).
(п. 3 и ст. 16 Закона № 189).
Таким образом, нет варианта, при которой местные власти могли бы отказать в формировании земельного участка под многоквартирный дом.
3. При строительстве новых домов часто в существующей застройке поселений земельный участок выделяется не на конкретный дом, а на группу домов, которые не являются размежеванными между собой. Между тем, у каждого вновь построенного дома должен быть свой земельный участок. Если застройщик не провел размежевание группы домов и под несколько домов выделен общий земельный участок на жилой комплекс – это не является основанием для отказа властей в проведении межевания и формирования земельного участка под каждый конкретный многоквартирный дом в отдельности.
Увеличение земельного участка МКД за счет муниципальной прилегающей территории
Есть четыре общих основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
1) Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование.
2) Договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
3) Договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
4) Договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование (п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ).
Все эти основания являются довольно сложными применительно к жилищному управлению. Так, купля-продажа или аренды будут очень затратными для жителей и управляющей компании (ТСЖ). А для заключения договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование – обычно нет оснований применительно к многоквартирному дому.
Возможным вариантом решения этого вопроса будет являться установка необходимых объектов благоустройства без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ.
Виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов устанавливаются Правительством РФ и включают:
— элементы благоустройства территории, в том числе малые архитектурные формы, за исключением некапитальных нестационарных строений и сооружений, рекламных конструкций, применяемых как составные части благоустройства территории;
— пандусы и другие приспособления, обеспечивающие передвижение маломобильных групп населения, за исключением пандусов и оборудования, относящихся к конструктивным элементам зданий, сооружений;
— проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;
— ограждающие устройства (ворота, калитки, шлагбаумы, в том числе автоматические, и декоративные ограждения (заборы), размещаемые на придомовых территориях многоквартирных домов;
— спортивные и детские площадки;
— площадки для дрессировки собак, площадки для выгула собак, а также голубятни (п. 4, 4.1, 12, 18, 26 и 27 Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 3.12.2014 года № 1300).
Фактически этот перечень покрывает все необходимые для внутридомового благоустройства объекты.
Плюсы размещения данных объектов без фактического предоставления земельного участка в пользование – очевидны:
— нет арендных или иных платежей за землю для собственников;
— нет прямой ответственности за размещение объектов (за исключением отдельных гарантийных писем или соглашений о содержании прилегающей территории).
Минус только один – землю в любой момент могут отобрать, а все построенное на ней снести. Однако все эти вопросы относительно легко просчитать на этапе принятия решения по направлению заявки на размещение объектов без предоставления земельного участка и установления сервитутов.
Если рядом с многоквартирным домом имеется муниципальная территория, которой никто полноценно не занимается, а жители были бы не против прирасти землей и ее обслуживать (одновременно пользуясь), то п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ является хорошим механизмом осуществить задуманное.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
Порядок увеличения площади земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
ОТВЕТ.
Порядок формирования земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, с целью изменения его границ, в том числе, путем увеличения регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 246 ГК РФ любые преобразования земельных участков, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, возможны при условии соответствующего согласия всех собственников помещений в таком многоквартирном доме.
Изменение границ земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, с целью увеличения его площади возможно путем перераспределения.
О процедуре смотри здесь.
ВАЖНО: отличительной особенностью является то, что перераспределение для образования земельного участка под размещение многоквартирного дома
в новых границах, возможно только в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в установленном порядке.
Что такое благоустройство придомовой территории?
Благоустройство придомовой территории включает в себя большое количество разных работ, в том числе озеленение, установку детских площадок, мероприятия по ландшафтному дизайну, освещение, а также в целом работы по поддержанию территории в чистом и ухоженном виде.
До ввода дома в эксплуатацию создание комфортной среды вокруг дома является задачей застройщика. Но после того, как дом построен, дальнейшее развитие придомовой территории становится ответственностью местных властей и собственников.
Как правило, владельцы помещений перепоручают эту деятельность управляющим компаниям и ТСЖ, которые занимаются благоустройством за счет коммунальных платежей. Но зачастую этих средств оказывается достаточно только для проведения мелких работ, например, окрашивания лавочек или поручней. В подобной ситуации благоустройство финансируется по остаточному принципу.
Что входит в благоустройство придомовой территории?
Элементы благоустройства могут быть разными, исчерпывающего списка нет. Главная цель – сделать территорию чистой, опрятной и современной. Среди основных элементов благоустройства:
- Освещение;
- Обустройство детских площадок;
- Элементы озеленения;
- Парковка;
- Установка контейнеров для мусора;
- Другие виды работ.
Какие программы благоустройства придомовой территории существуют?
В большинстве случаев вопрос благоустройства придомовой территории находится в компетенции местных органов власти. В каждом субъекте есть свои программы по развитию городской среды.
Например, в Москве действует проект «Активный гражданин», с помощью которого каждый житель столицы может принять участие в создании проекта благоустройства. Аналогичный проект реализуется в Республике Саха (Якутия), а также в Республике Татарстан.
Кроме того, на федеральном уровне до 2021 году осуществлялась программа «Формирование комфортной городской среды». В рамках данной программы выделялось финансирование субъектам на цели благоустройства. Некоторые программы субъектов до сих пор реализуются за счет этой программы.
Какие дома включаются в программу благоустройства?
Вопрос решается индивидуально в каждом субъекте. Будет ли включен конкретный дом в программу благоустройства на следующий год зависит от года постройки, внешнего вида, аварийности и других факторов. Так, обычно не включают в программу дома, которые:
- Признаны аварийными и подлежат сносу;
- Рядом планируется замена инженерных коммуникаций;
- Рядом находится новостройка;
- Работы, которые запланировали жители, уже были реализованы в рамках бюджетных средств.
Как включить дом в местную программу и инициировать благоустройство?
Включить дом в программу может сама администрация города. Также заявку на включение дома в программу может подать любой житель, для этого нужно сделать следующее:
Шаг 1. Проверить на сайте администрации, включен ли дом в программу. Если да, то можно выяснить сроки реализации.
Шаг 2. Если дом не включен в программу, тогда любой житель дома может подать заявку на включение. Для этого нужно собрать инициативную группу и подписи соседей, что они согласны на благоустройство придомовой территории. Именно жители решают, как именно будет осуществляться благоустройство. Они рисуют план и определяют перечень желаемых работ.
Шаг 3. Организовать общее собрание собственников и провести голосование. Две трети жителей должны изъявить согласие. По итогу собрания формируется перечень документов, а именно:
-
заявление о включении в программу;
-
схема благоустройства;
-
протокол голосования;
-
фотографии двора.
Шаг 4. Подать заявку в местную администрацию и ждать решения о включении дома в план благоустройства на следующий год. Списки включенных объектов можно найти на сайте администрации.
Шаг 5. Благоустройство будет произведено в соответствии с подготовленным дизайн-проектом.
Как работает государственная программа
В 2019 году стартовал второй этап программы «Формирование комфортной городской среды», который продлится до 2030 года. За пять лет было благоустроено более 37,5 тысячи дворов за государственный счет. Финансирование программы проводится из средств федерального и муниципального бюджета.
Муниципалитет самостоятельно устанавливает перечень работ по улучшению двора. Например, местные власти поселка Могойтуй (Бурятия) выделяют деньги на ремонт дворовых проездов, установку фонарей, скамеек и урн. Порядок расходования бюджетных денег можно уточнить на сайте местной администрации.
Если жильцы хотят еще улучшить двор — например, организовать детскую или спортивную площадку, оборудовать парковочные места, высадить деревья — благоустройство нужно согласовать с местной администрацией. Расходы на дополнительные работы региональные власти могут разделить с жильцами: организовать субботник или обязать внести часть денег. Можно использовать деньги, которые владельцы квартир платят на текущий ремонт.
В программу включают населенные пункты, в которых проживают от тысячи жителей.
Как благоустроить двор за счет государства
Шаг 1 — объединитесь с соседями
В администрации принимают только коллективные заявки на благоустройство двора. Если один из жильцов проявит инициативу и подаст личное заявление — ему откажут. Жителям МКД нужно собрать общее собрание и большинством голосов определить порядок благоустройства. Например, 70% жильцов дома проголосовали за установку фонарей и скамеек. Если двор объединяет два, три дома, можно привлечь к голосованию жителей всех домов.
Также на собрании нужно выбрать инициативную группу — людей, которые будут действовать от лица всех жильцов дома. Они составят коллективное предложение-заявку, соберут подписи, подготовят план благоустройства и будут контролировать работы.
Предложения по благоустройству двора и результаты голосования вносят в протокол. Решение считается принятым, если за него проголосовали не менее 67% собственников квартир. Голосование можно проводить заочно — обойти жильцов, которые не пришли на собрание, и собрать у них подписи.
Шаг 2 — подготовить план благоустройства
Сначала инициативная группа заполняет предложений-заявку. В разных регионах форма заявки может отличаться, поэтому бланк лучше скачивать с сайта местной администрации.
Такую форму предложения-заявки требуют в поселке Бабынино Калужской области (Источник: koshino.smolensk.ru)
А такую — в Чугуевском районе Приморского края
К заявке нужно приложить схему двора с деталями, например, отметить, где ставить фонари и скамейки, а также указать их размеры. Кроме этого, дворовую территорию необходимо сфотографировать и снимок приложить к заявке.
Строгих требований к плану двора нет. Его можно нарисовать от руки или в компьютерной программе.
Пример схемы двора, сделанной на компьютере (Источник: voinckoe-sp.ru)
Шаг 3 — подать заявку с документами
Документы подают в местную администрацию лично или через Госуслуги. Перечень документов:
- предложение-заявка;
- копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома — документ должен содержать принятые решения по вопросу участия в программе;
- фотографии дворовой территории;
- план благоустройства двора.
Если хотите, чтобы ваш дом включили в перечень участников на благоустройство, нужно успеть подать заявку. Их начинают принимать с 1 ноября. Срок окончания зависит от способа подачи. Например, через Госуслуги заявку можно подать до 31 января следующего года, а через местную администрацию — до 12 декабря текущего.
Шаг 4 — согласовать дизайн-проект
Если местные власти включают двор в проект благоустройства, муниципальная организация готовит дизайн-проект, по которому подрядчик будет выполнять работы. Люди из инициативной группы могут контролировать составление проекта и вносить предложения по доработке.
После согласования проекта с инициативной группой его передают подрядчикам и устанавливают сроки выполнения работ. По условиям федеральной программы двор должны облагородить до конца года, в котором его внесли в список участников. По окончании работ комиссия из администрации и представители жильцов из инициативной группы подписывают акт выполненных работ.
Пример дизайн-проекта по благоустройству двора (Источник: lubytino.ru)
Шаг 5 — участвовать в благоустройстве
Участие зависит от решения местной администрации. Например, подрядчики установят скамейки и привезут деревья для озеленения двора. А жильцам нужно высадить деревья и убрать строительный мусор.
Как узнать, что дом участвует в проекте
Инициативная группа должна уведомить, включили ли дом в программу благоустройства — например, оставить сообщение в общедомовом чате или повесить объявление в подъезде.
Жильцы могут и самостоятельно уточнить эту информацию. До 1 апреля на сайте местной администрации публикуют список объектов, которые будут благоустроены в текущем году. Например, на сайте Мэрии Москвы информация размещена в разделе«Результаты работы проекта». Или уточните информацию в администрации своего территориального округа.
Перечень объектов Москвы, которые вошли в проект по благоустройству города
Как благоустроить двор за счет государства
- Договориться с соседями и организовать собрание собственников жилья.
- Сделать проект.
- Подать заявку на участие.
- Согласовать проект.
- Участвовать в благоустройстве двора.
Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале t.me/Life_Akbars. Присоединяйтесь!
Жильцы многоквартирного дома решили расширить придомовую территорию, возможно ли это? Правовой разбор
Перед началом строительства многоквартирного дома готовятся проекты планировки и межевания, которые утверждаются муниципальными либо региональными органами власти. В картографической части этих документов отражаются строящиеся объекты, дворы, подъездные дороги. После введения жилого дома в эксплуатацию определенная проектами планировки и межевания земля становится придомовой территорией.
Если размер придомовой территории не удовлетворяет потребностям собственников МКД, то возможно оспорить в судебном порядке:
- действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом
- действия (бездействие) органа власти по разработке документации по планировке территории
- решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
Основанием для внесения изменений в сведения о данном земельном участке в Росреестре является решение суда. (☆1)
Так, Верховным Судом РФ в 2019 году признано незаконным распоряжение городских властей об утверждении проекта межевания, поскольку в нём не учтены права собственников помещений жилого комплекса на обеспечение нормативной достаточности выделенных земельных участков. (☆2)
Официальным документом, в котором указаны параметры обеспеченности парковочными местами, являются местные нормативы градостроительного проектирования.
К примеру, в Екатеринбурге согласно подобным правилам:
- расчетное число мест хранения автомобилей в многоквартирной жилой застройке должно составлять не менее 1 места на 80 кв. м жилищного фонда
- 80% от расчетного числа мест хранения автомобилей в многоквартирной жилой застройке следует определять для размещения мест постоянного хранения автомобилей
- 20% — для временного хранения автомобилей
- допускается возможность размещения 50% мест постоянного и временного хранения автомобилей на земельных участках, расположенных за пределами границ территории проектирования — на территории общего пользования. (☆3)
Важно помнить, что собственникам помещений в многоквартирном жилом комплексе принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом.
Для надлежащего оформления решения об увеличении придомовой территории сначала следует провести общее собрание, на котором проголосовать за соответствующий вопрос, а также предусмотреть источники финансирования. (☆4)
Судебная практика признаёт права жильцов многоквартирных домов на достаточную для комфортного проживания площадь придомовой территории. Правовые документы, нарушающие такие требования, признаются незаконными.
Обжаловать либо терпеть неудобства – выбор остаётся за жильцами.
Ссылки на источники информации
☆1
Пункт 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
☆2
Определение Верховного Суда РФ от 06.08.2019 № 5-КГ19-140, цитата из описательной части: «…при подготовке проекта межевания территории … не было проведено полного обследования и не выполнена объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых земельных участков…»
☆3
Пункты 43, 44 Нормативов градостроительного проектирования городского округа — муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденных решением Екатеринбургской городской думы от 22.12.2015 № 61/44
☆4
Статьи 36, 44 Жилищного кодекса РФ